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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-11-26 15:47:11
看板 home-sale
作者 XD456 (佛系投資)
標題 Re: [請益] 台北的老公寓為什麼沒什麼漲?
時間 Sun Nov 26 01:01:50 2023



小弟鍵盤看房仔 從三月到現在看了四五十間房

試著跟你分析一下原因 公寓現在是市場上不受歡迎的產品

爬樓梯是最大的缺點 老人爬不動 年輕人不想爬

沒車位 沒管理 要自己倒垃圾 沒有公設

買了還要花兩三百萬裝潢 很麻煩

我問過幾個身邊的30以下的同事

2000萬絕對選三重新莊板橋林口10年新古大樓

但是還是有一些條件的公寓是比較容易賣到好價格的

1 格局方正三面採光浴廁有窗

2 明星學區

3 臨街或是路的 有都更潛力

4 頂樓有完整頂加 可以出租減輕房貸壓力

5 低總價好入手

這年頭如果要投資公寓的話 還是慎選啦

不是隨便亂買一間就能賺錢的

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.193.180.162 (臺灣)
※ 作者: XD456 2023-11-26 01:01:50
※ 文章代碼(AID): #1bOYY10e (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1700931713.A.028.html
o523874: 銀行鑑價說明一切1F 11/26 01:16
SouthEast62: 因為工料上漲而大幅攀升的修繕費用,應該是致命的2F 11/26 01:18
SouthEast62: 一鍵。相比之下,稍微輕裝修甚至直接沿用前屋主的
SouthEast62: 裝潢就能入住的新古大樓,就變得實惠多了。要等都
SouthEast62: 更,也要是夠舊的三或四層樓公寓,五樓公寓容積用
SouthEast62: 盡基本上除非是地段超一流否則機會渺茫,但地段一
SouthEast62: 流原屋主也不是笨蛋,不會隨便賤賣的……
leota: 裝潢確實貴又麻煩8F 11/26 01:25
leota: 但真的 好物件的屋主不輕易賣的
oaz6688: 因為你問的是30以下10F 11/26 01:35
motordan: 漏水真的很煩11F 11/26 01:36
mrsix: 正義國宅都更成鑽石塔後一坪將近300萬,所以還是看地段。12F 11/26 01:43
mrsix: 瑞安街的老公寓現在一坪一百萬,改建後一坪可能變兩百萬。
mrsix: 老公寓建蔽率100%沒有公設。
wiston1419: 年輕人齁 是擠不出頭期又怕來不及上車只好買預售15F 11/26 01:48
wiston1419: 老家就是公寓的 買公寓沒啥抗性
wiston1419: 而且一切就是取捨 要不要拿地點跟空間去換新大樓而已
mrsix: 可以去研究一下瑞安懷石、松露、韋瓦第、傑仕堡附近的老公18F 11/26 01:51
mrsix: 寓行情
mrsix: 瑞安街附近主要就是四層樓帶地下室的雙拼公寓,室內面積約
mrsix: 四十坪,沒有公設,可以想見每戶土地持坪有多大。
mrsix: 或者也可以參考科技大樓站旁邊都更的冠德安沐居每坪開價176
mrsix: 萬。
mrsix: 大安區頭期款不夠的,不要說老公寓了,你可能連成功國宅都
mrsix: 買不了,更不要提什麼新建案了,那邊新建案一坪接近兩百萬
mrsix: ,而且每戶都五十坪起跳在賣的。
SouthEast62: 重點是你買了貸款成數也不高,沈沒的現金比極高又27F 11/26 02:29
SouthEast62: 不知多少年後才能回本,房子租金與價格的效益比普
SouthEast62: 普(意思是說你如果願意住這樣的房子,跟人租比自
SouthEast62: 己買划算),上手賣你的價錢是包含了都更的本夢比
SouthEast62: ,所以要有時間慢慢做夢,它才有可能成真。
kensmile: 年輕人不想買公寓,可以理解32F 11/26 05:48
kensmile: 少子化,家中只有3口
kensmile: 去新北市買電梯2房,比老公寓物件便宜
kensmile: 其實,北市好地段公寓,也是很少拿出來賣
kensmile: 想買,還不一定有
kensmile: 買老公寓,等都更收租,不會是年輕人的想法
kensmile: 一來總價高,二來屋齡太舊
kensmile: 大都是,在地台北45歲~65歲,這年齡層,會進場
lucky466: k兄還在執著嗎?辛苦了40F 11/26 07:08
kensmile: 現況就是這樣41F 11/26 07:28
kensmile: 公寓哪有不受歡迎
kensmile: 成交還是那麼貴
shioyu: 現實是大多人都還是喜歡買新的,舊公寓的賣像會扣分44F 11/26 07:51
chiuihsun: 公寓最難解決問題就是停車位了,有車的人應該比較45F 11/26 08:01
chiuihsun: 不會考慮公寓
joseph4229: 住了近30年公寓後,五六年前開始買房時就完全不考慮公47F 11/26 08:05
joseph4229: 寓了(不然等繼承就好),身邊大約32-38歲有在找自住
joseph4229: 房的同事,也沒聽過有誰目標是公寓,反而北市套房還有
joseph4229: 人買。
labell: 問題老公寓不用繳管理費啊 大樓買小坪數51F 11/26 08:08
labell: 不然根本跟租的沒兩樣
lucky466: 你買車會買古董車嗎?還是買新車?53F 11/26 08:13
lucky466: 喜新厭舊是人的天性
bms: 持有公寓的成本是最便宜的55F 11/26 08:15
Hall: 裝璜費查一下56F 11/26 08:16
bms: 例如現在新大樓的管理費越來越貴 這個是純支出 不會像通膨一57F 11/26 08:16
bms: 樣慢慢滾進房子的價值裡
edkoven: 剛工作大概都租這種老公寓, 自住打死我都不買. 漏水壁癌59F 11/26 08:17
bms: 裝潢費你只做必要的基本也不會破百60F 11/26 08:17
Hall: 一坪抓10萬 拆工超貴61F 11/26 08:17
edkoven: 真的致命, 另外不用管理費等於三四十年完全沒維修阿62F 11/26 08:18
lucky466: 老公寓,蟑螂螞蟻白蟻老鼠,跟廢墟一樣63F 11/26 08:18
lucky466: 水溝臭的要死
bms: 一般三房公寓 浴室 廚房 換電線 鋪塑膠地板 全是油漆 再細清65F 11/26 08:19
bms:  應該花不到一百
edkoven: 外牆磁磚剝落, 水有異味, 梯間雜物一堆, 多到數不完67F 11/26 08:20
bms: 外牆剝落沒漏水的話幹嘛理他68F 11/26 08:21
babyMclaren: 沒人想爬+169F 11/26 08:22
lucky466: 換電線你換了鄰居沒換都一樣被燒死,逃生路線更慘70F 11/26 08:22
lucky466: 走道放腳踏車鞋櫃,失火怎麼辦?
edkoven: 外牆剝落砸到車跟人誰賠? 而且外牆剝落龜裂就會漏水阿72F 11/26 08:25
edkoven: 老公寓樓梯寬度超小,放一堆雜物我是瘦子都覺得難走了
bms: 有錢的話買什麼住都好 不過以投資的角度公寓不錯74F 11/26 08:27
kingearth: 討論到爛了,多數人喜歡新房子,買不起蛋黃的就去郊區75F 11/26 08:30
kingearth: ,堅持蛋黃的,就買舊房子
kingearth: 以上針對於,授薪階層
kingearth: 蛋黃區老公寓價格還是很高,主要在於土地價值,所以價
kingearth: 格會說明一切,不要不信
edkoven: 單純分享老公寓居住心得,老公寓的威力不是花三四百萬裝潢80F 11/26 09:03
edkoven: 可以解決的
kk1234: 仁愛敦南安和青田瑞安 ... 老公寓還是很讚吧82F 11/26 09:06
daniel6412: 前女友花300,漏水還是有,還有管線出水量小的問題,83F 11/26 09:08
daniel6412: 而且是25坪花300
zzz50126: 台北有一部分是買都更夢 所以會溢價一些 導致投報很差85F 11/26 09:10
zzz50126: 如果不賭都更 確實用租的就好了
zzz50126: 上面花300又不一定是基礎建設做好 搞不好都花在裝飾性工
zzz50126: 程 要看基礎工程花多少才好判斷
zzz50126: 水壓小+漏水 公寓頂樓?搭鐵皮+變頻加壓馬達就解決了 40
zzz50126: 萬到60萬 這300萬有花這個錢嗎
bms: 能花到200-300以上的都是裝飾性裝潢的花太多91F 11/26 09:15
sospeter: 我笑了,前兩週隔壁巷老公寓116萬,直接被秒殺92F 11/26 09:20
sospeter: 台灣40歲以上有錢的人,很喜歡買0公設.0管理費.0房屋稅
sospeter: 的老屋
edkoven: 牆壁打除, 管線重拉就不少錢了95F 11/26 09:22
sospeter: 蛋黃區3000萬以下,算低總價老公寓,其實都很搶手96F 11/26 09:23
shermanch: 新房就是剛需沒得商量97F 11/26 09:26
gibaman5566: 台北市老公寓主+陽 > 30坪 這兩年漲了200萬98F 11/26 09:26
gibaman5566: 原本1800~1900還可以搜到 現在全部開價2開頭
bnn: 管理費變成電梯基金和修繕社區都是滾進資產的部分啊100F 11/26 09:30
bnn: 管理費低然後電梯壞掉沒錢修 還會連帶搞低你的房子資產價值
sospeter: 上個月銀行來鑑價一間43年公寓2/4樓,估一坪96萬.貸8成.102F 11/26 09:32
sospeter: 寬3年
sospeter: 0公設.0管理費.0房屋稅,附一堆增建坪數送你,這新房沒
sospeter: 法比
ironwoman: 好106F 11/26 09:34
jkokpcu: 台灣很多地點出門都需開車沒車位讓很多人卻步107F 11/26 09:37
sospeter: 台北工作住蛋黃捷運旁,不一定要花400萬養車位+養車108F 11/26 09:39
sospeter: 一個月才開兩次假日車,出門都租賓士.瑪莎直接開不是很
sospeter: 爽
WMV: 一切都是看$$$$ 沒錢只有距離跟屋齡的取捨111F 11/26 09:46
WMV: 不過就老化而言 老大樓的毛病比老公寓多很多
zaqimon: 維護老大樓要花更多錢還要開會 例如換電梯拉皮之類的113F 11/26 10:00
zaqimon: 老公寓就是自掃門前雪 除非是有漏水之類的才需要找鄰居
mypower: 老公寓要整理真的麻煩,最近尻了兩間,屋況都不是太好,115F 11/26 10:06
mypower: 說要賣麻,我也不知道好不好賣,乾脆一層隔套一層自住這
mypower: 樣,都更的事情根本沒想過我這代能都更,留給下一代去爽
mypower: 賺就好。
zaqimon: 老公寓是不是要看運氣 有些屋況跟周遭環境真的有點糟糕119F 11/26 10:12
zaqimon: 有些住了幾十年從沒修繕過也沒什麼問題
zaqimon: 什麼漏水壁癌從來也沒發生過 鄰居也都是正常人
zaqimon: 不過沒電梯沒停車位就無解 現在就連機車都可能無法停
zaqimon: 台北現在好像很多地方開始騎樓淨空 連機車都不給停了
kensmile: 我老家公寓會漏水,而且修不好,必須用水盤124F 11/26 10:15
zaqimon: 大概只有巷弄一樓公寓最好 不用電梯 通常有免費停車位125F 11/26 10:16
zaqimon: 只是採光通風差 老鼠蟑螂可能比較多
zaqimon: 不過台北市政府會不會哪天又想要搞巷弄路邊禁止停車
kensmile: 結構柱漏水,每層都要協調128F 11/26 10:17
zaqimon: 應該不可能 這樣會得罪太多人的利益129F 11/26 10:17
kensmile: 鄰居連幾萬都想省130F 11/26 10:17
edkoven: 之前租的老公寓, 大門壞都沒人想出錢修了, 何況是其他的131F 11/26 10:27
jkokpcu: 也有聽過華廈電梯壞了不修的社區甚至管理費大家都不繳了132F 11/26 10:41
jkokpcu: 真的很誇張
asdfg5678: 老公寓哪有這麼容易火災134F 11/26 11:26
halfnk: 車位 管理 倒垃圾 公設...這些都是錢換來的不是?135F 11/26 11:30
bustinjieber: https://i.imgur.com/JiWBx7h.jpg136F 11/26 11:36
bustinjieber: 為什麼一堆人喜歡幻想?
bustinjieber: 個體的想法根本不重要也不代表市場,
bustinjieber: 從同溫層的幻想來看市場更是錯誤的決策,
bustinjieber: 看看成交屋齡吧,老大樓老房子才是大宗。
bustinjieber: 你要說‘’特定背景‘’的人可以歸納出
bustinjieber: 某種類似的消費行為,這我沒意見,
bustinjieber: 但是要拿來推導到整個市場就是在搞笑了。
[圖]
master32: 地點好的老公寓重新裝潢後,應該住得很舒服吧144F 11/26 11:57
bohla: 能買新,誰要買古蹟145F 11/26 12:30
kensmile: 看房板,還以為外縣市,成交屋齡在5年內146F 11/26 12:56
kensmile: 結果也沒差多少
exile4sih: 有2千在三重新莊板橋林口買新的啦,還找10年新古幹嘛148F 11/26 13:04
alfrog0414: 關鍵在整理跟裝潢成本很高 花得起也是能住很舒服149F 11/26 13:21
truelove356: 能買新,誰要買古蹟,市容破爛又醜150F 11/26 13:25

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