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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-11-02 13:07:01
看板 home-sale
作者 NovaShin ()
標題 [心得] 預售換約的迷思
時間 Fri Nov  1 22:59:55 2024

剛看到一篇好甜甜的重劃區新房
但有一個很大的迷思出現
“我買便宜 賣得比市場便宜就好了吧”



https://i.imgur.com/jAp61lv.jpeg
[圖]
預售換約的獲利
要建構在

1:市場多頭
2:產品稀有
3:自備尚未擴大

這三個要素

上面的圖顯示很清楚
一間1000萬的房子
訂簽開8% 工程款12%
要換約獲利就是紅色那一段

多頭的時候只要產品特別
比方2021年的時候
就有聽說江北國美面河岸
有買方貼600多萬
央北國美也是有人排隊

但如果市場不是多頭
產品也不是很特別
自備款又被拉大
就會有一個很麻煩的問題


就是自備太多啦


https://i.imgur.com/jAp61lv.jpeg
好用一直用

以一個1000萬漲到1500的商品
這兩三年稀鬆平常
但買方如果要吃下來
除了自備一次要拉到700外
貸款金額也跟1500的八成沒毛線關係


因為換約=更名=合約金額不變
拿了700買了1500萬的房子
貸款就算貸到滿8成
還是從1000萬的八成開始算


如果市場非多頭 產品一般般
價差又擴很大的狀況下
消費者用一樣比例的頭期款
可以買到總價高很多的房子


為什麼說是迷思
就是很多人算價格算得很開心
整天算隔壁案子開了漲了
自己買多少 價差多少
整個晚上咯咯咯笑到睡不著

結果沒發現到換約的錢是要額外算
算到後面下一手出不到
就只好down價格
結果太慢行動 工程款不斷堆疊
利潤down的速度沒有工程款加得快


第二個迷思
就是真的運氣好換出去
45%房地合一也是妥妥的跑不掉
獲利拆一半 還要扣仲介費
以前成本可以扣很多
現在真的就少很多

https://i.imgur.com/bYslk08.jpeg
[圖]


所以如果要換約
最好的時刻
就是現場該房型已經賣完
但接待中心還在賣
樣品屋還在 現場價格又拉上來
買方到現場看沒了 結果你有在賣
如果簽約沒多久工程款也沒繳多久
代表價差還不太大
基本上只要不貪心都很好跑

至於已經蓋到快上樑
工程款20%快繳完了
我是比較建議交屋後再賣啦
這樣下一手自備才拉得上來


補充一點
這波換約的量如果被逼出來
但沒有成交
就代表2021-2022的產品雖然有賺
但自備太高
以前寬鬆時代還可以貸八成
現在要留現金補貸差
超高自備的換約產品就會陷入窘境了


大概是這樣

--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.101.128 (臺灣)
※ 作者: NovaShin 2024-11-01 22:59:55
※ 文章代碼(AID): #1d9Epjzj (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1730473197.A.F6D.html
推 toto123: 不稀有，這點火都滅了1F 11/01 23:04
→ NovaShin: 換約會讓人多掏錢的理由就是…2F 11/01 23:05
→ NovaShin: https://i.imgur.com/VMnWwjq.jpeg
→ NovaShin: 要夠特別 夠想要 才會溢價去買
[圖]
推 a5292710: 換約流通性問題，大家可能會拿中古出來賣，如果含自住35F 11/01 23:07
→ a5292710: 間以上
→ NovaShin: 是的 為了避免貸差所以賣舊屋，這就是楊金龍政策的目的7F 11/01 23:08
→ NovaShin: 不是一堆人整天吹供給不足？那就透過政策創造供給
推 yiliang1107: 市場會開始釋量9F 11/01 23:11
推 yiliang1107: 這篇說預售屋跑短的很清楚，大推
推 s8752134: 這篇只講一半, 另一半是針對投客角度的  但不提也好11F 11/01 23:22
→ s8752134: 只能說那間從一開始找信義就注定無法真的秒殺了 XD
→ s8752134: 因為信義不做XX案
→ s8752134: 阿要賣自住就會是這篇講的狀況  只能等看看有沒有稀有的
→ s8752134: 有錢自住剛好要買這案子
→ s8752134: 其實原屋主要這樣搞  不如自己交屋放五年就好  lol
→ blargelp: s87大講到精髓 能自備五百萬的東西為什麼要自備七百萬呢17F 11/01 23:25
推 yiliang1107: 重點是那一間幹嘛不放到過戶後賣18F 11/01 23:33
→ yiliang1107: 銀行鑑價都會上來了，買方自備款相對準備少。為什麼
→ yiliang1107: 要讓利出售
→ yiliang1107: 這個才是訊號，既然過戶後穩賺 賺更大，為何現在就
→ yiliang1107: 要跑
→ yiliang1107: 跟找哪一家房仲來說，根本不是重點
→ yiliang1107: 吹成這樣，結果到最後還po板上，根本    是警訊
→ yiliang1107: 說便宜、說划算，說滿嘴。結果沒人買      這就是市
→ yiliang1107: 場。
推 s8752134: 這我跟你想的就不一樣了,  警訊看單一個案容易失真27F 11/01 23:37
→ s8752134: 你怎知道原PO是啥原因要便宜賣  即便市況好的時候也會有
→ yiliang1107: 最好是單一案29F 11/01 23:37
→ s8752134: 各種因素賤賣的, 擔心市場狀況要看總體資料30F 11/01 23:37
→ yiliang1107: 北士科平轉 你接不接？31F 11/01 23:38
→ s8752134: 例如你想知道A7到底有沒有重災, 就拉一段區間出來看32F 11/01 23:38
→ yiliang1107: 2022年底的案子33F 11/01 23:38
→ s8752134: 不用自己想有或沒有  看數據就好34F 11/01 23:38
→ s8752134: 而講這個案子為啥明明秒殺而沒賣掉, 也單純講現況而已
→ yiliang1107: 數據統計都需要時間，都是落後指標36F 11/01 23:39
→ s8752134: 以這案子來說, 自住買方受眾要拿700自備本來就很困難37F 11/01 23:39
→ s8752134: 同樣的案子拉去竹北, 就容易很多
→ yiliang1107: 秒殺什麼，他過戶後這個價錢會秒殺39F 11/01 23:39
→ yiliang1107: 就是卡在自備款啦
→ s8752134: 賣的人搞不清楚 買方輪廓,  他想賣這價錢其實是投客要接41F 11/01 23:39
→ yiliang1107: 管他誰接，市場沒人買單就是真相42F 11/01 23:40
推 askey: A7是拿700萬現金的7嗎?...只能說能自備700的選擇很多吧43F 11/01 23:40
→ s8752134: 但他找信義PO出來, 就可以知道投客依這價格接的意願不大44F 11/01 23:40
→ yiliang1107: 管他黑貓白貓，會抓老鼠的就是好貓。會接盤的管他自45F 11/01 23:40
→ yiliang1107: 住還是投客
→ NovaShin: 不要再說秒殺了…這個時機點加700不管在哪都一樣，單價47F 11/01 23:41
→ NovaShin: 秒殺差額灌爆還不是卡，這就是預售換約的迷思，太多人
→ NovaShin: 被單價弄迷糊了，真正的秒殺是像國美江北開案才叫秒殺
→ yiliang1107: 信義不信義沒差，都不是關鍵。關鍵在自備款50F 11/01 23:41
→ s8752134: 就跟你說不是, 聽不懂我也沒辦法  lol51F 11/01 23:42
→ s8752134: 自備款有差的只針對自住首購
→ s8752134: 而且對自住買方來說, 不同區域 手骨粗度也不同
推 WTS2accuracy: 一切都是假的! 業障重 房價只會狂噴 哪個白癡賤賣?!54F 11/01 23:43
→ s8752134: 我就說了 同案例要加700的, 拖去竹北照樣秒殺55F 11/01 23:43
→ yiliang1107: 少來啦 青埔我就介紹過板上投資客去置產。人家也是56F 11/01 23:43
→ yiliang1107: 掏幾百萬出來
→ s8752134: 市實就是A7那邊自住, 大多拿不出700來接58F 11/01 23:43
→ s8752134: 賣方一開始設定 買方輪廓就狀況外了, 怎秒殺
→ yiliang1107: 沒有什麼自住、投客分別60F 11/01 23:44
→ s8752134: 青埔是青埔, A7是A761F 11/01 23:44
→ NovaShin: 這個就是邏輯上的問題，現在投資置產去買多戶數大社區62F 11/01 23:44
→ NovaShin: 大坪數基本上就是想不開，不管哪個區域都一樣，早就講
→ NovaShin: 過投資客買的房子最後一手就是自住客，真的精的投資客
→ NovaShin: 誰會傻傻讓你賺，自住不撿投資客更不會撿啦
→ s8752134: 沒事 反正我也沒要說服你, 你可以繼續照你的意見走66F 11/01 23:44
→ yiliang1107: 是你說的喔 說A7自住客拿不出70067F 11/01 23:44
推 tenkaakido: 過戶後這個價格會秒殺？不是有人好騙就是我離炒作太遠68F 11/01 23:44
→ s8752134: 對  我說的, 目前大部分買A7的自住客拿不出700去換約69F 11/01 23:45
→ yiliang1107: 板上A7不是說破5嗎 ，既然單坪33萬70F 11/01 23:45
推 WTS2accuracy: 視市場於無物啊 還說換個地方就秒殺 我會笑死71F 11/01 23:45
→ yiliang1107: 過戶後，鑑價有到。自備款下降，就有機會。72F 11/01 23:46
→ WTS2accuracy: 你房子長腳會走路 桃園跑到竹北啊73F 11/01 23:46
題外話
我真的覺得竹北買投資客換出來的很可憐
當初買3x換出來6x
那房子用3x萬去蓋的水平奇爛無比
然後竹北人買到這種溢價的房子還好開心…
https://i.imgur.com/OylnjaH.jpeg
[圖]
→ yiliang1107: 是啊，你自己都把主因說出來了XD74F 11/01 23:47
→ tenkaakido: a7自住客有幾個交屋自備700萬的  這個抓個頭就出的來75F 11/01 23:47
→ tenkaakido: 的答案。那個買1300要他自備5成650拿不出來才要拋到市
→ tenkaakido: 場賣就這麼簡單。
※ 編輯: NovaShin (114.36.101.128 臺灣), 11/01/2024 23:48:57
推 yiliang1107: t大是的，這就是個訊號78F 11/01 23:49
推 s8752134: 甚麼主因, 主因是原屋主設定賣方輪廓就狀況外79F 11/01 23:49
→ s8752134: 上面已經講過  不想從講一次
→ yiliang1107: 主因就是你剛剛說的啊 哈哈哈哈81F 11/01 23:49
→ s8752134: 我猜不是看不懂, 是單純想的不一樣  沒事 以你想的為主82F 11/01 23:49
→ yiliang1107: 凡正你討論也只會這一招沒事，習慣了83F 11/01 23:50
→ s8752134: 我從來沒吹過A7, 不過討論東西要滑坡太多  這真的不妥84F 11/01 23:50
→ s8752134: 連個數據都沒出來, 想表現見微知著??  那之後看結果
→ s8752134: 先說喔 我也沒看好A7 怎樣的, 單純看之後A7有沒有像你
→ yiliang1107: 簡單說 就算他今天找非信義的，問題一樣在End87F 11/01 23:51
→ s8752134: 說的大量拋出來  :)88F 11/01 23:51
→ yiliang1107: s87大 我問你啦，放過戶後可以賺更多，為什麼不放89F 11/01 23:51
→ yiliang1107: 我周邊一些投資客都在跑啦，像二重
→ s8752134: 我怎知道為啥他不放?  你沒收過賤賣的房子?屋主幹嘛賤賣91F 11/01 23:52
→ NovaShin: S87大應該知道什麼內幕吧，但我只想講在市場氛圍下所有92F 11/01 23:52
→ NovaShin: 的內幕都不重要，換約重要的是時機點，太多甜甜價被自
→ NovaShin: 備款嘎上天，最後真的沒辦法只好割肉換約，這些都是105
→ NovaShin: 年發生的事情，歷史不斷的重演，如果萬般拉抬只為出，
→ NovaShin: 那麼出的時間點就非常重要
→ yiliang1107: 有人入手4字頭，現在要跑5字頭。你要的話說一聲 我97F 11/01 23:52
→ yiliang1107: 介紹你過去
→ s8752134: 他有可能沒錢交屋  也有可能股票賠錢 離婚三小的99F 11/01 23:52
→ s8752134: 我不清楚你們自己投資收物件的邏輯是啥, 以這案子來說
→ NovaShin: 還有一點就是如果一開始就要換約，千萬不要找重複性太101F 11/01 23:54
→ NovaShin: 高的商品，才不會591打開來全部都是
推 yiliang1107: 就是看到不少開始了103F 11/01 23:54
→ s8752134: 明年交屋, 就算全現金買基本也要再放1年, 等於資金投2年104F 11/01 23:54
→ yiliang1107: 我只問你一句 你買嗎？ 你都不買說那麼幹嘛105F 11/01 23:54
→ s8752134: 你馬上交屋馬上賣, 一年內大多都是原價去鑑價106F 11/01 23:55
等等喔 買了馬上賣
1:買的仲介費
2:買的契稅
3:買的雜費
4:賣的土增稅
5:賣的仲介費
6:買的雜費

你確定這樣搞買下來的有賺嗎
我很不喜歡有些人為了自己傭金出餿主意
本來我對s87還有點敬意
但如果是這樣籃板球自投自搶
那就很不cool了
→ yiliang1107: 市場最簡單，你自己都不進場了107F 11/01 23:55
→ s8752134: 照樣會遇到要買的人貸不到的狀況  所以至少2年108F 11/01 23:55
→ yiliang1107: s87大 是原本的銀行一年內重新鑑價109F 11/01 23:55
→ yiliang1107: 找另外一家就可以了，鑑價就會有到
→ yiliang1107: 你不是也認識很多銀行上面的人，怎麼這個基本都不知
→ yiliang1107: 道
→ s8752134: 抱歉  我知道的訊息就是買價一年內, 鑑價都不會落差太大113F 11/01 23:56
※ 編輯: NovaShin (114.36.101.128 臺灣), 11/01/2024 23:57:02
→ s8752134: 我都全現金付了  哪有啥原本的銀行114F 11/01 23:57
→ yiliang1107: 你的全現金，也是另一間貸款出來的啦，想去美債洗一115F 11/01 23:57
→ yiliang1107: 下。
※ 編輯: NovaShin (114.36.101.128 臺灣), 11/01/2024 23:57:46
噓 XMASRICCCH: 房地合一扣到負的代銷仔不要再教人算了。117F 11/01 23:57
→ s8752134: 誰跟你掛四貸出來的, 我發現有人說你會腦補是真的欸118F 11/01 23:58
→ s8752134: 回N  你看清楚  我不是說買了馬上賣 = =
→ yiliang1107: 因為他這個預售屋，是大波段前入手的120F 11/01 23:59
→ yiliang1107: 他入手可能2字頭
→ s8752134: 實登都有拉 連哪一戶都查的到122F 11/01 23:59
噓 javator: 你很會誤導，實務上不是如此123F 11/01 23:59
哈 哈哈 哈哈哈
預售屋換約實務耶 願聞其詳
我好想學喔 教我 ㄏㄏ
→ yiliang1107: 所以合約書上交屋會是2字頭，1200萬的總價124F 11/02 00:00
→ NovaShin: 如果不是就好，老實說很多新手都不知道買賣成本很重125F 11/02 00:00
→ s8752134: 至於你說我買嗎?   以他現在這種賣法  我不買 投報太差126F 11/02 00:00
→ s8752134: 換其他可以XX做的仲介 "單看報酬率" 才夠
→ yiliang1107: 如果跟A銀行以合約書上的價格過戶128F 11/02 00:00
→ s8752134: 先講喔  我沒推廣 XX 方式, 所以你看我一直都沒說129F 11/02 00:00
→ s8752134: 別扣XX帽子在我頭上
※ 編輯: NovaShin (114.36.101.128 臺灣), 11/02/2024 00:01:27
→ blargelp: 早就說他是腦補仔幫人套人設了 受害者又增加了131F 11/02 00:02
→ s8752134: 講回到收投資件的邏輯, 本身的困難度本來就比較高132F 11/02 00:02
→ NovaShin: 好啦重點不是講那戶 而是可換約產品都適用133F 11/02 00:02
→ s8752134: 因為對我來說  報酬不到 我就不出手  說穿了就是肉要夠134F 11/02 00:02
→ yiliang1107: A銀行現況是一年內不能在重新鑑價，然後新青安的買135F 11/02 00:02
→ yiliang1107: 方兩年和三年內不能增貸。
→ s8752134: 用1700 去算持有2年的報酬, 太少了. 根本沒有讓我有動力137F 11/02 00:03
→ NovaShin: A7 3字頭現金買下以你們的標準怎麼看利潤都很夠呀嘻嘻138F 11/02 00:03
→ yiliang1107: 但是一交屋後就賣給B ,B只要不找A銀行139F 11/02 00:03
→ yiliang1107: 都有機會鑑價提高，自備款減少
→ yiliang1107: 這就是我說為什麼不過戶後再賣的原因，因為賺更多。
→ yiliang1107: 代表就是被政策影響到，要跑。
的確
現在丟出來賣的只有一個理由
就是不想要了
不管是移民 搬家 換工作
獲利了結 不想繳了 貸差都一樣

就是不要了 不愛了 不喜歡了
理由是什麼不重要
重點是結果

如同我前一篇講的一樣
真的會賺錢拼命也要留
如果不賺錢拼命也要跑
→ yiliang1107: 這就是個訊號143F 11/02 00:05
→ yiliang1107: 今天無論是不是A7 ,出現這個狀況都是訊號
→ yiliang1107: 不少地方都有啦，只是沒有po出來啦
※ 編輯: NovaShin (114.36.101.128 臺灣), 11/02/2024 00:06:38
推 yiliang1107: 真的很多人嘴上說的嚇嚇叫，實操真的嚇死人。146F 11/02 00:08
推 tenkaakido: 我是站s87那邊的，他只強調A7買家手骨就是不粗，投客147F 11/02 00:10
→ tenkaakido: 也不會炒到那麼高後才進場，投客現在大概等著蒙R波屍
→ tenkaakido: 爆撿骨
推 WTS2accuracy: 尊重市場有這麼難嗎 不要再找理由了150F 11/02 00:11
推 yiliang1107: 那間單價33萬/坪XD151F 11/02 00:11
→ WTS2accuracy: 自己都說沒肉不想買了 還整天喊好便宜152F 11/02 00:12
推 s8752134: 回N, 那間對我來說 2026賣 現金投報大概8%左右153F 11/02 00:13
→ s8752134: 找人頭 年均投報大概1x%  照我的方法 3x%
→ s8752134: 後者 才有興趣  前兩者都還可以繼續等
→ s8752134: 表 我就不PO了, 真有人想看再私我
→ s8752134: 我只是要講投客收案子, 門檻比自住高
→ NovaShin: 我知道你的方法啦，這邊就不說了158F 11/02 00:15
→ s8752134: 至於原屋主為啥不放著等交屋  我不會通靈  不知道159F 11/02 00:15
→ s8752134: 我過去收賤賣案也只是看價格有沒有到 誰管他幹嘛 XD
→ s8752134: 除非仲介自己講說 原屋主怎樣怎樣所以賤賣 加減聽而已
→ NovaShin: 這篇只是要講預售換約的迷思而已，不是針對ㄋㄚˋ ㄧ162F 11/02 00:16
→ NovaShin: ㄏㄨˋ
→ NovaShin: 那一戶
→ s8752134: 我其實本來有想回那篇, 方向是跟仲介說 他們在接委託案165F 11/02 00:16
推 yiliang1107: 沒辦法他就看到我說警訊，就高潮166F 11/02 00:17
→ s8752134: 的時候, 自己要比賣方更清楚潛在買方是誰167F 11/02 00:17
→ yiliang1107: 但我私下有寄一些跟分享給N大168F 11/02 00:17
→ s8752134: 因為從整體數據確實沒看到所謂的警訊,  如果有也很好169F 11/02 00:17
→ s8752134: 這表示未來有更多斷頭戶可以慢慢比較慢慢撿
→ yiliang1107: 現在市場真的不少人在跑了，平轉、讓利都有171F 11/02 00:18
→ yiliang1107: 不可能只看這一案例啦
→ s8752134: 個人體感, 近期在跑的, 沒有去年上半年 預售禁轉落日多173F 11/02 00:19
→ s8752134: 去年預售禁轉落日跑成那樣, 天天群組至少幾十個在轉
→ s8752134: 但我主要還是看價格就是了 (不過我不在意A7的價格 XD)
→ s8752134: 我之前PO文也說了, 量大的重劃區可能存在不穩定因子
→ s8752134: 但目前你要說A7整體烙賽了?  我個人是真沒看到
→ s8752134: 拿股票來比喻, 可以講你是著重在左側交易  我是右側 lol
→ yiliang1107: 奇怪欸 為什麼要覺得有人跑，就等於烙賽179F 11/02 00:23
→ yiliang1107: 只要市場不斷釋量，價格沒有往上
→ yiliang1107: 整個氛圍就不一樣了，但不代表會崩會大跌啊
推 s8752134: Okay, 那我修正原本以為你的看法, 不是烙賽是一直有釋出182F 11/02 00:25
→ s8752134: 所以重點你也是看價格對吧?  價格目前我也沒看到修正
→ yiliang1107: 請問 33萬/坪 沒人接？184F 11/02 00:26
→ yiliang1107: 板上A7實登說破5
→ s8752134: ... 唉唷 又回圈了 XDD186F 11/02 00:26
→ s8752134: 你以為沒人接, 我認為是想買來自住的買不起
→ s8752134: 而有錢吃下來的看不上那投報 就這樣
→ yiliang1107: 這算不算價格修正，我不知道。但是目前沒人買是真的189F 11/02 00:27
→ yiliang1107: 。
→ yiliang1107: 無論誰買，自住客 還是投資客，簡單說就是市場不買
→ yiliang1107: 單。
→ yiliang1107: 所以才說何不放到過戶，過戶照我那個方法走也沒有鑑
→ yiliang1107: 價問題
推 s8752134: 對了如果33/坪沒人買, 這邏輯成立的話195F 11/02 00:29
→ s8752134: 表示後面建商賣出去的案子也不會高於33/坪
→ blargelp: 其實除了自住買不起以外 那案有個大問題。那什麼狗屎格197F 11/02 00:29
→ blargelp: 局，兩面採光還能畫成暗廳。不管是七百萬還是五百萬，有
→ blargelp: 這實力的自住客才不會買暗廳
→ s8752134: 因為33都沒人買嘛, 如果有這狀況  那確實就是價格修正200F 11/02 00:29
→ yiliang1107: 為何要放手，你說的沒人知道不能通靈。但他就是放手201F 11/02 00:29
→ yiliang1107: 是事實。
推 Yishanhuang: 過戶再賣就好了啊==203F 11/02 00:30
→ s8752134: 阿對呀  他賣便宜  你撿便宜 不是嗎?  我去年買一間17XX204F 11/02 00:30
→ Yishanhuang: 是有人會簽一堆貸不下來的合約喔@@205F 11/02 00:30
→ s8752134: 樓上最近賣25XX  我當初如果疑問 喔幹 為啥賣那麼便宜206F 11/02 00:30
→ yiliang1107: 是不是過戶再賣就好207F 11/02 00:30
→ s8752134: 是不是有鬼, 那我就不用買了 XD208F 11/02 00:31
→ blargelp: 居然畫成川字型，極致浪費209F 11/02 00:31
推 tenkaakido: 怎麼都沒人敢直接講A7，5字頭實登是有錢fomo 或是用1x210F 11/02 00:31
→ tenkaakido: 間5字頭去拉那幾千戶的帳面價格，直白說就是萬般拉抬
→ tenkaakido: 。
→ yiliang1107: 重點是市場上有沒有人買單213F 11/02 00:32
→ s8752134: 所以如果要說這價格賣不出去, 該觀察的是後續建案價格214F 11/02 00:32
→ s8752134: 如果後續照樣賣4x 5x 就代表有人買單
→ yiliang1107: 你去年的狀況你買單。216F 11/02 00:32
推 YAYA6655: 現在房地產風向越來越差 大家都瑟瑟發抖了啦217F 11/02 00:32
→ yiliang1107: 過戶後再賣這個價格，如果還沒有被秒殺218F 11/02 00:33
推 Yishanhuang: 好房網市區都還在漲啊@@219F 11/02 00:34
→ yiliang1107: 好房網的數據看起來是中古屋220F 11/02 00:37
推 KrisNYC: 我覺得各位說得都很有道理 但我歸納不出邏輯221F 11/02 00:37
→ KrisNYC: 就推一下 表達感謝y
推 tenkaakido: 原來2023上半真的市況差，難怪好談價。223F 11/02 00:37
推 Yishanhuang: 市區會漲為什麼不買市區就好╮(╯_╰)╭224F 11/02 00:38
推 s8752134: 邏輯就是出發點一個左側交易出發, 想要見微知著225F 11/02 00:38
→ blargelp: 拿這案講市場警訊真的太過。比較接近s87大說的，沒搞清226F 11/02 00:38
→ blargelp: 楚買方輪廓。投資不會投這個吃現金這麼重的，而且這坪數
→ blargelp: 在A7也不是好的投資物件；自住通常沒那麼多錢，然後自住
→ blargelp: 有這麼多錢不會買這種爛格局。 明顯偏個案屬性問題
→ s8752134: 一個右側交易出發, 看到數據說話那種  實務上都有人操作230F 11/02 00:38
→ s8752134: 乾 被斷行... 杯G
→ yiliang1107: 我說身邊就有投資客活生生案例在跑 現在進行式232F 11/02 00:40
→ tenkaakido: 市區比較會漲就不會一堆人去買A7了。市區沒爆噴啊A7帳233F 11/02 00:41
→ tenkaakido: 面30漲到快60帳面漲一倍捏，帳面800萬變1600捏，才會
→ tenkaakido: 有人要衝進去送。
→ yiliang1107: 講得是整個環境氛圍，而非針對區域、或是單一案236F 11/02 00:41
推 Yishanhuang: 為什麼不放到過戶就好(`・ω・′)237F 11/02 00:42
推 ilovemj: 真奇怪你怎麼知道沒人買？去問仲介吧.已經被訂走238F 11/02 00:43
推 tenkaakido: 那個人被金龍海嘯拿不出來650過戶239F 11/02 00:44
→ yiliang1107: 那恭喜啊，33萬/坪成交，有人拿7百多萬現金出來240F 11/02 00:44
推 Yishanhuang: 這一波其實也只差一成啊...241F 11/02 00:44
→ tenkaakido: 原來被訂走了哦，那還蠻好出的啊。242F 11/02 00:45
推 s8752134: 探討個案為啥不過戶或要便宜賣  真的意義不大243F 11/02 00:45
→ yiliang1107: 就等交屋後，如果一切都檯面上。轉手價格就會出現來244F 11/02 00:45
→ yiliang1107: 了。
→ s8752134: 看整體數據才能代表市況246F 11/02 00:45
→ s8752134: 應該是檯面上吧  我其實有問過  依我的方式  賣方不要
→ Yishanhuang: 920前後的差距是10%，不是突然貸八成挑水變五成。248F 11/02 00:45
→ yiliang1107: 數據都落後指標啦，你看 人家7百多萬拿出來了249F 11/02 00:45
→ s8752134: 只是我懶得講這段, 我就說了 賣方為啥便宜賣 原因百百種250F 11/02 00:46
→ Yishanhuang: 感覺恐慌成分比較大（？）251F 11/02 00:46
→ yiliang1107: 因為這件買的時候很可能第二戶還有8成、7成252F 11/02 00:47
→ s8752134: 對啊, 所以還是有人接  如果是自住  那只能說A7難跌253F 11/02 00:47
→ yiliang1107: 結果一路到現在變成5成254F 11/02 00:47
→ yiliang1107: 如果成交33萬/坪 到底跌還漲？價格到底是有撐還是修
→ yiliang1107: 正
推 Yishanhuang: 對耶，如果剛好前兩年下訂，剛好吃信用管制全餐257F 11/02 00:48
→ yiliang1107: 如果以原本入手2字頭來說當然是有漲258F 11/02 00:48
推 ilovemj: 近一年成交44萬 假設<35買到也很多人想衝吧259F 11/02 00:48
→ yiliang1107: 但以現在A7到5字頭來說，算跌嗎？260F 11/02 00:49
→ yiliang1107: 所以就要看從什麼角度去討論了
→ ilovemj: 單一個案大家就在猜現在市場價格也真好笑262F 11/02 00:50
→ ilovemj: 況且誰說33萬成交的？講得好像自己是買家一樣
→ yiliang1107: 原文說的啊 賣家願意33萬成交啊264F 11/02 00:51
→ ilovemj: 1700可以收不代表1700成交..沒買過房子?265F 11/02 00:52
→ yiliang1107: 因為他把原文修掉了266F 11/02 00:52
→ yiliang1107: 他一開始是說 賣家願意到每坪33萬
推 ilovemj: 那可能車位價格大家定義不同 總之明天就知道XD268F 11/02 00:54
噓 ruruyanyu: 閱 還沒吃藥啊嘻269F 11/02 01:26
→ yoshia: 只有台灣有預售屋==270F 11/02 02:09
→ LaLawaBQ: 熱門271F 11/02 02:15
推 hanhsiangmax: 好看，感謝y大s大n大272F 11/02 03:02
推 Nightu05: 銀行鑑價也一起參考其他銀行的啊 也不是說換找別家就一273F 11/02 03:31
→ Nightu05: 定有
→ sls090: 40年後人口會少500萬？繳完貸款發現周遭空屋一堆還降價了275F 11/02 08:05
→ sls090: ？大樓應該也破舊不堪了？感覺有點淒涼？
→ tbere2002: nova亂講話被圍剿 開始發正常文取暖了277F 11/02 09:41
噓 yytseng: 2023/7/1以前的竹北價格跟現在差了25萬/坪，最好沒人接278F 11/02 10:38
→ yytseng: ，那建商巴不得你退….

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