※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-02-18 23:12:35
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作者 標題 Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
時間 Sat Feb 17 22:56:27 2024
※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言：
: 今日02/16/2024買進00878國泰永續高股息
: 總買進成本包含手續費
: NT$ 1,999,176買進90張90,000股
: 均價NT$ 22.2/股
: https://i.imgur.com/Zi29vq4.jpg
: 這是我的真金白銀標的物
: 講一下規則，免得爭議
: 1. 比較兩個標的物的槓桿前年化報酬率
: 也就是說買橋頭房一千萬貸八成出來的兩百萬本金和我買00878兩百萬的本金的槓桿前年
: 化報酬率%
: 所以，不包含任何槓桿後擴大本金的總收益
: 一千萬的總租金與兩百萬的00878的總現金流會有差，但要比較的是產生的淨報酬並經過
: 時間推移計算年化報酬率
: 要比較的只有 槓桿前年化報酬率%
: 2. 租金/股利等收入都需要扣除相關費用精算
: 因為是年化報酬，要精算到稅後淨現金
: 00878
: 領股利扣除各種股利合一稅
: 減碼賣出扣除證交稅等等
: 橋頭房
: 租金要扣相關費用及綜所稅
: 賣出要扣適用期間的房地合一稅
: 3. 沒有質押後和租金/股利再投入的再投資收益
: 沒有再投資收益，純粹比較兩者標的物能產生的
: 報酬，只有是租金或股利或賣出的資本利得
: 沒有再質押或歷年股利再投資的報酬複利
: 4.現價的比較
: 未來某一個點會有標的物現值價值的比較
: 我認為房地產應屬於近三個月最近實價登錄
: 橋頭房在20樓，理當此特定社區在18-22樓之間的實價登錄，為現價參考
: 00878則為每日市場現價報價
: 以上四點
: 會每半年更新一次
: 包含領股利的狀況和持有的部位
: 小帳戶分享一下，兩百是很小部位
: 我是價值投資的堅持投資流派
: 所以買00878在高點完全不是我的投資邏輯
: 失敗的機率很高呵呵
: https://i.imgur.com/RSvF7zW.jpg
: 還有我有我在北海道滑雪沒空回太多
: https://i.imgur.com/PpJwpTd.jpg
從北海道回來啦，爽滑五天，吃住都舒服
https://i.imgur.com/ONU15ji.jpg
https://i.imgur.com/dAUB2HM.jpg
![[圖]](https://imgur.disp.cc/3U/ONU15ji.jpg)
![[圖]](https://imgur.disp.cc/3U/dAUB2HM.jpg)
言歸正傳
找了一下橋頭水岸花園標的物
嘗試模擬槓桿前報酬率
https://i.imgur.com/Jg6TaVk.jpg
![[圖]](https://i.imgur.com/Jg6TaVkh.jpg)
https://i.imgur.com/VTRRd0y.jpg
![[圖]](https://i.imgur.com/VTRRd0yh.jpg)
所以，十一樓單坪租金大約665/坪，包含管理費，那標的二十樓給他加個5趴 700/坪，權
35.67/坪乘下去，月租金24,969，包含管理費
減去管理費2182/月，毛租金大概22,787/月
一簽三年比照實價登錄，所以可預期2024-2026 每年毛租金273,444/年
算一下成本988萬買價成本，不包含家具家電
（假定議價後含佣金2趴，各項雜費一併含入）
家具家電給他搞個50萬搞定
所以總成本1038萬
用每年273,444毛租金除下去
大概是年毛報酬2.63%年
還未扣租金併綜所稅/房屋稅/地價稅
不用扣利息費用（槓桿前
這是橋頭房的2024-2027三年租約預測啦
房價會怎麼漲我無法預測
資本利得獲利都還是要適用
房地合一稅，才能稅後淨現金
那換到00878的年化報酬試算
假設兩百萬90,000股 00878
未來三年都發1.3好了（我下修了
那股利總共351,000
稅後0.28就287,820稅後淨現金
然後股價三年後假定25塊，價差2.9/股
九萬股就261,000的資本利得
假設賣出，證交稅0.3% 得260,217淨現金
成本1,999,176 含手續費
股利淨現金287,820
資本利得淨現金 260,217
本利和 2,547,217
三年期
無槓桿（槓桿前）年化報酬8.41%
這是我的預測
我就比這個
以上
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.210.225 (臺灣)
※ 作者: LINPINPARK 2024-02-17 22:56:27
※ 文章代碼(AID): #1bqCaTM6 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1708181789.A.586.html
※ 同主題文章:
02-13 22:43 ■ [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我做過最好的理財決定」
02-14 21:30 ■ Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
02-16 09:54 ■ Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
● 02-17 22:56 ■ Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
02-18 00:36 ■ Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
02-21 18:08 ■ Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
02-21 20:10 ■ Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
02-21 21:11 ■ Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
→ : 舉手 房子最強的是五倍槓桿 拿掉這個跟綁住手腳對打一樣啊1F 02/17 23:04
他月還款27,512跟毛租金22,787還有每月4,725的缺口，我不知道要不要開下去欸？
然後橋頭是摸擬盤
00878兩百萬是我的錢
我也是可以多買個八百萬00878啦
或槓桿五倍八百萬，信貸利息超低比房貸低
買到一千萬的00878
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/17/2024 23:07:35
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/17/2024 23:10:26
推 : 認真給推2F 02/17 23:09
→ : 要用寬五年算吧,租金還要扣仲介與空租,目前看起來是無3F 02/17 23:11
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/17/2024 23:11:42→ : 法秒出租的. 另外不算槓桿,買房本來就沒優勢,沒啥好比4F 02/17 23:11
→ : 起手就是貸8成寬5年,威力加成就強很多了
→ : 起手就是貸8成寬5年,威力加成就強很多了
忘記有個寬五年四十年房貸的新青安
其實我認為比槓桿前年化報酬率相對簡單
槓桿後年化報酬率有太多工具可以使用
我也不計再投資複利繼續滾
不然00878計算會複雜化
簡單就是資產報酬率
一千萬房對兩百萬00878
→ : 另外還要看如何結算,只看淨值還是要獲利(房地合一),這6F 02/17 23:14
→ : 就差更多,一直不結算比投資也許沒差,凡人來看卡一戶首
→ : 購在高雄不能自用,很容易影響到自己的人生規劃
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/17/2024 23:19:30→ : 就差更多,一直不結算比投資也許沒差,凡人來看卡一戶首
→ : 購在高雄不能自用,很容易影響到自己的人生規劃
→ : 喔..結算還要仲介費2-4%總價喔..9F 02/17 23:16
→ : 有點想念以前冬天會去Aspen/Vail 滑雪的日子（亂入10F 02/17 23:19
→ : Aspen現在物價已經壞掉了超貴11F 02/17 23:21
推 : 話說新屋會有人買來出租等嗎？12F 02/17 23:28
→ : 你要不要他選最近一個案子預售的實價登錄
→ : 然後今年會交屋的
→ : 你要不要他選最近一個案子預售的實價登錄
→ : 然後今年會交屋的
最近實價又高樓層是這筆
後續看看交屋會不會拿出來租參考租金
https://i.imgur.com/Heo5gBD.jpg
![[圖]](https://i.imgur.com/Heo5gBDh.jpg)
推 : 你算的是全款買股跟全款買房的比較，跟真實世界兩回15F 02/17 23:37
→ : 事
→ : 事
我也覺得，正常來講都會定期定額平均投資法買ETF不會這樣全款all in
買房一定也是開槓桿視個人風險開幾倍
離現實都有點差距
所以我才想根據標的物來做年化化報酬比較就好
推 : 話說哈密瓜+螃蟹吃到吐 幾年去一次就好..….17F 02/17 23:38
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/17/2024 23:41:42→ : 先不論 比較方式合不合理，總是這樣看才有趣18F 02/17 23:40
→ : 最快的方法還是一摸一樣投入比較真實19F 02/17 23:42
推 : 畢竟一個是ETF 一個是單一房價 多找幾個差不多的房當E20F 02/17 23:43
→ : TF看也好
→ : 模擬阿 一起用權重下去
推 : 已視公平 高股息成分股前十 五倍槓桿期權 ？
→ : 然後到期前一週換月？
→ : TF看也好
→ : 模擬阿 一起用權重下去
推 : 已視公平 高股息成分股前十 五倍槓桿期權 ？
→ : 然後到期前一週換月？
推 : 房出租 還會空租 還要帶看或找仲介 時間成本很高啊25F 02/17 23:54
→ : 正常人的做法是買房 頭期+房貸 vs 同樣的頭期投入ETF+26F 02/17 23:54
→ : 本利和定期定額
→ : 再來買的屋很多都是自住 .....
→ : 本利和定期定額
→ : 再來買的屋很多都是自住 .....
推 : 推推29F 02/17 23:55
→ : 其實很簡單啊 改高股息成分股拿去質押到槓桿接近五倍30F 02/17 23:58
→ : 質押買入 質押買入這樣然後留一點錢付利息
→ : 咦不對啊 反正買房本來就要付房貸 ，你利息另外補就好
→ : 有任何問題你另外補錢進出 當作正常5倍槓桿 最後扣回
→ : 利差就好
→ : 質押買入 質押買入這樣然後留一點錢付利息
→ : 咦不對啊 反正買房本來就要付房貸 ，你利息另外補就好
→ : 有任何問題你另外補錢進出 當作正常5倍槓桿 最後扣回
→ : 利差就好
推 : 所以這串我只推滑雪，不用浪費生命跟模擬盤+槓桿仔上35F 02/18 00:02
→ : 課，永遠都是無效溝通，青森雪場品質也不錯，人又少
→ : ，疫情前頗常去，給你推薦
→ : 課，永遠都是無效溝通，青森雪場品質也不錯，人又少
→ : ，疫情前頗常去，給你推薦
→ : 補差期間用信貸去算38F 02/18 00:02
→ : 這樣簡單吧？
→ : 這樣簡單吧？
推 : 坐等3年後878報酬率沒那麼好，你預估好，我預估到時40F 02/18 00:03
→ : 輸大盤
→ : 6J家訓，凡買ETF逐出家門
→ : 輸大盤
→ : 6J家訓，凡買ETF逐出家門
→ : 兩邊都五倍槓桿就合理了43F 02/18 00:04
推 : ETF槓桿也可以開很大 (自有資金+信貸)*質押2.5倍*正二44F 02/18 00:10
推 : 高股息沒有正二45F 02/18 00:17
→ : 一樓可能只知道房子能開槓桿，暈。知道期貨可以開到246F 02/18 00:19
→ : 0倍搭配客製商品還能更高嗎？
→ : 0倍搭配客製商品還能更高嗎？
→ : 我覺得用富台指遠月比較接近高股息48F 02/18 00:20
→ : 五倍槓桿就好
→ : 富台指有遠月阿
→ : 房貸本利和就算進去當加碼保證金
→ : 五倍槓桿就好
→ : 富台指有遠月阿
→ : 房貸本利和就算進去當加碼保證金
推 : 不然雪球槓桿只能開到四倍要怎麼讓一堆華爾街有錢人52F 02/18 00:27
→ : 大爆死
→ : 大爆死
→ : 要比不就是200w看你要做任何投資工具和任意槓桿嗎 你要開幾54F 02/18 00:28
→ : 倍都ok啊
→ : 你想開20倍就去開啊
→ : 倍都ok啊
→ : 你想開20倍就去開啊
推 : TWN 基金 開五倍期權？57F 02/18 00:30
推 : 好像一般很難弄到5x槓桿的正常金融商品既有股息又低利58F 02/18 00:30
→ : 率成本的lol…
→ : 率成本的lol…
→ : sell put 遠月？60F 02/18 00:32
→ : 還不用補錢@@ L大這串會不會變成教大家如何絞盡腦汁開61F 02/18 00:32
→ : 低風險槓桿惹
→ : 低風險槓桿惹
推 : 錢不夠哪個投行要幫你開？槓精繼續表演你的鬼叫63F 02/18 00:32
推 : 房子收租有限，主要利潤來自賣出的價差啦64F 02/18 00:36
推 : 還是buy call 遠月？65F 02/18 00:36
推 : 期貨做22倍都不用利息成本 做個五倍輕鬆好嗎66F 02/18 00:48
推 : 唉 如果限制房產不能五倍槓桿，那還有啥好比，肯定是股67F 02/18 01:02
→ : 票贏阿
→ : 票贏阿
也不一定喔，三年漲個三十趴房價
我想橋頭房槓桿前是大勝的喔
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/18/2024 01:05:25
推 : 其實到現在我已經看不懂你們怎麼比了
02/18 01:25
不然橋頭房就槓桿後年化報酬率
ETF00878 無槓桿的年化報酬率
這樣也公允但我建議必須都精算租金利息等等
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/18/2024 01:30:08
推 : 10個買房 9個開滿吧 10個買股的開滿的有3個嗎 所以還是70F 02/18 01:35
→ : 把房地產最有價值的槓桿 加入比較公允
→ : 但其實怎麼算都是不合理 股票有流動性 房地產一定是交
→ : 屋五年閃最不划算的房地合一前期稅率 或是自住免稅 重
→ : 購退稅
→ : 所以 搞清楚遊戲規則 該用的紅利用完 多的 股票一起加
→ : 入資產配置 比較理想 沒有絕對的優劣 只有更適合自己工
→ : 具
→ : 把房地產最有價值的槓桿 加入比較公允
→ : 但其實怎麼算都是不合理 股票有流動性 房地產一定是交
→ : 屋五年閃最不划算的房地合一前期稅率 或是自住免稅 重
→ : 購退稅
→ : 所以 搞清楚遊戲規則 該用的紅利用完 多的 股票一起加
→ : 入資產配置 比較理想 沒有絕對的優劣 只有更適合自己工
→ : 具
推 : 真金白銀推啦 不像有人嘴一堆結果模擬盤 呵呵78F 02/18 01:41
推 : 00878有比0056穩嗎？79F 02/18 01:56
沒有，我的觀察是蠻多AI成份
推 : 房屋的特性就是簡單槓桿 你都去掉了還需要賭甚麼XD80F 02/18 02:06
推 : 房子沒漲靠房租的真的打不贏股票啦 自住房可以買 投資房81F 02/18 04:22
→ : 就是靠房價上漲 收租只是打平持有成本
→ : 就是靠房價上漲 收租只是打平持有成本
推 : 你考慮很多 但我認為要反思這間房到底能不能用200搞定83F 02/18 05:57
→ : 原價988頭期就要197.6 說是說能殺價 但這部分自由心證
→ : 另外雖然利息可用租金抵 但房貸本金還是需要持續投入
→ : 原價988頭期就要197.6 說是說能殺價 但這部分自由心證
→ : 另外雖然利息可用租金抵 但房貸本金還是需要持續投入
你跟我在想的是一樣，就是要真實盤
才會槓桿五倍的真實情況
才可以去紀錄和計算
→ : 這樣股市也要加上房貸本金的定期定額 條件才相似86F 02/18 06:03
推 : 不過我認為目前也不用太計較這樣 到時如果報酬接近再說
→ : 現在算太多反而模糊焦點XD 就下好離手每年來看就好
推 : 不過我認為目前也不用太計較這樣 到時如果報酬接近再說
→ : 現在算太多反而模糊焦點XD 就下好離手每年來看就好
推 : 二世谷今年雪況很差，連鎖裡面柏悅還行，隱世很雷。89F 02/18 06:31
雷暴，很少很少粉雪
→ : 開價988，你們就988買噢？90F 02/18 09:05
推 : 哥，他意思就是，股票再怎麼玩，本金就是200，沒有91F 02/18 09:23
→ : 銀行協助五倍槓桿就是很難贏房地產
→ : 你一直講去槓桿，很不符合你的身價捏
→ : 銀行協助五倍槓桿就是很難贏房地產
→ : 你一直講去槓桿，很不符合你的身價捏
推 : 人家就無槓桿比了 是看不懂嗎？94F 02/18 09:26
→ : 房版正常人，都會自己算報酬率，開這個模擬盤就是d95F 02/18 09:26
→ : iss 那些嘴砲股神
→ : iss 那些嘴砲股神
應該這麽說 我在嘗試用一個apple to apple
的比較基礎，有兩者
1. 槓桿前年化報酬率
無槓桿前一千萬房和無槓桿兩百萬00878下去跑，精算紀錄實際發生的淨現金流，時間推
移來計算年化報酬率
2. 五倍槓桿橋頭房和無槓桿00878
這樣會變成討論槓桿的可行性
但我認為這個就不能說摸擬盤是真正的投入
五倍槓桿雖然你們說常見安全穩定，但操作下去也須要精算紀錄而不是摸擬盤
那00878也還是保持無槓桿去跑
我覺得這兩個上面我都接受
但第二種我建議要真實盤 apple to apple
※ 編輯: LINPINPARK (114.137.61.58 臺灣), 02/18/2024 09:35:04
※ 編輯: LINPINPARK (114.137.61.58 臺灣), 02/18/2024 09:45:20
推 : case1實際案例應該不存在，因為理性投資人會拿去掛97F 02/18 09:44
→ : 4,再拿800萬去買00878XD
→ : case2就等大佬的發文紀律明年公布了，明年其他人可
→ : 能都忘了
→ : 4,再拿800萬去買00878XD
→ : case2就等大佬的發文紀律明年公布了，明年其他人可
→ : 能都忘了
所以這樣了解後
一個就是單純資產的報酬精算成年化報酬
摸擬盤vs 現實盤 大概可推算一二
一個是現實世界的真正兩個投資活動
現實盤vs 現實盤
五倍槓桿為什麼我說現實盤，因為他牽涉到
很多真實發生的變數（當然00878更多）
寬限期內的利率變化/個人承受風險/寬限期五年後的利率變化/貸款利率（假設青安）
這些是融資成本，還有買賣費用，家具裝潢購置和日常維護費用，這些可以推估，但實際
發生才是最有基礎比較信服力
※ 編輯: LINPINPARK (114.137.61.58 臺灣), 02/18/2024 09:52:23
推 : 股票的波動度較大，交易成本低，限定時間比較不利，一101F 02/18 09:49
→ : 年內或許可以進出兩次到三次。
→ : 不動產漲幅平穩，交易成本高，點對點比較有利。
推 : 200萬丟十口大台，賺1000點就翻倍了，相當於現在大盤
→ : 的6%不到，可能三個月就可以達成了，何必放一年，大概
→ : 是這個意思。
→ : 一般都是200萬丟進去，一年後看看增加的幅度，不管中
→ : 間是怎麼操作的，這樣最公平簡單。
→ : 年內或許可以進出兩次到三次。
→ : 不動產漲幅平穩，交易成本高，點對點比較有利。
推 : 200萬丟十口大台，賺1000點就翻倍了，相當於現在大盤
→ : 的6%不到，可能三個月就可以達成了，何必放一年，大概
→ : 是這個意思。
→ : 一般都是200萬丟進去，一年後看看增加的幅度，不管中
→ : 間是怎麼操作的，這樣最公平簡單。
→ : 我是打算不動如山放很久 不交易109F 02/18 09:54
推 : 現實盤>>>>模擬盤 真實世界真金白銀110F 02/18 10:24
推 : 1000萬掛4借出八百萬等於1.8倍槓桿而已欸111F 02/18 10:55
推 : 真金白銀就給推 怎麼比已經不重要了112F 02/18 11:07
推 : 那間930 買走了 租金約18000 不含管 那邊还很多空地 空屋113F 02/18 16:41
謝謝提供資訊
確定是這案？
如方便可提供門牌之後實登核實
我方便計算
感謝
https://i.imgur.com/m4V4rFh.jpg
![[圖]](https://i.imgur.com/m4V4rFhh.jpg)
推 : 打591 电話仲仲說的 座等實豋囉 那裡 900 以上都覺得盤114F 02/18 16:55
好喔，感謝 這樣真的可以真實比較了
※ 編輯: LINPINPARK (114.137.61.58 臺灣), 02/18/2024 16:58:00
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