※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-11-03 23:38:09
看板 home-sale
作者 標題 [請益] 套房翻修項目
時間 Thu Nov 2 18:37:15 2023
目前打算把二十七年屋齡的套房出租，確定會裝潢，且再持有十年，但是很多東西有點猶
豫
1.天花板。
原本已經有天花板，不確定是幾年前裝的，前屋主刷完油漆不久。可是電燈的洞跟我想要
裝
2.廁所防水
我確定會換馬桶和洗手台，防水層一直很猶豫要不要做，因為地磚保持的很好，看起來不
會
統包也說如果光貼磁磚上去也可以，可是以後漏水等於現在白做了。
3.落地窗框和玻璃
因為二十幾年了，怎麼擦看起來還是舊舊的。好奇一般翻修會翻落地窗嗎，591的看起來
很?
4.大門
確定會換電子鎖，老闆說可以幫我把門鑽洞。但是我覺得大門新舊影響視覺感受滿多的，
很
請問以上大家能給一點意見嗎？希望整理好之後租金和客群能好一點。
謝謝
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※ 作者: cocolin 2023-11-02 18:37:15
※ 文章代碼(AID): #1bGtlTs1 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1698921437.A.D81.html
→ : 成本太高 不划算 建議不要翻1F 11/02 18:38
→ : 補充一下是大套房。租金行情在一萬多2F 11/02 18:39
推 : 不用把 你要賣再翻就好3F 11/02 18:40
推 : 翻修你覺得能多3成嗎4F 11/02 18:51
→ : 我自己小套房翻修五間 油漆補剝落水泥鋪塑膠地板 廁所
→ : 塗Epoxy+聚脲 共13萬 預計以後每間都要從8000漲到1100
→ : 0 你那樣一間預算感覺就爆了 回本好像要很久
→ : 我自己小套房翻修五間 油漆補剝落水泥鋪塑膠地板 廁所
→ : 塗Epoxy+聚脲 共13萬 預計以後每間都要從8000漲到1100
→ : 0 你那樣一間預算感覺就爆了 回本好像要很久
→ : 回樓上。不是現在翻租金拉高比要賣再翻划算嗎？8F 11/02 18:55
推 : 站內信你 你自己看一下9F 11/02 18:56
→ : 10年後要賣 現在翻新的也舊啦 要賣是不是還要再翻?10F 11/02 18:56
→ : 天花板廁所這些東西不就最貴的 弄完租金也漲不了多少
→ : 天花板廁所這些東西不就最貴的 弄完租金也漲不了多少
→ : 門窗也不便宜XD 真的有點浪費錢12F 11/02 18:59
→ : 請問C大地板你說用epoxy ,這用廁所是為了美觀還是防水啊13F 11/02 18:59
→ : ？第一次聽到用在廁所
→ : ？第一次聽到用在廁所
→ : 除非妳很想當全能住宅改造王 不然真的沒必要浪費錢15F 11/02 19:00
推 : 就老舊磁磚不想敲 違法既有隔套怕敲了被檢舉 Epoxy塗16F 11/02 19:04
→ : 了上色再加一層透明聚脲 又硬又防水
→ : Epoxy本來就用在防水上阿 只是塗在磁磚附著力不太好
→ : 刮一下就起來了 發現不耐磨我就再上一層聚脲 這東西就
→ : 是完全防霉防水又不怕裂不怕刮
→ : 這樣就很好了 這租金的房客不用太高級
→ : 建議你不要有潔癖 出租就是收益收益收益 我自己是因為
→ : 現在這屋況太可怕了 所以才花點錢搞一搞 聚脲我自己塗
→ : 的
→ : 了上色再加一層透明聚脲 又硬又防水
→ : Epoxy本來就用在防水上阿 只是塗在磁磚附著力不太好
→ : 刮一下就起來了 發現不耐磨我就再上一層聚脲 這東西就
→ : 是完全防霉防水又不怕裂不怕刮
→ : 這樣就很好了 這租金的房客不用太高級
→ : 建議你不要有潔癖 出租就是收益收益收益 我自己是因為
→ : 現在這屋況太可怕了 所以才花點錢搞一搞 聚脲我自己塗
→ : 的
推 : 感謝前輩分享。看來我真的預算拉太高。原本的想法是裝潢25F 11/02 19:09
→ : 的費用，分十年攤平不用太計較。
→ : 的費用，分十年攤平不用太計較。
→ : 錢一定要花在房客看得到 會心動的地方27F 11/02 19:09
→ : 不要 十年後剛攤平你搞不好又一筆了
→ : 租屋是要賺錢不是花時間攤的
→ : 有壁癌的地方刮掉補起來油漆這樣一間不用到萬 至少撐
→ : 幾年就好了 真的不要想要結構性的補好
→ : 你預算大概要抓1-2年額外漲的部分回本 這樣就好了 所
→ : 以美觀機能大於一切
→ : 不要 十年後剛攤平你搞不好又一筆了
→ : 租屋是要賺錢不是花時間攤的
→ : 有壁癌的地方刮掉補起來油漆這樣一間不用到萬 至少撐
→ : 幾年就好了 真的不要想要結構性的補好
→ : 你預算大概要抓1-2年額外漲的部分回本 這樣就好了 所
→ : 以美觀機能大於一切
→ : 推樓上說的 租客不一定會愛惜你的房子 但你可以愛惜34F 11/02 19:15
→ : 你的錢包
→ : 你的錢包
推 : 對啊 而且你保留預算 等房客進來要東要西再花在他身上36F 11/02 19:18
→ : 一般會很感謝 這樣可以為未來漲價的空間鋪底
→ : 一般會很感謝 這樣可以為未來漲價的空間鋪底
推 : 跟著市場價格調整房租就好38F 11/02 19:19
推 : 我原本的想法是弄好一點，租一房一廳的金額，挑選租客。39F 11/02 19:19
→ : 請問這策略不好嗎
→ : 請問這策略不好嗎
推 : 就你要市調阿 就是不要漲太少租金花太多費用 你覺得你41F 11/02 19:23
→ : 弄完大概多少 能一口氣漲五成租的掉嗎 總之就是要壓在
→ : 一兩年回本 回不了就乾脆不要弄
→ : 一堆廣告都在鼓吹什麼舊公寓改合法隔套要花2-300 鬼才
→ : 回得了本==
→ : 弄完大概多少 能一口氣漲五成租的掉嗎 總之就是要壓在
→ : 一兩年回本 回不了就乾脆不要弄
→ : 一堆廣告都在鼓吹什麼舊公寓改合法隔套要花2-300 鬼才
→ : 回得了本==
推 : 弄高級一點,不是可以挑到更好的客人嗎?46F 11/02 19:25
推 : 不用啦 你1w的套房就篩掉一些阿薩布魯的人了 然後職47F 11/02 19:26
→ : 業身心狀況看一看有沒有問題 基本上不會太差啦
→ : 業身心狀況看一看有沒有問題 基本上不會太差啦
→ : 可以但報酬率就是要算阿 影響租金大多還是地段坪數設49F 11/02 19:26
→ : 備 你搞防水就非常不划算
→ : 備 你搞防水就非常不划算
→ : 想問浴缸弄得很髒,會建議敲掉整個重做嗎?有其他省錢作法51F 11/02 19:26
推 : 浴缸髒真的不ok啦52F 11/02 19:27
→ : 浴缸刷乾淨 掛個浴簾就好 不要浪費錢53F 11/02 19:27
→ : 篩租客在職證明看一下公司好不好大概就篩一大堆低端了54F 11/02 19:28
→ : 重點是你要狠心拒絕爛的阿 歧視無罪 因為跟你以後被
→ : 欠租息息相關
→ : 重點是你要狠心拒絕爛的阿 歧視無罪 因為跟你以後被
→ : 欠租息息相關
→ : 重點就是 你是租給別人不是自己要住57F 11/02 19:28
→ : 簽約時候的心軟 就是以後心痛的來源58F 11/02 19:29
→ : 真的不用替房客想太多真的…59F 11/02 19:29
推 : 我才想花五十萬裝潢,看來我好像有點笨.雖然是新屋?60F 11/02 19:29
→ : 謝謝c大f大。我原本是打算漲五成左右，因為我看到同區翻61F 11/02 19:29
→ : 到完美的，都漲五成。可是他們應該是專業投資客，成本比
→ : 我低很多
→ : 到完美的，都漲五成。可是他們應該是專業投資客，成本比
→ : 我低很多
→ : 你是自住的話完全沒差阿 自己爽就好 出租花50萬那你要64F 11/02 19:30
→ : 漲非常多耶
→ : 就 完美是怎麼樣完美 貼皮遮瑕照片看起來完美 設備高
→ : 級完美 也是可以漲那麼多阿
→ : 漲非常多耶
→ : 就 完美是怎麼樣完美 貼皮遮瑕照片看起來完美 設備高
→ : 級完美 也是可以漲那麼多阿
→ : 新屋出租是要裝潢什麼XD 不是家具擺一擺就好了嘛XD68F 11/02 19:32
→ : 甚至整層的你空屋出租也可以 頂多天花板包一下
→ : 甚至整層的你空屋出租也可以 頂多天花板包一下
推 : 所以合理懷疑他是自住啦70F 11/02 19:33
→ : 喔喔 自住真的自己爽就好 出租就隨便啦71F 11/02 19:34
→ : 漲五成的大概入手成本低+本來就廢墟 不然投資客也不
→ : 會整間好好的還去翹掉重用
→ : 敲啦 翹課翹太多了XD
→ : 漲五成的大概入手成本低+本來就廢墟 不然投資客也不
→ : 會整間好好的還去翹掉重用
→ : 敲啦 翹課翹太多了XD
推 : 所以等要賣再整理好一點，勝過現在完全弄好再出租對嗎？75F 11/02 19:44
→ : 因為我學生時期都很愛惜房東的裝潢，所以才會覺得反正都
→ : 先弄好沒差。
→ : 因為我學生時期都很愛惜房東的裝潢，所以才會覺得反正都
→ : 先弄好沒差。
→ : 一年36000多久回本自己算78F 11/02 20:09
→ : 上個月買一間30坪大樓出租 總裝潢50塊噴漆一罐
→ : 還有打掃的掃把拖把給房客 200元
→ : 上個月買一間30坪大樓出租 總裝潢50塊噴漆一罐
→ : 還有打掃的掃把拖把給房客 200元
推 : 賣又是另一回事了 你弄的所有裝潢買房都可能不認阿 略81F 11/02 20:21
→ : 舊跟略新價格其實都沒差多少
推 : 你要先立於不敗之地就對了 不要丟超多成本 然後租不知
→ : 道能不能租到你心目中的價格 賣的時候能不能因為這個
→ : 整修而賣到好價格 投資成本高永遠都是錯誤
→ : 以前人都嘛超狠 破爛頂加房硬是搞到報酬率快10% 成本
→ : 超低+弄到超高報酬率 要參考他們那樣才能好好賺到錢
→ : 能DIY的就自己來 能便宜的就絕對不要貴
→ : 像他們那樣才能老神在在 因為你沒投入過多不會焦慮
→ : 怕的就是你花時間花錢 然後賣出一個跟你加上去成本一
→ : 樣的價格 白忙+完全由買家決定要不要買單 這樣就是一
→ : 開始就輸一半了 能不能打平還要看人家臉色
→ : 所以結論就是看不出來的東西一律不要做
→ : 看得出來的東西 愈明顯的排愈前面做 算成本算報酬 攤
→ : 太久就不要做了
→ : 舊跟略新價格其實都沒差多少
推 : 你要先立於不敗之地就對了 不要丟超多成本 然後租不知
→ : 道能不能租到你心目中的價格 賣的時候能不能因為這個
→ : 整修而賣到好價格 投資成本高永遠都是錯誤
→ : 以前人都嘛超狠 破爛頂加房硬是搞到報酬率快10% 成本
→ : 超低+弄到超高報酬率 要參考他們那樣才能好好賺到錢
→ : 能DIY的就自己來 能便宜的就絕對不要貴
→ : 像他們那樣才能老神在在 因為你沒投入過多不會焦慮
→ : 怕的就是你花時間花錢 然後賣出一個跟你加上去成本一
→ : 樣的價格 白忙+完全由買家決定要不要買單 這樣就是一
→ : 開始就輸一半了 能不能打平還要看人家臉色
→ : 所以結論就是看不出來的東西一律不要做
→ : 看得出來的東西 愈明顯的排愈前面做 算成本算報酬 攤
→ : 太久就不要做了
推 : 因為新屋的裝潢費比較便宜一些,等中古屋做就花不太下去96F 11/02 21:24
→ : 賣掉換新的套房？留給下一手煩惱97F 11/02 22:13
推 : 你先用裝潢後價格出租看看 搞不好沒差98F 11/02 22:34
推 : 天花板重做CP值很高，建議重做99F 11/02 23:10
→ : 第二點防水很貴，若沒有壞你做這點幫助很少，而且防水層
→ : 做完也不是就不會有事，哪天管線破裂也還是會出事
→ : 如果你只是要使用十年，這點在預算有限盡量跳過
→ : 3. 看情況可以換，這點感受會很明顯，尤其是匡，白鐵和舊
→ : 鋁門窗看起來的感受完全不同
→ : 4. 該換就換，電子鎖也是方便，若有需要就換
→ : 你要出租的話，天花板、牆面、地板這幾個項目要做好，不
→ : 然可能是出租的出去或租不出去的差別
→ : 第二點防水很貴，若沒有壞你做這點幫助很少，而且防水層
→ : 做完也不是就不會有事，哪天管線破裂也還是會出事
→ : 如果你只是要使用十年，這點在預算有限盡量跳過
→ : 3. 看情況可以換，這點感受會很明顯，尤其是匡，白鐵和舊
→ : 鋁門窗看起來的感受完全不同
→ : 4. 該換就換，電子鎖也是方便，若有需要就換
→ : 你要出租的話，天花板、牆面、地板這幾個項目要做好，不
→ : 然可能是出租的出去或租不出去的差別
推 : 感謝樓上。天花板的話，會建議舊的去改洞還是直接打掉換108F 11/02 23:40
→ : 新的啊？（都是平釘）
→ : 新的啊？（都是平釘）
→ : 你可以問裝潢的或統包和他討論怎樣做划算110F 11/02 23:41
→ : 電的部份反而是你要比較注意的，之前接手過老房子只有40A
→ : 根本不夠現在人的電器使用
→ : 電的部份反而是你要比較注意的，之前接手過老房子只有40A
→ : 根本不夠現在人的電器使用
推 : 1.天花板不用改嵌燈，原本位置全部改裝led吸頂燈即可。2113F 11/02 23:52
→ : .廁所衛浴全部換掉大概2萬，目前沒漏水不用處理，真的漏
→ : 水就浸泡式矽酸質加一層聚脲。3.窗戶除非是超級老舊鋁
→ : 窗不然不用換，或是上底漆再刷白漆蓋掉。4.門不用換電子
→ : 鎖，門片fb蒐ezpaint家飾漆自己刷
→ : 你自述這套房租金才一萬多，這種等級花錢改門跟窗不會
→ : 提升多少租金
→ : .廁所衛浴全部換掉大概2萬，目前沒漏水不用處理，真的漏
→ : 水就浸泡式矽酸質加一層聚脲。3.窗戶除非是超級老舊鋁
→ : 窗不然不用換，或是上底漆再刷白漆蓋掉。4.門不用換電子
→ : 鎖，門片fb蒐ezpaint家飾漆自己刷
→ : 你自述這套房租金才一萬多，這種等級花錢改門跟窗不會
→ : 提升多少租金
推 : 這年份的房子我會建議檢查電線是否該換120F 11/03 00:22
推 : 聽起來就是大肥羊啊121F 11/03 01:19
推 : 老實說不能理解電子鎖必要性 1-2萬用在一個很容易壞掉122F 11/03 03:04
→ : 的東西上給租客
→ : 的東西上給租客
推 : 電子鎖是為了如果租客趕不走不繳錢或是遇到換租客只要換124F 11/03 07:33
→ : 密碼就可以
→ : 密碼就可以
推 : 了解126F 11/03 08:08
推 : 1，開新的孔，挖下來的板子去填舊的孔，算小事127F 11/03 09:40
→ : 2換掉統包，他的建議太不專業，在磁磚上貼磁磚，太蠢
→ : 3很貴，現在換氣密的落地窗應該要十萬元以上，沒價值
→ : 4門先刷漆看看，不能接受再換
→ : 2換掉統包，他的建議太不專業，在磁磚上貼磁磚，太蠢
→ : 3很貴，現在換氣密的落地窗應該要十萬元以上，沒價值
→ : 4門先刷漆看看，不能接受再換
推 : 1. 拿舊木板貼在後面批土油漆就好了131F 11/03 09:48
→ : 2. 浴室要做洩水地平會變更高很怪，況且原本地磚就可以
→ : 用了不需要更換
→ : 3. 同上
→ : 4. 同上
→ : 2. 浴室要做洩水地平會變更高很怪，況且原本地磚就可以
→ : 用了不需要更換
→ : 3. 同上
→ : 4. 同上
推 : 要賣的話這些是不是就會做下去啦？136F 11/03 10:05
感謝大家意見。目前就是天花板和防水 大門都不做。落地窗不貴還在考慮。
※ 編輯: cocolin (223.138.176.143 臺灣), 11/03/2023 15:47:25
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