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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-04-01 08:37:31
看板 home-sale
作者 Ogano (Ogano)
標題 Re: [情報] 重購退稅退稅被駁回
時間 Fri Mar 31 14:35:37 2023

※ 引述《smoothapple (阿噗噗)》之銘言：
: 強者我朋友，高考公務員，
: 分發後買了一間房自住，後來因為學歷顯赫，
: 被指定借調他縣市，房子出租3年無報稅。
: 去年初房客退租後，自己戶籍轉入掛賣，
: 今年在新工作地買新屋，申請重購退稅。
: 國稅局發文給舊屋社區管理委員會，
: 還申調閱水台電資料，釐清是否有自住事實。
: 最後退稅申請被駁回。
: 國稅局招數真多，大家謹慎行事
借題請教各位房東們怎麼看全面合法報稅呢

想理性討論房東房客的優缺點

一般人多數人是房客，直覺只會想到自己可以申請補助設戶籍，爽

房蟲你就乖乖繳稅，爽

我的理解是平均狀況來說

也許整個區域的租金會提高5000-10000

租客可能申請3000補助，結果不但補助被房東收走還要幫付房東所得稅

不然就是只好再往更偏遠便宜的地方租

房東則變得更難出租？

好處則是房東房客各有相對應的法律保障

房東亂漲租亂趕人房客可以求償

房客亂搞房子房東可以求償

遠一點說到投票的話，房客可以設戶籍就能減少返鄉投票

比較真正的影響在地政治生態

所以或許所得比較少的房東有利（所得稅少）

所得多的房東要多買人頭分攤，但整體不受影響

房客實際要付的租金算上補助，可能差不多或需要多付一些

所以房東的心態應該是要整體嚴格執行就執行，沒差，這樣嗎？

--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.79.139.19 (臺灣)
※ 作者: Ogano 2023-03-31 14:35:37
※ 文章代碼(AID): #1a9dyxnn (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1680244539.A.C71.html
※ 同主題文章:
　 03-31 13:27 smoothapple. ■ [情報] 重購退稅退稅被駁回
● 03-31 14:35 Ogano. ■ Re: [情報] 重購退稅退稅被駁回
→ IBIZA: 沒怎麼看 租金所得稅低到不行  申報還有很多好處1F 03/31 14:36
→ IBIZA: 如果房地合一再改掉 我真的不知道有啥好逃
→ Ogano: 本業年收入200萬，租金不就會吃20%稅率？應該不少吧？3F 03/31 14:41
推 abyssa1: 成本率43% 實質稅率頂天40%*57%=22.8%4F 03/31 14:41
→ abyssa1: 邊際稅率20%的話租金部分實質稅率是11.4%
→ abyssa1: 我本來就有在報稅 其他房東當然最好也要繳稅
推 morrishh: 還有本業收入的稅金才會高  無職的都還好7F 03/31 14:45
推 birdpon: 所以退休了以後房東是個不錯的身份，稅繳的少？8F 03/31 14:45
推 abyssa1: 有報稅的租金拿去銀行認財力繼續囤更多9F 03/31 14:46
→ abyssa1: 其實有規模的大戶都很難逃稅的 未來給未稅租金的房東也
→ abyssa1: 只會越來越少 住宅出租企業化集中化
推 morrishh: 買股票當股神 比買房子當房蟲好 快去買股票就好12F 03/31 14:48
→ Ogano: 我也想走報稅路線13F 03/31 14:53
推 s26492755: 你就報稅啊 如果加入社宅或成為公益出租人每個月還有1514F 03/31 14:57
→ s26492755: 000的免稅額 加上自用持有稅或是修繕補助保險補助算起
→ s26492755: 來比稅金還便宜
→ s26492755: 還有你開放入籍 報稅 申請補助 普遍也會可以在租金上
→ s26492755: 面取得更好的行情或是更好租 在我這邊入籍需求多
→ s26492755: 唯一影響的就是交易稅
→ s26492755: 除非你短期要賣 不然怎麼想都是報稅會來得划算
→ s26492755: 還有就是很多人搞不清楚 房地合一自用要有戶籍在 你如
→ s26492755: 果多房 自然戶籍不夠 那交易稅本來就閃不掉了
→ s26492755: 所以每次看到什麼報稅是短視近利的我都想 這個人大概
→ s26492755: 房子不夠多
推 abyssa1: 逃稅主力大概是換屋族舊屋出租那種一戶房東25F 03/31 15:03
推 s26492755: 現在房客是可以不需要房東同意就報稅跟申請補助的喔26F 03/31 15:03
→ s26492755:  有沒有想過不報稅的風險跟壞處比不上合法報稅的好處了
推 kusomanfcu: 年租金所得不要超過現在450萬的話都還好28F 03/31 15:03
→ s26492755: 那是不是你得把房客供著 我看租賃糾紛社團 每次吵架29F 03/31 15:04
→ s26492755:  房客十有八九就是嗆國稅局見
→ abyssa1: 超過450萬會怎樣？是扣成本43%前還是後？31F 03/31 15:04
→ s26492755: 租金收到450要開公司了啦32F 03/31 15:05
→ kusomanfcu: 如果超過的話cp就不高了 如果是專業包租公33F 03/31 15:05
→ s26492755: 對了 社宅現在可以扣60%34F 03/31 15:05
→ kusomanfcu: 扣成本後啦35F 03/31 15:05
→ s26492755: 所以報稅與否其實也會卡在個人 你就一戶 你可以放戶籍36F 03/31 15:07
→ s26492755:  你會想逃稅 但有風險跟壞處 隨之帶來的就是自用交易稅
→ s26492755:  你多戶 你不報稅 也沒自用交易税 那為什麼不報
→ s26492755: 等你多到一定規模 其實成立物業公司比較實際
推 kusomanfcu: 收租一年 扣成本400萬就準備開公司了40F 03/31 15:08
→ s26492755: 而且租金規模大到那種程度也很難個人去管理以及個人出41F 03/31 15:08
→ s26492755: 資 會被限縮槓桿 房地產如果拿掉槓桿 還真的很多投資
→ s26492755: 贏他
→ kusomanfcu: 不想開的話就是到450後 慢慢去槓桿44F 03/31 15:09
→ kusomanfcu: 也就是說在月租金收入 80萬前CP 都很高
推 s26492755: 現在新聞常討論租屋補助 租賃糾紛也看過幾次申請後被46F 03/31 15:10
→ s26492755: 房東請走的糾紛
→ s26492755: 最好還是合法報稅啦 我勸你各位很久了
→ s26492755: 你不想被指著鼻子說 我要去報稅 不然你就要怎樣怎樣吧
推 kusomanfcu: 達到這水平 不開公司拓展的話你該做的是就是去槓桿躺50F 03/31 15:11
→ kusomanfcu: 平
→ s26492755: 再來就是房客端 如果你很愛搬家我沒話說 不然你要入籍52F 03/31 15:12
→ s26492755: 報稅申請補助是你的權利沒錯 但請在承租前就知會房東
→ s26492755:  或是找一個合法物件大家雙贏
→ s26492755: 哈哈哈 我現在覺得躺平很爽
推 kusomanfcu: 所以如果抽到樂透直接衝買一堆套房然後躺平管理 好幾56F 03/31 15:13
→ kusomanfcu: 代都沒問題了
→ s26492755: 之前有人來信問我後面的路呢 我說貸到不能貸 然後退休58F 03/31 15:14
→ s26492755:  不要再去想其他了 時間自由不好嗎
→ s26492755: 難說 某一代除了敗家子就全部gg
→ kusomanfcu: 沒好物件的時候實質繳費用都在去槓桿61F 03/31 15:14
→ kusomanfcu: 信託化管理
→ s26492755: 我最近很認真在考慮小木屋耶63F 03/31 15:15
→ kusomanfcu: 不能賣 不能賠掉64F 03/31 15:15
→ s26492755: 沒好物件的時候不是應該把錢拿去爽一下…65F 03/31 15:15
→ kusomanfcu: 當土地公當好當滿66F 03/31 15:15
→ kusomanfcu: 你一些備用一些拿去爽啊
→ kusomanfcu: 切割1/3
→ s26492755: 對啊 所以我要拿去爽的前提都是在不變賣任何資產的前69F 03/31 15:16
→ s26492755: 提下
推 sspider0829: 我之前是有遇過原本銀行要認列房租要報稅 後來又說71F 03/31 15:17
→ sspider0829: 不用報稅全認列
→ kusomanfcu: 備用的東西你拿去做短期定存73F 03/31 15:17
→ s26492755: 是啊 我打算這麼做 要是鵝子方便出門 我早就衝去看小74F 03/31 15:17
→ s26492755: 木屋了 有考慮兩間 一間透過衛星跟街景找到了 另外一
→ s26492755: 間還沒找到實際位置
→ s26492755: 多數銀行 有租約有匯款就會認
推 snaken: 台北有沒有推薦的社宅業者？之前跟永慶合作差點吐血78F 03/31 15:19
推 Anyotw: 該繳就繳，要避稅就認真避。偷懶做一半用騙的活該79F 03/31 15:19
推 sspider0829: 我遇過富邦沒租約 有匯款就認列7成80F 03/31 15:22
推 s26492755: 永慶喔 叫我降租做公益你敢信？ 後面我隔天我說的租金81F 03/31 15:22
→ s26492755: 租掉 然後聽說他們今年社宅資格被取消還是沒達到額度無
→ s26492755: 法標
推 snaken: 當時就是懶，直接發給樓下的永慶。真他媽真超想昏倒84F 03/31 15:26
→ snaken: 變成我還在教他合約怎樣看，覺得真應該請他付學費給我
推 snaken: 理論上兆基跟崔媽媽應該品質好一點，但沒用過~
推 jc761128: 兆G網路風評不是不怎樣嗎.. 還是說是業務水準落差..87F 03/31 15:31
推 snaken: 我覺得這種東西應該業務水準落差很大，所以想問問大家經驗88F 03/31 15:36
推 s26492755: 兆基別鬧了 我最賭爛兆基 跟我說不能挑房客 租金他說了89F 03/31 15:50
→ s26492755: 算 比永慶還爛
→ s26492755: 其實跟業務有關 但兆基真的蠻多不好經驗的
→ s26492755: 社宅有些會規定每年的達成數量 沒達標 你之後就不能標
→ s26492755:  類似這樣 所以我合作過兩家 目前兩家各兩間 基本上現
→ s26492755: 在社宅業者不會去為難房東端
→ s26492755: 你沒有物件可做社宅 有租客也不能幹啥
→ s26492755: 所以那種很強硬的很跩的 除非你的物件真的沒人要 不然
→ s26492755: 應該是你要強硬才對
→ IBIZA: 我不扣費用有超過450, 扣完費用 加 其他所得也超過45098F 03/31 15:54
→ s26492755: 你放591很多社宅會打來問 比仲介跟租客還多 多接觸幾家99F 03/31 15:54
→ s26492755: 就有感覺了
→ IBIZA: 不過公益出租人還免稅額跟補助101F 03/31 15:55
→ IBIZA: 然後所得清單直接印出來就能貸一堆錢出來..
推 s26492755: 再說下去 我都覺得社宅業者要給我廣告費了 哈哈哈103F 03/31 15:56
→ Ogano: 繼續說，說出來^^104F 03/31 15:58
推 snaken: 之前就是被騷擾得很煩。這個制度我覺得立意良善但業者真105F 03/31 16:02
→ snaken: 的很多程度很糟，聊了幾個都覺得根本是我在面試人...
→ snaken: 「來你先解釋一下公證人的作用」「哪些東西可以申請修繕」
→ snaken: 馬的這是你老闆要教你啊
推 stopdog: 以出租來說是建議社宅方案嗎？但社宅租客品質普遍低落不109F 03/31 16:37
→ stopdog: 是？
推 Iamjkc: 其實小散戶房東報稅根本稅金沒很多   真的要逃稅的是大戶111F 03/31 16:45
推 laksjd: 對本來就在報稅的房東是大利多吧112F 03/31 16:54
→ laksjd: 等於你的競爭對手成本提高或是漲租金
推 shena30335: 報稅好處多多啦，時代不同了114F 03/31 16:56
推 s26492755: 我也遇過 申請保險補助要弄的東西沒搞清楚被駁回 我自115F 03/31 17:06
→ s26492755: 己上網查跟他說你少了什麼資料…
→ s26492755: 什麼可以修繕補助這個真的會考倒一些菜鳥業務
→ s26492755: 大戶逃稅才容易被抓好不好 超過十戶是很容易被關切的
→ s26492755: 國稅局基本沒有查不到的稅 只有不想查的稅 稽查也需要
→ s26492755: 人力跟成本 查你小戶幹嘛 當然先從大戶開始抓 去年不就
→ s26492755: 在放風聲 五戶以上開始查
推 s26492755: 我還記得有一個週末 超過十家社宅跟仲介打給我 放591真
→ s26492755: 的神煩 搞到我先關起來 反正早就約好週一八組帶看 只是
→ s26492755: 我在農地玩耍懶得回去 不然早成交了
→ kusomanfcu: 450 是租金調整會超過收入級距啊125F 03/31 17:19
→ kusomanfcu: 不是胡扯啦 就CP值概估
→ kusomanfcu: 剩下其他減稅做法是其他事
推 s26492755: 你找社宅不代表要用社宅的租客 你可以自己找符合資格128F 03/31 17:22
→ s26492755: 的租客 就像我原本有兩間公益出租人 都被我加入社宅了
→ s26492755: 社宅業者給的租客我到現在就沒滿意過
推 kusomanfcu: 後面上去容易踩到級距 收入就相對CP 低131F 03/31 17:22
→ s26492755: 所以招租的時候 如果遇到我覺得ok的租客 但不符合社宅132F 03/31 17:23
→ s26492755: 資格 就當一般出租 不是非得加入社宅 租客本身還是大過
→ s26492755: 一切
→ kusomanfcu: 再上去建議是海外所得那邊啦135F 03/31 17:23
→ kusomanfcu: 然後海外所得超過650 後 又要往保險那邊走
→ kusomanfcu: 這個就CP 最高 目標傳承的做法
→ kusomanfcu: 以稅制來看
→ kusomanfcu: 保險那邊壓到3000後 再來又是其他了
推 s26492755: 然後自從見識ptt上一些賴皮鬼 還有站內信求饒的 我是140F 03/31 17:25
→ s26492755: 覺得你各位房東不要相信什麼不報稅房租降一些的要求
→ s26492755:  我去年招租遇過一組 男生跟我說他們不會去報稅可不可
→ s26492755: 以少500-1000 女生直接打斷他說房東先生本來就有報稅了
→ s26492755:  最後面還是租了 今年有續租
→ kusomanfcu: 這個就一步一步的資產管理145F 03/31 17:26
→ s26492755: https://moptt.tw/p/home-sale.M.1651323261.A.CA4146F 03/31 17:26
[閒聊] 最後還是加入了社宅 - 看板 home-sale - 批踢踢實業坊
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作者: s26492755 (BBX) 快樂房蟲包租公又來了 這次想聊聊社宅 我以前是很反對社宅的 但我發現能申請社宅的一般戶沒有那麼糟 當然二三類戶還是….敬謝不敏
推 abyssa1: 國內資本利得免稅啊 我覺得期交所開海外指數好棒棒147F 03/31 17:27
→ s26492755: 我以前對社宅的印象應該跟大家差不多 後來接觸並加入148F 03/31 17:27
→ s26492755:  我現在有四間社宅分別給兩家社宅業者 另外三間則是不
→ s26492755: 符合資格但又一直沒退租就繼續
推 kusomanfcu: 滑價叫他去死151F 03/31 17:29
→ kusomanfcu: 吃滿流程再考慮吧
推 s26492755: 我比較傾向 錢夠用就好 夠了我就像現在躺平 在一個月153F 03/31 17:29
→ s26492755: 躺滿一年 當然每個人的錢夠用就好差別很大 我以前就設
→ s26492755: 定淨利ㄧ年150我就要躺平
→ kusomanfcu: https://i.imgur.com/FGRCJzl.jpg156F 03/31 17:30
[圖]
→ s26492755: 我要先上遊戲開戰 馬的 打了一週 有時都打到半夜三點去157F 03/31 17:30
→ s26492755:  這麼多人不用上班是嗎
推 kusomanfcu: s26492755 你想說的應該是光房租150吧，然後其他的就159F 03/31 17:42
→ kusomanfcu: 做身體健康
→ kusomanfcu: 而且是扣除利息後
→ kusomanfcu: 稅後 扣除利息後150 又住農舍 可以啊
推 kusomanfcu: 其他接單 你就可以好好做慢慢做 做口碑
→ kusomanfcu: 能做口碑的時候CP 值就開始衝上來了
推 pauljet: 連假都先請半天165F 03/31 18:04
推 zerozero0904: 10戶以上是最早查的 因為人很少....很好查...166F 03/31 18:23
噓 f771208: 好奇問s大,公益出租人有修繕的補助？167F 03/31 18:23
→ f771208: 抱歉按到噓
推 snaken: 樓上，每個門牌，每一年可以請一萬喔169F 03/31 18:32
推 CrabBro: 正解，房東的立場當然希望大家都繳稅公平，這樣大家都會170F 03/31 19:09
→ CrabBro: 轉嫁租金給房客，又可以得到租約的保障
→ CrabBro: 最怕的就是我繳別人都不繳，這樣租金就會不符合市場價格
→ CrabBro: 租不出去，變向只能跟著不繳稅，在較低的租金行情下出租
推 s26492755: 其實這樣想不對 你應該多關心求租文需要入籍跟申請補助174F 03/31 19:31
→ s26492755: 的數量
→ s26492755: 你報稅 能入籍能申請補助 比那些不能的租金高 你還是會
→ s26492755: 有這樣需求的受眾
→ s26492755: 行情15000 我租17000 結果房客申請補助好了 只需要繳13
→ s26492755: 500
→ s26492755: 他會選哪個
→ s26492755: 更別說入籍常常也是剛需
→ s26492755: 為了要入籍多花點錢租可入籍物件
推 s26492755: 總歸一句 勸你們報稅 開放本來租客的權益 沒有別的想法
→ s26492755:  你去做你就知道這樣才是長期安穩發展的方向
推 s26492755: 然後回kuso 小gg 當然是扣除成本的淨利 其實我一直都是
→ s26492755: 做認識介紹的 沒有打過廣告 也不做網路客很久了 這樣
→ s26492755: 的好處是 我的估價單回來至少9成 而且也不必跟別人做
→ s26492755: 價格上的拼殺 不二價 愛要不要
→ s26492755: 新莊的房子當然得留著 一方面小孩要上學 二方面 這間已
→ s26492755: 經滿自用免稅額了 也不可能出租
推 s26492755: 免費丈量規劃真的會養出一堆騙圖仔 所以我老婆做行銷
→ s26492755: 的 一直問我為啥不打廣告 就是我順順的都做到工時250-3
→ s26492755: 50了 幹啥去做那些讓自己更忙但又很容易做白工的事
推 ice1015: 250-350也太硬......194F 04/01 00:02
推 ice1015: 這工時比輪班星人還高
→ ice1015: 我只有還在作cad/cam時會超過300小時/月。
推 s26492755: 做到老婆跟我吵架啊 然後晚班警衛換人了 不然他跟我很197F 04/01 00:12
→ s26492755: 熟 我只有半夜3-5點有空倒垃圾
→ ice1015: 兆基是人員流動有點大，管理部效率有點差，有次換人來講199F 04/01 00:14
→ ice1015: 話顛顛倒倒完全聽不懂他在講三小，害我直接打去問業務，
→ ice1015: 但這個很快陣亡就是了。
推 s26492755: 但那幾年的積累很重要 後面基本挑案子慢慢做202F 04/01 00:14
→ ice1015: 也算是先苦後甘啦203F 04/01 00:15
推 s26492755: 不過有一次我在工地吸珍奶吸不起來 才發現有點像顏面204F 04/01 00:17
→ s26492755: 神經失調 去大醫院 醫生說不是中風 是病毒感染 這次後
→ s26492755: 跟很多人分享才發現有些同行或師傅也有過 都是年輕太
→ s26492755: 拼 有時半夜拼展場拼百貨公司 最好還是克制一下
→ s26492755: 就可以體會很多老人家的勸戒 不要賺錢送醫生會等你老了
→ s26492755: 就知道
→ ice1015: S大，順便請問一下，捷運系列的房子有沒有什麼凶宅的問210F 04/01 00:24
→ ice1015: 題啊
→ ice1015: 就賺錢有數，生命要顧。
→ ice1015: 有些年輕不在意，現代人外食營養不均，又沒額外補充維生
→ ice1015: 素。
→ ice1015: 我之前三餐正常，但日常消秏過大，狂長針眼，眼科醫生說
→ ice1015: 我抵抗力低小心感冒，我才開始檢視營養補充，加吃維他命
→ ice1015: 才好。
推 s26492755: 沒特別去問耶 因為我只在意我住的社區有沒有 投資只要218F 04/01 00:45
→ s26492755: 不要同樓層我都能接受
→ s26492755: 我知道的都是鬧比較大的 譬如兇殺或是空中飛人
→ s26492755: 有的默默燒炭除非燒到上新聞 不然你沒在該社區很難知道
→ s26492755: 龍安路上的話 就不要買龍騰四海了 他最凶
推 ice1015: 龍騰很少拿出來賣，我沒看過幾次223F 04/01 00:49
→ ice1015: 凶殺或空中飛人我聽到的都是往上坡那走的才有，龍安路的
→ ice1015: 幾乎沒有
推 s26492755: 那個是仙境傳說啦 龍騰偶爾會有賣的 我都叫房仲晚上別226F 04/01 01:51
→ s26492755: 帶看 哈哈哈
推 s26492755: 上個月鳳翔跳一對情侶
→ Ogano: 感謝s26大神分享！可否弱弱問一下交易稅是什麼以及您在128229F 04/01 01:58
→ Ogano: 樓提到的公益出租人跟加入社宅選擇的考量是什麼呢？
推 s26492755: 交易稅就是房地合一跟土增231F 04/01 04:25
→ s26492755: 房地合一有一個滿六年自用有免稅額400萬跟超過算10%
→ s26492755: 比起20% 差的至少是80萬
推 s26492755: 所以要拿免稅額買賣或是重購退稅的 容易為了這個金額
→ s26492755: 選擇逃稅 明明有出租但名目是自用
推 s26492755: 因為一旦報稅就是非自用了
→ s26492755: 然後這裡面還有一個前提是戶籍必須在裡面
→ s26492755: 所以我才說如果房子多一些 像我有八間 我哪來八個戶籍
→ s26492755: 所以我當然自住這間掛戶籍合法取得自用免稅額 其他間
→ s26492755: 自然沒有這樣的優惠 我也不打算短期賣
→ s26492755: 我用moptt 看不到幾樓 選擇加入社宅或公益出租人在我貼
→ s26492755: 的以前在PTT發的文章也有說
→ s26492755: 主要是我本來就有在報稅
→ s26492755: 對我而言 公益出租人跟社宅都是給我稅賦減免甚至修繕
→ s26492755: 補助 保險補助 這些我原本就會花的成本 現在由政府補助
→ s26492755:  不香嗎
→ s26492755: 報稅的好處還在於 你永遠不用面對租賃糾紛房客排名第一
→ s26492755: 名大絕招 我要檢舉你沒報稅
→ s26492755: 鼓勵你們合法出租已很久...
→ s26492755: 不過站在我的利益考量上 最好我附近的都不要去報稅 永
→ s26492755: 遠沒人跟我搶需要申請補助需要戶籍的客群
→ s26492755: 就像大家都不買房改租房其實對我更有利
→ s26492755: 但ptt 是這樣的 總是有些人心裡是壞人 就懷疑別人都是
→ s26492755: 壞人都想害他 我不止被嗆過說什麼其實要出貨或者別有居
→ s26492755: 心了

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