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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-02-18 20:17:18
看板 home-sale
作者 ntuwalker (潮爽的! )
標題 Re: [閒聊] 買幾間房才會覺得財富自由了
時間 Sat Feb 18 09:09:08 2023


※ 引述《maxidogkimo (oo)》之銘言:
: 請問大家買了幾間房子,才會覺得自己已經財富自由了~
: 假如個人一年生活花不到50萬台幣,如果被動收入有50萬就算是財富自由吧
: 除了緊急預備金,假如額外存股存1000萬,報酬率5%,可以達成每年50萬的被動收入~
: 我要求不高,這樣對我來說也算是財富自由了
: 如果改成投資房地產,幾棟房子會讓各位覺得自己財富自由了?

不夠,先不說台灣現在根本沒多少穩定的5%租金收益率的標的物了

(2010年前後的元智、東海、成大等校的大學城還有將近8~10%,但這十幾年來房租漲幅
跟房價漲幅,自己去估算估算吧)

更何況你要考慮房屋修繕、房客臨時退租、遇到租霸房客的問題,甚至潛在的房客輕生風
險,都要顧慮

帳面只有5%的,就算你不繳稅,也要考量偶爾房客轉換時侯損失的月份

修繕也是個問題

如果要穩定5%,你至少要找到帳面上有7、8%的標的物

: 如果買兩間房,每間出租2萬5,每月固定收租5萬,拿租金去繳房貸

不是你想得那麼簡單,尤其台灣已經正式進入少子化階段

因為利率政策與極低的房屋持有稅,台灣比較不會有像美國這樣在景氣反轉時出現兩成、
三成,甚至局部區域逼近五成的跌幅

但出租問題可不一樣,台灣未來30年,除非你地點超級好,否則就是房租漲不了,甚至開
始租不出

你先去已經被廢校的後段技術學院附近看看,實地去走走,去訪問一下當地居民的觀察

因為這種事情,有可能在15年後,發生在中壢、新竹、台中、林口或任何一個有大學城聚
落的台灣城鎮

別忘了,去年的出生人數只有14萬,是民國70年出生總數的35%左右而已

而現在的大學生大致上是出生於2000~2004年這一段,這幾屆的出生總數大約是一年25萬
上下,然後到了2010年就迅速跌破20萬

換言之,各種進入職場的社會新鮮人租屋市場跟大學新生租屋市場,在未來十年,每年都
會有很明顯的跌幅

這年頭,真正比較能賺錢的房東,多半是80歲上下那輩的三師或業績很好的小型企業主(
小雜貨店、小餐廳、小手搖飲料店、小理髮廳、早期的小七加盟店主之類),然後年輕時
候就早早買好幾棟房的那種


至於現在才想進場買套房、店面?我是覺得請多多評估一下啦

唯一比較有機會的,可能就是在好地點的好建物,因屋主財產分配沒做好,後代分產時決
定賣掉清算,或者房東在其他方面事業失敗,需要緊急賣房來籌資金

通常只有這種少數特殊情況,是後進投資者的極少數的機會(而且你還要面臨其他比你更
有錢的中老年房產投資者的競爭,這種地點好的房產,通常收益率不可能有5%)


: 雖然不能馬上變成現金流,但其實資產每個月增加4萬多 (5萬扣掉利息_)
: 這樣算是財富自由了嗎?

絕對不算……

不要說還有貸款,就算沒貸款,你也是要考慮一堆房屋修繕、破損、房客鬧事、出狀況…
..

真的別把地產投資看得這麼簡單,別天真到聽信鄉民的「躺著收租」論點

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 174.243.181.162 (美國)
※ 作者: ntuwalker 2023-02-18 09:09:08
※ 文章代碼(AID): #1Zy2KsKC (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1676682550.A.50C.html
Magita: 結論是存0056比較好嗎?1F 02/18 09:13
toto123: 漲太快 反而不好操作了2F 02/18 09:14
toto123: 我相信投資客其實也是希望 下跌的
toto123: 現在一堆人手上現金再等下跌

Toto大講的就是當年2008金融海嘯後,以及這次的美國台灣華人圈觀點

基本上因為台灣房價不怎麼跌(頂多漲不上去或小跌3%),但美國疊起來可沒在客氣的,
兩成、三成是很常見,我家附近就有前年中總價82萬成交,在去年底同類型65萬成交的案
例,直接掉兩成,然後加州本地地產商協會預估今年會再跌一成

所以不少台灣移民有在觀望,要不要把台南、竹北這些在這波短短幾年漲兩倍多的賣掉,
回來買加州地產

maxidogkimo: 租屋需求減少,會讓房價也上不去嗎5F 02/18 09:16

不一定,房價不是單純由租屋市場決定

zaza5566: 把焦點放在年輕人就錯了啊….6F 02/18 09:20
zaza5566: 30.40.50.60歲都會有租屋需求 你以為這社會每個人都有
zaza5566: 買房?

30幾歲還在我討論的年輕人之中,而且我的重點是租屋人口會越來越少

然後五六十歲還在租屋的,可以說,除了少數臨時性跨縣市的工作者(譬如家在台北,人
在新竹醫院的醫師藥師,或因短期建案需要,到外縣市暫住兩年的工程師),其他大部份
是買不起房的經濟弱勢者

你當然可以租給他們,但通常這個族群會有比較多的房租欠繳問題,以及生活打理能力較
差,帶來引患

輕則房屋整潔做得很差,加重你的保養成本;重則引來複雜人士,在房內可能鬥毆、過量
飲酒、吸煙之類的

我自己在美國留學生階段,有朋友因為要省錢,這過這種比較複雜的複合屋

裡面就有個比較偏社會底層的黑人小姐,就時不時帶不同男人回來,有一次兩個情敵見面
,分外眼紅。在打架過程中直接把房東的窗戶打爛,然後她只丟幾句不負責任的話,就提
前搬走了

要跟經濟弱勢的人打交道,就要承擔這種風險


zaza5566: 不買房跟買不起的比你想的多更多9F 02/18 09:22
zaza5566: 廢校又如何 外勞人口增加一樣有租屋需求

外勞人口增加確實有可能,但你要考慮東南亞本身經濟崛起,外勞減少的狀況

90年代末期,中壢一大票泰勞,現在,泰國勞工已經很少見了

除非印尼、越南都長期擺爛,否則他們的勞工會越來越難請

alexstag: 只用學校看新竹林口應該會得到完全相反的東西11F 02/18 09:25
alexstag: 除非你是指中華玄奘這種離園區工作機會很遠的地方
s26492755: 不知道別人有沒有扣13F 02/18 09:27
s26492755: 修繕 空租 保險 稅金 反正算很細 而且不止5%啦 帳面上
s26492755: 投報是直覺上好計算 但每年都會有一個最真實的整年實
s26492755: 質收益
j401f2: 好學校跟爛學校此時的差別就出現了 什麼中華、玄奘附近是17F 02/18 09:29
j401f2: 很慘沒錯 但清交只會更多人 包括國際學生跟國外商務客 投
j401f2: 資客應該也要有基礎的眼光吧 當然不是什麼地方都值得買啊
alexstag: 中壢就更有趣了,減少的大學生可能還比增加的外勞少…20F 02/18 09:29
ntuwalker: 一樓,我對台灣股市不熟,不予置評,只是說地產投資不21F 02/18 09:31
ntuwalker: 是大家想像的「躺著收租」
monarch0301: 房屋本身就會折舊 除非你買的是純金打造的房子...23F 02/18 09:32
partsex: 存0056是搞笑吧 高股息但低報酬 常常哪本金在湊配息給你24F 02/18 09:32
s26492755: 不是躺著收租的話 我這邊有教學想聽聽嗎 我一年真的沒25F 02/18 09:34
s26492755: 處理過房客幾次 去年一整年只有一次 可以a我id 有一些
s26492755: 跟出租有關的文
partsex: 股市就是只有資本利得28F 02/18 09:35
partsex: 股息的本質也是資本利得
partsex: 只有高報酬的股需要買 不用管股息報酬
partsex: 而且56 報酬也才5%
partsex: 那還不如收租 槓桿開下去隨便都10%
※ 編輯: ntuwalker (174.243.181.162 美國), 02/18/2023 09:55:37
yu520: 你根本不常收租吧 外行分析33F 02/18 09:40

不敢說自己內行,不過家裡在台美兩地共計快十處收租,從學生套房、到辦公大樓、透天
店面都有過經驗,從首次當房東起算,距今三十幾年了

Detonate: 只看出生人口 就是魯空永遠的迷思 台灣必定放寬移民 跟34F 02/18 09:43
Detonate: 增加外勞數量 不然經濟就是下去

外勞數量你說增就增?經濟比較有起色的泰國,泰勞現在還剩幾個有意願來台灣….

https://www.thenewslens.com/amparticle/112166

再者,現在各國進入半導體大爭奪時代,中國如果玩出他們自己的體系,台灣直接倒退回
中度開發中國家

就算中國玩失敗,還有想辦法把你家主要產業偷走的美國,跟虎視眈眈的韓國、歐洲

以15年長期而言,我不看好台灣半導體能一直持續幫助台灣站在巔峰;不會全倒,但多少
會比現在衰退一些

一旦台灣成長停滯,我看不出來越南、印尼勞工,有什麼需要來台的理由,尤其他們自己
也在進步中

asdlkjfgh: 一堆大學附近收租房都降價賣不掉是真實的趨勢36F 02/18 09:44
shihchinlun: 我怎麼覺得雙北租金一直在往上漲37F 02/18 09:44
shihchinlun: 最近在幫妹妹看套房,還算可以的幾乎一上2天內秒殺
shihchinlun: 一看到馬上就要打電話,直接約最快可以的時間看房
shihchinlun: 當場下訂,不然搞不好就沒了
g11121s: 現在是新大樓(有電梯)且在學區(國中小)超好出租,因41F 02/18 09:46
g11121s: 為少子化!年輕父母更重視這一區塊!
Detonate: 日本老齡化後果那麼嚴重 逆全球而寬鬆經濟跟通膨還是起43F 02/18 09:48
Detonate: 不來 政府想到都在抖 不會沒有應印對策的
kagaya: 我的觀察是年輕人愛的好電梯套房很難找 有的話都秒殺45F 02/18 09:48
codehard: 租外勞就難租一般正常人了 管理也是問題46F 02/18 09:48
kagaya: 以前那種四間雅房一層的可能不好租47F 02/18 09:49
shihchinlun: 之前看中和 超舊的沒電梯公寓 陰暗的小套房 1200048F 02/18 09:50
alexstag: 我是覺得文中舉的例子有些根本不知道在幹嘛,新竹台南大49F 02/18 09:50
alexstag: 學城一般人會想到的是清交成大周圍,新竹東區 台南東區
alexstag: 那個是要怎麼跌?沒人在說中華大學城的啦

改稱「大學聚落」好了,避免誤解,不過本來大學就不是只有清交成

新竹至少有中華、玄奘、元培這幾個比較中後段的大學或科技大學,其中最差的可能直接
廢校,稍差的可能人數減半

這意味著周邊的店面也會被迫關閉、遷離(我是認為玄奘跟元培聚落至少人口減半)

toto123: 台北市套房不好賣 單價太高52F 02/18 09:50
alexstag: 還是你覺得台科大北科大之後會碾壓清交成?53F 02/18 09:50

從頭到尾我沒說清交成附近人口會減少

不過剛剛瞄了一下台南的地圖,如果南台科大、台南大學人口銳減為原來的兩三成,導致
周邊租屋、店面面臨完全租不出去而大幅降價求生的話,就有可能衝擊到成大周邊

清交倒是比較沒問題,玄奘-元培聚落離太遠,又有山區阻擋


toto123: 房仲網 中山區 大同區 一堆都高高掛54F 02/18 09:50
TodaYui: 股房誰好賺難說,但是ETF一定比較輕鬆無腦無勞力55F 02/18 09:56
piliwu: 之前講ETF無腦的現在還套一大段56F 02/18 09:58
TodaYui: 買ETF完全不用管他,房子租人要管理時間拉長修繕折舊等57F 02/18 09:58
※ 編輯: ntuwalker (174.243.181.162 美國), 02/18/2023 10:32:51
partsex: 重點是一堆人etf都亂買阿 0056那種產品為什麼會爆紅 根58F 02/18 10:02
partsex: 本看不懂
partsex: 低報酬的東西 寫個高股息 就一堆傻屌跑去買
toto123: 重點在於台灣股票 崩盤的幅度跟以前比也很少了61F 02/18 10:07
toto123: 低風險 低報酬啊 合理
piliwu: 從萬八才開始買套牢不要自我安慰說是長期投資63F 02/18 10:08
piliwu: 股票那麼好你們就不會出現在這裡
alien818: 謝謝分析65F 02/18 10:09
IBIZA: 胡說八道66F 02/18 10:12
Narok: 就少子化 少子化 少子化啊67F 02/18 10:12
jc761128: 股房雙棲 878 50 金金 存起來 房貸增貸增出來信貸開起來68F 02/18 10:27
humaisme: 靠北 又扯到外勞 外勞靠租屋的少之又少  大部分仲介直69F 02/18 10:50
humaisme: 接蓋一棟給外勞 不然就廢工廠改裝  大一點的企業工廠是
humaisme: 直接提供給外勞住  現在有在租房的大部分是逃逸外勞  是
humaisme: 能逃幾個  自己去南部私校附近的套房出租逛一圈不就知道
humaisme:   一堆天龍人拿手機看BBS唬爛就以為很熟外勞這塊
monarch0301: 安安 國稅局查水表囉74F 02/18 10:50
raja98643667: 有外勞啊 沒在怕75F 02/18 10:58
Detonate: 逃逸外勞六萬多個啊 還會更多唷76F 02/18 11:17
Detonate: 我公司附近的外勞都嘛自己租屋 要大型的公司請幾十上百
Detonate: 以上的才能有規模弄給他們住好嗎 一堆小企業請10個以下
Detonate: 的才不會那麼麻煩 自從桃園燒死幾次外勞之後 現在政府
Detonate: 規定外勞不能住在公司裡面不然就是要很嚴格檢視防火建
Detonate: 材等等的 小規模的外勞早就都跑出來租屋了
askachage: 未來開始出現外籍房東,敬請期待82F 02/18 11:35
frowning1226: 我怎麼覺得你舉例怪怪的83F 02/18 11:47
frowning1226: 你要說新竹青椒永遠有新人,還有產業根本不怕少子化
frowning1226: 東海你知道東海在哪嗎?在中科旁邊大學廢了又怎樣
yasmydio: 去年新竹東區套房成本380租1.5萬86F 02/18 11:51
yasmydio: 還是放上591隔天就秒租掉,這樣不知幾%
frowning1226: 根本就是看不懂國際情勢,推文胡說八道一場88F 02/18 11:57
frowning1226: 什麼玩出自己的產業,要幾年??5年還10年??
frowning1226: 然後外勞是政府不願大量引入,你當沒人要來
rain2000: 不太像房東91F 02/18 11:59
bnn: 說啥呢 看護類外勞哪有那麼多企業搞宿舍92F 02/18 12:36
tc1988: 浪費我3分鐘93F 02/18 12:36
tc1988: 成大周邊不會租到你講的那些學校
a96932000: 但老實說,房地產漲幅可能沒有更多,但一個自然人,一95F 02/18 12:51
a96932000: 輩子兩間5倍槓桿房,說實話除非真的養不起,要不然以
a96932000: 投資角度來看,想不到不用滿的理由。 當然自身賺錢能
a96932000: 力,投資能力海放房地產市場,那倒沒話說
zzz50126: 現在的外勞一堆都是大學學歷 他們其實比你想的還想要有99F 02/18 12:51
zzz50126: 生活品質 有錢就跑出去外面住了
Timetofeed: 多多崩潰嗆原po魯空,但是人家是有十處租人,科科101F 02/18 13:23
leota: 推a96大102F 02/18 13:29
kyova: 這傢伙在講啥...103F 02/18 13:40
kyova: 跟10處收租有啥關係,這表示這個人本身觀念不怎樣...阿不就
kyova: 靠家裡...
swgun: 大學城是真的不行了 我爺爺生前是有五間買大學城106F 02/18 14:00
swgun: 我爸陸續都處分
swgun: 掉
roy0710: 東海我真的覺得不會有問題 工業區 中科都在旁邊 。只是109F 02/18 14:28
roy0710: 租金不高而已 大學附近只要是夠市區有上班族的都安全。
roy0710: 不過學套最大的問題就租金調整的空間有限 當然租金上不
roy0710: 去投報看起來就很爛了 當然套房重要的是要看有沒有重新
roy0710: 包裝的價值 有時候租金低反而是利多
airjade: 用心還是有好標的114F 02/18 15:59

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