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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-09-02 12:35:11
看板 home-sale
作者 ceca (生活藝術大師 ￾ N)
標題 Re: [請益] 美國放棄軟著陸 對房市影響
時間 Thu Sep  1 23:25:45 2022

這種情況要壓到房市有兩個關鍵.


1.夠兇.

不動產是看內資,所以需要台幣利率升的夠兇.

你敢升到3%一定會開始有災難產生.

升到2.5%可能就低迷.

升到2%則是投資資金可能會觀望...

2.夠久.

假設升息並不是很兇,可是這種資金緊縮現象維持比較久.

如果繼續持續一兩年一定有災難產生.

如果一年左右大概是進入低迷.

如果半年,大概就是市場還在冷靜看風向.


不動產主要是內資.

內資不太會跑出去.

因此你看到股票大跌,主要是外資在撤離.

但是房價並沒有下跌,反而都還在緩漲階段.

這就是一個很典型證明,股票市場資金和不動產市場資金本質上不同的狀態.


另外一點

不動產是實體產業,所以跟通膨有直接關係.

而目前資金緊縮事件是"人為去控制惡性通膨"

這一次大漲借的東風就是營造成本大漲.

而到今天,就算是有建商想要跑現金,價格也都賣很高.

主因也是營造成本.

目前你看到預售屋蓋到倒閉跑路的,但沒看到把房子便宜賣的建商.

這就是因為通膨拉升了價格.

目前都還是在"控制通膨"狀態,而不是已經通縮了.

因此你看到年底,建商價格都是繼續往上拉.

所以到年底,都會維持,股市下跌或是低迷,房市還在緩漲現象.

這也是一個很好證明不動產跟通膨之間關係的事件.


當然時間久了資金收縮還是會影響不動產.

雖然現在中小型建商都被打趴了.

但是大建商背後還是要靠金主.

金主的態度會影響大建商的動向.

資金收縮怎樣都會間接影響金主.

因此時間久了,金主被影響到,進而就會影響到大建商的動態.

只是你無法精確地去判斷怎樣影響和時間和效力.

因為這是人的事情.


so...理論講這麼多,實際上預測情況應該是.

目前市場還是認為美國升息不會升太久.

充其量到明年年中.

甚至市場在上個月猜測美國7月通膨月增是0,就在慶祝FED的升息循環可能趨緩.

當然這兩天FED主席公開鷹派的放話,讓這個賀典被澆一頭冷水.

但要知道,市場在愚蠢,他也是很敏銳地在分析和關心實際市場狀態.

so...你今天不趨緩,那可能年底就會趨緩...

就算年底步趨緩,大概明年年初也要趨緩.

主要是美國經濟的數據,以及通膨月增停滯,明年可能年增也會停滯的各種數據.

所以理論上來講,這一波升息循環不會太久.

市場在笨也不會把兩三年的現象猜成半年一年這麼大的誤差..

甚至,現在大家在猜的單純只是,他會不會在短時間內很瘋狂的真的飆升到4%.

還是到不了3%就沒力了.

而這些猜測主要就是影響股票市場.

但是不動產因為遲鈍.

所以非直接造成內資外逃現象的外資動態.

要影響到不動產都需要很長的時間.

而目前狀況是到年底,建商都還在拉抬價格.

這樣美國如果明年年初就停止升息.

那不動產基本上就會無縫接軌到資金收縮停止,市場回溫.

如果今年底美國升息就開始趨緩(例如年底的升息剩下2碼甚至1碼)

這樣甚至可能到明年初建商都還在繼續拉抬價格.


所以,保守估計好了.

那就是建商到年底都繼續拉抬價格.不動產市場繼續低調上漲.

到明年初可能升息循環才進入減碼.

建商又開始新一波暫緩推案,少數推案則是開始不拉抬價格.

不動產市場進入冷靜觀察期,漲幅停滯但還沒開始回檔.

年中的時候是關鍵,年中的時候可能升息循環結束.

因為升息循環結束,所以不動產市場往正向看,建商又開始準備拉抬價格.

但因為拖了半年,所以這段時間可能炒最兇的特定地點的預售案或是新案有一些回檔現象.

等到明年年底,美國可能開始降息.


那時候就另一個世界要開始.

這是目前保守估計的狀態.

炒最兇的地點有機率在明年年中以前吃到回檔.

新案在年底後有機率價格停滯.

而我會在今年底或是明年初換屋,換成中大坪數.顆顆
(這牽扯到我資金周轉的速度問題,錢要年底才進來..XD)


投資建議還是.

中短期繼續追捕漲.

例如高雄,南高中古屋,老屋之類的.
(你看我七月吃了兩間300萬的正兩房一廳一衛大樓,你現在400以下全都找不到)
(我591買的,不是仲介報的...這就是南高補漲的威能)
( https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11647796.html )
【大俠說房】英明商圈雙輕軌超值兩房,高雄振旦大廈,2房1廳,16.32坪,高雄591售屋網
[圖]
591售屋網,高雄售屋資訊:出售住宅,實價登錄社區,【大俠說房】英明商圈雙輕軌超值兩房,大俠廣播:降價通知 屋主誠賣一刀砍60萬 誠買誠議(心動不如馬上行動)您懂我.. ...

 
(上面那間是目前你591可以找到最便宜的電梯兩房"原料")

中短期不要碰之前漲很兇的區域.

甚至最近純投資我都不建議追美術館,不是美術館會回檔,而是中短期利潤有限不夠肥.

至於中長期.

那你還是可以去追話題.蛋黃區中古屋也可以.
(所以你自住要買美術館ok阿..你又不是一兩年兩三年就要賣)

例如你要追台積電,短期你有機率吃到回檔.

但是如果你是要放五年八年十年.

橋頭新市鎮,桃子園,左營高鐵...還是隨便買,愛買甚麼買甚麼.

當然你也可以說現在不一定是最好的切入點.

但通常中長期資金轉移會有時間上的問題.
(就像我要換屋,我正要準備一千五百萬左右的現金,那是需要時間去把錢集中出來的.)
(主要是我先買才賣,因此我貸款很緊繃,所以需要大量現金去補..這是我個人的問題)

所以你有時候切入點不如短期抓得那麼精準也無所謂.


你買1500回檔到1430好了,回檔了70好痛好痛.

但是你放10年噴到3300.

你70還會好痛好痛嗎?

還是,70就隨他去了,把這些煩惱省下來玩VR或是去健身房更開心...


至於股市.

國安基金應該準備暫時性被套.XD
(哲安基金也是)

不過股市一樣,你如果是做放到明年甚至後年的規劃.

應該沒啥煩惱的,放著等時間到數鈔票.

就像我們國安基金一樣,他總是放到賺錢才出場..XD

不過目前有個現象就是.

全世界的資金都在往美國跑,跑過去不知道幹嘛,就會有一些跑去股市.

因此本來看的指標是升息循環結束才進場.

現在很可能需要提前進場.

因此這一次下跌,是否破底,破底後是否跌到下降壓力線.
(下降壓力線大約 道瓊:28000 那斯達克:8000
 看美股..台股跟美股走,台股有國安基金打渾市場,所以台股走勢參考價值低)

如果沒破底就彈起來,有可能是第二隻腳,因為這樣一跌大概需要跌2~3個月,剛好進入年底.

那時候就是下一次升息循環是否減緩的關鍵,要是減緩就會變第二隻腳然後W底.


要是那時候還在維持升息,那必然破底然後跌到下降壓力線.

但是理論上來講拖到明年,升息循環就算沒結束,減緩的機率應該也是非常的大.

而因為資金大量湧入美國,所以只要升息循環稍微一縮減,就很大機會轉入牛市.

他不會等你到升息循環結束才轉牛.


so..這邊可能要特別注意一點....

全世界資金現在沒地方跑,歐洲 中國 日本 新興市場 全都很糟糕.

所以跑去美國,受傷怎樣都小一點,還可以靠匯差撈不少回來..

而FED也因此在收割這些資金進入美元價值.

但FED必須考慮到實體市場的狀況,所以收割也會有限度.

那自然會造成美國投資市場的支撐不但強,並且很容易翻轉.

so...想要在股市撈錢的可能要注意一下.


當然本人是股票大媽派的,在股票市場賺大錢是不可能的.

單純就是賺一些冷氣機,掃地機器人,洗脫烘的錢和管理費.

因此股票細節不要再問我了,那麼多大神,問它們就好.


我只想撈撈小錢而已...而且我丟進去的錢也很小...XD
(我才丟一百萬,是能輸贏多少?)

而且做的還是長波段..XD...


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※ 同主題文章:
　 09-01 14:47 ng101281. ■ [請益] 美國放棄軟著陸 對房市影響
　 09-01 16:05 mfcke. ■ Re: [請益] 美國放棄軟著陸 對房市影響
● 09-01 23:25 ceca. ■ Re: [請益] 美國放棄軟著陸 對房市影響
推 Nujabes: 頭推1F 09/01 23:29
※ 編輯: ceca (61.227.107.245 臺灣), 09/01/2022 23:32:19
推 coldspring: 目前適合買台中的預售屋嗎？2F 09/01 23:32

中期以下投資都不適合.


長期的話看你為啥要買預售屋.

一般長期不愛買新屋.

但是如果你要卡水楠,或是北屯...建案又有特殊性.

所以只有預售屋可以買.

那你長期的話就要另外case by case的看.
※ 編輯: ceca (61.227.107.245 臺灣), 09/01/2022 23:33:24
推 harry8123: 台中西屯不知道會不會吃到回檔3F 09/01 23:37
推 dezuphia: 請問台北凹陷區的老公寓呢？萬華文山之類的長抱適合嗎？4F 09/01 23:39
推 lcy317: 不過包a爾已經明確表態 明年不降息5F 09/01 23:42
推 starbucks16: 推6F 09/01 23:44
推 howhow801122: 買氣冷到明年中，現在推案的建商不會想降價嗎 還是7F 09/01 23:45
→ howhow801122: 比氣長，打死不降價，少賺也不要。
推 switch: 內資不會跑出去，可是美元定存現在已經有3.88%不香嗎?9F 09/01 23:47
推 aqaq123: 3.88%再加上美元兌台幣升值的潛力太香了10F 09/01 23:48
→ switch: 央行如果凍漲，利差擴大到時換回台幣再賺5~20%匯兌收益。11F 09/01 23:48
→ aqaq123: 是說你也覺得現在是高檔囉12F 09/01 23:49
推 junior020486: 算了，我不敢跟臭鮑賭，年底天然氣我看要飆漲一波Q13F 09/01 23:49
→ junior020486: Q
→ BLUESKY101: 請問竹北會回檔嗎 CC15F 09/01 23:55
推 humbler: 同感看芎林、新埔、新豐三個區域的預售屋就是風險大利潤16F 09/02 00:01
→ humbler: 低
推 Complain: 大神 推18F 09/02 00:05
推 ng101281: 推19F 09/02 00:27
→ supereva: 等你買了就開始回檔20F 09/02 00:28
推 resy: 推21F 09/02 00:54
推 kelsierlee: 不要碰之前漲很兇的區域；可以追話題、蛋黃區中古屋22F 09/02 00:56
推 howhow801122: 台南、高雄 要完了23F 09/02 00:57


基本上內資出走.

影響最直接就是銀行儲蓄額.

銀行儲蓄額減少,銀行放貸就會收傘.

但是目前沒這種跡象,而且儲蓄額還在上升.

儲蓄額上升,銀行就只能想辦法再把錢放出去...

那對內資來講緊縮現象就不會有多明顯.


在來就是,單論投資資金.

也許浮動資金會外出找美金.

但是目前應該還沒有人"賤價賣房子,把錢拿去換美金"

如果要發生這種情況,第一個會發生的會是在預售屋轉讓那邊.

也就是開始有人賠錢賣預售屋...

但目前也還沒發生.

但是如果明年產生回檔,會從這個地方開始燒起.

2016年已經演過一次給各位看,大家應該還記得.

竹南大埔事件就是典型.

而且這些出走的是短期資金.

中長期資金大多都是成屋,這些資金你要把它們嚇到離開不動產,就更困難.

你已經持有三年的房子,你會這時候降價賣然後急忙把錢弄到美金去?

目前應該還沒有這種情況.

這就不用說持有10年,會這時候賣房子把錢弄到美國...

so...哪邊會回檔也是反過來看.

預售屋多,轉單量大,價格又衝太兇的地方容易產生.


FED會放話到明年主要也是冬天的烏俄戰爭引發的能源價格暴漲現象.

不過FED畢竟還是以美國為主,而不是世界為主.

所以只要美國政府在能源那邊有找到其他支撐,就不會那麼嚴重.

當然FED可能是以很嚴重的狀況做DEMO在計畫.所以才那麼鷹.

畢竟大家都沒感覺,可是歐洲有人電費已經漲2倍,也有人油價噴2.5倍然後買不到.

歐洲整個悽悽慘慘戚戚.

而10月進入北緯地區的冬季...那時候考驗才是正式開始.


※ 編輯: ceca (61.227.107.245 臺灣), 09/02/2022 01:08:44
推 jeff20085501: 推推 剛出社會的新手每次看大大文章都覺得獲益良多24F 09/02 01:11
→ BLUESKY101: 高雄先追上台中車尾燈好嗎？25F 09/02 01:13
→ BLUESKY101: 加油 努力跟竹北縮價差唷
推 heroic: 謝謝c大分享～27F 09/02 01:24
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→ aesdu: 與域間價差多少幹嘛XD 專心在自己的區域好嘛
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→ ppnow: 出來炒新興市場然後又崩了，如此往復
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→ kx91180: 何
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推 bluezoo: 漲知識了推39F 09/02 08:47
噓 Dracarys: 說好升息井噴的40F 09/02 08:49
推 yesyesyesyes: 樓上你問超級房仲啊,主張升息就會下跌41F 09/02 09:45
推 hdw: 又沒人說升息井噴~~~都來房版了，可以多動腦嗎??42F 09/02 09:55
→ hdw: 升息其中一個目的就是要壓通膨，而通膨是讓房價上漲的因素
→ hdw: 在房價上漲的環境，升息不代表房價會崩，反而會向上走一段
→ hdw: 但不代表升息=房價漲，忽略過程不求甚解，就是空空的通病
→ hdw: 只能說空空就是腦袋空空才被看不起吧
→ BLUESKY101: 向下噴47F 09/02 10:21
→ jian0202: 資金是有趨利性的  2021外資瘋狂提款 還是漲到萬八 今48F 09/02 10:28
→ jian0202: 天美債殖利率預期越來越升 你會想要抄底美債，每年還有
→ jian0202: 固定3.2%,還是追高台灣的房地產
推 kagaya: 高雄電梯二房好便宜@@ 而且還滿乾淨的 北部至少500萬51F 09/02 10:28
→ swgun: 其實這篇西卡的論述已經跟之前不一樣了吧52F 09/02 10:36
→ kagaya: 大方向差不多啊。投資我覺得很難，每個人論述不一樣53F 09/02 10:44
→ kagaya: 就算是同一個人的觀點，因時機不同，也幾乎不會一樣....
推 dog37: 所以CECA大的論述已經不一樣了阿XD55F 09/02 10:49
→ dog37: 高雄現在美術館、高鐵、楠梓投資都過高了，要往南高找了
→ dog37: 南高的話也是要找有機會捕漲的老房了，預售也不要碰了
→ dog37: CECA大找39年的華廈也很猛耶，畢竟華廈還有電梯的問題卡住
→ dog37: 不像公寓不會有電梯維修更換的問題存在
推 lionwin: 所以這一波QE的房價上漲期沒上一波(09年那一波)來的長囉?60F 09/02 11:04
→ pingtaowang: 內資被外資當提款機 就這樣捎出去了61F 09/02 11:14
→ pingtaowang: 看到建商 看到金主 卻沒看到韭菜的抗升息能力XD
→ godnnn: 美轉鷹，利率破3指日可待63F 09/02 11:25
→ ceca: 這一波主要是突然美國狂升息64F 09/02 11:26
→ ceca: 不過因為不如上一波漲那麼久
→ ceca: 因此冷靜期也不會太久
→ ceca: 等到美國升息事件結束了，冷靜期也結束
→ ceca: 當然冷靜期結束後是溫和漲還是大噴
→ ceca: 就要看的時候的狀況判斷
→ godnnn: 危機入室的時間點好難抓70F 09/02 11:30
→ ceca: 除了也許有機會回檔的極少數區域71F 09/02 11:33
→ ceca: 其他物件冷靜期也不會跌，所以也沒有危機入市的危機機會
→ ceca: 目前局面很可能演變是，單純中場休息
→ ceca: 給你點時間做財產調整
→ s26492755: 中場休息會有機會抓到一些怕直接被抬出場的75F 09/02 11:41
→ s26492755: 有些人連房子都抱不住
→ s26492755: 吹吹耳邊風就放軟
→ s26492755: 最近仲介找我賣房的比買房還多…
推 manpower19: 推西卡大79F 09/02 11:44
推 OtterMan: 謝謝c大，最近在看八德附近的預售案，因為是第一次買房80F 09/02 11:56
→ OtterMan: ...主要是看準以後捷運通車去台北會比較方便，加上本人
→ OtterMan: 是在竹科上班（這個通勤距離我可以接受，我現在通勤距
→ OtterMan: 離比這更遠），想請問現在這個價位是適合下手的嗎？還
→ OtterMan: 是可以在當個等等檔一下（我看實價登錄網今年1月起那附
→ OtterMan: 近就沒有明顯的漲幅，可是也沒有明顯的跌幅）
推 kuanhunter: 溫馨86F 09/02 12:17

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