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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-04-11 12:28:16
看板 home-sale
作者 Zach5566 (桃園八嘎冏)
標題 [請益] 桃園房產操作
時間 Wed Apr 10 09:06:00 2024

我上次有問一個，但感覺還是應該把背景講清楚一點方便判斷。

夫妻一個竹北一個台北工作，不生小孩，一貓。

目前自住房A位於A18走路10分鐘到高鐵站，46坪3房1車，2020年1月入住預計2026/Q4用滿6年
400萬免稅額賣掉，購入價約2000，現值3000左右持續增加中。

預售屋B位於A19，47坪3房1車，2026/Q3交屋，與A為同品牌建商，購入價約2500，現值應
該也快3000持續增加中。

預售屋C位於A19，74坪3房2車，2027/Q3交屋，購入價約38XX，現值應該超過4000，這間
是最終要住的房子。

最近下訂A7 48坪4房2車的預售屋D，約2600，換算一坪45初，2026/Q4交屋，要趕快決定是
否要簽約。上次版友都說買小坪數的，但那個建案小坪數鎖住的尚未釋出，代銷有稍微透
漏釋出之後29坪的大概會賣到50以上可能到52 53，我就在想這樣是不是就沒這麼划算了。

我的想法是賣完A房之後，搬進去D住一年，剛好等房價上來，已經聽說附近小坪數的
案子要準備開6字頭了，如果是48坪就算沒有6字頭也會有5字頭假設55，45->55的漲幅搭配
重購退稅，三四年將近500萬的價差可以直接收下，再搬去C，B就一開始直接出租，不知道
這樣的操作方式有沒有什麼盲點。等於這個價差把C的裝潢費用全部都賺回來了，2027年雙
子星完工，越來越多買不起台北新北的被洗到A7，供給稀有，可能有人會買，而且坪數說
真的也沒多大。

上次有人說要四房買合宜就好比較便宜還比較近，但以我個人住過品牌建商的房子是沒辦
法去住比較低品質的那種@@請賜教

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.32.94.98 (臺灣)
※ 作者: Zach5566 2024-04-10 09:06:00
※ 文章代碼(AID): #1c5UNwT7 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1712711162.A.747.html
推 kairi5217: 之後是多之後？A7耶？玩那麼大的嗎1F 04/10 09:11
推 tzangyoung: ab看起來都是璞 c應該是v2F 04/10 09:12
→ tzangyoung: a如果是璞1的話 未來站前好了走地下道 肯定還有很
→ tzangyoung: 大一段的幅度的
→ tzangyoung:
推 DeathStarDS1: 這麼賺錢低調比較安全不然遇到壞人危險6F 04/10 09:14
→ DeathStarDS1: 2000萬變3000多萬持續增加中。
→ DeathStarDS1: 2500萬變3000多萬持續增加中。
→ DeathStarDS1: 哇2000多萬白花花銀子看了好爽。
推 a22918097: 以桃大允帶的這波漲勢 3000真的低估了10F 04/10 09:22
推 Byzantin: 好猛 ..一般人買你隨便一間都吃力11F 04/10 09:22
推 luvdirk: B在A19大坪數好租嗎12F 04/10 09:34
→ joe931: 未來9成貸款50年雙薪買這種應該不難13F 04/10 09:34
→ Zach5566: 不知道耶 不求租金多好但能cover 寬限期的利息就夠了14F 04/10 09:37
→ Zach5566: 頂多之後賣掉套利 不過那個案子我很喜歡除了小了點而已
→ Zach5566:  其他很不錯
推 shuichia: 這邊大概95%的人都慘輸你17F 04/10 10:05
推 prichman: 都預售交屋交得過嗎 得細算一下 還是年收頂到天那種18F 04/10 10:09
推 rexluo: 沒有賣掉，收租，價格都是假的，每個月要繳的房貸是真的19F 04/10 10:10
→ prichman: 價差還是真的啦 只是要算好時間差貸款 現金 稅的細節20F 04/10 10:13
→ prichman: 如果家庭收入只有300能搞成這樣 也算是少年房神了 全部
→ prichman: 都貸款交得了屋 又在收支比下 扛過這段 基本就穩了
推 prichman: 感覺D的及時出售 如果出問題很麻煩 後面計畫都會影響到
→ prichman:  建議還是抓寬鬆一點
推 djar0611: 賣A住B D不買A7 改買基期低2房物件1成屋1預售25F 04/10 10:21
推 blargelp: 這操作最大的問題是預售C等你交屋時市值一定破4000，只26F 04/10 10:28
→ blargelp: 能貸四成。現金夠才簽D 不然不要。 差一點點的話銀行大
→ blargelp: 多不會這麼白目鑑過豪宅線，但你現在已經4000 2027根本
→ blargelp: 不可能還守在線下
推 bustinjieber: 買D沒意義，A用6年400，30F 04/10 10:30
→ bustinjieber: 一方戶籍掛B，B重購退稅C，
→ bustinjieber: 要買D也不是買2026交屋的，
→ bustinjieber: 而是買更久之後的。
→ bustinjieber: 預售屋交屋就是簽約價去核，
→ bustinjieber: 就算是中古屋也是合約價去審，
→ bustinjieber: 銀行會自動加成破豪宅線到底哪裡聽來的？
推 arther610326: 操作好幾間不如直接台北市蛋黃一間37F 04/10 10:34
推 blargelp: https://reurl.cc/yY52D2 預售破豪宅線這個有實例啊，我38F 04/10 10:35
→ blargelp: 不知道他是不是特例啦 反正真的發生過
台中3800萬預售屋交屋前「升格豪宅」　她傻眼：貸款剩4成 | ETtoday房產雲新聞 | ETtodayAMP
[圖]
房價飆、銀行鑑價跟著上漲，對於3年前購屋民眾來說，一則以喜、一則以憂，台中就出現令購屋族哭笑不得的情況，一名換屋族T小姐，就向本刊投訴，3年前購入總價3800萬元的房子近期要交屋，才發現地段增值被認定為豪宅，只能貸款4成，需補足現金才能交屋。 ...

 
→ Zach5566: 理想上確實是D應該要晚一點 但目前就看上這個案子 目前40F 04/10 10:40
→ Zach5566: 房價正在漲 感覺應該要把握…
推 bustinjieber: 感覺是特例，而且最終應該會去找別間銀行。42F 04/10 10:40
→ bustinjieber: 真的喜歡就買了，適合的物件沒那麼好找
→ Zach5566: 想收藏B…44F 04/10 10:45
推 rexluo: 我只能說勇氣可嘉，那麼多間預售同時搞，縱使賣掉賺價差45F 04/10 10:49
→ rexluo: 扣掉稅，仲介費剩賺多少？還是科技業高所得賺的都要分政
→ rexluo: 府一大塊
推 bustinjieber: 買賣小坪數是給信用額度少、淨資產少、48F 04/10 10:49
→ bustinjieber: 金流比較低、或是專職投資客買的，
→ bustinjieber: 正常有本業就是靠自用減稅+自住，
→ bustinjieber: 金流能過當然是選擇槓桿較高的大坪數，
→ bustinjieber: （前提是不要超過豪宅稅）
→ bustinjieber: 實際投報率是不會輸複數小坪數的，
→ bustinjieber: 更別說房屋本身最大的價值是拿來住。
→ bustinjieber: 如果你是想要收藏房子的話，
→ bustinjieber: 那你的問題根本都不是問題了。
→ Best5566: 走路要十分鐘要3000萬？57F 04/10 10:53
推 rexluo: 收集房子每年要繳的稅，管理費很可觀，租人後要賣的價格就58F 04/10 10:59
→ rexluo: 不好
→ daniel6412: A.B要確定估值正確欸60F 04/10 11:05
推 a5292710: 猛61F 04/10 11:08
推 muserFW: A7買2600也太貴 這價錢都可以去買新北市了 不覺得能有多62F 04/10 11:14
→ muserFW: 少漲幅
推 bustinjieber: A7我是完全沒興趣，但2600的4房不貴，64F 04/10 11:20
→ bustinjieber: 這價位在新北一環是2房車，這樣想就合理了。
推 idmaker: 怎麼覺得繼續住原本的都比bcd好很多 bcd當純投資吧你66F 04/10 11:20
推 bustinjieber: 樓上，要定期把未實現損益提領出來。67F 04/10 11:23
→ Zach5566: 我就是需要空間才買C A一定要賣是資金問題這樣才轉得過68F 04/10 11:25
→ Zach5566: 來
推 lookers: 好辛苦喔70F 04/10 11:44
推 zhong33: A18 46坪現值3000你怎麼算的 哪一間？也太快樂表了吧,用71F 04/10 11:53
→ zhong33: 最高價去算？
→ Zach5566: 桃大允都70了 只隔一條馬路 還比較靠高鐵 用60去算合理73F 04/10 11:57
→ Zach5566: 吧 而且不是現在要賣耶 很保守了
→ yiliang1107: 桃大規劃跟位置相比璞園的家75F 04/10 12:18
→ yiliang1107: 品牌效應之下，很難說。畢竟過3000萬
→ yiliang1107: 中古屋在青埔現況跑不太動
→ yiliang1107: 桃大允那個位置絕版了，可以看站前廣場
→ yiliang1107: 圍繞站前的地還有兩塊，目前都是規劃商辦
→ yiliang1107: 璞園品牌很好，但是規劃是一層多戶
→ yiliang1107: 另外桃大允離站前廣場更近，額外加持。不單純是高鐵
→ yiliang1107: https://i.imgur.com/Nb6LQQo.jpeg
→ yiliang1107: 至於A19那個點位，不好說。單純買品牌跟規劃
[圖]
推 aspd5306: 看不太懂 資金不夠要賣A 那幹嘛買D 看起來投報很差啊84F 04/10 12:27
→ yiliang1107: 後續能有多少上漲空間難說，A19強的是青塘園那一圈85F 04/10 12:28
→ Zach5566: 資金不夠是因為C啦 D是額外86F 04/10 12:31
→ Zach5566: 想買青塘園旁邊還沒開案那個XDX
→ yiliang1107: 有兩個一個桃大一個宏普88F 04/10 12:34
→ yiliang1107: 桃大目前想把區塊內透天買下，整併一個大基地
→ yiliang1107: 這個如果成，青塘園道豪宅部落產生
→ Zach5566: 想要宏普91F 04/10 12:36
→ yiliang1107: 是「桃園」的位階來看，哈哈哈 怕引戰92F 04/10 12:36
→ Zach5566: 不是說價格要上看7了93F 04/10 12:36
→ yiliang1107: 等明年了。94F 04/10 12:36
→ yiliang1107: 而且坪數，除非你買兩間打通，不然你不夠用
→ Zach5566: 自住還是C 其他是收藏用96F 04/10 12:40
→ Zach5566: 不知道耶結論是D到底該不該買？
→ yiliang1107: 是覺得你D想一下 必要性，如果是置產分散風險需求98F 04/10 12:43
→ yiliang1107: 金流夠買的就放著
→ yiliang1107: 如果不是，問自己買了要幹嘛
→ Zach5566: 賺C的裝潢 這個理由夠吧哈哈101F 04/10 12:49
→ yiliang1107: 通常來說大小坪數，本來就有價差102F 04/10 12:50
→ yiliang1107: 因為總價區間的關係
→ yiliang1107: 同一個面向，棟距其餘各項條件相同之下
→ yiliang1107: 小坪數目前市面上就是比大坪數來的高價
→ yiliang1107: 如果你要判斷有沒有利潤可言，應該拿同質性的產品來
→ yiliang1107: 判斷
→ yiliang1107: 例如南港近期有一案，小坪數到150萬
→ yiliang1107: 但大坪數最底有到109萬。
→ yiliang1107:  所以是回到總價區間的判斷
→ yiliang1107: 不是單純看「單坪價差」
→ yiliang1107: 最簡單一點，你觀察A7 3000萬的物件好不好跑
→ yiliang1107: 市場上流動性如何？ 再來決定。
→ Zach5566: 受教了 這個坪數A7市場上的需求不多 比較難找到參考的114F 04/10 12:57
→ Zach5566: 內容
推 CheG: 筑岳有其稀缺性，捷運學區1km內，特別是景觀太加分！116F 04/10 12:58
→ yiliang1107: 那就拿A8、A5做過比較117F 04/10 13:06
→ yiliang1107: 另外重購稅的部分，A換成D ,之後要再5年
→ yiliang1107: D才能再利用重購
→ yiliang1107: 雙子星目前最大受益區塊是中正、大同區，往外則是二
→ yiliang1107: 重、沿著過來新莊、塭仔圳
→ yiliang1107: 你再去判斷這些現況位階差，就會有答案。
→ yiliang1107: 給你兩個參照，你都選有品牌的
→ yiliang1107: 二重的左岸潤泰、跟塭的華固與築滿滿
→ yiliang1107: （璞園+新東陽）
→ Zach5566: 不知道耶不是啦 A是自住400萬免稅額 D重購退稅C B擺著126F 04/10 13:23
→ Zach5566: 出租 5年後賣 應該都沒什麼稅的問題了
推 zhong33:  https://i.imgur.com/wxQW4Pt.jpg128F 04/10 13:26
[圖]
推 NodeWay: 現在市況只要有能力一定一間不放的129F 04/10 13:26
→ yiliang1107: 桃大允那個是近期成交的，沒問題啦 還是毛胚130F 04/10 13:27
→ NodeWay: 我也是青埔跟A7 不過是3A7 1青埔131F 04/10 13:27
→ yiliang1107: D到C 短期漲幅，中坪數要衝3000萬132F 04/10 13:27
→ yiliang1107: 思考一下
噓 zhong33: 桃大允哪裡70了？是平行時空嗎,你拿新預售價格對照？134F 04/10 13:28
推 color345: 這種條件就不用來房版問魯蛇們,很多連一間都買不起的~135F 04/10 13:29
推 NodeWay: D應該是富宇 成交到5字頭了 總價差200沒有放掉的理由136F 04/10 13:29
→ yiliang1107: 老實說桃大允是不計雨遮，高樓層毛胚破7137F 04/10 13:30
→ NodeWay: 或是頤昌138F 04/10 13:30
→ yiliang1107: 之後實登如果沒有蓋牌都會陸續上139F 04/10 13:30
推 mfcke: B可以賣掉換A7 至於錢夠買48坪就買 這算正規坪數140F 04/10 13:30
→ Zach5566: B現在賣就是45% 應該不好吧141F 04/10 13:31
→ yiliang1107: 畾畾青B有點難換D,時序上太接近142F 04/10 13:32
→ yiliang1107: 百分九十機率房地合一吃好吃滿
→ yiliang1107: 原po一看就品牌控XDDDD
→ mfcke: 我是假設你能吃D 時機到再賣B145F 04/10 13:36
→ mfcke: A留下 C自住 不就這樣
→ yiliang1107: 原po是想利用短期間D的漲幅，搭配重購，鎖住獲利有147F 04/10 13:38
→ yiliang1107: 一筆資金可以用。
→ Zach5566: 應該要B重購C或是D重購C吧？反正最後就是住C149F 04/10 13:38
→ yiliang1107: 其餘物件他都想留下來收藏150F 04/10 13:38
→ Zach5566: 只有B想收藏 我對A7不熟 暫時不知道值不值得收藏 直接151F 04/10 13:39
→ Zach5566: 套利可能更香？
→ yiliang1107: 那為什麼不考慮那山階153F 04/10 13:40
→ Zach5566: 位置 規劃都不喜歡154F 04/10 13:42
→ yiliang1107: 沒差，反正你們金流夠穩健，你只要確定155F 04/10 13:42
→ yiliang1107: D能讓你短期獲利到達你目標即可
→ yiliang1107: 在我看來短期內2600到2800沒問題
→ yiliang1107: 但要到3000萬，是一個檻。有難度。
→ Zach5566: 好的 謝謝 我再思考一下 聽說後面這戶有人在排了159F 04/10 13:44
→ yiliang1107: 然後宏普原本標定今年年底開案，目前延到明年去了160F 04/10 13:45
→ yiliang1107: 時間點給你參考，好安排資金調度
→ Zach5566: 有消息坪數規劃嗎？162F 04/10 13:47
→ yiliang1107: 私信說明了。163F 04/10 13:51
→ fairyofmoon: 買一堆雜魚不如一間大安古蹟164F 04/10 14:17
推 rexluo: 3,4千萬不是雜魚了，只是不要一文錢逼死英雄好漢，欠錢的165F 04/10 14:27
→ rexluo: 時候1萬塊看起來就很巨大
推 MixBear: 你的標的要考慮出脫是否有風險167F 04/10 14:57
→ MixBear: 賣出去才是真的
推 piliwu: A就是我超想買結果一直被秒殺的案子169F 04/10 16:35
→ piliwu: 最近有兩筆成交還沒上實登
推 piliwu: 盲點就是這些租金可能比利息還低不少
噓 wingner: 笑死 自信一點直接喊破億不是更爽172F 04/10 23:43

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