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這議題我算小有心得，提供給您參考


首先做隔套，一定要有基本的量，你管理才會輕鬆

如果你只是閒置資金，想買個8-10套來玩玩 (大約1-2個門牌)

那你很快就會被排山倒海的房客管理事項給淹沒


當然，如果你本身就很閒，又覺得這種事情很好玩~

那自然可以樂在其中

像我舅媽就是這樣，老家拿去改了6套

她對於帶看、房客管理就很熱衷

退租後的油漆粉刷阿、環境整理之類的，都親力親為，而且做得不亦樂乎

常常還會發揮小巧思買一些有的沒的點綴她的房子

如果你是這種類型，自然就沒什麼問題



但要是本身自己工作很忙碌的話

那我保證你很快就會受不了這些雜七雜八的事情

房客管理真的很麻煩，租到不好的房客又心累

最後低價賤賣掉的機率很高

這是我看過很多新手投套投資客發生的問題



那說到量體，怎樣才算划算？



自己請一個人成本一個月大概4萬，所以50套可以請個助理小幫手來打雜還算划算


而且瞬間你會覺得空氣清淨很多XD


而一個人全職管理大概最多80套是極限

再多也會造成品質下降，這點也是要注意

80以上，就建議兩人開始輪班了

(以上都是以雙北管理為基準，雙北管理較麻煩，所以1個人能管的數量較少)


另外一個新手常犯的毛病

就是低估了裝潢可以拉高的租金效益

我看過太多人為了省幾十萬裝潢費，維持鳥鳥的屋況寧願低價賤租

這是很糟糕的選擇

有時候明明一間套房多花個5萬元做個小廚具、超耐磨地板、油漆跳色等等

可以幫你多租個3000元，但很多人不會做，因為一套5萬，五套要25萬

他不想再拿那麼多錢出來

寧願租7000，也不想一套花五萬租到10000以上

這是很通俗的錯誤

簡單算一下，就知道多花的這個5萬元，一個月多3000，大約1年半就回本了

投報率自己算一下有多高...這還不花，我還真不知道錢要花哪裡

而且除了租金拉高、報酬拉高外，還有一個好處就是房客層級也不一樣

租6000-7000套房的房客

怎樣層級都跟租10000以上的房客有差

更別說租到15000以上的

幾乎都是房東愛的穩定收入的上班族


花錢拉高租金，不僅提高報酬率，更拉高了平均房客水平

無形降低了房子管理的成本

這麼好的投資哪裡找XD






然後租金的評估

任何一個區域，都有在地的高價跟低價套房

重點是你鎖定哪個層級

還有你在該層級競爭力到底強不強

我在板橋有一個離捷運很遠的5+6套房，附近一堆10000~12000的

我的偏偏17500然後全滿幾乎沒空過



也有朋友在同樣地方1房1廳租19500的

(上面講的都是公寓沒電梯)

這些聽起來很不可思議的租金

都是實際現在市場很多人願意接受的價格


5-6年前我就有朋友買了間房子在高雄做投套

當時說要租12000，我們也都不看好他

想說高雄怎可能租得跟新北一樣

結果後來均價13500~15000之間，大家也是跌破眼鏡QQ



租金從來都能透過裝潢來創造

以投資者的立場只需考量裝潢費和租金的平衡點而已

我的思維就是不怕花錢，只怕空租

什麼房東重金裝潢，這些對別人是廣告噱頭，對我來說卻都是必然的

因為砸得越多，從房客身上收回來的就越快...

反正都會回來...




然後回到投資角度來看

投套一直以來獲利的速度都不會比買新成屋、預售屋來得快

獲利也不一定高

唯一贏的地方就是穩定

也因為穩定，他能發揮房地產最強的強項

也就是(槓桿)


這個講起來可能會有點複雜

簡而言之就是你的租金收入，在銀行就能認定是你個人的收入

即使你沒有正職工作，收租也能當作還款能力之一


也因此你的租金越高、能貸款金額就越多

能貸款金額越多、能買的房子就越多

然後買的越多，租金又收越多

這是一個無限LOOP


所以之前在沒限貸的時候

房子真的可以用一個登記人一直買下去


而現在這個時代

我覺得也不是不能做

槓桿雖然被央行限制，但畢竟有辦法破解

比較麻煩的是不斷大漲

這是我們做收租的最不樂見的狀況

因為房價越高、報酬率自然就是越來越低

而低到一個程度之後，就會覺得沒有必要入手來找自己麻煩



不知不覺打了一大堆

我覺得投套經營算是個深坑吧

要嘛就掛在前面10幾套受不了管理問題

要嘛就越買越多，做到50套、100套以上

大部分身邊的投套投資客大概都是這樣

會做得好的大部分都有房屋收集癖(?)


所以你可以想想自己適不適合入坑

如果不適合，搞不好真的買ETF會輕鬆多了...


但投套若經營起來，其實對人生影響確實不小

因為那就是很穩定的金流，你每個月都看得到

穩定的現金流會為你帶來力量，讓你可以做更多其他的事

100套，每個月租金就入帳100萬，一個月租金都能拿來再買一間房子當頭期款了...

聽起來很多，但在這個業界，100套以上的比比皆是...

真是路上抓一把都有


當然到這個時候不一定會這樣玩

不過你的選擇就會多很多了


共勉之
























※ 引述《s8752134 (Sea)》之銘言：
:    這篇想問的問題有兩個：
:    1. 閒置資金你的選擇會是甚麼？
:    2. 隔套的小眉角。
:    1. 目前有一筆閒置資金500萬，想問問版友們會選哪一樣？ 簡述一下現況：
:      - 當前收入要貸款沒問題。
:      - 再買房的話會被第三間以上限貸4成，利率1.6%起
:      - 這次看中的物件是新北捷運旁公寓5+6隔套，已查過無報拆檢舉記錄。
:      - 物件本身總投報5% ~ 6%+，端看最後談定的總價多少。
:    方案a. 用我的名字買，直接貸4成，估價要拿現金800-1000萬左右，年收租
:           80-100萬，IRR約10%，這方式除非下面有版友說服我其優點，不然我
:           絕對不會考慮... XD
:    方案b. 用我兄弟姊妹的名字買，首購貸7成，家人年薪破百估計利率1.35%上下
:           只要掏出 500 萬，IRR 至少有 16%+，目前是傾向這點，但不知是否有
:           盲點，故上來詢問有隔套經驗的大大們。
:    方案c. 把閒錢繼續放到 etf 領股息，目前考慮放的是 QYLD，扣30%稅金年化約
:           7%。
:    這筆500萬花掉手頭上大概還有100多萬的現金，這次想考慮買隔套也是為了衝高
:    租金現金流，個人是認為在未來有升息的不確定因素且股票我認為當前是高位的狀
:    況下，把租金收入做到大於房貸支出可以大幅降低風險。
:    目前的總貸狀況幾間加起來大概是月付 12萬，月收租7萬5(因為有一間是自住)，
:    加入這間後月付大概是15萬，總收15萬，等於這間買入在正常收租的狀況下，租金
:    打平房貸，且自住免錢的概念。 也因此我這間才會想找租報率高的。
:    想問問版上有經驗的其他置產投資客的話，你會怎麼選擇呢？
:    至於會猶豫的點也是過去租屋的經驗都是做整層住家，隔套的部分都是透過分享得知
:    ，也因此有了第2個問題。
:    2. 這種公寓5+6隔套的物件，我的認知是基本上不太可能透過做好裝璜拉高租金來篩
:       選租客，畢竟這市況下那個區域的隔套大概就是一間7000-10000左右。
:       這時候除了房東自己面試租客外(以我來說就是押2必付、40歲以下不租...etc)，
:       想問問有經驗的隔套包租公，還有什麼是針對隔套物件需要特別注意的點？
:       例如 s26 大先前分享買的凶宅險，我在想似乎有其必要...XD
:       以及隔套包租公如何判斷自己的物件&租金容不容易出租？以我個人租整層住家，
:       基本上就是參考591租屋行情得知，隔套是否一致？還是有其他作法？
:    最後就是想請教隔套包租公，還有沒有甚麼是需要特別留意的眉角？ 再煩請不吝
:    分享。 先說聲感謝了。

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