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作者舉的數子不太合理（租金2萬的房子市價大約1000萬），調整後重新設算如下：

假設小明跟小王都是一筆投入200萬後，每月支出3萬元的現金流，負擔30年

小明購買1000萬的房子（房市年化報酬3%）
頭期款200萬，貸款800萬，房貸利率2%，每月房貸支出約3萬，總共還30年
30年後該房子漲到2427萬，沒有房貸，小明的資產是2427萬元

小王投資VT（年化報酬7%）
第一筆投資金額200萬，30年間每個月投資1萬（每月能支出3萬扣除房租2萬）
30年後小王的VT漲到2750萬（第一筆200萬漲到1523萬，每月1萬定期定額增值到1227萬）
小王的資產是2750萬，不過之後每月還要負擔房租2萬

看起來似乎小王的資產淨值比小明高，不過這沒有考慮租金通膨

如果租金的年成長率1%，小王每月能定期定額的錢是3萬扣除房租的部分
30年後小王的VT漲到2480萬（第一筆200萬漲到1523萬，每月定期定額增值到957萬）
小王的資產是2480萬

如果租金的年成長率更高，例如2%，則第22年房租就會超過3萬
不但沒辦法定期定額投資，每月還要從儲蓄的金額補貼
小王累積的資產會更少

所以租金的年成長率，會影響到底該買房還是租房的決定


※ 引述《sendoh07 (瑩一)》之銘言：
: 連結：https://www.businesstoday.com.tw/article/category/192008/post/202302260010/
: 內文：
: 最近身邊一個朋友買了房，他聽到我還是不買房，依然是到處租新房子住，納悶的問
: 我都不會擔心未來沒地方住嗎？
: 說實話我確實不擔心，因為台灣未來的空屋率一定高得驚人，除了市中心之外，郊區
: 隨便住應該不是問題，想找個窩並非難事。
: 我之所以這麼肯定，是因為早就看到了少子化趨勢，且台灣必然會跟上日本的後塵。
: 根據報導，日本政府數據顯示目前日本有 880萬棟空屋，空屋率高達 13.6%，部分區域已
: 經超過 20%，而野村的報告指出，日本人口每天減少約 1500人，按照這個人口下降速度，預計 2038年空屋數量將超
: 過 2200萬棟，空屋率會達到驚人的 30%以上，當房屋供給遠遠高於需求，房價下行壓力會變得更大。
: 相對的，台灣少子化和人口高齡化的趨勢愈發明顯，生育率已經是世界最低，未來人口高
: 齡化的發展就不難想像，人口愈來愈少搭配空屋率拼命攀升，幾乎是必然的結果。
: 因此，我很久之前就說過，未來最不值錢的就是房子，不要把錢押在上面。否則，當整個
: 經濟結構因少子化出現轉變，原本被你視成寶藏的房子，可能會漸漸變成最大的拖油瓶。
: 畢竟，一旦房市供給遠大於需求，房價頻頻下跌後，不但轉手難度更高，要把持續貶值的
: 房子抵押給銀行借貸也不容易。
: 屆時，你辛苦大半輩子買到的房子，畢生積蓄都丟進去的房子，除了有遮風蔽雨的功能之
: 外，沒有辦法給你生活上其他方面的支持，最終為了生活，還是得變成下流老人老年打工
: 。更不用說現代房屋結構頂多維持 50年~60年，年老還要住危樓，痛苦只會倍增。
:  所以說，我一直覺得華人有土斯有財的思想，到了現代已經變成一種詛咒。道理很簡單
: ，時代已經不一樣了，現在不是全球人口紅利飛速上升並推動房價的時期，未來推動房價的不是剛需，而是央行的印鈔機
: ，但在剛需減少的拉力下，印鈔機的推力也有限，所以房市的大多頭已經接近尾聲。
:  可惜的是許多人的思想沒有跟著時代改變，這種詛咒逼迫人們繼續追高買房，花三、四
: 十年讓自己坐牢，如果真的碰到房市多頭結束，那這三、四十年的犧牲就非常不值得。
: 這時，一定會有很多人反駁，不買房難到要拿去買股票嗎?
: 是的，答案就是這麼簡單。
: 我奉勸大家不要把錢押在房子上，並非是要大家永遠租房，而是希望大家靜下來好好想想
: ，當房市無利可圖，資金會往哪個方向湧去顯而易見，不是實業就是股市，就算資金流入
: 實業，也等於間接進入股市，代表房市不再向上發展後，股市的長線大多頭也不會結束。
: 數據顯示，台灣房市平均年化報酬率約是 3%，0050的年化報酬則是約 9%，風險更低的
: VT年化報酬也有約 7%，且別忘了人口持續減少後，這種差距會被拉得更開。
: 這樣看可能還不夠直觀，那我們來講個簡單的情境：
: 台灣房市年化報酬 3%，小明買 2000萬的房子，頭期款 200萬，算上 1.3%利率，房貸支
: 出約 6萬，總共還30年。
: 30年後該房子會漲到 4854萬，小明的總支出約 2400萬，代表小明的資產增值了 2454萬
: 元。
: 雖然聽起來不少，但在類似的條件下，小王投資年化報酬 7%的 VT，第一筆投資金額 200
: 萬，30年間每個月投資 3萬，還要付房租 2萬，在複利的影響下，30年後小王的資產將從 1280萬增殖到 5283萬，共增
: 殖 4003萬，即使扣掉房租支出 720萬，還是買房的約1.5倍。
: 更重要的是，別忘記數十年後少子化導致房市剛需下降，可能讓房市年化報酬減少，房市
: 與股市的年化報酬差距只會更大，只要年化報酬差距各拉大 1%就好，兩者資產增值就會
: 變成相差 4倍!
:  最終一種是老時窮得只剩房，另一種是老時想換房就換房，哪個選擇更好，答案應該非
: 常明顯。
: 總之，我想告訴大家的是，思維要跟著時代改變，買房已經不該是人生的首要目標，AI蓬
: 勃發展的現代，人類的勞動生產率被大幅提高後，愈來愈多人在家工作也將成為趨勢，
: 住在都市也非必要。
: 透過上述情境也能知道，面對一個未來必然走弱，和另一個必然持續走高的市場，選擇必
: 然走弱的市場，要付出的機會成本實在太大，甚至可能讓自己變成下流老人。
: 與其如此，還不如盡快改變思維，順應趨勢學習 AI和投資技能，才能讓自己邁向 Happy
: ending。
: 最後，希望大家能記得，其實人生沒有甚麼早知如此何必當初，不管是哪種投資都不該衝
: 動行事，在錯誤的道路上付出努力，沒有人應該同情你。
: 作者簡介_狄驤
: 早年為媒體工作者，也是兩岸資深投資人。目前專職寫作，為財經職場暢銷書作家，及
: Pressplay專欄作家，立志把資本主義的祕密公諸於世，讓散戶大眾至少可以在這個「用錢
: 吃人」的殘酷叢林中安身立命。
: 心得：
: 租屋股神開示，薪水買房不炒股會變下流老人，範例算的也煞有其事的，請問各路房版
: 高手怎看呢?

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※ 作者: NCD 2023-03-08 17:52:49
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