※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-05-10 12:14:09
看板 home-sale
作者 標題 Re: [請益] 建商和營造廠的重要性排序？
時間 Tue May 9 22:48:17 2023
建商有品牌定位問題.
就像車廠.
福斯集團旗下品牌有.
福斯,保時捷,藍寶堅尼,賓利,奧迪等等.
建商財團規模大的也有分品牌.
因此,有分品牌的情況下.
豪華品牌和平價品牌,自然會有不同的營造型態.
除了用料.設計以外,他的監工方式和工程細節也不太一樣.
那在發包的時候,也許就會用不同的營造廠.
不然就是同一個營造廠,不同等級的施工.
所以真的主導一個建案的影響力.
建商本身影響會比營造廠大.
當然你說營造廠也有一定的影響.
不過這也牽扯到營造廠的定位.
阿她是蓋豪宅的還是蓋平價宅的.
它們自己也會有定位.
同樣的,一個老闆或是土木營造集團,規模大的手上也會有兩三家營造.
去因應不同等級的"訂單"XD
所以呢.
品牌有其定位.
而消費者接觸的是最末梢的品牌,也就是建商.
所以建商的定位基本上就已經告訴你了一切.
我這個品牌現在推的就是平價宅,所以我的營造也是平價的走向.
你不要期待你在平價宅當中用平價買到豪宅等級的內容.
這是不可能的事情,別傻了,別夢想,別整天想偷佔便宜...顆顆.
至於你買豪宅品牌的建商會不會用到平價營造.
理論上是不會啦...因為現在這個年代喔,資訊太爆炸外.
買豪宅的人你永遠不知道對方是甚麼人,有甚麼背景.
對方只要是不動產相關背景,你還想這樣偷太明顯,三兩下就被抓包然後臭掉.
(不動產相關行業的人其實很多很多...這幾千年歷史的傳產好嗎...XD)
所以豪宅品牌,他用的營造通常也是專蓋豪宅等級的營造,品管也會比較好.
而大財團想要豪宅和平價宅通吃,現在更傾向於,設立兩個以上的建商品牌去區隔.
在以前確實有可能一個建商分兩三種等級產品在推.
主要是帳好做+資金可以集中+企業管理簡單方便.
但通常這種情況會造成她的豪宅被平價宅的一些狀況給扯後腿.
拉扯到他的豪宅價格拱不起來,並且也難賣.
所以現在更傾向直接分拆品牌去做不同等級的產品.
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.103.242 (臺灣)
※ 作者: ceca 2023-05-09 22:48:17
※ 文章代碼(AID): #1aMbqpKc (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1683643699.A.526.html
推 : 你在暗示發哥齁XD1F 05/09 22:52
推 : 不過七期大坪現在好像變成小坪的單價阻礙
推 : 我看發哥百達富裔價格卡住很久了
推 : 不過七期大坪現在好像變成小坪的單價阻礙
推 : 我看發哥百達富裔價格卡住很久了
上面講的是比較"基礎"的結構狀況.
但是如果扯到實際商場.
還有很多變形..XD
一般品牌的建商,有可能跑去蛋黃區蓋"賣不掉的豪宅"
目的是拉升品牌形象和曝光效應.
大多數人根本搞不清楚建商品牌定位.
但是他們會知道"喔,七期最近最新蓋的最貴的豪宅是XX蓋的"
然後XX建商推的其他案子就會變好賣.
這招大型建商很愛用.
因為他"本多忠勝"...XD
例如他在201x年蓋豪宅,一坪喊60賣3x.....天價阿..
而一般建案都跑在2x....
一方面那一棟豪宅的"成本"可能佔他當縣市推案的1/5甚至1/8以下.
他跑其他的案子來補那一棟賣不掉的銷售成本,根本沒啥感覺.
另一方面.
當她201x的豪宅賣了半天賣到2020遇到無限QE後.
靠邀,直接拉升到喊7x,4x~5x成交.
你要知道,他往上拉的金額全都是"純利潤"....他成本就在那邊..
(你想,如果他本來賣35,利潤是40%,那代表他的成本大概在21.一坪賺14
而他如果賣到45,成本還是21,那他一坪賺24...那請問是幾%)
那也許他賣了六七八九十年.賣了超久超久.
但是最後整個案子完銷後回頭看.
整體投報率也沒多差....顆顆.
so....大型建商就算是推平價宅的品牌.
也可能跑去蛋黃區推豪宅.
並且,廣告一定要大,設計一定要囂張,建築師一定要有名,公設一定要強...!!!
反正.
反正他有錢+現金流又強悍....
so....很多建商的商業技巧,一般人會看不懂..XD
現在是21世紀.
人家做生意的,都已經修仙修到飛升等級了.
你一個連拜師都沒有,自己野修的,都還沒築基,你不知道她在幹嘛,其實很正常..
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/09/2023 23:07:06
推 : 推4F 05/09 23:04
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/09/2023 23:08:36推 : 這篇太短了，敲碗5F 05/09 23:09
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/09/2023 23:09:14另外補一下.
這種大建商硬推的豪宅.
如果你說本質上可不可以買.
可以買...XD
她很有錢,比豪宅建商還有錢.
而他想弄一個廣告出來.
他當然很敢砸錢.
並且你成本在高能高多少?
一般建案現在喊20一坪造價好了,你豪宅要蓋多少?30?.
蓋阿....他花不起嗎??...
所以為了鋪張,他甚至工地都讓你看個仔細,全都是豪宅等級再蓋.
因為那是她要拿來招搖撞騙的招牌.
並且主要利潤不再這個建案身上.
因此很多時候,跟一般人想的完全不一樣..XD
但是以投資來講.
因為他品牌形象和定位的問題.
所以價格拉升效應差,轉手也比較困難.
所以不是投資好標的.
適合自住....
當然如果你自住怕被別人說你買XX品牌豪宅很笨很蠢,因此不買.
那是另外一個考量.
面子也是豪宅買家注重的點....這邊看你有沒有這個負擔..
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/09/2023 23:16:20
推 : 上面這段有點國家一號院的即視感QQ 霧散了6F 05/09 23:16
推 : 今年是2023，我看七期發哥大坪情況還是不太樂觀7F 05/09 23:19
發哥大坪數現在都很難賣.
主要也牽扯到.
發哥搶市場最重要的手段是.
自備款超低.交屋後的頭期款也超低.
但這兩點在大坪數市場完全被豪宅線給打趴.
外加發哥的品牌定位這幾年已經整個扭轉.
所以發哥現在大坪數都很難賣正常.
201x年的時候發哥狂蓋大坪數.
那時候很多買家是屯屋族...
而賣點主要是"地段""景觀".
因為發哥夠有錢,所以搶土地很兇.
你豪宅品牌蓋的好,問題是你就搶不到最棒的點.
人家正湖景公園第一排+角間+地基大+門口路大條.
阿你蓋到第二線的路.
這種情況在201x年,同樣大坪數,成為你賣輸發哥的主因.
外加那時候發哥品牌定位還沒有很明顯的走平價路線...
那時候的發哥走"暴發戶"路線...XD
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/09/2023 23:22:59
→ : 聯聚都出來說以後不搞大坪了8F 05/09 23:20
→ : 那個台中帝寶一樣還在慘
推 : 2月還有賠售的實價登錄，慘
→ : 那個台中帝寶一樣還在慘
推 : 2月還有賠售的實價登錄，慘
推 : 最近感覺台中蠻多豪宅建商寧願推個5-60坪不要破4000萬豪11F 05/09 23:37
→ : 宅線，想大坪數的買兩戶打通，買一戶的當置產收藏，百坪
→ : 的大多只有中古可挑了
→ : 宅線，想大坪數的買兩戶打通，買一戶的當置產收藏，百坪
→ : 的大多只有中古可挑了
不調高豪宅線.
就是教訓中產階級.
顆顆...
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/09/2023 23:39:19
推 : 興富發有時找日商華大成監造，費用不便宜，形象品質還是有顧14F 05/09 23:44
→ : 啦。
→ : 啦。
推 : 那請問義大屏東推的健康產業園區是更高階的廣告手法??16F 05/09 23:44
→ : 屏東史上最大投資案...麟洛房市......
→ : 如果我是義大應該會先把附近的土地先買光
→ : 屏東史上最大投資案...麟洛房市......
→ : 如果我是義大應該會先把附近的土地先買光
推 : 真的，台中有錢的很多買兩戶3999萬包整層一樣貸款貸爽爽19F 05/09 23:48
→ : ，結果中產買些普通建商的40坪+一車還要2500-2800萬，中
→ : 產房子單價買得比較貴、坪數比較小、配備比較差，各種慘
→ : …
→ : ，結果中產買些普通建商的40坪+一車還要2500-2800萬，中
→ : 產房子單價買得比較貴、坪數比較小、配備比較差，各種慘
→ : …
推 : 然後高鐵六塊厝的計畫也有"高屏新都心"的新建案23F 05/09 23:50
大型開發案投標也是廣告型態之一.
高雄最大的開發案投標.
上一次是日勝生拿走71期台鐵部分的土地標.
要蓋12棟大樓包含一棟商場.
而之後最大案就是興富發拿走.
特貿三.
興富發本來主力是要包下面小塊的,結果被國城給搶走.
但是標到最大最主要的那一塊.
(這是次要目標....當然如果可以,三塊她都想要)
這就是錢多的威力...
可以蓋永久海景宅.
現在它們老董還在思考到底要大坪數還是小坪數.
另外,義大財力再強也是有限.
外加很多時候不是單看自己的財力.
也要靠金主...
建商老董平時在忙甚麼?
忙著看工地?忙著看土地?.
喔不,建商老董平時忙著跟金主和政府官員,上酒店打高爾夫球...
顆顆.
這才是老董在幹的事情.
甚麼土地?工程?規劃?公司走向?....
他養的那些高層員工拿那麼多薪水,那麼多土博士海龜博士是幹嘛用的?
專業的事情交給專業就好.
老闆常常負責的是"人"和"錢"的事情.
當然啦,專業把報告送到老闆眼前.
最後還是老闆決定要不要批准,或是要不要修改就是了.
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/09/2023 23:56:18
→ : 這是有政府內線消息的建商嗎?24F 05/09 23:50
義大是這樣子.
義大跟民進黨以前正國會比較好.
所以當年楊秋興和陳菊選舉的時候,挺楊秋興.
然後被陳菊用山坡地開發教訓.(新潮流很悍的...檔我者死)
後來陳其邁偏正國會(看他老爸的定位很明顯)(更後來投靠英系)
也因此,義大的政治結構有所改變.
當然最近英系勢走弱,也有一些變化....但那個要問搞政治的比較清楚最新情況.
在這種情況下,義大多少會有不少內線.
外加他金主也會比較強.(政治順風逆風會影響跟政治走的深的財團的金主狀況)
然後麟洛房市開發案主要訴求是醫療專區,養老宅.
義大近期都跟醫走得很近.
主要是他想要讓義守大學有醫學系..
他哈這個很久了,甚至把義大醫院弄出來都是為了這件事情布局.
當然到目前為止,他的義守大學醫學系都還是闖關失敗.
但反正繼續慢慢搞.
so....
義大也不一定真的看好那一區.
但是參與一個開發案+推廣醫療,對她有額外的附加價值.
義大畢竟不是純建商.
甚至說建商和營造在他的財團比率當中其實算很低.
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/10/2023 00:02:54
推 : 無法換屋的中產階級只好買四間八百萬的壓壓驚25F 05/10 00:00
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/10/2023 00:03:15→ : ceca大大 想請問為什麼特貿三發哥主要目標是要吃南基地26F 05/10 00:05
好規劃.
那一整排海景多好規劃住宅.
上面那一大塊有一個問題.
台電和市府各要一棟樓,並且都要海景.
因此興富發可以規劃的剩下一個L型.
他現在就很煩惱...
到底是要蓋很多棟.
還是蓋一棟超高樓.
然後他老董又很害怕摩天樓詛咒...XD
(所以你看遠雄敢蓋the one 6xF...興富發永遠都只愛蓋29F現在放寬就蓋3xF)
而如果不蓋摩天樓,蓋多棟.
這樣海景後棟的會被擋+如果小坪數會有戶看的問題.
而如果蓋摩天樓,那就是中大坪數,這樣會有豪宅線的問題.
更不用說,他還有一定比率必須蓋辦公室.
這樣辦公室應該給內部還是海景?
(辦公室在高雄又不好賣....
所以是應該讓辦公室有景好賣拚完銷.
還是應該給住宅拚高價然後辦公室讓他賣到天長地久?)
so...特貿三為啥到現在都還沒定案.
就是他們老董在煩惱這些...XD
而如果是下面那一塊.
那就一排33F....無腦搞定.
用膝蓋規畫就好了.
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/10/2023 00:09:21
→ : 我記得南基地分成兩標 發哥原本是期待南基地全吃?27F 05/10 00:05
發哥三塊都有投.
如果可以她當然三塊都吃...XD
推 : 推，這次停太久了XD28F 05/10 00:07
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/10/2023 00:11:59→ : 謝謝CECA大分享 發哥真的很兇狠 台南人嫌他嫌到不行29F 05/10 00:18
發哥老董是"生意人",不是"理想家"
對她而言,房子就是要"賣掉"...其他都不重要.
所以他蓋的房子都是以把房子賣掉為策略走向.
目前賣房子發哥那麼會賣那麼強.
(尤其他推案量又大,你說有些建商很能賣,但她推案量超小.
因此小本生意無法跟發哥比規模經濟)
201x年以前不講...那時候策略不一樣.
現在發哥最重要的策略就是"自備款和交屋款低"
幾十萬就可以下定,然後三年後再補個幾十萬或一百萬.
甚至幾十萬,過三年後再補給十萬,就可以交屋,再過三年後再補差額可能幾十到一百萬.
你看付款壓力多低.
不只投資客,連自住戶都哈翻了.
所以他超能賣.
但問題是他想要這樣搞的代價是甚麼?
是你單戶坪數要切很小.
而發哥又喜歡市中心大塊土地.
(品牌形象+曝光度+整建案總價高所以廣告費可以狂砸+炒股!!!!!)
(發哥高層其實主力在炒股...)
這就變成.
你一大塊地蓋3xF,這樣蓋上去你又要切一堆小戶.
自然格局就只能硬切....硬切自然就顆顆..XD
而發哥最後就是妥協格局,因為他發現.
幹....我她媽硬切還是熱賣...哈哈哈..
so...市場說話,老董跟著市場走.
發哥永遠都讓我們體會到一個精神.
"市場永遠都是對的"....的奧義!!!
管你外面怎樣說他,管你怎樣一大堆大道理.
你他媽的有發哥能賣嗎?....有發哥錢多嗎?
喔...有拉.
寶咖咖說"我好像近期比發哥還大"....
當然這取決於寶咖咖之前的狂生子公司策略.
你只要有點錢,他就扶持你成立一間建商,寶咖咖集團入股你的建商.
然後全套提共你,從營造到各部門人事業務等支援到廣告行銷..一條龍.
這就是寶咖咖集團快速壯大成為建商規模第一的奧義!!!!!....
這些都是商場高手..
看它們玩,你其實可以學到很多有得沒有得東西.
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/10/2023 00:28:40
→ : 嫌歸嫌 身體倒很誠實 安平潤隆新案還創新高價 史博館30F 05/10 00:19
→ : 案子也再創新高 果然狠組
→ : 案子也再創新高 果然狠組
推 : 推～～32F 05/10 00:25
推 : 講到發哥股票 一直都在40初 也沒衝上去想作價差都無法33F 05/10 00:42
推 : 推推啦 讚34F 05/10 00:59
營建的股票通常都很迷.
不過這兩年房價狂漲,但是大多數建商股票都死魚的....解釋方式是.
"房價漲是因為營造成本大漲,建商利潤並沒變高,甚至有些虧錢賣"
當然無論你信不信,股價是因此反應而死魚...XD
而且不是一家兩家.
當然也有股票有特殊反應的.
不過這通常是她自己的事情.
例如遠雄....擺脫趙藤雄被抓去關的低迷,報復性補漲.
(不然他股利超高,以前發到近乎長期穩定7%,我同學屯了好久,還吃好道相報...
7%是因為,一方面遠雄股票很多是趙家持有,算是一種家族發薪水生活費.
另一方面就是因為趙藤雄被抓去關造成的形象低迷,所以獲利和股價產生美麗的誤差)
例如三地....有大金主,所以大跳一根.
例如三發....兩個兒子聯合老媽鬥老爸,老爸抓狂自爆醜聞全家一起死(超強的八點檔)
不過基本上,營建股通常都很迷.
外加很多營建股交易量都很低.
所以你看,連"老輸"都不愛玩營建股.
檯面上有幾個股票老輸會玩營建股?...
阿就...大戶玩營建股,很容易反被公司派玩...顆顆...
另外.興富發股票的交易量.
一直在營建股裡都是頂高.
其他人的交易量跟興富發差很多.
之前興富發有一度要"每季"發股利.
想要吸引別人當定存股.
但是後來取消了...
不過通常,炒房的,會買建商的房子,但....大多不會買建商的股票...XD
尤其你越了解房市,你用房市看股票.
你越容易被嘎到你靈魂出竅.
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/10/2023 01:29:28
推 : 興富發在台中有推64還是66層的商辦。應該有打破魔咒了。35F 05/10 01:33
推 : 推這篇36F 05/10 03:33
推 : 興富發近年的股利真的很迷37F 05/10 05:09
推 : 營建股真的少碰為妙38F 05/10 08:01
→ : 之前有看過01有人專門存興富發的39F 05/10 10:18
推 : 發發以前常搞到配合的分行金檢沒過XDD40F 05/10 11:10
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