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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-07-15 14:24:47
看板 home-sale
作者 Tosca ( )
標題 Re: [閒聊] Q3後的預售房價是不是有點過頭了
時間 Mon Jul 15 09:28:12 2024

: 推 markyoung: 公寓就算了，我台中蛋黃區老大樓單坪只有蛋白新屋的一   07/15 09:06
: → markyoung: 半價才奇怪                                           07/15 09:06
是真的很奇怪
以前看過某投資客大師的說法
大約是這樣換算
預售屋如果單價算10
二十年大樓大概就8
四十年公寓大概就7
行情大概這樣換算

所以如果預售賣40
二十年大樓行情應該要32
四十年公寓行情應該要28
低於這價格都是偏低

: 推 CoachKuester: 真的，沒都更潛力的老公寓愈來愈難跟上              07/15 09:16
這你就說反了
都更潛力來自於預售屋價格
就是因為存在巨大價差
所以拆掉重蓋在賣還是會有利潤
至於原屋主想要一坪換一坪
這根源在容積率
他必須本來容積率沒有用完
新蓋大樓才能蓋更高蓋更多戶
才有可能分給原住戶之外 還有剩的可以給建商賣

中南部以前是沒辦法推動都更的
因為新大樓價格太爛
才不過六七年前
鳳山一坪新房都還在15-20萬
當時鳳山區的公寓是要怎麼都更??
建商根本沒利潤可言
但現在不是 現在鳳山新房都在30萬以上甚至準備站穩40
差不多就是新北十幾年前的情況
那時候新北就已經有一些都更案了
所以房價一直噴
中南部舊公寓舊透天才終於有機會談都更

老實說以前都更話題都是台北人才有的
中南部哪有都更這種事
老房子就是老了等著爛而已
要嘛建商整排收購直接打掉重蓋
怎麼可能有台北那麼複雜還談分配甚麼的
但現在中南部房價一直噴
中南部終於可以開始談都更了XD
每個住一輩子爛公寓的老高雄人老台南人
轉眼準備發大財
我覺得也算政府德政啦

--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 203.75.79.40 (臺灣)
※ 作者: Tosca 2024-07-15 09:28:12
※ 文章代碼(AID): #1cb7ikMY (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1721006894.A.5A2.html
※ 同主題文章:
　 07-14 18:30 wldon09. ■ [閒聊] Q3後的預售房價是不是有點過頭了
　 07-14 23:25 doun. ■ R: [閒聊] Q3後的預售房價是不是有點過頭了
　 07-15 08:25 toto123. ■ Re: [閒聊] Q3後的預售房價是不是有點過頭了
● 07-15 09:28 Tosca. ■ Re: [閒聊] Q3後的預售房價是不是有點過頭了
推 quiet93: 高雄地那麼多，建商幹嘛花時間談都更1F 07/15 09:38
你房價地價飆漲到一個程度之後
建商買地也買不下去啦
然後高雄雖然地多但幾乎都把持在"那一個"家族手上
所以都是看的到吃不到
還不如乖乖去談都更
※ 編輯: Tosca (203.75.79.40 臺灣), 07/15/2024 09:40:04
推 seratana: 所以我才說這八年選民進黨有買房的都賺翻了。希望房價跌2F 07/15 09:41
→ seratana: 請選國民黨
噓 evil0108: 都更還有一個前提是素地幾乎蓋滿 目前只有雙北有條件4F 07/15 09:47
推 josh17: 房價跌投國民黨，我是不是看錯什麼5F 07/15 09:47
推 kutkin: 地很多但是不精華6F 07/15 09:47
→ kutkin: 高大如果不是台積不知道躺多久
推 timmer: https://www.ctee.com.tw/news/20240712700090-4399018F 07/15 09:50
→ timmer: 擇優以原容積計算 這樣五層樓老公寓機會有變大嗎
推 ceca: 其實新北的金山萬里土地也很多..XD10F 07/15 09:51
→ timmer: 都更改建機會11F 07/15 09:51
→ ceca: 房價要跌大概要投國際租屋溫阿巴.12F 07/15 09:51
→ ceca: 聽說sway有買房...恩...
→ ceca: 還是投溫阿巴比較有機會.
推 KrisNYC: 基礎邏輯就是重建後增加的樓地板利潤至少要夠營造成本15F 07/15 09:56
→ KrisNYC: 才開始有都更機會 建商又不是慈善事業  那容積樓地板
→ KrisNYC: 法規固定在那了 單價上去才有利潤 才會有機會都更
→ KrisNYC: 當初雙北放寬容積獎勵30%之後大概單價50以上的開始有利潤
→ KrisNYC: 中南部我不知道現在是不是預售超過50的區域也逐漸有
→ KrisNYC: 但當然還是要跟取得素地競爭 外面素地又大又近又簡單時
→ KrisNYC: 都更沒賺特別多 地點沒有特別有利 還是更麻煩更難賺
推 CoachKuester: 所以我說沒都更潛力的價格即使預售飆漲也跟不上漲22F 07/15 10:02
→ CoachKuester: 價啊，法規上不準（例如狹窄巷弄裡）就算價差再大
→ CoachKuester: 也沒意義阿
推 CoachKuester: 應該是說面積不到或是沒臨馬路根本沒機會的那種
→ kuluya997: 高雄已經有在談都更的 也有跑完流程的案例26F 07/15 10:05
推 bustinjieber: 理論上是這樣，實際上還是要看市況，27F 07/15 10:08
→ bustinjieber: 在建商的產能、人力有限的情況下，
→ bustinjieber: 把資源花在都更整合 vs 外圍買地，
→ bustinjieber: 只要後者淨利比較高，就沒有理由搞都更。
推 ceca: 你們都想太多了.31F 07/15 10:08
→ ceca: 單純公寓比較晚漲而已..XD
→ ceca: 所以快點多拋出來賣.
→ ceca: 我買完這一圈老屋就回來幫你們公寓解套.
→ ceca: 公寓為啥500還沒漲.
推 foda: 推，預售屋價格應該是 key36F 07/15 10:09
→ ceca: 因為旁邊38年老屋600還沒漲.37F 07/15 10:09
→ ceca: 而等到38年老屋漲到800,公寓就開始往700邁進.
→ ceca: 時間差董媽..你們很愛在變化中的市場做切片討論耶.XD
→ toto123: 老房子持有成本很低 怎麼輸40F 07/15 10:10
→ ceca: 又不是死屍的組織切片.41F 07/15 10:10
→ ceca: 他是一個變化的市場,你不可以在劇變當中切片討論.
→ ceca: 那你會把自己的大腦搞成糨糊.
→ toto123: 只是我以前都是覺得蛋黃老房 跟 蛋白新房差不多44F 07/15 10:10
→ ceca: 你要在大盤整一段時間後切片才有意義.45F 07/15 10:10
推 KrisNYC: 你越困難整合(不臨路就要跟有臨路的整合) 就越需要利潤46F 07/15 10:10
→ toto123: 現在似乎不一定因為 都小坪數高單價47F 07/15 10:10
→ ceca: 全台灣只有台北的公寓有反應都更.48F 07/15 10:11
→ ceca: 其他都沒有.
→ KrisNYC: 但也可能剛好剛好啦 都更蠻多剛好該地有人跟建商有熟悉的50F 07/15 10:11
→ toto123: C大  其實 台北市 很多都有行無市51F 07/15 10:11
→ KrisNYC: 就開始談 利潤只是先決條件 不一定你這好賺就會談你52F 07/15 10:12
推 eddie0729: 高雄地這麼多 建商可以自己造鎮啊 遠雄不就示範過很多53F 07/15 10:12
→ eddie0729: 次 那些荒地地主巴不得有人跟他買
→ ceca: 台北反映都更,變成價格會比較高.55F 07/15 10:12
→ ceca: 所以變成買盤要有一定都更預期才買.
→ ceca: 這自然買盤變少流動性差一點,但行情還是在那裏.
→ ceca: 其他都市沒反應都更,所以反映的就是居住價值.
→ ceca: 因此流動性是穩定的.
→ ceca: 這是他價值的成分問題.
→ ceca: 高雄哪邊可以造鎮?
→ eddie0729: 台北是連外圍都滿了 只能談都更…62F 07/15 10:13
→ ceca: 遠雄沒在高雄造過鎮阿.63F 07/15 10:13
→ ceca: 高雄的重劃區其實很少耶,其他幾都多很多.
→ ceca: 不要有錯覺.
→ ceca: 高雄建地很缺的...政府在壓縮供給很久了.
→ ceca: 市場不要靠感覺啊,靠感覺會被巴到媽都不認識.
→ eddie0729: 遠雄在三峽造過 我的意思是只要外圍地夠多夠便宜 建商68F 07/15 10:18
→ eddie0729: 就不用花時間搞都更
→ ceca: 你有沒有看過高雄地圖..XD70F 07/15 10:18
→ ceca: 你用等比例去看衛星地圖.
→ ceca: 你告訴我,你要去哪造鎮..XD
→ ceca: 高雄往外圍找到整片空地,大概只比台北好找一點.
→ ceca: 這是一個老都市,四周蓋滿了一大堆老透天.
→ ceca: 所以你要跑很遠很遠很遠.
→ ceca: 而你對比,桃園,台中,台南...你在想一下.
→ ceca: 高雄你要蓋到哪去?通勤1個多小時媽..XD
→ ceca: 拜託看一下地圖..XD..
→ eddie0729: 大寮那邊不行嗎 我親戚以前跟我說過他們家有建商來談79F 07/15 10:20
→ ceca: 而且這還牽扯外圍都是農地/80F 07/15 10:20
→ ceca: 大寮你從火車站過去要多久?
→ ceca: 距離多遠?
→ ceca: 你把這個距離和時間拿去台中台南桃園看一下.
→ ceca: 大寮還算最近最短了喔..XD
→ ceca: 你往北要超過高大和橋頭新市鎮.
→ ceca: 你往南就要到林園去了.
→ ceca: 奇怪為啥你們會有高雄空地很多的錯覺?
→ ceca: 他空地很遠耶.
→ ceca: 不然金山萬里也有空地阿..XD
→ ceca: 另外高雄到大寮的距離跟屏東到大寮快差不多外.
其實把中正預校廢校後
就瞬間多好幾公頃土地了
中正預校討論廢校很久了
畢竟三軍官校直接招收一般高中生就好
根本沒有設立預校的必要
※ 編輯: Tosca (203.75.79.40 臺灣), 07/15/2024 10:24:31
→ ceca: 屏東火車站到大寮會比高雄火車站過去快.91F 07/15 10:23
→ ceca: 因為高雄火車站過去會塞車.
→ ceca: 我常常跑台1到霧台胚車..感受很深刻.
→ ceca: 政府就很故意的緊縮土地供給阿.
→ ceca: 不然把機場搬遷.
高雄其實市區大道旁透天比例還是太高了啦
九如建國七賢五福三多等等
幾乎路邊還是一整排舊透天
整排透天收起來都更就做不完了
只是透天屋主我看比公寓屋主還硬
因為自己又不住那邊 都是出租XD
※ 編輯: Tosca (203.75.79.40 臺灣), 07/15/2024 10:26:23
→ eddie0729: 親戚的說法就是這樣 哈可能大家認知不同 當然你應該比96F 07/15 10:25
→ eddie0729: 較專業
→ ceca: 北邊中安路那一塊至少可以再撐個20年.98F 07/15 10:25
→ ceca: 親戚很多都靠感覺再說的.
→ ceca: 或是他就住在鳳山外圍,所以大寮離他很近.
→ ceca: 他沒考慮過住在火車站這種中心的人的感受.
→ ceca: 就像住淡海新市鎮也會說,新北空地超多..XD
→ ceca: 高雄就是蓋滿了透天的都市.
→ ceca: 透天很佔空間,供給的戶數又很少.
→ ceca: 然後透天蓋得滿滿的,所以空地很少.
→ ceca: 因此高雄是繼雙北後.整併老透天蓋大樓最頻繁的都市.
→ ceca: 高雄一大堆建案都是整併透天蓋地.
→ ceca: 數量遠超過非雙北的其他縣市,可能有十倍吧.
→ ceca: 就是因為,外圍太遠了,外加政府又控管土地供給部重劃.
→ ceca: 所以不如回市區等土開整併好土地賣給他.
→ ceca: 興富發在南高雄蓋的大多數都是整併.
→ ceca: 甚麼民生一號院,大悅,中正一號院,國王一號院,CBD..
→ ceca: 光興富發在高雄整併老透天的案子就超過十棟..
→ ceca: 而且號稱重蓋王的還不是他.
→ ceca: 這麼頻繁的整併老透天就是因為極缺建地.
→ ceca: 讓土開有這種整併老透天的生意可以做.
→ ceca: 另外透天大多都屋主自己住阿.
→ ceca: 另外一堆把店面當住家住的.
→ ceca: 不就講過,有一個很好笑的.
→ ceca: 本來自由路的三角窗店面租給別人.
→ ceca: 結果自由路打通復興路,就自己花大錢翻修來住.
→ ceca: 之後因為我的店面租給名店,內用客很會亂停車.
→ ceca: 就整天把他家車庫門口給停滿..XD
→ ceca: 奇怪,怎麼會路沒通出租,路通了反而跑來住哩.
→ ceca: 另外整排過去還是住了一堆屋主..所以開店比例一直不高.
→ ceca: 讓我很生氣,因為這個理由,"結市"的速度會極慢.
→ ceca: 另外,透天難收是因為屋主住裡面.
→ ceca: 出租的店面很好談的...
→ ceca: 除非是屋主自己營業.
→ ceca: 或是他是名店.
→ ceca: 不然出租的,你收了,他賺到錢再去買一間就好.
→ ceca: 還有多很多小費可以順手把旁邊大樓一起買一間走.
→ ceca: 是屋主住裡面那種最麻煩.
→ ceca: 之前有再搞中正路納編整併的就抱怨.
→ ceca: 中間卡一個住裡面老阿杯死活不肯被收.
→ ceca: 變成整塊就缺中間一個角沒辦法蓋,無解..只能擺著.
推 fireheart988: 真的 整合不好談就是因為老屋主住裡面 然後拿很多錢137F 07/15 10:46
→ fireheart988: 給他還不肯走 可能一輩子回憶不能用錢衡量吧XD
→ fireheart988: 整合重蓋王還有誰？福懋？
噓 bustinjieber: 老人不缺錢真的沒辦法，140F 07/15 10:56
→ bustinjieber: 都快死了錢真的不重要了，
→ bustinjieber: 夠用就好
推 fireheart988: 但之後子女繼承分割下去要談更難談143F 07/15 10:59
推 ndilavril: 都更不是不可能，但破局機率極大時間超長144F 07/15 10:59
→ fireheart988: 我都希望那些老人別死 等等繼承給一個更貪心的145F 07/15 10:59
就讓那棟變都更孤島而已啊
台北都這樣搞了哪有關係啦
※ 編輯: Tosca (203.75.79.40 臺灣), 07/15/2024 11:01:23
推 k91011022: 整合給得很爛146F 07/15 11:01
推 Petersen: 中南部土地太多 重劃區也多  直接重劃區賺比較快147F 07/15 11:19
推 z5411: 高雄要造鎮 把岡山空軍基地移走那整片可以148F 07/15 11:46
推 Sam27: 蛋黃區是會變的，10年前北屯是郊區，現在比北區西區還蛋黃149F 07/15 11:47
→ Sam27: 了
→ Sam27: 每10-20年都會變，北屯西屯未來20年才是台中核心
→ surferblue: 你把南屯 西區 五期放哪...152F 07/15 11:57
推 jerry1019: 我這老公寓已經才550，一年跳100到750153F 07/15 12:05
→ jerry1019: 左右了
→ jerry1019: 我買的從前年600，去年700，今年870
→ jerry1019: 才買到。
推 Sam27: 妳去看建設局和都發局的報告，未來就是西屯北屯占了重大建157F 07/15 12:12
→ Sam27: 設的六七成
推 DDHOWDA: 台灣都更就只有公寓而已 舊大樓根本很難 一樣死159F 07/15 12:15
→ DDHOWDA: 就是只能都更一次而已
推 hank7218: 五福跟和平那塊及民族跟鼎山街鑫龍騰正在蓋的案子，都161F 07/15 12:35
→ hank7218: 是收老透天打掉蓋大樓
→ rig2121: 但都更還要考慮營造成本，目前營造成本也漲了3-40還是很163F 07/15 13:08
→ rig2121: 難，至少7-80以上會比較有機會
推 ceca: 收購就透天蓋,整併者還可以大賺一筆.165F 07/15 13:23
→ ceca: 但就是整併很困難.
→ ceca: 通常透天店面的價格換算地價,是整大塊的7~8折.
→ ceca: 後面巷弄透天的價格大概是5折.甚至3~4折.
→ ceca: 當然整併的時候屋主都會起效的拉高價格.
→ ceca: 不過同樣一塊地,你是整併透天和直接買整塊養的地.
→ ceca: 價差通常還是在20~30%..
→ ceca: 因此一堆人想要做這一塊發財,也因此一塊地有時候一堆人插旗.
→ ceca: 到頭來那一堆整併的人還要去自己談利潤怎樣分.
→ ceca: 尤其A"我後面有議長插股喔"   B"你有議長又怎樣,我有都發局"
→ ceca: 之類的...呵呵.
→ ceca: 當然對於你是被整併的,你就是等他來談,他開價你要不要.
→ ceca: 其他他們的愛恨鳩葛根你無關.
→ ceca: 不過你不用期待你的土地會比照整塊的價格跟你收.
→ ceca: 除非你是正幹道店面,外加後面一整排透天他收很便宜.
→ ceca: 那你免牆可以賣到逼近整塊的地價再少一點.

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