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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-03-07 07:29:11
看板 home-sale
作者 ufoking (幽浮王)
標題 [閒聊] 一堆股票投資網紅看了很無言
時間 Mon Mar  6 11:10:14 2023

很多網紅整天在喊投資股票指數比買房好的
不是說買房一定比較好
但是他們提出的證據感覺很無言

拿了一堆回測數據
然后跟你講
如果你投資30年
每年投資報酬有8-10%
就可以怎樣屌打房子投報
老了不怕沒人不租給你
房租雖然會通膨
但是你的收入也會增加（？？

別人質疑他
房子可以低利開槓桿
他的回答是房子拿來住
只能算資本利得
然后最後補了一句
他已經買房子了

我只想問
1.可以投資30年、每年穩定獲利8-10%極低風險投資標的在哪？台股市值有每年8-10%成長
嗎？ 媽的不要叫我加入你們課程再跟我講阿...

2. 如果自住的話，房租也是支出，投資的收益要扣掉房租支出加上房子增值，才能算真
正收益吧。但是很多網紅刻意忽略房租支出成本這塊。

3.如果投資的話，算低利槓桿的頭期款資金投報也是合情合理的吧。

4. 寫了一篇股票指數投資多好，結果最後講自己也買房了？這麼會投資幹嘛不把買房資
金拿去炒股這樣不是更快？這種口嫌體正直的還有粉絲幫他護航...？

看了真的是很無言

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.178.136 (臺灣)
※ 作者: ufoking 2023-03-06 11:10:14
※ 文章代碼(AID): #1a1LcObc (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1678072216.A.966.html
※ 同主題文章:
● 03-06 11:10 ufoking. ■ [閒聊] 一堆股票投資網紅看了很無言
　 03-06 13:13 yesyesyesyes. ■ Re: [閒聊] 一堆股票投資網紅看了很無言
　 03-06 15:49 Tosca. ■ Re: [閒聊] 一堆股票投資網紅看了很無言
推 hosen: 客群在哪裡，鬼話就說到哪裡1F 03/06 11:14
推 lacseven: 1. 0050，2、3你說的沒錯，4.買房跟炒股不衝突，這邊不2F 03/06 11:15
→ lacseven: 是也常說自住沒差嗎？投資股票就不能買房自住？
推 bruce20053: 會投資的 會增貸買股4F 03/06 11:16
→ bruce20053: 房屋增貸 買股
推 lacseven: 如果他把他買房視為投資，那就真的誤導；如果他買房為了6F 03/06 11:17
→ lacseven: 自住，邏輯並不衝突
→ yamax: 不看就沒事，不是TA在那邊折磨自己8F 03/06 11:19
→ cblade: 房股現金是最基本的9F 03/06 11:20
推 maxboy06: 他自己有房真的無所謂 鼓吹租屋靈骨塔就不行10F 03/06 11:21
推 mickl8101: 全都要啊 租屋股神少之又少11F 03/06 11:24
推 idmaker: 不就是口是心非蹭流量的操作而已 認真什麼12F 03/06 11:26
推 F1239810: 個人經驗...股票10個8個賠錢（我是幾乎打平），買房1013F 03/06 11:26
→ F1239810: 個...應該9個賺錢吧，反正我朋友中有買房的都賺錢。
→ toto123: 股票可以賣課程、跟技術分析15F 03/06 11:30
→ toto123: 房子要賣什麼? 沒賺頭 對網紅來說
→ toto123: 賺到錢一定會買房問題是要買幾間 跟何時進場的問題
→ toto123: 漲漲漲 但台灣不是沒修正過
推 F1239810: 買房..除了C大那種專職的，其餘都是以存錢為目的，慢慢19F 03/06 11:34
→ F1239810: 繳房貸。 股票呢？短進短出殺來殺去，很少人能長期存股
→ F1239810: ，每天花太多時間看股票，正業都荒廢了。
推 hellogym: 我不會房股都玩 有很難嗎？ 股票賺錢就買房 買房賺錢拿22F 03/06 11:36
→ hellogym: 去買股買房都可以阿
→ toto123: 錢很多的 基本上也只能買權值股 買權值股也不用啥開課教24F 03/06 11:37
推 jinso7410: 又一個股票=0050 XDD25F 03/06 11:39
推 flamer: 就後照鏡仔。如果講話猜錯要賭性命 股票網紅會死光26F 03/06 11:39
推 shikao: 那是人設啦 你太認真了27F 03/06 11:40
推 maxboy06: 股票比較容易賣書賣訂閱賣業配28F 03/06 11:40
→ maxboy06: 房子太難賣訂閱了 超級租屋房仲訂閱也沒賣幾個
推 jinso7410: 自住先有，然後執意買房當投資眼光要好30F 03/06 11:42
→ jinso7410: 買到淡水新莊2.0套好幾年
→ jinso7410: 相較0050每年噴8-10%，買錯房產資產相對沒成長
→ jinso7410: 還有買0050也是能開槓，房貸增貸下去買
→ IBIZA: 股票買錯機會比房子大太多了34F 03/06 11:44
→ jinso7410: 假設增貸250萬買0050，依照年複利8%35F 03/06 11:49
→ jinso7410: 30年後變2500萬，但是利息這30年才繳利息83萬
→ IBIZA: 說實在沒有很吸引人耶XDDDDDD37F 03/06 11:50
→ jinso7410: 先有房，房增貸0050就對了38F 03/06 11:51
噓 sz2006: 就0050，保守7-9趴，不知道你在無言什麼xd39F 03/06 11:52
→ sz2006: 你先確定你觀念沒問題再來發文
→ kagaya: 跟詐騙集團一樣啊 你不信沒差 有人信他就賺41F 03/06 11:53
→ jinso7410: 我為什麼喜歡嗆無腦多，就是他們會無視0050XD42F 03/06 11:53
→ jinso7410: 除非你能確保投資眼光好，每把都買到起噴的新竹
→ jinso7410: 那你可以不要買0050，都去買房就對了
噓 sz2006: 而且「年化」報酬率觀念都沒有，還想要年年8-10趴？45F 03/06 11:54
→ IBIZA: https://reurl.cc/5M8q8z46F 03/06 11:55
→ IBIZA: 我分享一下這個
→ IBIZA: https://i.imgur.com/5BUKErT.png
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[圖]
→ IBIZA: 如果有250萬的話 買這間 我預估520萬買到, 這邊學生套房49F 03/06 11:56
→ IBIZA: 一個月大概5000
→ sz2006: 真的有年年8-10趴的東西，你開課我一定報名51F 03/06 11:56
推 Robben: 股票的缺點是不能貸款52F 03/06 11:56
→ IBIZA: 房價就算不漲不跌, 年化租金投報都有8%多53F 03/06 11:56
→ IBIZA: BUT  重要的就是這個BUT
推 ultradev: 房還是要買的，但如果有房後要有被動收入，還是買股簡單55F 03/06 11:57
→ IBIZA: 這間其實不需要這麼多本金  其實250萬你能買兩間56F 03/06 11:57
→ ultradev: 輕鬆多了57F 03/06 11:57
→ IBIZA: 我們看看用250萬買兩間這樣的學生套房的年化報酬58F 03/06 11:57
→ hellogym: 喔 吹0050的 先拿個10年0050對帳單出來再吹好嗎59F 03/06 11:58
→ hellogym: 不然5年也可以啦 5年夠鬆了吧？
→ IBIZA: https://i.imgur.com/qLlaDjT.png61F 03/06 11:59
→ IBIZA: 250萬頭期 買兩間這樣的學生套房的年化報酬變14%
→ IBIZA: 但可能你買不到第二間一樣的
→ IBIZA: 你可能可以用150萬買一間 還剩100萬做別的投資
[圖]
→ kyova: 0050有啥好吹的...資金不夠大都很鳥...65F 03/06 12:00
→ IBIZA: https://i.imgur.com/2g7ou65.png66F 03/06 12:00
[圖]
推 aa00788: 0050每個都吹的跟神一樣 XD67F 03/06 12:00
→ kyova: 自住或政府給你2房扣打的5倍槓桿好歹先用光吧68F 03/06 12:00
→ jinso7410: 你這房價配租金自己抓的喔，哪邊偏鄉XD69F 03/06 12:00
→ IBIZA: 這樣的話是12% 還有100萬可以投資別的70F 03/06 12:01
→ IBIZA: 這海大旁邊學生宿舍啊  5000就海大學生套房價格
→ jinso7410: 520萬可以租到2.5萬那你投資眼光好，請繼續買房72F 03/06 12:01
推 yesyesyesyes: 有個R 開頭的財經網紅才鳥，整天用各種財富自由的言73F 03/06 12:01
→ yesyesyesyes: 論包裝，鼓吹不要買房，然後被打臉就裝死
→ IBIZA: 我本來就繼續買75F 03/06 12:02
→ kyova: 股票當然可以貸款阿。不限用途、融資、質押...都會斷頭XDDD76F 03/06 12:02
→ IBIZA: 0050就留給你77F 03/06 12:02
推 Robben: 對啦XD 但還是房貸好78F 03/06 12:03
→ kyova: 我自己都是很謹慎地用。79F 03/06 12:03
噓 shanghui: 股票房產不衝突啊，你誤會什麼80F 03/06 12:03
→ IBIZA: https://reurl.cc/NqG6On  這個海洋大學隔套租金81F 03/06 12:04
→ IBIZA: 是不是5000 你可以自己看
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推 shena30335: 不論股房，有本事在裡面賺到錢的就是好投資83F 03/06 12:04
→ kyova: 維持率2 300以上都還是會自我懷疑的好不好XDDD84F 03/06 12:04
推 tumusi: 房產+1,租金投報穩定每年都是正報酬，不會像股票去年跌-385F 03/06 12:05
→ tumusi: 0%,今年+20%
→ IBIZA: 而且其實買房爆投報的絕招我都還沒講咧XDDDDD87F 03/06 12:05
推 CaLawrence: 現在買第二間還是八成 第三間會是多少r88F 03/06 12:05
→ IBIZA: 反正你不想聽 你就無緣89F 03/06 12:05
→ IBIZA: @CL 這個問題可以靠提升規模解決
→ IBIZA: 我自己就是這樣
→ IBIZA: 我知道間數太多貸款會有問題
→ IBIZA: 所以我就買最少3000萬起跳
→ CaLawrence: 你是說買大一點的物件嗎94F 03/06 12:07
→ IBIZA: 是95F 03/06 12:07
→ CaLawrence: 哦哦哦理解 感謝回覆96F 03/06 12:07
→ IBIZA: 規模再更大  還可以買透天 也是算一個物件97F 03/06 12:07
→ IBIZA: 透天還有一個好處  你是真的可以名正言順隔套
→ IBIZA: 整天隨你弄
→ IBIZA: 整間隨你弄
→ CaLawrence: 我只是好奇有沒有什麼突破突然間四成的方法101F 03/06 12:08
→ CaLawrence: 第三間四成的方法
→ IBIZA: 其實有很多弄好的透天隔套在賣103F 03/06 12:08
→ CaLawrence: 那個有家人做過了 樓下1-2樓全聯 樓上套房給學生104F 03/06 12:09
→ IBIZA: 只是這篇本金只有250萬  所以我找這間550萬的105F 03/06 12:09
→ IBIZA: 是 這種就很理想
→ CaLawrence: 他也是隔好 收租一年還兩年就賣掉了107F 03/06 12:09
→ IBIZA: 而且銀行也比較願意貸高一點108F 03/06 12:09
→ CaLawrence: 嗯啊看起來還不錯啊 感覺是個好標的 門檻也很低109F 03/06 12:10
→ IBIZA: 這個可能就是賺隔好後的漲價錢110F 03/06 12:10
→ jinso7410: 房屋增貸250萬30年2%買0050111F 03/06 12:10
→ jinso7410: 年化報酬率8%30年後2500萬，利息繳83萬
→ jinso7410: 相當於用83萬賺取利得2417萬
→ jinso7410: 這樣開槓買0050年化報酬率為12%
→ IBIZA: 我的物件隔好是馬上有人加20%要買  但現在有房地合一115F 03/06 12:10
→ IBIZA: 我就不想
推 darkdogoblin: 買房要頭期，有進入障礙117F 03/06 12:11
→ IBIZA: 確實 頭期會是障礙  而且我自己不建議信貸付頭期118F 03/06 12:11
→ IBIZA: 太壓迫現金流
→ IBIZA: 買房出租就是要強大現金流嘛 多爽
→ curlymonkey: 房產門檻太高 不好割韭菜啊 股票韭菜比較多121F 03/06 12:12
推 coburn: https://youtu.be/X6zc0-iLV2s122F 03/06 12:12
→ IBIZA: jinso7410 30年這樣太少了123F 03/06 12:12
推 a96932000: 突破第三間限制：請親人幫買；先集中還掉其中一間；改124F 03/06 12:12
→ a96932000: 操作小物件
→ IBIZA: 集中還掉這點可行  但我還是認為提高規模比較好126F 03/06 12:13
→ IBIZA: 你真的做大 一定要面對規模問題的
推 D9722162: 你看的是jet…吧，我看到也很傻眼，最傻眼的事推廣指數128F 03/06 12:13
→ D9722162: 化投資還要收費，割韭菜嗎？
→ IBIZA: 像板上有幾個做獨立套房 做到十間的130F 03/06 12:14
→ IBIZA: 我是真的覺得可以去換一間集中的
→ IBIZA: 你好管 物件數也不會讓銀行注意
→ IBIZA: 課甚麼屯房稅也沒你的事
→ deepdish: 哪來這麼多問題 何不去問chatGPT134F 03/06 12:15
→ deepdish: https://i.imgur.com/pET8HsF.jpeg
→ deepdish: 不就想在這邊吵架而已誰不知道
[圖]
推 snowoffish: 房產如果點在蛋殼區，長期雀食輸大盤指數ETF137F 03/06 12:18
推 NightxFrog: 談股票比較好賺流量138F 03/06 12:18
噓 deepdish: https://i.imgur.com/gwHlUzY.png139F 03/06 12:19
[圖]
→ NightxFrog: 在股市，2萬台幣可以買個夢想140F 03/06 12:19
→ deepdish: 好惹喇 什麼都不講清楚 在這邊釣魚網路公審沒用啦141F 03/06 12:19
推 hellogym: 還真的貼不出0050 5年的對帳單喔 太慘了吧142F 03/06 12:19
→ deepdish: 沒有證據 沒有數據 怎麼吵架都沒意義143F 03/06 12:19
→ NightxFrog: 在房市，2萬是要買什麼咖小144F 03/06 12:19
→ IBIZA: 怎麼有個白癡整天在貼AI圖 比R3還煩145F 03/06 12:20
→ duriel3313: 買房進入門檻比較高 選物件就不易 隔套更難 ; 投資指146F 03/06 12:20
→ IBIZA: 選股比選物件難很多吧147F 03/06 12:20
→ IBIZA: 0050的話 就是要漫長等待
→ duriel3313: 數進入簡單 堅持則不易;如果難的不會 堅持也不行 那也149F 03/06 12:20
→ duriel3313: 沒人能救了
→ IBIZA: ETF的話 就會有哪一年買的差很大的問題151F 03/06 12:22
推 hellogym: 誰教你們存股要定期定額的阿？152F 03/06 12:22
→ duriel3313: 主動選股的報酬風險比完全無法量化 沒有辦法討論153F 03/06 12:22
→ IBIZA: 像QQQ, 如果你是網路泡沫時買, 你要等16年才回本154F 03/06 12:22
→ IBIZA: 然而你等了16年之後, 5年內爆三倍
→ IBIZA: 你如果在這16年之間就退休 賣掉了  那你就沒辦法享受後五年
→ IBIZA: 爆炸性成長
→ IBIZA: 0050沒有這麼誇張 但也是類似
推 rabinson: 我知道你在講哪個，臉書的J對吧159F 03/06 12:25
→ kyova: 2萬塊是要投資啥啦XDDD 先去當外送師好嗎160F 03/06 12:26
推 eupa1973: 晚一年賺一台賓士161F 03/06 12:27
推 CaLawrence: 補充一下其實0050 2018的今天的年化報酬率也是12%左162F 03/06 12:28
→ CaLawrence: 右 然後正二大概是26% 房市很好的年代股票不可能差去
→ CaLawrence: 哪 上面算的數字是彭博算的 有錯找他
推 prostar: 那個網紅？我看的都不覺得買房有問題啊165F 03/06 12:28
→ CaLawrence: https://i.imgur.com/TYZTsgl.jpg166F 03/06 12:28
[圖]
→ IBIZA: 0050如果你2007年10月1日買 放10年  年化投報5%167F 03/06 12:29
推 hellogym: 0050長期年化報酬率不錯 大家都很知道阿 但吹的人有沒168F 03/06 12:29
→ hellogym: 有買XDD
→ hellogym: 很會吹 很會算 阿有沒有買？
→ hellogym: 買了放幾年了？ 5年對帳單都拿不出來 跟我說放30年XDDD
→ CaLawrence: 一樣意思 就房地產這五年很好 我也有受惠 但股票一定172F 03/06 12:30
→ CaLawrence: 也是很好 經濟本為一體 其實買什麼我覺得差距不會到
→ CaLawrence: 很大 如果敢抱正二報酬率也蠻驚人的
→ CaLawrence: 我用bbg算是11%欸
→ IBIZA: 0050如果你2007年10月1日買 然後在2020/3/19嚇到...我是說176F 03/06 12:31
→ CaLawrence: 阿 11%是從正二發行那天 我改一下177F 03/06 12:31
→ IBIZA: 紀律砍股, 年化投報剩3%178F 03/06 12:31
→ CaLawrence: https://i.imgur.com/koN1kHl.jpg179F 03/06 12:32
[圖]
→ IBIZA: 其實真正關鍵在於 你敢用ETF槓桿 再槓桿嗎180F 03/06 12:32
→ CaLawrence: 7.75%也還可以181F 03/06 12:33
→ CaLawrence: 你做正二就不用槓桿在槓桿阿
推 hellogym: 我只是笑那邊吹買0050的 你到底買了幾年很難拿出來嗎？183F 03/06 12:33
→ hellogym:   我有認識真的存0050快10年的 人家也是房子 進口車都
→ hellogym: 有阿XDD
→ IBIZA: 剛剛我有貼房屋出租10%的圖嘛186F 03/06 12:33
→ CaLawrence: 要槓桿的話也有槓桿的選擇 我覺得什麼融資做0050就是187F 03/06 12:33
→ CaLawrence: 傻子吧 明明就有更便宜的選擇
→ IBIZA: 你有想過每五年槓桿一次會怎樣嗎?189F 03/06 12:33
→ scarrony: 代銷網紅也是一樣，賣哪邊吹哪邊，有夠無言190F 03/06 12:33
→ IBIZA: 每五年規模變兩倍191F 03/06 12:34
→ hellogym: 算都很會算 算出來股市賺錢so easy 阿股市賺錢so easy?192F 03/06 12:34
→ hellogym:  房子買不起？
→ CaLawrence: 這倒是 我覺得這兩年股市這樣 很多被動投資人就偃旗194F 03/06 12:34
→ CaLawrence: 息鼓了
→ CaLawrence: 其實沒什麼差 因為年化報酬率都幫你算進去了 一樣的
→ IBIZA: 不 差多了197F 03/06 12:34
→ IBIZA: 我講得重新槓桿  是把原本那間還掉的本金貸出來再一間
→ hellogym: 被動投資人要有遇到大漲不追 大跌不砍的勇氣和信心 005199F 03/06 12:35
→ hellogym: 0沒放超過5-10年的 不要來這邊吹被動投資好嗎XDD 自欺
→ hellogym: 欺人
→ IBIZA: 基本上每五六年可以做一次  不過當然也得看房市202F 03/06 12:35
→ CaLawrence: 從2014到現在是年化報酬率22.91% 就沒有上市前資料203F 03/06 12:35
→ CaLawrence: 但我也不覺得這個數字會再未來十年再出現一次就是了
→ IBIZA: 22%其實沒甚麼205F 03/06 12:36
→ IBIZA: 房地產問題在規模擴大會越來越難 而且投報會沒辦法維持
→ IBIZA: 但你說幾千萬幾億以內的話 22%真的沒甚麼
→ CaLawrence: 我會說一樣的原因是 其實房市會漲 股市一定也會漲 你208F 03/06 12:37
→ CaLawrence: 在房地產有了超乎預期的報酬 通常股市漲幅也不會落後
→ CaLawrence:  這時候房市的優點就是更大的槓桿這樣 但這件事情跟
→ CaLawrence: 正二比其實還好 你五年roll一次 他是每天roll一次 應
→ CaLawrence: 該差距很小
→ IBIZA: 不是漲跌問題  是五年可以加一倍槓桿213F 03/06 12:37
噓 k85564: 淨值增加就好 我管資本利得還不是214F 03/06 12:38
→ IBIZA: 我在買房從來不算房價漲跌 只看租金215F 03/06 12:38
→ IBIZA: 我來跟你解釋  本金150萬買剛剛那間500萬房 一個月收2.5萬
→ CaLawrence: 你看這波台積電這麼兇狠 新竹房市也很兇狠 其實報酬217F 03/06 12:38
→ CaLawrence: 率沒贏 主要是槓桿能開比較大 講真的房地產報酬率的
→ CaLawrence: 大小應該是比股市大多了
推 gest7240: 股票 房地產 並不衝突 都做就好220F 03/06 12:38
推 snowoffish: 如果租房遇到物理打房怎辦221F 03/06 12:39
推 maxboy06: 租屋靈骨塔神都從高點開始靈骨塔222F 03/06 12:39
→ IBIZA: 12%我們剛剛算過了223F 03/06 12:39
→ maxboy06: 然後拿理論年化報酬說吊打房蟲224F 03/06 12:39
→ IBIZA: 五或六年之後 你的房貸還了一百多萬225F 03/06 12:40
→ CaLawrence: 上面補充 股市報酬沒贏 原因是槓桿差太多了 沒辦法226F 03/06 12:40
→ CaLawrence: 你要持平大概要開三倍以上  聯發科股價+150% 房地產
→ CaLawrence: 只要+30%就虐了 即便你質押也頂多+60%股票部位
→ IBIZA: 這時候你把這一百多萬貸出來 又可以買一間一樣的229F 03/06 12:41
→ IBIZA: 不是五倍槓桿而已
→ IBIZA: 五六年後就是十倍槓桿  再一個五六年就是20倍
→ IBIZA: 你的房貸 每隔五六年  就能還出一個本金的額度 可以借出來
推 Robben: 其實買房就是開槓桿 真的存錢拼房子才是正姐233F 03/06 12:42
→ IBIZA: 再買一間234F 03/06 12:42
推 hellogym: IB大說的是用房子生房子 我好想學 但我好懶得當房東QQ235F 03/06 12:42
→ IBIZA: 原本一間 五年後兩間 十年後四間 十五年後八間236F 03/06 12:42
→ GodtoneIsGod: 槓桿開那麼高 房價跌了也是損失慘重啊237F 03/06 12:43
→ IBIZA: 我收房租而已 不看房價238F 03/06 12:43
→ hellogym: 感覺真的也是要來試試當房東的感覺239F 03/06 12:43
→ IBIZA: 這個我講很多年 板上也有人在實踐240F 03/06 12:43
→ IBIZA: s26前幾年五間 現在就爆到9間
→ IBIZA: 另外一個骷髏怪 也是十年從一間變十間
→ IBIZA: 不過他們都有用本業賺的錢再投入
→ IBIZA: 另外有幾個剛開始做
→ IBIZA: 根本不需要靠甚麼房價成長啊
推 gest7240: 我也是投入股市多年 累積了不錯的收入 自以為已經不錯246F 03/06 12:47
→ gest7240: 近幾年初入房市 只覺得相見恨晚 直接連買2間 主要是槓
→ gest7240: 桿的利用 比股市更加容易
→ IBIZA: 不過這個就辛苦錢啦 不像ETF擺了放著 每年配息 按一按就賣249F 03/06 12:47
→ IBIZA: 掉
推 maxboy06: 卡第三戶限貸要怎麼處理？251F 03/06 12:49
→ IBIZA: 提升規模252F 03/06 12:49
→ IBIZA: 你原本兩間500萬套房  就換個兩房
→ IBIZA: 規模更大你就換隔套公寓 甚至透天  都只算一個物件
推 CaLawrence: 限貸還好 你就原本獨立套房 改成買一戶兩套房就好255F 03/06 12:50
→ CaLawrence: 報酬率應該差不多
推 gest7240: IB大 請教一下 大樓隔套比較不推薦嗎257F 03/06 12:51
→ IBIZA: 也不是 就報酬率低點  畢竟大樓公設多 價格高258F 03/06 12:51
推 maxboy06: 我跟我老婆已經3戶 頂多再1戶就限貸 頗麻煩259F 03/06 12:52
→ IBIZA: 你要大樓 就要走高價路線 不過裝潢成本就高260F 03/06 12:52
→ IBIZA: 西門町很多老大樓隔套的
→ gest7240: 最近在桃園精華地段 買兩戶中古大樓 一間70坪 一間50坪262F 03/06 12:53
→ gest7240:  在想如何處理會更好 本來是只想就利用槓桿的方式持續
→ gest7240: 借貸繼續買 但看了您租金的觀念 感覺也不錯
推 gest7240: 這篇推文讓我獲益良多 跟c大的文一樣
推 CaLawrence: 但如果計算融資手段的話 信貸買股票加上質押 報酬率266F 03/06 13:00
→ CaLawrence: 會很驚人 roll 起來的效果也會很好 缺點是很看重個人
→ CaLawrence: 的本業收入 不過其實房貸也是啦
→ hellogym: 其實IB大講過很多次了XDD 但要買下去當房東還是要有點269F 03/06 13:00
→ hellogym: 勇氣 房蟲房東沒那麼好當的 不然早就人人都房蟲了
→ CaLawrence: 我之前算過 在月付金差不多的情況下 大概可以槓桿3倍271F 03/06 13:01
→ hellogym: 我就有信貸買股+質押阿 要看啦 挑到波動大的 錢補不上272F 03/06 13:01
→ hellogym: 就知道
→ CaLawrence: 我覺得房地產的最大其實是槓桿而不是報酬率274F 03/06 13:01
→ CaLawrence: 不會啦你就買個中華電信 信貸加質押 賺利差就好 其實
→ CaLawrence: 概念跟買房收租是一樣的
推 gest7240: 沒錯 實際比較就是 槓桿的風險程度 差很多277F 03/06 13:02
→ hellogym: 我幾年前要開始存股 就直接信貸開滿進場的 誰跟你那邊278F 03/06 13:02
→ hellogym: 定期定額 慢的要死 我一次進場的錢就抵你定期定額7年
→ hellogym: 還沒算股利咧
→ CaLawrence: 但說真的我是不覺得這兩個資產有什麼衝突 不知道有啥281F 03/06 13:02
→ CaLawrence: 好一直戰來戰去 如果說房地產真的有這麼明顯的勝於股
→ CaLawrence: 票的話 早就沒人買股票了
→ hellogym: 存股就是要趕快把本金搞大 存起來複利才會越快 真的以284F 03/06 13:03
→ hellogym: 為要存30年喔
→ CaLawrence: 我也都是槓桿開很大 每個月薪水進來都被扣光286F 03/06 13:03
→ gest7240: 本來就沒什麼好戰的 反而互相幫助287F 03/06 13:03
→ CaLawrence: 很多買股票只懂用本金去買 那當然輸貸款八成的資產288F 03/06 13:04
→ hellogym: 人家如果2千萬進場 一年10%就2百萬在滾了 你定期定額一289F 03/06 13:04
→ hellogym: 個月3萬 要滾去哪
推 IamJoey: 房地產沒那麼好賺，但勝率高。291F 03/06 13:04
→ IamJoey: 厲害的人當然投資股票更好賺
→ hellogym: 房地產主要是能住 勝率高293F 03/06 13:04
→ CaLawrence: 所以我是覺得什麼房地產vs 0050這種很白癡 你真正的294F 03/06 13:05
→ IamJoey: 就算是買ETF，這種操作多少人抱得住295F 03/06 13:05
→ CaLawrence: 投資力量是你的現金流 而不是本金多少 本金兩百萬的296F 03/06 13:05
→ CaLawrence: 房子是一千萬的曝險 本金兩百萬的股票 也有一堆方法
→ CaLawrence: 做到七百萬的曝險
→ IBIZA: 其實有很大差別299F 03/06 13:05
→ hellogym: 你股票能幹嘛 又不能住 只能賺錢時領出來爽 但是如果你300F 03/06 13:05
→ hellogym: 要錢滾錢 賺得又不能花太兇
→ CaLawrence: 抱不住我能怎樣 財務決策不討論個人低能行為302F 03/06 13:05
→ IamJoey: 高的時候買更多 低的時侯不敢買。303F 03/06 13:05
→ IBIZA: 第一個  雖然股票可以質押  但槓桿沒房貸高 利率通常比房貸304F 03/06 13:06
→ IBIZA: 差
→ IamJoey: 複利也要能夠忍耐不提款。獲利持續投入。306F 03/06 13:06
→ IBIZA: 但更重要的是 房租每個月有現金流 而且銀行是肯認做收入的307F 03/06 13:06
→ IBIZA: 你借貸規模上得去
→ CaLawrence: 你要其實你要用月付額去回推你的最大槓桿比較正確 舉309F 03/06 13:08
→ CaLawrence: 例來說你買1250的房子貸款一千萬 月付金額三萬多 自
→ CaLawrence: 備250萬 你就可以找出一個自備250萬 信貸加質押可以
→ CaLawrence: 達到的最大曝險金額 其實我看很多investment office
→ CaLawrence: 都是這樣搞 我也是最近才弄明白這件事情
→ IBIZA: 第一點還忘了  股票質押會斷頭  房貸通常只要繳息就不會314F 03/06 13:08
→ CaLawrence: 一樣啊 你買中華電信 股利怎麼可能銀行不認列315F 03/06 13:08
→ CaLawrence: 我之前推估過大概是2.4倍吧待會可以再算一下 這兩件
→ CaLawrence: 事情都可以做啦 只是麻煩跟困難點不同
推 IamJoey: 鄉民投資股票都很強有紀律膽大心細。我太魯現實生活沒看318F 03/06 13:09
→ IamJoey: 過
→ CaLawrence: 如果你會害怕斷頭可以押少一點 譬如做50% 我記得要跌320F 03/06 13:09
→ CaLawrence: 35%才斷頭要補錢
推 hellogym: 主要理財型房貸可以只繳息 這個很好用322F 03/06 13:10
→ hellogym: 你質押雖然也只繳息 但是額度太少
→ IBIZA: 股利銀行會認列? 你是用所得申報資料嗎?324F 03/06 13:10
→ hellogym: 200萬股票 給你維持率200%比較保險 也只能拿100萬出來325F 03/06 13:10
→ IBIZA: 押少一點就是槓桿變低啊326F 03/06 13:10
→ CaLawrence: 會啊為什麼不會xd 我跟中信借錢他們就認列我股利收入327F 03/06 13:10
→ IBIZA: 但股利多起來的話 稅率28%吧XDDD328F 03/06 13:11
→ CaLawrence: 你信貸加上質押就可以很高了 你要算得是相同月付金額329F 03/06 13:11
→ CaLawrence:  但這點就是房貸的最大優勢 貸款條件很好
→ hellogym: 你質押出來的100萬 你買股要再質押 效益就少很多 而且331F 03/06 13:11
→ hellogym: 遇到崩崩很危險
→ IBIZA: 房租扣43%費用 實質稅率22.8%333F 03/06 13:12
→ CaLawrence: 對啊 所以就要算啦 沒有說這個就一定很好 但你要比較334F 03/06 13:12
→ CaLawrence: 的話 比較正基礎應該要一樣 就是每個月的財務負擔根
→ CaLawrence: 本金都一樣重 而不是一個是本金兩百萬買股票 vs 本金
→ CaLawrence: 兩百萬加每個月自付額三萬三
→ CaLawrence: 投入比較高自然你的報酬就好
→ IBIZA: 甚麼自付額? 買房出租當然選房租可以繳清本利還有剩的XDD339F 03/06 13:13
→ CaLawrence: 你融資成本的現金流跟資產帶來的現金流要分開看 才有340F 03/06 13:13
→ CaLawrence: 辦法比較 不然你質押買股票的報酬率也是你們所謂的無
→ CaLawrence: 限大 但其實那沒意義
→ IBIZA: 沒有自付額問題   我也從來沒為我租屋自掏腰包 除非裝修343F 03/06 13:14
→ CaLawrence: 你資產端跟負債端分開的話就很清楚 你就知道這兩件事344F 03/06 13:14
→ CaLawrence: 其實是一樣的 我沒有說報酬率誰比較高 我只是說概念
→ CaLawrence: 上是同一件事情 就是賺利差
→ IBIZA: 你股票質押要自掏腰包付利息  房貸出租是不用的XDDD347F 03/06 13:15
→ CaLawrence: 你質押買中華電信 等股利發了你拿去還質押利息 大概348F 03/06 13:16
→ CaLawrence: 率也是超過的 你會說質押不讓你掏錢那 其實也不是 我
→ CaLawrence: 是會把成本跟收益分開看 所以才有這個結論
→ IBIZA: 其實你要把股票算到質押再質押不太實際351F 03/06 13:16
→ IBIZA: 真的有人質押再質押去買中華電信嗎
→ IBIZA: 而且我很懷疑投報能有多少
→ IBIZA: 這一點你可以計算看看嗎?
→ hellogym: 很少 而且買中華電投保超爛355F 03/06 13:17
→ CaLawrence: 我是說信貸加上質押 譬如說你信貸兩百萬三十萬 負擔356F 03/06 13:17
→ CaLawrence: 是每個月三萬塊 你借款一千萬 也是每個月負擔三萬塊
→ CaLawrence: 那麼你要比較的話可以在這兩個基準下去比
→ hellogym: 我自己質押 挑的股殖利率要大於7% 但我質押利息就會比359F 03/06 13:17
→ hellogym: 較高 約3%
→ IBIZA: 我覺得ok 但你可以計算看看你主張這樣買中華電信的報酬嗎361F 03/06 13:17
→ CaLawrence: 重申一次我沒有說這樣比較好 但至少是同一個比較基準362F 03/06 13:18
推 hotrain13: 真的超好笑，一堆人房租好像都不用錢一樣363F 03/06 13:18
→ CaLawrence: 質押利率不是都2%而已嗎 元大證金 50萬以上就有364F 03/06 13:18
推 gest7240: 股票質押就是看維持率 我自己是會在選擇權部位避險 維365F 03/06 13:18
→ gest7240: 持率都在200%左右 必須買配息穩定 能創造金流的股票 而
→ gest7240: 且最好是自組的一籃子股票 這樣在直接在台指避險就好
→ hellogym: 質押利率要低的 都是大型股金融股 殖利率通常也不會太368F 03/06 13:18
→ hellogym: 高
→ gest7240: 質押條件好 不到2% 我就不到2%370F 03/06 13:19
→ hellogym: 沒有 他利息會看你的股票 即便你中華電利息2% 他扣掉利371F 03/06 13:19
→ hellogym: 息也才賺2-3%
→ CaLawrence: 而且質押不用還本 等於無限寬限期 加上信貸可以一直r373F 03/06 13:19
→ CaLawrence: oll  不能完全比較但各有優劣
→ KimWexler: 台股真的有快10%喔，加權報酬指數從92年1月1日算到今375F 03/06 13:19
→ KimWexler: 天 年化報酬率大概9.83%
→ IBIZA: 質押不用還本 但 兩倍這件事呢377F 03/06 13:20
→ hellogym: 那你用理財型房貸roll大概比質押爽10倍378F 03/06 13:20
→ IBIZA: 每五年規模增加兩倍?379F 03/06 13:20
→ William: 如果是在說jet的話他又沒在收費招生，我只是覺得他舉例380F 03/06 13:20
→ William: 的房租房價不是長期的常態而已
→ CaLawrence: 元大證金有個list 你直接找上面的就好 大部分台股etf382F 03/06 13:20
→ CaLawrence: 都有 如果你要做外幣公司債etf就無法了 可惜
→ GodtoneIsGod: 要高槓桿買台指期也可以啊 五倍槓桿就比買房報酬高384F 03/06 13:20
→ hellogym: 不會斷頭 也不用還本 而且還會越來越多385F 03/06 13:20
→ IBIZA: 信貸沒有辦法這樣一直放大吧386F 03/06 13:20
→ GodtoneIsGod: 一堆了387F 03/06 13:21
推 gest7240: 當然資金利用的部分槓桿是比不上房產的388F 03/06 13:21
→ KimWexler: 做不做得到是一回事 但是買大盤年化10%不是什麼奇怪事389F 03/06 13:21
→ IBIZA: 買台指期槓桿大 風險高有屁用390F 03/06 13:21
→ hellogym: 阿你台指期賺很大是不是？ 阿賺很大的人還會買不起房ㄥ391F 03/06 13:21
→ CaLawrence: 信貸可以把 就一樣做收入 你房貸可以玩的東西信貸都392F 03/06 13:21
→ CaLawrence: 可以啊 只是一定要有本業支撐基本的收入
→ hellogym: 不是廢話 虛擬貨幣合約槓桿100倍不是更爽394F 03/06 13:21
→ IBIZA: 沒有人說大盤年化10%做不到啊  但你要真的時間長 或時間對395F 03/06 13:22
→ CaLawrence: 但其實房貸也是啦 哈 所以兩者其實很像 而且信貸有個396F 03/06 13:22
→ CaLawrence: 好處就是reroll的成本相對低
→ hellogym: 信貸可以 但是有一間房的房貸來滾會更快398F 03/06 13:22
→ IBIZA: @CL 信貸有上限800萬 雖然可以貸多家  但就年收22倍399F 03/06 13:22
→ hellogym: 我就是信貸質押房貸都有用 房子的潛力大一點400F 03/06 13:23
→ IBIZA: 我是真的沒聽過一般人可以信貸一直翻上去的401F 03/06 13:23
→ CaLawrence: 對啊 槓桿程度信貸跟房貸還是不太能比 畢竟房貸兩三402F 03/06 13:23
→ CaLawrence: 千都很常見 信貸五六百就很拼了
→ IBIZA: 事實上大多數信貸就500萬404F 03/06 13:23
→ KimWexler: 這篇的原PO不就覺得股票年化8%-10%讓他很無言405F 03/06 13:23
→ IBIZA: 以我自己來講406F 03/06 13:23
→ hellogym: 因為你存股存好 遇到大跌想進場時 大概手上沒啥現金了407F 03/06 13:23
→ hellogym: 這時候房子就很好用
→ IBIZA: 我信貸貸到1000萬  但房貸超過五倍以上409F 03/06 13:23
推 ru04hj4: 台股配息太多了 加權報酬指數是三萬多吧410F 03/06 13:23
→ CaLawrence: 嗯嗯 就有他的極限阿 你講的也是沒錯 但如果本金一百411F 03/06 13:23
→ CaLawrence: 萬還是可以稍微比較一下的
→ IBIZA: 我想一般人的信貸跟房貸的收支比(只看收入能貸多少, 先不論413F 03/06 13:25
→ IBIZA: 付不付得出), 房貸大概是信貸的接近10倍左右
→ IBIZA: 年收60萬可以貸132萬信貸  房貸的話可以貸到千萬了
推 ru04hj4: 有資產一定比較好跟銀行拿錢416F 03/06 13:26
推 cutemico: 其實真得不衝突，可以都持有417F 03/06 13:30
→ cutemico: 房地產持有三年，annual ROR是15%，將轉貸出來的金額全
→ cutemico: 額投入0050，annual ROR是13%, 當然我沒那麼神，只有投
→ cutemico: 入一小筆，長期而言，單筆投入的ROR確實會比較高
推 kusomanfcu: 其實目前來看長期是 房股兩個差不多 單純只是房地產可421F 03/06 13:35
→ kusomanfcu: 以綁手 而已
→ kusomanfcu: 如果有本業的可以專心本業 然後投入的資金可以夠大
推 snaken: https://i.imgur.com/6Qc9eA1.png424F 03/06 13:36
[圖]
→ cutemico: 如果利率以2%計算，其實0050跟不動產沒有差多少425F 03/06 13:36
→ IBIZA: 不覺得0050有機會跟房子一樣  除非透過很複雜的貸款426F 03/06 13:37
→ IBIZA: 但信貸也是有極限
→ kusomanfcu: 正2阿428F 03/06 13:37
→ kusomanfcu: 其實股版已經講出來答案了
→ IBIZA: 正2也沒有機會430F 03/06 13:38
→ kusomanfcu: 但是人性問題 就還是沒啥人幹431F 03/06 13:38
推 CaLawrence: 我剛簡單算了一下 你有兩百萬的本金 借150的信貸 加432F 03/06 13:38
→ CaLawrence: 上兩次50%的質押 你就可以做到六百萬的曝險 你還真別
→ CaLawrence: 說這個我還真的做過 其實也不複雜啦 只是股票質押比
→ CaLawrence: 較少人碰而已
→ kusomanfcu: 這樣講好了 自住為主 房地產 槓桿大概會是在均化3倍436F 03/06 13:39
→ kusomanfcu: 左右
→ CaLawrence: 我那時候就是買中華電信 剛好去年發股利前大漲一波438F 03/06 13:39
→ CaLawrence: 那一年我股票唯一正報酬的就是這一套交易了
→ kusomanfcu: 也只有正2可以達到可能相同的效果440F 03/06 13:39
→ CaLawrence: 剩下的都 不提也罷xd441F 03/06 13:39
→ kusomanfcu: 計入交易稅後 的可能最終資本利得442F 03/06 13:40
→ CaLawrence: 剛剛我講額的那個數字 你的月付金額是29618 就差不多443F 03/06 13:40
→ CaLawrence: 等於你兩百萬買進買房貸款八百萬30年2%的月付金額
→ kusomanfcu: 但是喔台股來看 整體總資本太低445F 03/06 13:40
→ kusomanfcu: 正2如果太多人 就有可能會被攻擊
→ CaLawrence: 八百萬貸款的月負擔是29570 這都不管你的資產買什麼447F 03/06 13:41
→ CaLawrence: 只看融資的成本 資產買什麼可以再另外討論
→ IBIZA: 其實第一輪都沒問題  第二輪之後呢449F 03/06 13:41
→ kusomanfcu: 正2 加上信貸 等級就差不多和 房地產一樣了450F 03/06 13:41
推 gest7240: 還有其實所得稅的問題 還是需要一些債務來認列 這也是451F 03/06 13:42
→ GodtoneIsGod: 台指期槓桿也可以不用做太高啊 可以做3倍到4倍就好452F 03/06 13:42
→ gest7240: 我近年加入房地產的原因453F 03/06 13:42
→ CaLawrence: 我想把這一套搞到bond etf但就沒辦法 台灣掛牌的債券454F 03/06 13:42
→ CaLawrence: etf質押利率太高了 不然應該可以血賺
→ IBIZA: 第一輪我相信0050不輸給槓桿後房租456F 03/06 13:42
→ kusomanfcu: 房地產的重點在鎖住資本很安全啊457F 03/06 13:42
→ IBIZA: 但房租是可以不斷加倍的458F 03/06 13:43
→ CaLawrence: 房貸還有一點優勢 就是可以認列稅務 這個信貸無法459F 03/06 13:43
→ kusomanfcu: 正2 +信貸 槓桿等級就差不多啦460F 03/06 13:43
→ IBIZA: 所得稅的扣除也是 不過這個才30萬 還好461F 03/06 13:43
→ kusomanfcu: “現在”的銀行的水庫來看462F 03/06 13:43
→ IBIZA: 正2+信貸 槓桿等級跟第一輪五倍差不多463F 03/06 13:44
→ CaLawrence: 嗯啊正二加信貸也是一個方法 其實你也可以0050去質押464F 03/06 13:44
→ CaLawrence: 丟正二 可以做到三倍 說真的都不用那麼複雜啦 你就期
→ IBIZA: 但第二輪的10倍 第三輪的20?466F 03/06 13:44
→ CaLawrence: 貨做三倍就好 但做三倍我覺得很多手工活也是蠻煩的467F 03/06 13:44
→ kusomanfcu: 重點在不領息大盤ETF 在台灣很冷門468F 03/06 13:44
→ IBIZA: 我的疑問一直都是在第二間以後469F 03/06 13:44
→ kusomanfcu: 如果有這種東西的話 再來個正2就是個好東西了470F 03/06 13:44
推 cutemico: 其實我就這樣啊，買不動產，然後買地價格100%全貸出來471F 03/06 13:44
→ cutemico: ，但當時我沒有信心將資金100%投入0050，不過我一筆一
→ cutemico: 筆用my stock 紀錄，2020年的到目前年化ROR都是13%，而
→ cutemico: 三年後將不動產賣掉，獲利確實也是年化ROR15%, 但有支
→ cutemico: 付利息以2%計算，所以兩者感覺平手～
→ cutemico: 重點是賣掉不動產，我0050還是會持續長大～去年發現股
→ cutemico: 息已經可以全額支付我原本不動產貸款的利息了
→ IBIZA: 第一間 槓桿可以做到差不多 不意外478F 03/06 13:45
→ CaLawrence: 如果真要比就是期貨阿 re roll效果一定比房地產強 只479F 03/06 13:45
→ CaLawrence: 是大部分做期貨的人根本就不會只做三倍槓桿
→ kusomanfcu: 正2的問題在月份價差攻擊會被搞到481F 03/06 13:45
→ IBIZA: 期貨槓桿高風險就大了482F 03/06 13:45
→ IBIZA: 槓桿低又追不上
→ kusomanfcu: 就像 原油ETFs 一樣484F 03/06 13:46
→ CaLawrence: 畢竟期貨可以每個月結算 等於說你如果有賺錢的話可以485F 03/06 13:46
→ CaLawrence: 進一步放大 但如果投資不想面對那麼多繁瑣操作還是用
→ CaLawrence: etf比較符合人性
→ IBIZA: 槓桿低又追不上報酬488F 03/06 13:46
→ CaLawrence: 期貨的槓桿要開多大是你自己決定的 你要開1倍也可489F 03/06 13:46
→ IBIZA: 我知道490F 03/06 13:46
→ kusomanfcu: 最後最佳的ETF 是近 遠月都均化持有 這個台股 不多啊491F 03/06 13:46
→ IBIZA: 我講的是 槓桿高風險就大  槓桿低又追不上報酬492F 03/06 13:46
→ IBIZA: 我講的是 槓桿高風險就大  槓桿低又追不上報酬
→ IBIZA: 我期貨也玩20年了
→ CaLawrence: 你就固定開保證金的三倍就好了啊495F 03/06 13:47
→ kusomanfcu: 然後台股需要三倍槓桿etf 和美股一樣496F 03/06 13:47
→ IBIZA: 保證金三倍不見得沒風險497F 03/06 13:47
推 cutemico: 但是股票不課徵所得稅，不動產會有所得稅跟龐大的手續498F 03/06 13:47
→ cutemico: 費，所以我覺得計入稅賦後，0050該獲勝
→ kusomanfcu: 均化月份才能壓低風險500F 03/06 13:47
→ CaLawrence: 但是期貨的麻煩之處是在於一口合約單價 在你金額小不501F 03/06 13:47
→ CaLawrence: 容易調整 所以不如還是討論etf就好 至少有個標準可循
→ kusomanfcu: 如果沒有槓桿 當然是房地產贏 不用幻想503F 03/06 13:48
→ IBIZA: 60萬玩一口也才3000點而已504F 03/06 13:48
→ kusomanfcu: 股息也要稅金的505F 03/06 13:48
→ IBIZA: 而且也沒有能撐3000點506F 03/06 13:48
→ CaLawrence: 稅務之類的我覺得各有優劣啦 房地產也有一些543開銷507F 03/06 13:49
→ CaLawrence: 跟管理成本 但可以房貸抵稅 我是覺得自住買一間 抵稅
→ CaLawrence: 的部分還是要用一用 剩下的再具體情況具體討論
→ kusomanfcu: 房地產就是槓桿風險相對低510F 03/06 13:49
→ IBIZA: 賠46萬 2300點就沒了吧511F 03/06 13:49
→ CaLawrence: 正二不用稅金吧 我沒買過我都是用期貨512F 03/06 13:49
→ kusomanfcu: 但是債券槓桿型就垃圾了513F 03/06 13:49
→ IBIZA: 期貨你三倍 算60萬 也只能撐2300點514F 03/06 13:49
→ kusomanfcu: 壞處都吃滿了515F 03/06 13:50
→ CaLawrence: 你槓桿三倍的話就跌33%才會死掉阿 而且連續下跌的話516F 03/06 13:50
→ CaLawrence: 你要跌超過33%才會被抬出場
→ IBIZA: 你不是說三倍保證金XD518F 03/06 13:50
推 cutemico: 0050股息不是全部計入所得稅，計入所得稅部分有8.5%可519F 03/06 13:50
→ cutemico: 以折抵～所以應該扣不到
→ CaLawrence: 債券槓桿型沒啥優勢吧 蠻爛的 現在美金funding太貴了521F 03/06 13:50
→ IBIZA: 槓桿三倍不會33%才死  低於維持保證金就死了啊522F 03/06 13:50
→ IBIZA: 期貨哪能等你保證金賠完
→ CaLawrence: 對啊就如果你放70萬 就做一口大台 這樣是差不多三倍524F 03/06 13:51
→ CaLawrence: 沒錯吧
→ IBIZA: 槓桿三倍大概25%就死了吧526F 03/06 13:51
推 kusomanfcu: 債券只有直接購買債券才有他的優勢527F 03/06 13:51
→ cutemico: 然後有些不動產是可以全額貸款的…..還是不動產賺的比528F 03/06 13:52
→ cutemico: 較爽
→ IBIZA: 線在70萬應該不是3倍530F 03/06 13:52
→ CaLawrence: 對啊所以我說啊不喜歡討論期貨 因為很多麻煩的因素531F 03/06 13:52
→ CaLawrence: 討論正二之類的就好了
→ IBIZA: 今天算16000, 16000*200/70萬=4.5533F 03/06 13:52
→ kusomanfcu: 我個人壓了2000 多在債券上面534F 03/06 13:52
→ IBIZA: 這是4.5倍槓桿535F 03/06 13:52
→ IBIZA: 70萬大概2500點就掛了
→ kusomanfcu: 殖利率稅後9%不香嗎？537F 03/06 13:53
→ kusomanfcu: 均化後
→ IBIZA: 還好539F 03/06 13:53
推 CaLawrence: 雖然成本高 你就信貸加正二吧 雖然實際上風險跟你直540F 03/06 13:54
→ CaLawrence: 接做四倍期貨根本是一樣的
→ IBIZA: 我預期我師大那一間(先不論加倍問題)的年化投報是16%542F 03/06 13:55
→ IBIZA: 16.939%
→ IBIZA: https://i.imgur.com/X6clHhC.png
→ IBIZA: 在還沒重新貸出 再買一間 就已經有這個投報
→ IBIZA: 我如果六年後再弄一間一樣的  就會破30%
[圖]
推 kusomanfcu: 我大部分時間 房地產槓桿其實很小 等大消息出來才會上547F 03/06 13:58
→ IBIZA: 只是這個規模搞不大就是了548F 03/06 13:58
→ kusomanfcu: 搭配稅制 用好用滿549F 03/06 13:59
→ kusomanfcu: 就是不喜歡繳稅
→ kusomanfcu: 想想啊，光昨天聊那些問題最後都談到政府出錢怎樣怎
→ kusomanfcu: 樣 還不是稅金，誰繳誰就是韭菜
推 CaLawrence: 你師大這個我看了都想買了 真猛553F 03/06 14:00
→ kusomanfcu: 能不繳就不繳 避開為秒554F 03/06 14:01
→ IBIZA: 現在要買要4000XD555F 03/06 14:05
推 CaLawrence: 4000萬就還好了556F 03/06 14:08
推 kusomanfcu: 三倍槓桿 近月到遠月 如果類似 USL 那樣的話557F 03/06 14:08
→ kusomanfcu: 風險會下降很多
→ kusomanfcu: 問題是沒那種東西買lol
推 CaLawrence: 台灣金融商品創新服務還是不太行 債券etf還是因為有560F 03/06 14:13
→ CaLawrence: 壽險在買才有一推投信幫忙出 不然想都不要想
→ IBIZA: 沒辦法 我自己總得賺一手 然後還有合一稅562F 03/06 14:13
→ CaLawrence: 唉 丟海外又很難槓桿 現在美金太貴了563F 03/06 14:13
→ CaLawrence: 繼續放就好了吧 反正借得到錢也不見得要賣
推 kusomanfcu: 這世界上最愛玩極限槓桿的就英國人了565F 03/06 14:14
→ kusomanfcu: 15年前是次貸現在是五倍槓桿債券養老金
→ IBIZA: 6年後3600我是可以賣的567F 03/06 14:15
→ kusomanfcu: 然後還差點全部爆倉568F 03/06 14:15
→ IBIZA: 我前面那張圖就是預計六年後3600賣掉的報酬率569F 03/06 14:15
→ kusomanfcu: 要研究槓桿去看英國人在幹嘛XD570F 03/06 14:16
→ kusomanfcu: 債券養老金爆倉 真的是黑天鵝等級lol
推 hellogym: 英國那個沒爆真可惜572F 03/06 14:17
→ kusomanfcu: 還好BOE 高速說他無限輸血573F 03/06 14:17
→ kusomanfcu: 那個倒了大概就直接通縮了
→ kusomanfcu: 去年那波過了 全球經濟穩定區域的房地產就沒事了
推 CaLawrence: 他那個也不算是槓桿啦 他其實是用英債當作反向波動產576F 03/06 14:20
→ CaLawrence: 品的抵押品 其實產品本身沒問題 但是是抵押品出問題
→ CaLawrence: 老實說算是被英國政府坑了一大波
→ kusomanfcu: 還在幻想崩崩的真的可憐579F 03/06 14:20
→ CaLawrence: 有點像是你用台債抵押買台積電 結果台債爆掉580F 03/06 14:20
→ CaLawrence: 他們買那些東西是為了避免利率跟匯率波動造成的淨值
→ CaLawrence: 波動
→ CaLawrence: 那沒辦法 他們的經理人盡力了
推 k0939770752: I大你的圖表3100萬有含裝修嗎?584F 03/06 14:23
推 kusomanfcu: 利率上升的倍數變成了槓桿問題585F 03/06 14:26
推 kusomanfcu: 近年投入的資金變成了相對五倍槓桿的投入養老基金
推 kusomanfcu: 次貸是 信用問題 槓桿炸開的信用交換合約龜苓膏
→ kusomanfcu: 簡單講都是短期出現類似不良債權但是現金不足 要賣資
→ kusomanfcu: 產去補
→ kusomanfcu: 然後賣的過程中突然沒有買家了 類似油期貨2020年那波
→ kusomanfcu: 進入邊境值一突破就有機會變成清算結帳了lol
推 Herojojo: 你可以買房n年後上漲增貸買股啊 兩不耽誤592F 03/06 14:36
推 CaLawrence: 他們有一個比較大的問題還有pay variable receive fi593F 03/06 14:37
→ CaLawrence: xed 美其名是避險 其實就是賭利率向下 結果這波利率
→ CaLawrence: 上 直接炸歪
→ CaLawrence: 但只要抵押品沒問題 其實也就那樣小賠一點 但問題就
→ CaLawrence: 是抵押品出問題 就真的炸了
→ CaLawrence: 然後賣國債 又讓利率繼續推升 又必須賣更多國債
→ CaLawrence: 無限套娃了
推 kusomanfcu: 就運作上要求未來給予的錢 不夠，策略是賣資產進入高600F 03/06 14:39
→ kusomanfcu: 增長股票，結果變成股債雙殺 螺旋拋售不夠的數量就是
→ kusomanfcu: 利差出現的槓桿特性
→ Arashi0731: 股票能夠年投報率穩定6%就是很神了…603F 03/06 14:42
推 kusomanfcu: 非典型 被動式槓桿 lol604F 03/06 14:42
→ kusomanfcu: 本來想被動式神抄底抽插結果變成螺旋下殺
→ s26492755: 要求這麼低嗎 6%做收租就有了耶 做的久房子生房子還會606F 03/06 14:44
→ s26492755: 往上
→ s26492755: 而且是每年有
→ CaLawrence: 6%哪裡神 你2412十年報酬率是7.17% 2016開始持有還有609F 03/06 14:52
→ CaLawrence: 5.57% 6%很容易達到 你要短進短出每個月6%才是真的很
→ CaLawrence: 難
→ CaLawrence: 前幾天爆雷的2884 還有15%以上的年化報酬率
→ CaLawrence: 這些都不是什麼飆股 我剛隨便找 富邦中信玉山 你金融
→ CaLawrence: 股灑一圈隨便買買 年化報酬率都9%以上
→ CaLawrence: 有啦 2882國泰很爛 才6.66% 也超過你講的6%
推 ChikanDesu: 閒置月數也要抓半個月吧 但真的認同房子屌打616F 03/06 14:57
推 kusomanfcu: S26他說的是現在投入現在就確定有6%617F 03/06 15:03
→ kusomanfcu: 不是後照鏡計算
→ kusomanfcu: 然後如果租金和房價增長 那是另外一回事
→ kusomanfcu: 你要說的是明年的今天 股價+6%
→ kusomanfcu: 或是 股價價差+股息稅後 高於6%
推 s26492755: 我的當下投入就有6%啊622F 03/06 15:09
→ s26492755: 而且不算增值
推 kusomanfcu: 還有以上標的你確定未來+6% 記得選擇權壓好624F 03/06 15:09
→ kusomanfcu: 你提股市的那個 你可以當股神
→ s26492755: 後面增值在投入 就不止6%了626F 03/06 15:09
→ s26492755: 但是大概也就到過10% 不到15 所以上次有人來房板說他
→ s26492755: 的投資是16% 我跟他說我是你不會買房收租 當然翻修件
→ s26492755: 跟增值件投報能更高就是了
→ kusomanfcu: 你可以秀一波選擇權來看看啊630F 03/06 15:11
→ s26492755: 股票我不懂 我只是看投報631F 03/06 15:11
→ s26492755: 租金投報沒6% 要買就要有其他說服我的地方
→ s26492755: 你投入的頭期 交易成本 持有成本 房租這些很好估的
→ kyova: 搞不懂6%哪裡神... 10幾%年化也是要資金夠大年數夠長才神634F 03/06 15:14
→ s26492755: 我是覺得很多人不知道怎麼去算槓桿後的投報635F 03/06 15:14
→ kyova: 一般人的資產規模根本就不用考慮到那種程度。636F 03/06 15:14
→ s26492755: 對啊 我也是搞不懂6%神在哪637F 03/06 15:15
推 CaLawrence: 哪一個資產可以保證有的 你房租收6%的前提也是在你的638F 03/06 15:15
→ CaLawrence: 房價絕對不會有任何減損 其實沒有人可以給你任何保證
→ CaLawrence:  就連美國公債我沒沒辦法說他一定會還本付息了 還是
→ CaLawrence: 你覺得你的資產比美國公債還猛
→ kyova: 巴菲特早年也是玩中小型。幾千萬上億鎂還給你拚50%投報。642F 03/06 15:15
→ s26492755: 除非你本大到不是你我市井小民能擁有的643F 03/06 15:15
→ kyova: ...哪有什麼保證的。報酬就是要有一定風險、不確定性。644F 03/06 15:16
→ kyova: 要這樣說，搞不好哪天美國被外星人打爆。
推 CaLawrence: 要這樣講的話 最近有intc發行的公司債有6% 或者法國646F 03/06 15:17
→ CaLawrence: 興業銀行有7% 會不會倒我也不敢說 但這個收益是一定
→ CaLawrence: 有達到6%水準
推 s26492755: 我這個大概千萬開始就每年有過10 到現在七年了649F 03/06 15:17
→ s26492755: 但我不會拿全部來說 這要時間累積 但就單一個案6%我還
→ s26492755: 是有把握的
→ CaLawrence: 你說債券都有6-7% 然後股票風險更高卻沒有6%我是覺得652F 03/06 15:18
→ CaLawrence: 有點反直覺
→ s26492755: 有風險存在 但很低 譬如我常跟老婆說 新莊蓋核電廠 我654F 03/06 15:19
→ s26492755: 們不用租人了
→ kyova: 股期壓力很大啊...尤其是同期翻幾十上百倍656F 03/06 15:20
→ s26492755: 房租很難很難跌 比你房價更難跌 只要房租不變 你買的657F 03/06 15:20
→ s26492755: 當下投報上限下限就是固定的
噓 houjay: 大盤就算每年只算5%，還真的屌打炒房仔659F 03/06 15:20
→ s26492755: 估物件出手我還是以房價不動為考量660F 03/06 15:21
推 kusomanfcu: 他是說就算高點投入他也可以穩定金流持續增長6%661F 03/06 15:21
→ kyova: 房價的話，中南部有腰斬過。不過那是暴漲數倍後。662F 03/06 15:21
→ s26492755: 真的 5%你也行的話 沒啥好說的 這就是我說的 上次有人663F 03/06 15:22
→ s26492755: 還嗆租屋投報只有1% 不懂槓桿 現金買房 萌萌噠
→ kusomanfcu: s26說的東西你要當作 資產投報率6%665F 03/06 15:22
→ kusomanfcu: 他要不要增加完全看他裝修整理要不要自己來而已
推 s26492755: 其實房價下跌 2015-2016房租沒跌667F 03/06 15:24
推 CaLawrence: 那是他覺得有而已 實際上有沒有 時間沒到誰知道668F 03/06 15:24
→ CaLawrence: 債券明明白白告訴你6%你都不見得一定可以拿到了
推 s26492755: 資產投報率 這個很難預測耶670F 03/06 15:25
→ s26492755: 資金投報率還比較好掌握
→ s26492755: 你要我預估房價每年漲6% 我還真的沒啥把握
→ CaLawrence: 投資等級公司債券過去五年違約率是0% 但我也不會說完673F 03/06 15:26
→ CaLawrence: 全沒違約風險
→ s26492755: 等下 kuso 小gg你推文跟我中間是不是有夾人 怎麼我看675F 03/06 15:27
→ s26492755: 不太連貫的感覺
推 CaLawrence: 預期報酬率跟真的到手的金額本來就很大概率不一樣677F 03/06 15:28
推 s26492755: 喔喔 夾了Ca大678F 03/06 15:28
推 kusomanfcu: 科科679F 03/06 15:30
推 s26492755: 我說的不是覺得 我每年會列出所有的收入支出 細節包含680F 03/06 15:31
→ s26492755: 到修繕
推 s26492755: 挑選一個物件 我本來就會去估算他的成本 譬如能租2萬
→ s26492755:  利息8000 持有2000這樣
→ s26492755: 接著看投入多少頭期
→ s26492755: 淨利/頭期 交易成本 這個要6% 我每個都有
→ s26492755: 當然可能房價腰斬吃掉獲利 所以還有另一個想法是 這間
→ s26492755: 收租十年 十年後房價會不會把我所有房租獲利吃掉
推 s26492755: 如果幸運有增值 就拿出來買下一間 獲取的利潤跟原本的
→ s26492755: 租金一起 拿出來買下一間的花費跟成本一起
→ s26492755: 時間除了是複利的好朋友 也可以攤提很多成本跟風險
→ s26492755: 當然過去十年很好做 你就看未來十年能不能把我的獲利吐
→ s26492755: 出去
推 kusomanfcu: 有差嗎 後面還有一堆條件來  房價只要不要選太誇張的693F 03/06 15:41
→ kusomanfcu: 地方 都會是正的
→ kusomanfcu: 你只要+1%房價年化短期三年 就是年化10%以上了
→ kusomanfcu: 含租金
→ kusomanfcu: 道理不就在這裡
推 s26492755: 今年是下斡狀況很差 不然從現在開始新的物件做一個十年698F 03/06 15:42
→ s26492755: 之約也可以
→ s26492755: 真的 你看實登同比買賣勝率83% 這還沒算租金耶
→ s26492755: 當然不能保證有人繞賽 你看違約率差不多0.1%吧
推 q09701023: 你個人年報酬率po出來再來講應該比較多人信服702F 03/06 15:44
→ s26492755: 1000人裡面一個人繞賽 你要跟我說會繞賽我也是不知道703F 03/06 15:45
→ s26492755: 該說啥
→ s26492755: 我嗎？ 我po過耶 之前忘記什麼原因找了一個物件來放
→ s26492755: 我就說我買賣合約書 租約 甚至帳戶都放過
推 s26492755: 然後這幾個月是比較有怪人 那種小號的帳號 不然來房版
→ s26492755: 也快七年了
推 s26492755: 質疑的人是越來越少 但亂的人越來越多 然後還遇到買同
→ s26492755: 社區的板友 跟 把我看上物件斡走的小gg
推 CaLawrence: 你那也是長期來看阿 你怎麼知道新莊淡水的狀況不會剛711F 03/06 15:52
→ CaLawrence: 好在明年讓你遇到 長期年化報酬率2%有不代表每年一定
→ CaLawrence: 給你2% 這基本概念不用澄清吧
→ CaLawrence: 本來投資就沒什麼保證不保證 你會覺得很穩也是拿過去
→ CaLawrence: 的歷史資料告訴自己很穩 都一樣 能預測未來還搞什麼
→ CaLawrence: 房地產 能當未來人我做期貨就好了
→ CaLawrence: 將真的能當未來人我隨便拿一個十年後的晶片設計圖我
→ CaLawrence: 就可以當首富了 還跟你在那邊慢慢投資
推 s26492755: 長期年化老實說我不會算 我算的是跟去年比719F 03/06 15:54
→ s26492755: 順便檢討去年有沒有做不好的地方
→ s26492755: 隨你啦 我不想槓這個 要看每年收入跟本金我可以拉表
→ s26492755:  不過要等我先把電腦房整理 現在爆炸多小孩的禮物
→ s26492755: 我不是一下買了很多間 是每年每年慢慢買
→ s26492755: 往後幾年我照樣買給你看證明我走的路沒錯
推 s26492755: 收租件基本就是犧牲了投報去拼穩定的路線 帶來的是租
→ s26492755: 金收益跟不會倒台的金流還有跟銀行借貸更多
→ kyova: 新莊淡水的狀況??? 阿他就是做新莊的阿...727F 03/06 16:01
→ s26492755: 說多沒用 房產很細 你有開始包租公之路的就會知道這條728F 03/06 16:01
→ s26492755: 路怎麼走
推 s26492755: https://i.imgur.com/jQEW9wn.jpg
→ s26492755: 要來奶鵝子了
[圖]
推 CaLawrence: 我是說副都心那種 或者淡水套牢沒漲732F 03/06 16:07
推 sspider0829: 整天槓0050正二投抱能贏房地產 槓桿能開的一樣大 還733F 03/06 16:07
→ sspider0829: 能賺錢穩穩的人 不用看房版槓 這麼賺 想必房子隨便買
→ sspider0829: 而已 用得著那麼槓成這樣嗎？說長投多久又多久 確定
→ sspider0829: 自己做的到？想必只有自己跟老天知道而已
→ CaLawrence: 不說別的 央行升息就是意料之外的事件了737F 03/06 16:07
→ CaLawrence: 你又不可能一升息馬上去調整這個月的月租金
→ CaLawrence: spider先生你想必沒認真看過別人推文 實際上我從來沒
→ CaLawrence: 說過正二可以贏房地產 實際上我不知道因為我沒比過
→ CaLawrence: 我只是說如果要比較買股跟買房應該要在同樣的月付金
→ CaLawrence: 額下比
→ CaLawrence: 其實我語意模糊讓你看不懂也沒關係 但不用硬套帽子給
→ CaLawrence: 別人
推 CaLawrence: 正二的年化報酬率上市以為是22% 你如果房地產可以超
→ CaLawrence: 過這數字當然可以做 22%這個數字是不用槓桿的
→ CaLawrence: 上市以來
推 sspider0829: 又不是講你 不用自己對號入座 只是這種人真的很多很748F 03/06 16:13
→ sspider0829: 多
推 freekid: 沒有人能確定未來如何的意思是無法去確定也不用去確定，750F 03/06 16:14
→ freekid: 因為報酬就把出事的機率考慮進去了
推 kusomanfcu: 但是那個誰並沒有買正2長投752F 03/06 16:42
推 ppnow: 簡單講，股神為什麼最迷信回測30年，因為根本沒人做得到，753F 03/06 16:49
→ ppnow: 反觀房地產持有30年不是問題，一堆人證都有了幹嘛回測
→ hellogym: 回測30年 人人都是股神XDD755F 03/06 16:54
→ ceca: 正二回測滿高的，不過正二誕生沒很久756F 03/06 16:56
→ ceca: 不過不動產槓桿會贏過正二
→ ceca: 所以，不能槓桿的錢丟正二，其他養房比較簡單
→ ceca: 喔，又無腦
推 sspider0829: 小金額容易 真的弄到大金額丟正二或0050 人性上真的760F 03/06 17:21
→ sspider0829: 不那麼容易 都玩過 才知道房貸的可貴
推 blargelp: 0050保守7-9%？？？？？？762F 03/06 17:42
→ ceca: 正二有個狀況是，沒有股利，違反很多人的夢想763F 03/06 17:57
推 hellogym: 台股股民就是愛股利 沒股利違反人性764F 03/06 18:06
→ roy0710: 要謝謝這些網紅欸 不知道製造多少租屋_神765F 03/06 18:31
推 tumusi: 房產就用股票來看也不違和，每個月繳貸款就是定期定額買766F 03/06 19:31
→ tumusi: 股，租人就是每個月收利息，跟股票每個月配息給你一樣。
→ tumusi: 另外房產的好處就是銀行增貸容易取得近八位數資金，有本
→ tumusi: 金再來談存股
推 tc1988: 我知道你在說誰 他自己有種把房賣掉啊770F 03/06 19:42
推 tc1988: 但不是每個人股票都跟他一樣放的住啊
推 s26492755: 你存股我存房 ok的 我也定期定額買772F 03/06 22:06
→ sausalito: 所以你幹嘛不又買房又存股？一定要二選一？773F 03/06 22:37
→ jasonkey123: 買股買房又不衝突....774F 03/06 22:38
推 tc1988: 可能以為買房完後都會很窮吧 疏不知買對房一次都增貸幾千775F 03/06 23:15
→ tc1988: 來存股 他還在那回測 廢到笑
推 abyssa1: 航海王上長榮之前也玩整棟透套777F 03/07 01:20
→ abyssa1: 畢竟航海王的奇幻旅程是可遇不可求
噓 luckysmallsu: 問就是正2台股最強ETF沒有之一779F 03/07 01:26
推 luckysmallsu: 500萬房子一個月租金有2.5萬？
→ chouvincent …
推 chouvincent: 塔利班蟑螂女神：）781F 03/07 01:42

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