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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-12-04 16:05:07
看板 home-sale
作者 a386036 (骷髏怪)
標題 [閒聊] 管委會破產可能性
時間 Sun Dec  3 14:20:33 2023

其實大家都一樣自己口袋正義
別人薪水永遠太高
別人永遠賺很多
自己永遠賺不夠

98.7%管委會成立後，要漲管理費都很難
甚至要求降的
經過30年物價變化薪水變化其實管委會根本無法維持

假設車道 沒有設置管理員的社區
100戶的標準3房
基本上就是一班一個管理員， 比照勞基法的話 理論上是要3.5輪 因為要扣除例假日 特
休
如果管理員 給他那種壓榨的薪水35000＋勞退＋勞健保＋年終＋特休，薪資成本就是4500
0
就是約16萬花費
外加總幹事給4萬出頭，算成本5萬
秘書＋清潔各4萬成本=8萬
一個機動機電2萬

不含物業利潤就30萬
加上電梯保養耗材小修繕等等3萬
物業利潤7萬
基本就是40萬
一個月提列8-10萬公積金
以後修電梯等準備

也就是100戶社區，現在物價薪資
社區的收入低於50萬
還沒算開會成本， 會計的帳戶處理費用
管委會隨時會有破產的機會

就算是你今天 壓榨到最後自聘
請3個老頭輪班 一個月也是大概要支出11， 外加清潔電梯保養等等， 機電部分 就壞掉
叫水電
這樣一個月也是要16＋公積金，低於25也是會破產

問題是很多這種社區 一個月收入只有十幾萬
就會面臨很難請到管理員

至於那些覺青說28000就很多，其他不用給的
就哩來做
哩來35000你一定嫌少
12小時輪夜班

-----
簡單說低於80元一坪社區都很危險
社區規模不夠大的，都要150以上
甚至那種小基地小規模小坪數
一坪要250起

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據說信義聯勤的管理費原本300多還400/坪
管委會怕以後維運還有公積金不足，還要再漲
150坪一戶起跳
400就6萬我看樂居55戶大小戶
這樣管委會 包含車位收入應該400以上
據說他們一個月的開銷＋多小維護就要近3百
而且漲管理費還是住戶要求的
擔心管理費不夠品質會下降， 社區的公積金會不夠

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.21.6 (臺灣)
※ 作者: a386036 2023-12-03 14:20:33
※ 文章代碼(AID): #1bR1up1Z (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1701584435.A.063.html
※ 編輯: a386036 (180.217.21.6 臺灣), 12/03/2023 14:20:53
推 papamonkey: 我也想漲管理費，一堆在吵大廳不開冷氣真是莫名其妙1F 12/03 14:37
推 Allyssa: 日本一堆遠端物管+宅配箱的華廈2F 12/03 14:40
→ Allyssa: 日本的管理公司一個小區域，用一組人來管
→ Allyssa: 可能周邊10幾間大樓共用一組10人團隊
→ Allyssa: 這樣才有效率跟經濟規模
→ Allyssa: 台灣方式在日本要tower 豪宅塔樓才有
→ Allyssa: 一個建案400戶那種，才有飯店式管理
→ Allyssa: 台灣就是花在人力上花太多，又找專職沒效率
→ Allyssa: 日本的地產公司都會開子公司專做物管
→ Allyssa: 沒來台灣發展其實蠻奇怪的
→ Allyssa: 他們的效率高，才能降成本
推 abyssdevil: 富邦旗下有建設、物業 不過管理上應該也是一棟大樓放12F 12/03 14:55
→ abyssdevil: 一批人 沒有像日本那樣吧
推 qqq7840: 以前在中壢隨便一個社區大概都四五百戶。那時候的社區管14F 12/03 14:56
→ qqq7840: 理費都還過得去。回高雄看平均戶數落在1-2百就覺得很可
→ qqq7840: 怕。
推 marsha11: 你在亂算什麼啊…17F 12/03 15:00
→ wush: 樓上這麼行，來算算看啊18F 12/03 15:10
推 jkl4566654: 社區戶數64 但一坪管理費要150 人少就要花更多19F 12/03 15:26
推 grotwpig645: 你算的差不多20F 12/03 15:26
推 KrisNYC: 信義現在還是代管 林董各種改善和服務支出有比較高21F 12/03 15:26
推 cblade: 有些都開始剩下日班了22F 12/03 15:32
推 asdfg5678: 社區有350戶  這樣子算安全嗎？23F 12/03 15:36
推 Sparxxx: 一般1保全+經理+清潔 一個月大約20~25萬，沒有你算的那24F 12/03 15:37
→ Sparxxx: 麼高
推 marsha11: 樓上的數字差不多26F 12/03 15:37
→ marsha11: Wush 我回文啦  你看一下
→ lovebridget: 自己意淫半天跟魯空有啥兩樣?28F 12/03 15:57
→ lovebridget: 現實就是一堆老大樓還是一坪60也好好的
推 chimouse: 小弟社區500戶 應該不用怕…？30F 12/03 15:59
→ lovebridget: 走進去看 電梯能搭嗎? 走廊有掃垃圾有收? 就知道了31F 12/03 16:01
→ lovebridget: 哪需要從自己幻想一堆數字自嗨半天
推 edwardtp: 一個社區沒有120~150，很難維持33F 12/03 16:02
推 e33554431: 高估太多了吧34F 12/03 16:13
推 kobe7785075: 你就知道一堆沒照勞基法給薪水的嘻嘻 漲管理費就靠35F 12/03 16:22
→ kobe7785075: 腰的其實也是慣老闆心態
→ airjade: 改為2班就好37F 12/03 16:55
推 aqoojack0204: 為何不參考日本蓋集合住宅 省下公設和管理員的開銷38F 12/03 17:11
推 hcdee90: 新社區可能是，中古社區沒這麼花錢，上下限差很多39F 12/03 17:18
推 maplefoxs: 就到處省錢啊…現在樓梯也沒人掃…40F 12/03 17:54
→ maplefoxs: 然後定存2千萬都不用…
推 tomokazu: 我家33年華夏13X戶 1坪40 今年要漲成55 社區狀況良好42F 12/03 18:00
→ tomokazu: 24小時警衛
推 s26492755: 主要還是看戶數啦 老社區有的戶數多 60當然不怕44F 12/03 18:41
→ s26492755: 現在素地越來越少 社區小 我有一個社區80戶就收一坪160
→ s26492755: 錢不夠就真的到處省
推 cue: 我有被房仲帶看沒管理員的房子，隨便進出很可怕47F 12/03 18:44
推 mantislin: 未來物業管理巡迴化及科技化在臺灣肯定是驅勢！48F 12/03 18:53
推 marsha11: 講單坪收費&戶數根本外行。重點是基地大小。除非你是豪49F 12/03 19:04
→ marsha11: 宅。
推 cobrabaton: 不是效率問題 是住戶不能接受無人，又要求有人要長時51F 12/03 19:42
→ cobrabaton: 間值班又要有腦子可以交代複雜事情的人
推 gmailsucks: 管理員根本沒用 除了收包裹簽名還能幹嘛53F 12/03 19:54
推 martinlin77: 人力貴就是要改遠端監控了54F 12/03 19:59
推 ethel617: 我們社區只有80戶今年就漲到80元/坪，整年算下來只時剛55F 12/03 20:51
→ ethel617: 好而已，人力成本再漲，未來勢必要再漲管理費
推 hahatsai: 很多舊社區收發包裹也是管理員在用，沒請秘書。57F 12/03 22:06
推 coburn: 你算秘書幹嘛？ 標準這麼高58F 12/03 22:22
推 encoreg57985: 我這社區總幹事兼秘書 社區20萬/月還算能營運59F 12/03 23:04
→ cutesuper: 欸 我爸媽家還有自己住的社區管理費都漲耶 沒想到居然60F 12/03 23:31
→ cutesuper: 是那1.3%
推 s26492755: 我社區也有漲啊 投票第三年才過 而且漲五元 笑死62F 12/04 00:06
→ s26492755: 我每年都投漲價
→ acmacm: 不會啊，我們剛漲，3年屋，從90漲到110，觀念慢慢變了64F 12/04 00:29
→ s26492755: 真好 我有時候都覺得你不想花錢在物業上 拜託你住公寓65F 12/04 00:40
推 kage01: 變成傳統華廈就好 無管理員 超省66F 12/04 01:02
→ s26492755: 我住社區就是想要物業啊 物業漲價就漲管理費嘛 只是不67F 12/04 01:04
→ s26492755: 容易是真的
→ s26492755: 這個要砍那個要砍 你就去住沒有管理員的不就好了
推 XXXXCOW: 住公寓華夏不就好了70F 12/04 11:28
推 cobrabaton: 漲管理費還有好處可以洗低端跟留空屋不住的，你佔大多71F 12/04 15:32
→ cobrabaton: 數持分就開會把管理費漲到200以上，很快就能收購整棟
→ cobrabaton: 了

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