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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2025-07-11 23:27:09
看板 home-sale
作者 usd31 (31)
標題 Re: [心得] 如何擠出錢來？租房/買房：現金流規
時間 Fri Jul 11 20:59:08 2025

※ 引述《rabinson》之銘言
: 前言：
: 上次因為回文，順便寫了我對於租房/買房哪個划算的看法，但因為搞笑沒認真寫。
: 決定今天認真寫一篇，順便附上數字比較。
: 喜歡的留言按讚，覺得爛的也請批評指教。
: 大綱：
: 租房與買房何者划算，是近十年來常有的爭論，其中的關鍵，就在於資源有限下，如何做

: 最佳應用以獲得最大效益？筆者試著從”每月現金流”的角度，提出三種方案並量化比較

: 之。
: （只租房、只買房、租買並行）
: 正文：
: 在網路看到對於租買的爭論已久，
: 但始終缺乏一個明確的比較模式。
: 由於買房的支出分為兩大塊：頭期款與月付房貸。今天先撇開頭期款，專注討論月付金造

: 成的現金流差異，希望能縮小討論。
: 一般人對於居住的方式有兩類，租屋或買屋，或者兩者並行。
: 下列預設一位台灣的單身上班族，收入來自薪資，居住地選擇我熟悉的高雄、新北、台北

: 市。
: 房貸八成，利率3%
: https://i.imgur.com/rpiVaqh.jpeg
: 方案（a)只買房，住在高雄：
: 買了一間350萬公寓，月付房貸-16000
: 方案（b)只租房，住台北市
: 有電梯的兩房，房租-21000
: 所以雖然後者每月支出比上者多5000，但住台北又有電梯，生活品質好很多，值得！
: 第二階段：租買混合
: 接下來就是我主要想講，也是比較少人運用的方式
: https://i.imgur.com/lgXfR0f.jpeg
: 方案c-1
: 買高雄租台北：房貸還是16000
: 但租人15000，自租台北21000
: 現金流變成-22000
: 方案c-2
: 買新北租台北：1300萬房
: 房貸-45000租人50000自租21000
: 現金流變成-16000
: =====
: 寫到這邊，很多朋友會覺得，
: 現金流壓力，跟方案A+b沒有什麼不同
: 這時候就要導入方案d，也就是方案c的隱藏版：
: https://i.imgur.com/1Cgy82h.jpeg
: 房貸不是只還息，也還本。
: 還本等同儲蓄。
: 你就可以明顯看出買房vs租房的差異了。現金流降到-14000甚至+4000
: 當然，有人會開始爭論，這樣的租金不可能，買不到好租物件等等，
: 這不是我要表達的重點（雖然這些都是真實存在的物件沒錯啦！）
: 我想說的是，導入不同的思考模式，
: 可以無形中減輕經濟壓力，
: 不論是對你自己，或者你再教別人。
: 減輕親人的經濟壓力，其實就是在幫你自己（因為他們會減少向你要錢）
: 以上是簡單分享，歡迎留言指教討論。也希望我的野人獻曝，可幫助到某些人。

方案D：Lifecycle Investing + 指數化投資
信貸150萬，利率3%，7年，月繳款19,820
All in VT

IRR：6.5%
10年後有281萬
15年後有385萬
20年後有528萬

IRR：7.5%
10年後有309萬
15年後有443萬
20年後有637萬

如初衷目標，是想慢慢致富
擁有一間自住房，善用貸款即可達成現金流

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.217.193.118 (臺灣)
※ 作者: usd31 2025-07-11 20:59:08
※ 文章代碼(AID): #1eSGgUfo (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1752238750.A.A72.html
※ 同主題文章:
　 07-11 18:34 rabinson. ■ [心得] 如何擠出錢來？租房/買房：現金流規劃
● 07-11 20:59 usd31. ■ Re: [心得] 如何擠出錢來？租房/買房：現金流規劃
推 quiet93: 信貸指數化投資？！天才，拜託你們不要算一堆假設1F 07/11 21:01
推 rabinson: 1.虛無飄渺的寄託，我不放心2F 07/11 21:02
推 quiet93: 這種算法是買投資型保險或是老鼠會詐騙拿來給客戶看的3F 07/11 21:02
→ quiet93: 怎麼會算來騙自己啦
→ rabinson: 2. 二十年才700萬....比房子更慢5F 07/11 21:02
→ rabinson: 我同樣的投入，5年就200萬
推 zpf2005: 這是租屋股神流派嗎？7F 07/11 21:03
噓 KrisNYC: 信貸普遍低於4% 應該是這四五年左右的事8F 07/11 21:05
推 GX90160SS: 信貸買大盤是對的 沒有斷頭問題 只是跟買房相比能貸出9F 07/11 21:05
推 kutkin: 現在是一堆人都瘋了是嘛10F 07/11 21:05
→ KrisNYC: 請勿用中短期的想法放長期誤導人11F 07/11 21:05
→ kutkin: 每個都覺得自己是神12F 07/11 21:05
→ GX90160SS: 來的錢少很多 只有DBR2213F 07/11 21:05
→ KrisNYC: 買大盤沒有問題 "信貸"買大盤 要想清楚14F 07/11 21:05
→ quiet93: 對於風險的無知就會以為自己是神15F 07/11 21:06
→ KrisNYC: 另外不管你現在信貸信貸利率多少 你都會負現金流16F 07/11 21:06
→ kutkin: 對呀  除非有配息 不然現金流都負17F 07/11 21:07
→ KrisNYC: 因為信貸是7年 最多10年的產品18F 07/11 21:07
→ KrisNYC: 要這樣做你不如直接每個月定期定額 少付利息也避免風險
推 GX90160SS: 那麼在意現金流 你可以定期定額賣零股不就有現金流了20F 07/11 21:08
→ GX90160SS: 信貸買大盤就是賺 利率 和 風險報酬 之間的利差
推 GX90160SS: 啊這邊借錢買美債沒幾個人會反對 借錢買大盤就開嘴
→ GX90160SS: 明明美債長期年化差大盤多了
→ KrisNYC: 因為美債直債本金是原金返還 匯率另外問題而已24F 07/11 21:14
→ KrisNYC: 喔 差大盤差多了 你真的太年輕了 沒聽過台股9000買破萬賣
→ KrisNYC: 這種策略 當初穩定賺錢十年
→ KrisNYC: 我不敢說我一定對 但你風險趨避的最佳化
→ KrisNYC: 有成本的錢想要賺利差 就是買真的能還你本金的東西
→ KrisNYC: 用有成本的錢買大盤 能成功的人早就不發這種垃圾文了
→ KrisNYC: 你看過借丙的股神出來說借滿壓爆 跟我走?
推 GX90160SS: 借丙種發文的不就航海王 不過他那是風險精算過了不能比31F 07/11 21:20
推 JUL: 大盤勝率高是長期 貸款7年買大盤是賭Y32F 07/11 21:20
→ GX90160SS: 以前7年 現在都有10年了 而且半年~一年就能增貸33F 07/11 21:21
→ GX90160SS: 幾乎就是無限延期 只是能借的資金跟收入有關 只有DBR22
推 jaricho: 這種複利化表格 財經節目看到爛了 還需要你po出來教大家35F 07/11 21:23
→ jaricho: ？
推 quiet93: 那你幹嘛不長期做多大台就好？37F 07/11 21:23
推 GX90160SS: 期貨開槓和借信貸是不同概念 期貨開槓需考慮斷頭風險38F 07/11 21:24
→ GX90160SS: 借信貸考慮的則是月還款 但DBR22本身就已經是限制器了
推 KrisNYC: 你的這種風險計算方式可以手動台指期1倍大台40F 07/11 21:26
推 quiet93: 斷頭？你幹嘛不補保證金？41F 07/11 21:26
→ KrisNYC: 台指期保證金25% 你放50%長期回測來說沒有斷頭風險42F 07/11 21:26
→ quiet93: 都敢額外借錢150萬了43F 07/11 21:26
→ KrisNYC: 自己手動2倍大台 反正你意志力驚人 不需要考慮被嚇跑44F 07/11 21:27
→ s6263565: 好奇問一下，他的投資標的是VT，跟台指期本身差很多吧?45F 07/11 21:27
推 GX90160SS: ??? 要不要再想想 借錢歸借錢 丟大盤或期貨差別在槓桿46F 07/11 21:28
→ KrisNYC: 喔 VT那就一樣吃匯率風險 跟人家一起嘴美債有點幽默47F 07/11 21:28
→ GX90160SS: 你可以借錢x大盤 借錢x期貨 不借錢x大盤 不借錢x期貨48F 07/11 21:28
→ GX90160SS: 反正借錢和期貨開槓是不同概念
推 quiet93: 額外借錢的槓桿不怕，期貨的槓桿就會怕？！！50F 07/11 21:29
→ KrisNYC: VT來說就是你總是會有一年碰到川普發瘋的51F 07/11 21:30
→ KrisNYC: 因為你不知道台指期反而沒有利息  lol
→ GX90160SS: 什麼啦 你高興可以 借錢x期貨 啊53F 07/11 21:30
→ KrisNYC: 一個一個講 VT 碰到川普發瘋的時候你是-40%54F 07/11 21:31
→ KrisNYC: 你借的錢 平均3年左右會碰到一次-30~40%
→ KrisNYC: 這兩次川普發瘋回來得很快 你可能腳麻沒跑
→ GX90160SS: 期貨表面上沒有利息 但轉倉時其實都隱含成本了57F 07/11 21:31
→ KrisNYC: 但你知道連a10都跑了 被雙巴吧58F 07/11 21:31
推 quiet93: v彈久了，人人都是神啦XD59F 07/11 21:32
→ GX90160SS: 所以要說他沒有利息成本其實不完全正確60F 07/11 21:32
→ KrisNYC: 講VT跟台股ETF我都贊同無成本定投61F 07/11 21:32
→ KrisNYC: 你說要借錢丟我其實覺得你忽略週期性風險對人性的影響
→ KrisNYC: 週期性風險呢 嗯 4月才剛一次 另外就是你借台幣買美股
→ KrisNYC: 匯率其實也是要看的 跟買美債半斤八兩 現在你賺了大聲
→ KrisNYC: 別忘了大聲的人很多 活到最後的沒這麼多
推 GX90160SS: 這篇寫的是VT 保守很多 我覺得扣除信貸成本後IRR66F 07/11 21:38
→ GX90160SS: 應該只有3~4左右
推 plaay: vt 怎麼某些人講起來變風險很大的投資 奇文68F 07/11 21:44
→ kutkin: VT同時有匯率跟投資的風險69F 07/11 21:45
→ plaay: 借你還得起的錢，生命週期投資，就在講這個而已70F 07/11 21:46
推 KrisNYC: 你知道你去年任何時間買VT 除非8月底買在110以下71F 07/11 21:49
→ KrisNYC: 扣掉你的利息跟匯差 現在幾乎都是賠錢或不賺不賠的吼?
→ KrisNYC: 覺得VT很低風險可以借錢投資的建議多想想阿
→ KrisNYC: VT現在129 匯率-12~15% 利息-你自己算吧的趴數
→ KrisNYC: 你賺了多少? 這還是破歷史高點的數字幫你做的回測阿
推 GX90160SS: 不許你這樣算 要這樣算 買美債的要在旁邊哭了喔76F 07/11 21:53
推 KrisNYC: 別人我不知道 我的美債是做結構債底層和支付我海外消費用77F 07/11 21:55
→ KrisNYC: 你的VT是能質押或能配息直接刷卡扣款用?
→ KrisNYC: 講到我想起我一個朋友有CRO信用卡一直跟我說不如定投CRO
→ KrisNYC: 笑死我
推 kusomanfcu: 靠北 他就嗎都沒啊 不然早就會算了81F 07/11 22:19
→ nakinight: 不如買TQQQ82F 07/11 22:28
→ usd31: 謝謝指教83F 07/11 22:42
推 Frobel: 房貸30年出來買大盤 我認為蠻穩 也照做了84F 07/11 22:50
→ Frobel: VT也可以 但就最近匯率問題 我之前小買買在115目前尻10%
→ Frobel: 左右匯損 不過沒去計算實質賺賠 大概持平吧
推 KrisNYC: LP比LP 雞腿比雞腿 做20年你用房貸做 金流負擔小87F 07/11 22:59
→ KrisNYC: 匯損這種問題你心裏有數了 未來有一天台幣又3233就換回來
→ KrisNYC: 說要做一個長期的策略 畢竟房貸過去20年也是都低於2.5%
→ KrisNYC: 我覺得沒有到很難接受 有問題的是用中期貸款去做長期策略
→ KrisNYC: ptt每一句話都是留3050年的 亂七八糟的策略真的不能宣導

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