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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-08-26 14:15:14
看板 home-sale
作者 chmin (June.)
標題 [請益] 首次購買隔套租房，求建議
時間 Fri Aug 25 00:53:12 2023


各位版上前輩好，爬了許多文，手上也正好有些閒錢，想入手一間收租房當投資，求各位
前輩建議。

[物件一]
台北市蛋黃區，6米巷公寓4/4 (有頂加)。鋼筋混泥土結構，屋齡約48年。權狀約30坪無
公設，地坪約11。目前4樓格局是兩間兩房一廳加一間套房。頂加則是三間套房。所有房
間新裝潢約3年，目前滿租，每月收租合計約11.5萬，預計2700萬能入手。(這間不期待都
更，只看收租收益)


優點：
1. 每月收租收益高&投報酬率高。
2. 新裝潢，租金較高，租客水準較高，較無管理問題。
3. 離目前居住處很近。

缺點：
1. 頂加在約3年前有違規增建屋頂，多產生一間套房，被舉報。目前狀態是：
”無訂拆日期+由區隊列管，依序處理”(仲介是說當初有找議員去喬)。
2. 使用執照上有註記”屋頂上不得堆積雜物及私自加建”。
3. 建物部分坐落鄰地，未來鄰地所有人有主張侵權或要求價購等風險。
4. 持有土地是好幾個地號且為”袋狀地”，無直通馬路，但目前通行路線已行之多年，
似乎土地權人也無法再收通行費，且好幾棟建築物都需使用此通行路線到馬路。

[物件二]
台北市蛋黃區 8米巷公寓 3/3 (有頂加)。加強磚造結構，屋齡60.6年。權狀約26坪無公
設，地坪約13。目前三樓格局是四間套房。頂加則是三間套房。裝潢簡單、陳舊，但目前
也是滿租，每月收租合計約8萬，預計約2450萬能入手。(此間覺得有機會老屋重建，且目
前收租收益也還不錯)


優點：
1. 屋齡老，獨棟，且是加強磚造，老屋重建較可期待。
2. 土地持有為單一地號，無任何鄰地糾紛。
3. 整棟僅四個所有權人。
4. 離目前居住處很近。

缺點：
1. 房屋老舊，從樓梯就是破敗貌，加上套房裝潢也老舊，租金較低，租客水準較低，
怕有管理問題。
2. 怕等不到重建/都更。


目前傾向購買[物件二] 因其雖收益較低，但產權相對乾淨而且有重建/都更可能性。
想請問各位版上前輩，對此二物件，有沒有什麼看法與建議可分享。
非常感謝您們的時間 (鞠躬)。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.116.243.91 (臺灣)
※ 作者: chmin 2023-08-25 00:53:12
※ 文章代碼(AID): #1avuhwli (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1692895994.A.BEC.html
→ abyssa1: 你要全現金買嗎？1F 08/25 01:19
→ chmin: 目前預計是只付頭期，然後一直延展寬限期。收租收益>寬限2F 08/25 01:22
→ chmin: 期利息支出。
推 tfct: A銀行估價會知道不合法嗎？4F 08/25 01:27
→ CrabBro: 物件一價格怪怪的，要懷疑一下租約真實性5F 08/25 02:05
→ CrabBro: 可能是匡你的假租約
→ CrabBro: 缺點1. 不要相信仲介的鬼話
→ CrabBro: 物件一的缺點4可以忽視，但缺點3是有可能發生的
→ CrabBro: 物件二很尷尬，通常這種物件就是收回來整理一下就很好租
→ CrabBro: 但是磚造60年加上頂加，這已經嚴重需要立即拆掉重建的
→ CrabBro: 你再花錢整理就不划算
※ 編輯: chmin (150.116.243.91 臺灣), 08/25/2023 02:22:27
推 max780417: 你有基本的水電debug能力再來12F 08/25 03:22
推 clairebear: 姑且不論物件，銀行鑑價不算頂加，隔套貸款成數低，13F 08/25 04:47
→ clairebear: 頭期要付的可能比你想的還要多很多
推 a9940597: 現在的人不好管，搞一些合法又正常的投資不好嗎？15F 08/25 06:19
推 DeathStarDS1: 台北市令人震驚太佩服了16F 08/25 06:22
推 DeathStarDS1: 鄉民說的有道理，仲介說的租金要確認再確認再確認7
→ DeathStarDS1: 次。
推 typhoonghi: 物件一投報率破5%，物件二不到4%，都在台北市蛋黃區?19F 08/25 06:37
推 iceyu: 現在還敢買頂加的真是勇者XD20F 08/25 06:57
推 ohyababy001: 別碰頂加比較好，損失的比得到的多21F 08/25 07:01
推 imprison: 台北市頂加以後不能修繕，10年後賣誰？22F 08/25 07:06
→ abyssa1: 你先問問銀行 隔套頭期常常是五成喔23F 08/25 07:29
→ abyssa1: 頂加三個單位出租都是優先拆的
推 ataky: 銀行知道是頂加這貸款成數就低了25F 08/25 07:33
推 F93935: 三單元專案優先拆除 你找誰都沒用26F 08/25 07:38
→ F93935: 你要賭？哪天房客處不好檢舉就拆了
推 sdhpipt: 只看文章我會選二28F 08/25 08:18
推 x156w423: 可以支撐總價就租金收益, 早期入手沒太大問題, 但現在29F 08/25 08:35
→ x156w423: 你要承擔報拆(租金收益砍半)的潛在風險, 只能說你很勇
→ x156w423: 喔 xD
→ IBIZA: 二能不能收租10年都不知道，真的要重建又不知道會拖多久，32F 08/25 08:48
→ IBIZA: 你能不靠租金自己付個10年租金嗎
→ abyssa1: 自己拆可以拆成頂加保留兩單位先脫離優先名單34F 08/25 09:00
→ abyssa1: 要估投報收益應該用這版本估計 自己花錢拆 頂加留兩間
→ wiston1419: 物件二為啥還沒重建？要不要探聽一下？36F 08/25 09:05
→ IBIZA: 台北市這個屋齡的房子還沒重建的滿地都是37F 08/25 09:31
推 swordhero: 小心換屋主老鄰居開始開告，頂加租金平分喔38F 08/25 09:51
→ swordhero: 現在買頂加的怎不想原屋主為啥要賣，呵呵，風險優先喔
→ wiston1419: 但要了解理由才能預期要等多久啊40F 08/25 10:00
→ abyssa1: 保險一點就是頂加自住 樓下收租 鄰居沒得分41F 08/25 10:15
→ lovemost: 兩個都不怎麼樣，硬要選選242F 08/25 10:15
推 lovemost: 你認真考慮一下，這兩個物件真的有值得你冒那麼高的風險
→ lovemost: 去買嗎？
推 eeantsky: 頂加最危險就是下面幾層鄰居   搞定就沒問題45F 08/25 10:29
推 ericeuro: 不只報拆，連頂加的租金收入可能都要跟46F 08/25 10:30
→ ericeuro: 其他住戶分。
推 ericeuro: 投套的貸款條件都不太好。不是利率高就
→ ericeuro: 是成數低。你最好先問一下
推 licochen: 不推薦，頂加是風險，只要房客或鄰居多次檢舉就壓不下來50F 08/25 10:38
→ licochen: 立刻排拆都有可能，或者又有新聞事件....格套已經爛了
推 ajj1: 252F 08/25 10:59
→ kklarinet: 千萬不要53F 08/25 11:55
推 bettybuy: 一直覺得賣隔套的都是在找下一個冤大頭54F 08/25 12:38
推 bboywhite: 有被檢舉報拆過的別碰55F 08/25 12:39
→ bboywhite: 賣方頂加用送的除外
→ bboywhite: 蛋黃區的鄰居不好對付ㄛ
→ bboywhite: 安森旁的公寓4/4做個頂樓防水馬上有人來查，超敏感 喜
→ bboywhite: 勒考
推 licochen: 忘了說，不是頂加而已，違法格套的都可以檢舉耶60F 08/25 12:48
→ licochen: 基本上誠心建議，除非合法格套，不然都不要碰
→ abyssa1: 雙墩學區不錯…有附加價值可考慮62F 08/25 12:56
→ abyssa1: 頂加自己拆一間 當成垃圾代收集中場 還可以
→ abyssa1: 選項二真的賣很久就是了
→ abyssa1: https://i.imgur.com/Q0GO1vy.jpg
→ abyssa1: 不過賣這麼急大概不急 應該沒有短期馬上被拆的風險
→ abyssa1: 可能就是買來設籍用 現在不需要了 邊租邊賣
→ abyssa1: 他開2300的時候我有考慮過…
[圖]
推 kage01: 隔套麻煩 管理也沒獨套無腦69F 08/25 13:29
推 leveger0903: 通常房子做分租套房下去 這種格局即便換屋主大概也70F 08/25 13:58
→ leveger0903: 是做出租用
→ leveger0903: 我現任房東是家庭式套房 我想當下收益可能沒有分租
→ leveger0903: 套房好 但在未來處分房產彈性上會比較好
推 alanbread: 都不要買，台北隔套收益太低74F 08/25 15:14
→ alanbread: 你買新北、台中、高雄隔套，丟給代管都更划算
推 apson: 2.76F 08/25 21:03
推 TommyHil: 177F 08/25 21:11
噓 labdog: 台北頂加是票房毒藥78F 08/25 23:55

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