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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-02-14 22:30:50
看板 home-sale
作者 foxonfire (鬱鬱藍天)
標題 [心得] 台北畢業文（文長）
時間 Tue Feb 13 23:28:29 2024



     因為長期潛水房板受益良多，分享一下這半年左右看屋跟購屋過
     程，也將一些心得看法跟市場狀況分享出來。

     自己跟太太都是北漂上班族，從大學畢業後，在台北市租屋超過
     20年，中間有幾度想過要買房，但總有各種突發的家庭狀況而暫
     停。


     約莫在2023年下半年決定要在台北市買房，因為希望能有比較多
     的生活空間，所以鎖定總價在1500萬到2000萬間的三房舊公寓。

     後來透過兩大房仲公司，在三個月裡，很密集地看了25個案件，
     基本上符合我們需求跟能力的物件不多，也有看了幾個會捏爆的
     20年舊電梯大樓。如同版友說的，市面上不是很奇杷的價格，就
     是很奇杷的屋況。


     在看到第25個物件時，就覺得是它了，不管採光、浴室開窗、樓
     梯間的乾淨程度，都是我們喜歡跟接受的，立刻就下斡旋，然後
     當週就成交。


     其餘的24個物件，後來我有再去追蹤，截至2024年1月底，一共有
     13個物件在房仲網站被下架，其中有9個在實價登錄已經可以查到
     最終成交價，差不多都在開價的88折到95折之間成交。


     我不是板上的投資槓桿神人，或者是購屋經驗豐富的達人，只是一
     般的北漂首購自住小家庭，幾點給類似我這樣的首購族分享：

     1.沒有100分的房子，就算有，也輪不到你買。所以建議先列出購屋
     「必要條件」的優先順序，作為最後決定下手的依據，不要勉強說
     服自己接受某些條件，不然最後生活痛苦的還是自己。


     當你的條件設定很清楚時，其實仲介也比較好幫你找物件，不然也很
     浪費彼此看屋的時間。我是覺得不用污名化仲介，過程中遇到的幾個
     仲介人都不錯，以「協助雙方成交」為目標。


     2.沒有低於實價登錄的房子，就算有，也輪不到你買，你也不敢買。
     所以下斡旋時，建議先自己設定一個成交價的區間，不用擔心買貴（
     反正你成交價一定會比實價登錄貴），遇到很喜歡或符合你大多數條
     件的物件就買吧，這個價差攤提到30或40年的房貸時，每月房貸金額
     可能已經變得非常少。


     3.不要相信跟以為自己有談判議價能力，屋主心中會有一個成交價，
     這個成交價包含自己的實拿金額，以及要支付給房仲的服務費。例如
     屋主要實拿1000萬，那屋主就會希望以1042萬成交，因為這樣屋主才
     會實拿1000萬，然後42萬作為房仲服務費。（以信義的4%計算）


     所以，不管小房間再怎麼套路跟裝忙，記得你的成交價接受區間就好
     ，反正最多就是浪費了時間而已。

     光是這一點，我認為台北市中古屋（正常屋況）要跌價的機率很低，
     因為屋主就是會先拿實價登錄當自己的底價，再加上仲介服務費後，
     等於每次周邊交易會拉高5%以上。


     4.幾個免費的銀行線上鑑價功能，我覺得可以輔助作為出價的參考依
     據。富邦、中信都不需要手機認證就可以計算，中信還蠻接近我看過
     的幾個案件成交價。我認為仲介的鑑價也只是拿銀行網站試算而已，
     與其相信仲介，還不如多拿幾個銀行網站來試算跟平均就知道。


     5.我認為新青安跟股市漲幅，有加速跟我相同年齡（40歲上下）跟經
     濟能力（家庭年收200-250萬之間）的北漂家庭購屋決策，因為需求差
     不多，所以也都集中在購買「低總價的三房老公寓」，或者是「新古
     屋的兩房大樓」。


     除非是出社會就租屋並習慣在新北市生活，否則到了購屋年紀時，應
     該都相對排斥中永和的擁擠街道跟交通問題，還有最重要的小孩學區
     問題，所以反而台北市的低總價物件會相對搶手。如果是自住首購的
     話，我覺得也不用擔心未來跌價的問題，因為想要買的人很多。


     以上跟大家分享，或許觀點跟各方神人不太相同，也不像大家金流來
     去操作自如，但我想大部分的人都跟我差不多，以在台北買個小窩，
     作為自己也能白手起家的證明。


     雖然簽約後壓力山大，但至少是完成人生某種夢想跟里程碑，心情激
     動但滿足，至少打電話給房東說之後不續租時，還蠻爽的。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 182.234.131.191 (臺灣)
※ 作者: foxonfire 2024-02-13 23:28:29
※ 文章代碼(AID): #1bougVWL (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1707838111.A.815.html
※ 同主題文章:
● 02-13 23:28 foxonfire. ■ [心得] 台北畢業文（文長）
　 02-27 19:14 LowerMerion. ■ [心得] 台北畢業文
推 hellogym: 恭喜1F 02/13 23:30
→ ppt0726: 老公寓成交價差不大尤其沒拉過皮 之後大裝潢更要小心別2F 02/13 23:33
→ ppt0726: 踩坑 預算被洗到250萬以上
推 kumiko: 想請問是買在哪一區呢？4F 02/13 23:34
推 johnny378194: 恭喜5F 02/13 23:34
推 becometoo: 恭喜～～6F 02/13 23:36
推 snow30288: 恭喜7F 02/13 23:37
推 Hitimothy: 台北市沒土地了 不敗保值8F 02/13 23:43
推 knightwww: 恭喜9F 02/13 23:46
推 shuichia: 現在公寓全翻300可能都不夠了...250真的不夠10F 02/13 23:48
推 scorpion: 300 不夠+111F 02/13 23:49
推 yawenla: 恭喜！12F 02/13 23:53
推 shuichia: 恭喜，推第5點很多所得200up族的購屋想法，買台北市圖13F 02/13 23:55
→ shuichia: 的就是一個安心穩定
推 encoreg57985: 恭喜15F 02/13 23:56
推 yihua2: 恭喜！16F 02/14 00:02
推 Sugimoto5566: 等等魯空出征你17F 02/14 00:03
推 asdlkjfgh: 推18F 02/14 00:04
推 jessicaabc98: 老屋大翻一坪抓十萬19F 02/14 00:05
推 DeathStarDS1: 拉皮化妝要300萬嗎？真懷疑留言的是室內設計業者。20F 02/14 00:20
噓 iamfatfat: 可憐，準備套死21F 02/14 00:24
→ LinuxKernel: 要做出有一定水準的300不離譜。22F 02/14 00:25
推 tfct: 坪數地點單價不透漏一下？23F 02/14 00:25
推 nisi0773: 推真實畢業文！ 越來越多假畢業文24F 02/14 00:29
推 BryantKobe: 有多少預算做多少裝潢呀 哪有一定一坪要10萬的25F 02/14 00:31
推 andyyeh20237: 推文太誇張了吧，我台北老屋剛翻完，權狀34.9坪三26F 02/14 00:35
→ andyyeh20237: 房兩衛，含LG冷氣，廚房三機，國際冰箱，全部大概也
→ andyyeh20237: 才160.170萬而已，室內外地板全敲，也有打牆，拆完
→ andyyeh20237: 幾乎完全是廢墟狀態
→ andyyeh20237: 加上全部實木家具大概也就180萬左右，一坪十萬真的
→ andyyeh20237: 滿超過的@@
推 andyyeh20237: 我連大門，氣密窗，陽台五公尺長的格柵都全換了，
→ andyyeh20237: 水電也全都更新，新增超多110V.220V，廁所也全部打
→ andyyeh20237: 到見磚，衛浴設備含暖風機免治恆溫龍頭全部都用TOTO
→ andyyeh20237: 或PANASONIC
推 scorpion: 樓上的應該是純做水電地板浴室油漆才有可能吧36F 02/14 00:39
→ scorpion: 還是統包可以介紹一下，現在廁所重做一間就要快 20
→ scorpion: 家電用好的，冷氣四台，家具用實木，隨便都要50萬...
→ pttgogocat: 有沒有氛圍設計感會是裝修的重大價格差異，當然除非39F 02/14 00:43
→ pttgogocat: 自己很有設計天份
推 scorpion: 廚房上下櫃人造石三機洗碗機也是15萬起跳41F 02/14 00:43
推 leota: 恭喜42F 02/14 00:44
推 andyyeh20237: 我幾乎全部打掉重弄耶，不過我木工真的比較少，只43F 02/14 00:51
→ andyyeh20237: 有做天花板而已，就靠淘寶.源氏跟IKEA家具自己搭配
→ andyyeh20237: ，我自己是覺得還算舒服滿意，基本上就白+白橡木色+
→ andyyeh20237: 跳面莫蘭迪色牆+搭配綠色植栽就滿漂亮了，廚房敲掉
→ andyyeh20237: 牆改成開放式L型廚房，我有找個設計師當統包，少部
→ andyyeh20237: 分像是氣密窗，油漆，木地板他的報價我覺得貴了點，
→ andyyeh20237: 所以自己發包，電動窗簾木百葉都自己淘來安裝(很簡
→ andyyeh20237: 單)
推 andyyeh20237: 我廚房L型韓國人造石2.5mx1.6m，92000，BOSCH IH爐+
→ andyyeh20237: 近吸式抽油煙機+自動開門洗碗機大概4萬，加上超白烤
→ andyyeh20237: 玻，差不多13~14萬左右
推 andyyeh20237: 我以前高中美術還差點被當掉，字寫的極醜，反正就上
→ andyyeh20237: 網看喜歡的風格，直接給師父或設計師看，請他們做，
→ andyyeh20237: 預算不足+自己沒啥想法就是直接抄，可以用對岸的免
→ andyyeh20237: 費設計網站酷家樂先試試看，蠻簡單的
推 andyyeh20237: 不過這統包確實價格很便宜實在，人也蠻好的，也會
→ andyyeh20237: 試著幫你解決問題
推 billeric: 恭喜60F 02/14 01:01
推 kage01: 180有含基礎嗎61F 02/14 01:06
推 se2005: 恭喜！62F 02/14 01:18
推 learninc: 恭喜63F 02/14 01:53
推 calvinshiu: 3.覺得有意見，仲介費絕對有空間，不會是4%鐵板一塊。64F 02/14 01:54
推 krit1009: 房版一堆沒做過裝修的在吹 笑死65F 02/14 03:42
推 tswen: 虧了20年房租66F 02/14 05:02
推 tzangyoung: 恭喜67F 02/14 05:34
推 SoDiMa: 很實務的買房自住畢業文，給推。另外，還是有可能買到低68F 02/14 06:17
→ SoDiMa: 於實價登錄的房，前提是房仲口袋的未上架物件，加上屋主
→ SoDiMa: 不炒房只小賺，以上個人經驗。
推 silence1628: 恭喜71F 02/14 07:31
推 t934140225: 恭喜買房，有自己的家！72F 02/14 07:35
推 tidalwave00: 恭喜！很實在的分享73F 02/14 08:19
推 panpan: A大能介紹廠商嗎 我找到的還沒冷氣就破200了 也是全室拆74F 02/14 08:50
→ panpan: 除換新
→ WenliYang: 買房就是讚啦76F 02/14 08:51
推 prostar: 恭喜77F 02/14 08:57
推 asd31415926: 我家2018買的中古屋 室內大概25坪全部打掉翻新也是要78F 02/14 09:31
→ asd31415926: 150萬 現在我覺得200萬up不誇張耶
推 cloud447: 恭喜80F 02/14 09:55
推 vespa76123: 恭喜買房81F 02/14 10:19
推 hcd12394: 恭喜82F 02/14 10:41
噓 fxfxgxgx: 哪一區、單價也不講？83F 02/14 10:57
推 liocorno: 舊公寓80年繼續戰!84F 02/14 11:05
推 prompter: 買台北老公寓大概就是北市上班中產階級的最佳選擇85F 02/14 11:24
推 metam: 台北真恐怖，我南部光想買個30年透天來翻，媽媽就整天靠腰86F 02/14 11:34
→ metam: 了
推 licochen: 裝潢費用是看做的人要拿多少，我自己發包也是超級貴88F 02/14 11:36
→ licochen: 我弄16坪，花了215萬，且是詳細記帳的狀態
→ licochen: 2樓局部裝修，沒有做櫃子或木工，就翻修廁所等等，80萬
推 licochen: 裝潢的心得就是，人決定了價格，我大概是像肥羊吧
→ licochen: 這些價格還不包含全部家電，看到別人便宜，心就痛
推 tfct: 這樣就心痛 太悲觀了吧93F 02/14 11:50
推 jessicaabc98: andy大猛94F 02/14 12:31
推 jessicaabc98: 16坪花210就太扯了
推 celine007: 恭喜買到自己的家！96F 02/14 13:25
推 licochen: 215萬當中，泥做快37萬，用磚頭砌兩間，鐵工20萬97F 02/14 13:34
→ licochen: 用料也沒有特別好，總之裝潢是看做的人要收多少錢
→ licochen: 木作28萬...我們就是找熟悉的人來做，所以特別貴吧
推 cyhtac: 真的有花錢裝修而且花的心甘情願的人說的話才能相信，「100F 02/14 13:52
→ cyhtac: 我親戚/我朋友/我鄰居不錯」都聽聽就好
推 andyyeh20237: LICO大，真的認識的最貴..我本來請一個以前一起共102F 02/14 13:55
→ andyyeh20237: 事的設計師鄰居來估，不含家電家具，格局只打一面
→ andyyeh20237: 牆，初步討論就要210萬，直接尷尬謝謝了
推 panpan: 我也木作慘到只有廁所有做 客廳沒錢做 這樣要230105F 02/14 14:04
→ panpan: 160到底哪裡有 羨慕
推 panpan: 也不是找認識的 結果價錢也是貴
→ panpan: 裝潢水很深
推 andyyeh20237: 題外話，當時請幾個統包來估價時，上網查其中一個109F 02/14 14:15
→ andyyeh20237: 統包還有詐欺跟傷害前科，嚇死，直接不聯絡了
推 aaa72: 水深+1111F 02/14 14:19
推 rene5566: 謝謝分享&恭喜112F 02/14 14:26
推 bustinjieber: 16坪210真的屌113F 02/14 14:52
推 jessicaabc98: 廁所一間20太盤114F 02/14 14:57
推 aoc7175: 恭喜115F 02/14 15:21
推 oklai: 恭喜116F 02/14 16:16
推 loesoo: 經歷類似，想問原PO最後買在哪區117F 02/14 16:18
推 tskier: 恭喜118F 02/14 17:47
推 penguine33: 恭喜119F 02/14 18:19
推 clamperni: 耶耶120F 02/14 19:18
推 MiniArse: 家庭年收200~250 買老舊三房公寓.....這才是台北真實寫121F 02/14 21:42
→ MiniArse: 照。只能替北漂族掬一把同情淚

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(￣︶￣)ｂ shawn1775 說讚！
1樓 時間: 2024-02-14 10:30:01 (台灣) 
拉
gn00334106
　 02-14 10:30 TW 
房仲也是毒瘤之一，服務費用%數算，一樣的工成交越貴，房價炒越高賺越多，墊高房價的元兇之一。
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