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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-11-05 11:56:21
看板 home-sale
作者 rabinson (何時無事一身輕?)
標題 Re: [請益] 買房VS市值型ETF
時間 Sat Nov  4 12:26:13 2023

※ 引述《jeween (KTV)》之銘言：
: 在清流君的頻道看到買房vs買股的比較
: 長期年化報酬ETF碾壓2000萬的房地產？
: 本人是沒有買過房的空空、在想未來利用青年貸款買新北老公寓隔套出租（2房一廳一衛*
: 請問房版的各路大神清流君講的有道理嗎？
: https://youtu.be/hIQ694t9rOs?si=xNoaZoasmgBhL96m


臉書有幾個粉專也是大力推薦etf
定期定額 自稱柏格派
三不五十筆戰

定期定額大盤指數 我覺得也是挺好的

但我應該不會全部投入

我目前（前幾天剛想通的）戰略大概是這樣，野人獻曝一下

戰力分配區別為
長期（獲利大）：房產增值
中期（獲利中）：租金現金流
短期（獲利小）：0050或0056

一個一個看。

房產增值=賣價-買價-雜項成本

至少要擺個三到五年，但獲利至少百萬起。缺跟優點是一體的。
就是要等很久才有大筆現金入帳。

租金現金流，就是每月收租，
好處是穩定，但至少要做到大於利息總和，這樣資產就會穩定向上。貸款壓力也不會太大
。
像我現在五房貸款13萬 收租也13萬，現金流是打平，但實際還利息5萬，本金8萬，那我
資產就是每月增加8萬。
生活開銷就用上班薪水4萬支付。

上面兩種我會擺8成以上的資金，因為風險小，沒壓力。
（增值需要的是頭期款，租金需要的是裝修款）

最後是股票，我大概只會擺一成吧，就是買房子跟裝修剩下的錢。

因為我很清楚自己膽子小，
就像這一週，短期內0050從121到124，理論上都知道121要重押，但要我一次在121買個40
0萬，真的不敢，我會很抖，上班又不能看盤，心情肯定很差，每天心不在焉，這是股票
的缺點。


100萬左右的心理壓力我還能承受，假如我買在上個月126或之前的131，跌到121也就帳面
損失10萬，不太緊張。
但如果是買400萬，帳面損失40萬，我肯定吃不下了。
如果是賺，賺10萬的對我總資產影響也很小，沒啥快樂感。


但400萬拿去買房，我絕對吃好睡好。每個月10號看一下賴，再開一下網銀，確定錢有進
來，十分鐘結束。

對于我這種上班壓力很大的人，
股票就拿來賺個零用錢，當作額外娛樂費，就好。


我可能真的沒有天份靠股票賺個500萬，但靠房子，我很有信心可以。


PS 所以總體來說:

每年資產變化大約是
1.增值150 (購入總價約3000 *5%)
2.還本抓80
3.薪資60 拿去吃飯租屋娛樂 剩下10
4.股票賺個10



--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.36.186 (臺灣)
※ 作者: rabinson 2023-11-04 12:26:13
※ 文章代碼(AID): #1bHSVdWB (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1699071975.A.80B.html
※ 同主題文章:
　 11-04 10:25 jeween. ■ [請益] 買房VS市值型ETF
● 11-04 12:26 rabinson. ■ Re: [請益] 買房VS市值型ETF
　 11-04 20:50 ceca. ■ Re: [請益] 買房VS市值型ETF
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 12:35:27
推 yo4126: 5間房都格套收租?1F 11/04 12:44
 以前有做隔套 後來都賣掉了
推 zax12321: 有五間收租，結果薪水只有四萬，那幹嘛做壓力大的工作2F 11/04 12:50
→ zax12321: 隨便找都能有個三萬多沒啥壓力的工作，不爽就別作，你又
→ zax12321: 不靠月薪生活
→ zax12321: 少個幾千月薪沒啥影響，整個人快樂許多沒壓力不是很好
→ zax12321: 嗎
有些工作是去學習的 學完就可以找時間離開
要貸款畢竟還是有份工作 作為檯面上的掩飾 比較方便
                                                    11/04 12:51
推 Fulva9507: 跟樓上有一樣的疑問xd7F 11/04 12:56
推 bms: 講到定期定額各式ETF  至少看完綠角大的文章再來吧 他就像一8F 11/04 12:56
→ bms: 本字典
→ bms: 08年之後綠角大就開始推廣美國券商和市值ETF了
推 junior020486: 其實不動產3-5年未必會大漲，現在都是持有8-10年的11F 11/04 13:03
→ junior020486: 準備再買
→ Howard6666: 薪水那麼低怎麼會有五房13F 11/04 13:03
  一間一間慢慢買 十幾年你也可以有五間
  不過都低總價啦 1000以下的
推 F93935: 四萬你貸得了五間 當銀行盤子亂放喔14F 11/04 13:05
→ F93935: 第二間七成第三間四成 問你怎麼四萬買五間
推 kokilly: 不動產就是集長期持有、現金流、槓桿於一身，最適合散戶16F 11/04 13:09
推 yo4126: 5間都不是同一人的名字?不然怎麼貸款?買第二間就被問很久17F 11/04 13:16
  都是掛我本人名字呀 人緣不好 而且沒兄弟姊妹
推 milkwind: 你先說你一開始本金多少.....18F 11/04 13:17
    民國94年 40萬
推 k0939770752: 13萬月繳，30年貸款金額約3500萬，19F 11/04 13:28
 剛確認記帳 大約2500
推 Ddylan: 房產快速大增值的時代已經過去了20F 11/04 13:29
→ duriel3313: 薪水四萬還要壓力大，換個輕鬆工作，心力來處理房客21F 11/04 13:44
→ duriel3313: 跟裝修效益大多了
推 killingni: 你有這些資產幹嘛還要月薪4萬不能看盤 壓力大的工作23F 11/04 13:49
→ killingni: 換個3萬又相對輕鬆的就好
 就...個性范建 不想讓自己太安逸 之前已經做了十年輕鬆工作
 所以想給自己一點推動力
推 x156w423: 上面好幾位老屁股了, 還問買五間作法 lol25F 11/04 13:51
→ x156w423: 限貸令以前租金認列一間疊一間啊, 很難嗎 (o_o)
推 hypeng: 指數型股票是要陸續買10年以上、走過多頭空頭，才會展現27F 11/04 13:55
→ hypeng: 它的價值，你把指數型股票當短期工具，幾乎不會賺錢。
→ abyssa1: 認租金收入慢慢一間一間買 在第三戶限貸之前是可行的29F 11/04 13:56
  現在某些銀行還是認列租金
推 toppk: 自住房+增貸台指正二無腦多雙邊賺30F 11/04 13:56
→ hypeng: 短期要賺請買個股，個股風險高的話，最基本也是現在台灣31F 11/04 13:57
→ hypeng: 人最愛的高股息etf，就是因為大家都愛短利、想要很快就確
→ hypeng: 定有錢進帳，才會狂推這類商品。
→ abyssa1: 當然這對現在空空來說也算是囤房漏洞 所以後來限貸了34F 11/04 13:57
→ abyssa1: 現在只能現金買放半年再貸款 條件硬很多
推 yo4126: 現在一個人不可能屯5間.早就被銀行查到爆炸36F 11/04 14:00
→ yiliang1107: 推x156 滿嚇到的XD37F 11/04 14:03
→ ganninian: 都買不就好了 爭什麼呢38F 11/04 14:08
噓 YoHabe: …….39F 11/04 14:14
推 NTU303150195: 低總價怎麼一直漲@@40F 11/04 14:16
推 krf08: 查到5間是目前進度，之前國稅局有暗示3間以上開始警示，被41F 11/04 14:20
→ krf08: 查的機會大幅上升。當然合法繳稅的不用擔心
推 ppnow: 人家怎麼掛人頭，就是人家的know how，你做不到所以賺不到43F 11/04 14:20
→ ppnow: ，找你會做的方式就好，別人方式不見得適合你
推 zzz50126: 低底薪高獎金吧 年薪可能二三十個月 然後第一間房下去吃45F 11/04 14:35
→ zzz50126: 到2次大漲波就有了 大概12到15年能達成
 NO....低薪 無獎金 年薪 大概60不超過70吧 不過新工作剛滿一年

→ ohyakmu: 被房客煩 我覺得更麻煩47F 11/04 14:54
推 bjqs0827: 說不定是家人給的啊 一直質疑頭期錢怎麼來的有意義嗎48F 11/04 14:55
→ bjqs0827: 不過2樓說的沒錯工作可以找輕鬆的錢少一點沒差房產都這
→ bjqs0827: 麼多了
推 h760108: 薪水四萬壓力大，四萬鎂？51F 11/04 15:11
  四萬台啦
噓 kklarinet: 抱歉，聽一個上班壓力大然後領四萬的講如何致富實在沒52F 11/04 15:50
→ kklarinet: 什麼說服力
 我沒說可以致富呀
 但至少往生活穩定的方向前進...
 現在資產大約1500
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 16:06:54
→ pin1022: 這篇直接歪樓在月薪四萬ㄎㄎ54F 11/04 16:05
 每個人看的重點不同嘍 ....可惜
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 16:08:37
→ shena30335: 你0056做短期???55F 11/04 16:11
所以股票我真的不擅長 哈哈>.<
推 yo4126: 現在應該很難再買到便宜的房子了吧?感覺有點難找56F 11/04 16:23
也是有....剛買完一間電梯大樓
買470 銀行估490 應該沒買貴??
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 16:25:01
推 spanish26: 你薪水這麼低 你怎麼期待大漲後57F 11/04 16:34
→ spanish26: 大家都買得起呢
→ leefengynh: 他現金流是0 不領4萬要怎麼活59F 11/04 16:52
→ leefengynh: 現在明明也看租金
→ leefengynh: 貸款哪家不認租金 國泰世華可以認 今年才找國泰做掛4
推 hahaha81: 果然 超過自己的認知先懷疑別人再說62F 11/04 16:58
→ leefengynh: 我今年是把去年一間掛購屋貸款的房 直接全額還光 改63F 11/04 16:59
→ leefengynh: 掛4反向代出來 全額還光並不用等半年
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 17:04:53
→ leefengynh: 我沒薪資  台灣貸款根本不用薪資65F 11/04 17:01
推 hahaha81: 樓上L大方便說哪間銀行嗎 不用等半年66F 11/04 17:02
推 leefengynh: 國泰世華阿67F 11/04 17:06
→ leefengynh: 我還光後 再去塗銷 再反向貸出來 中間根本不用隔半年
→ leefengynh:  大概兩個禮拜而已
如果是現金買 再掛4號貸 就要比較久
三個月到半年
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 17:08:08
推 ZUMA1225: 感謝分享70F 11/04 17:12
推 yo4126: 490萬電梯大樓是高雄喔?還蠻便宜71F 11/04 17:17
噓 k0939770752: 你貸款才2500萬，月繳13萬，算起還貸款是二十年的，72F 11/04 17:28
→ k0939770752: 你幹嘛不貸款30年，可衝現金流
→ k0939770752: 抱歉打錯按到噓
後面幾間銀行不給貸30呀 哈哈哈
不然我也很想
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 17:33:16
→ F93935: 掛四要半年？誰說的75F 11/04 17:39
→ abyssa1: 掛4半年是部分銀行內規 非央行鐵律76F 11/04 17:41
→ abyssa1: 半年說的是交易過戶半年 不是還清半年
對啊我們講的不同狀況
我是直接全額現金買
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 17:44:40
推 leefengynh: 國泰還有一種叫做他行vip專案78F 11/04 17:49
→ leefengynh: 在他行存1200萬 印存摺給他 直接就可以啟動貸款
→ leefengynh: 就不用在認列一堆有的沒的收入
謝謝分享資訊 希望有天我也能到這個砍站
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 17:52:32
→ leefengynh: 我是用它行vip貸款下來後 再轉錢到國泰等一段時間81F 11/04 17:54
→ leefengynh: 變成本行vip就可以把利率調到地板
→ leefengynh: 不過假設沒趕時間直接先花3個月成為本行vip 不用繞路
哈哈 目前我還湊不到1200的現金
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 18:02:43
→ IBIZA: 雞同鴨講啦84F 11/04 19:29
→ IBIZA: 人家講的房貸改掛周轉金, 是要規避二房、三房限貸或是豪宅
→ IBIZA: 限貸, 光辦得下來有甚麼用
→ IBIZA: 你只是把定期還本房貸轉成理財型房貸而已
→ IBIZA: https://reurl.cc/GKLbyy
→ IBIZA: https://i.imgur.com/RmYekkB.png

i 大說我嗎？
我確實3-5房都是轉成理財貸
這樣才能貸八成呀
但是現在新辦的都說要還本金不能只繳息 我也不知道為何，，，
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 19:35:08
→ IBIZA: 貸款是否定期還本跟貸款理由是兩回事90F 11/04 19:34
推 leefengynh: 我確定我不是轉成理財型 我還是要還本91F 11/04 19:41
→ leefengynh: 我是從台中商銀掛1 先還光後 轉到國泰世華掛4
→ leefengynh: 更詳細點 我老婆名下掛1 先還光 再轉到我名下掛4
→ leefengynh: 確定是掛4 不然我早就超過第三間 不可貸款8成 30年
像我在玉山 他是給我房貸型理財貸，要還本，但是又不佔據第二房額度，我也不知道這
啥鬼東西，，，，哈哈哈哈
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 19:46:11
→ leefengynh: 然後我老婆在用掛1另買2500萬的房 就是用國泰他行vip95F 11/04 19:46
→ leefengynh: 今年跟國泰就貸這兩筆了 年底或是明年初還要貸一筆

加油 我明年二月也要貸一筆
貸完順便領完年終 再離職
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 20:19:57
推 prostar: 等等 你薪水4萬上班壓力很大.建議換工作吧97F 11/04 21:00
有考慮呀 每天都很緊繃
要做電腦文書 還要出差中南部當天來回，同事離職 部門找不到新人補
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 21:17:53
→ dcdc: 增殖很難一直上去吧，房子到一定年限就卡住了，這時維護成98F 11/04 22:35
→ dcdc: 本還會大增...
所以手上的存貨要定期汰弱留強
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 22:39:02
推 mitsurogi: 我比較想知道怎麼租金和房貸打平的，不做隔套整層出租100F 11/04 23:01
→ mitsurogi: 也太神了，還是都買套房？
都整層出租 有兩間有頂加 可以分層出租
推 endlessing: 對啊 講清楚喔102F 11/04 23:31
這位大哥 這樣講話口氣不太好喔
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 23:40:58
推 shuichia: 原po不用太認真回答推文一些無腦的問題，在那邊糾結你薪103F 11/05 00:55
→ shuichia: 水四萬幹嘛
感謝鼓勵
推 chouwang68: 有些無禮的發言你也真有耐心的回，我是無知一律封鎖105F 11/05 00:58
哈哈 謝謝支持
→ chouwang68: ，整個世界清淨了。。。是說1改4兩星期真的有刷新認106F 11/05 00:58
→ chouwang68: 知，直接掛4要隔多久就真的吃銀行，下次買時順便做個
→ chouwang68: 普查好了。XD
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/05/2023 01:07:25
推 uvuv: 感謝分享109F 11/05 01:39
推 roy0710: 套房不會輸etf 我們家做套房10多年了 我們這一代已經可110F 11/05 10:18
→ roy0710: 以躺了
噓 fanc79: 直接房地契金流等證明貼上來啦，空手套白狼有啥好吵112F 11/05 11:28

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