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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-09-30 21:28:04
看板 home-sale
作者 cms23 (大頭)
標題 [請益] 複利的威力vs房子的漲幅
時間 Thu Sep 30 01:09:57 2021

如題


假設有A,B兩人

假設預算房價就是1000萬

假設預算房租一個月就是6000


A：
一個月可以存5萬，房租6000千

一年存60萬，一年房租7萬2

十年存600萬，十年房租72萬

這十年A都把每個月五萬投資0050

過去10年的果如下圖，大約滾到1100萬到1400萬

https://i.imgur.com/WpboFmH.jpg
[圖]

B：
前四年跟A一樣

一個月存5萬，一年存60萬，

房租6000千，一年7萬2

經過四年

存到240萬，拿200萬當頭期款，剩下的40萬繳有的沒的

1000萬的房，200萬頭期，30年，1.3%

一個月大概繳2萬6

第五年開始存5萬+6000（不用繳房租）
-2萬6房貸，每個月可以存3萬

一個月3萬一年36萬六年216萬

這六年做法跟A一樣

大約可以滾到500萬到700萬

https://i.imgur.com/RSJGOjB.jpg
[圖]


此時A資產（0050）1100-1400萬

B資產是1000萬的房+6年的
房子的漲幅+股票（0050）500萬到700萬

乍看之下好像是B贏

那是因為B的槓桿大

A的複利的效果不夠明顯

我們時間拉長20年來看

可是0050是2006年發行的沒辦法仔細去比20年

大家覺得哪個做法好呢？

我現在大概就是卡在要選擇當A的存股享受複利好，還是當B體驗槓桿好

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.77.25 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1XL9td6S (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1632935399.A.19C.html
※ 同主題文章:
● 09-30 01:09 cms23. ■ [請益] 複利的威力vs房子的漲幅
　 09-30 08:31 zesonpso. ■ Re: [請益] 複利的威力vs房子的漲幅
→ chrisstar: 你沒算到B的負債啊1F 09/30 01:14
推 cicatrix: 現在你會買0050，我們再來討論這個2F 09/30 01:14
→ wester789: 0050其實剛出也是跌很兇 金融海嘯吧 有撿到都是爽賺3F 09/30 01:16
推 Morphee: 你算這些沒意思 很多東西你算不到4F 09/30 01:16
推 cicatrix: 去年有買0050嗎？沒有的話討論這個投報率根本沒意義5F 09/30 01:21
推 obiak: 你沒算到B買的房子在經過6年後不是1000萬，這也是為什麼大6F 09/30 01:21
→ obiak: 家現在一直把資產丟入房地產的原因
※ 編輯: cms23 (219.84.232.120 臺灣), 09/30/2021 01:22:59
→ uv5566: 房地產不增直都不一定贏 如果房地產跌A股票會少多少?8F 09/30 01:24
→ uv5566: 還有房租六千租屋品質你能撐幾年?
推 obiak: 然後現在1000萬的房在台灣租金應該至少1.5萬一個月差不多10F 09/30 01:30
※ 編輯: cms23 (219.84.232.120 臺灣), 09/30/2021 01:33:16
→ cms23: 回2,5樓c大11F 09/30 01:34
→ cms23: 定期定額0050快兩年了
→ cms23: 回9樓 u大
→ cms23: 公司附近的小套房租6年了，都沒漲過
→ cms23: 回六樓o大
→ cms23: 對阿，是我考慮的點，究竟複利強大還是漲幅強大
推 obiak: 我覺得算這些很有意思阿，我當初買之前也是盡量列出各種開17F 09/30 01:43
→ obiak: 支去比較兩者優缺點。
→ obiak: 就講一個你這個算法的盲點好了，10年後b的資產應該是原先10
→ obiak: 00萬的房經過6年房價漲跌幅後的價值，加上股利，還要扣除剩
→ obiak: 餘未還的貸款才是他的淨資產，不然假設用你的公式去看第五
→ obiak: 年兩者的比較，b剛買房的資產直接多出1000萬，不就遠遠屌打
→ obiak: A？
推 lagadidi: 你拿「每月6000的房租」來比「1000萬的房月貸款」這樣合24F 09/30 01:46
→ lagadidi: 理嗎？
推 lagadidi: 居住品質不同，比較意義不大，後面拿千萬房子的租金比
→ lagadidi: 較比較合理，一年至少30萬。其次是有200萬現金，會買房
→ lagadidi: 子還是全部放股市一直累積複利到千萬。最後這不含房價
→ lagadidi: 漲幅
推 darkdogoblin: 股市組合算來算去,10多年後最贏的多數還是房產30F 09/30 02:06
→ darkdogoblin: 因為空頭時,你不會相信自己過去的判斷,就像你現在
→ darkdogoblin: 算的這些東西
推 dragontwo: 結果房子漲了加槓桿吊打005033F 09/30 02:11
推 coburn: 回股票版取暖吧 假設你股票運氣好賺10倍 也不敢再all in買34F 09/30 02:13
→ coburn: 股票再凹10倍 還不是買房子
→ ppnow: 0050只是這兩年qe才有的明顯報酬率，你算2010-2018看看啊36F 09/30 02:35
→ ppnow: ，但房價有沒有qe都是穩定的漲
→ ppnow: 如果你真的覺得0050好賺就不會來這裡問了，今天又大跌了XD
→ ppnow: D
推 sharmans: 作業自己寫40F 09/30 02:43
推 sharmans: 用電腦算算吧 不要說大概 大約
推 sunsetswish: 假如是我 萬七我不會持續買0050啦，不為什麼 就沒42F 09/30 02:54
→ sunsetswish: 那麼看好台股，不如先買房 等合適的進場點拿房子增
→ sunsetswish: 貸all in股市
推 espreso: 房子可以增貸，股票可以質押， 不要一直只想一條路45F 09/30 02:56
推 obiak: 同樣風險前提下 用房貸開槓桿簡單多了46F 09/30 03:02
→ obiak: 基本上就是  房貸利率低到不借很傻
推 sunsetswish: 質押拿來比房貸週轉金  呵呵48F 09/30 03:05
推 Jazz5: 我鄰居轉角的15年屋，3年前買1100萬，今年2300萬賣出，供您49F 09/30 06:20
→ Jazz5: 參考。
推 jimmyx2: 租6000等級的房子20年？好慘，幫QQ51F 09/30 06:23
推 f860506: 還有一種叫理財型房貸你沒考慮到52F 09/30 06:46
→ cphe: 你自己都説複利了，等比級數時間拉長才會爆炸性噴出，如果53F 09/30 07:37
→ cphe: 年報酬穩定計算機按一按就知道了不是
噓 zhi5566: 所以園區沒買房的很多是單身 因為他們都是類似思考55F 09/30 07:38
→ zhi5566: 現實中 大家股票賺錢後 就是買房
→ zhi5566: 套房沒漲很正常 想新竹新手村 你賺了錢根本不會想再住
噓 henryeech: 一千萬的房 房租至少拿2萬來比吧58F 09/30 07:48
推 zhi5566: 房子帶來的不是只有錢 特別是女生 你很少聽到女生在跟你59F 09/30 07:50
→ zhi5566: 算股票VS房子 大部分有錢都是直接買房 當然不交女友就沒
→ zhi5566: 這問題 一人飽全家飽
→ henryeech: 0050這幾年因為台積電才大爆發前幾年根本賺不了多少 妳62F 09/30 07:52
→ henryeech: 能保證未來十年還有這樣漲幅嗎？
→ lolpklol0975: 股債房景氣循環週期不一樣,點到為止64F 09/30 07:55
→ lolpklol0975: 少子+7.8.9年紀等繼承就好,可黏啊
推 yytseng: 金山街還有6000/月的套房嗎?正常點的房子起碼25K/月66F 09/30 08:01
→ yytseng: 二手的二房大概也是1000萬，租金25000/月 標準要一致阿
→ yytseng: 另外租25K的房子20年，應該是很難娶到老婆的...
→ yytseng: 沒房的面對人生第一關就是結婚，剛需就是這麼來的
噓 chiangww: 假設一堆不符合現實，6年後B的房子為什麼還是1000？遠遠70F 09/30 08:14
→ chiangww: 不止啦
噓 s8752134: 好傻好天真, A前五年就放0050, B前五年放銀行?72F 09/30 08:19
→ s8752134: B就不能一起都放0050?
推 XX: 你要不要去看看股版那些有賺錢的買幾間房?74F 09/30 08:20
→ s8752134: 第六年開始買房, A住6000套房要比 B買1000萬的房子75F 09/30 08:20
→ s8752134: 1000萬的房子跟 6000 套房能比?
→ s8752134: 房價買1000,  後面還是算1000,  你在算三小?
推 maypcc: 還有當你部位大後 A敢allin一直複利下去 ?78F 09/30 08:20
→ s8752134: 不符合現實的東西, 再怎麼算都是自爽用而已79F 09/30 08:21
→ maypcc: 幾百萬還可以 當你有幾千萬後的思維就不會一直allin了80F 09/30 08:21
推 maxboy06: 20年房租都不會漲？遇到10年一次股災不會崩潰？81F 09/30 08:24
→ DrTech: 正常人都是兩樣都做吧。怎麼會二選一。82F 09/30 08:29
推 Danjor: 理想是A，現實是B，因為你做不到在A的過程都不買賣，我幾83F 09/30 08:55
→ Danjor: 個有賺到錢的長輩，都是買了之後就忘記的那種，投資股票
→ Danjor: 或房產，是評估自我風險承擔能力，不只是算數
推 qoo10067: 自己能承擔風險就好，股市風險比房產高不少，雖然賺得86F 09/30 09:08
→ qoo10067: 快，但也去的快
推 frank111: 還有一個C的選項，把繳進去的貸款再借出來去投005088F 09/30 09:10
→ jaseman: 這個要把A改租價值千萬房來比才有意義，因為如果按照原案89F 09/30 09:11
→ jaseman: A只能單身，但是B可能變小家庭
推 FMANT: B選項可以扣掉居住成本，先天性領先A91F 09/30 09:19
→ supereva: 1000萬房房租6000?92F 09/30 09:26
※ 編輯: cms23 (219.84.232.120 臺灣), 09/30/2021 09:26:56
→ supereva: 我不到1000萬的房就能租兩萬四哩 這舉例是不是怪怪的93F 09/30 09:27
→ cms23: 看大家的反應好像是偏B94F 09/30 09:31
→ cms23: 所以存到頭期就不要想東想西趕快買房嗎？
→ supereva: 不是這樣子的  是你舉例有些不妥96F 09/30 09:32
→ supereva: 純以投資來講  如果你是股市強者  那報酬率一定比房好
→ supereva: 房子的優點就是風險較低 比較無腦  你要先評估自己是哪
→ supereva: 種人  我相信真的有租屋股神存在 但一定是少數人
→ uv5566: 股神一定有房子資產 會問就不是股神100F 09/30 09:35
→ supereva: 而且一般人會忽略時間因素  已你的例子來說  就算股票101F 09/30 09:36
→ supereva: 贏  你要20年都住6000元套房？  出社會20年可以說是人
→ supereva: 生精華時段  住套房度過嗎
→ uv5566: 股神不會躲在六千套房 生活品質太低104F 09/30 09:36
推 XX: 股神不是都住破億透天嗎 看看BNF...XD105F 09/30 09:43
→ sdhpipt: BNF不是住在秋葉原的大樓嗎?106F 09/30 09:53
→ cms23: 1.我們幾個單身漢沒打算結婚生子107F 09/30 10:10
→ cms23: 2.為啥B買1000萬房之後，A不能維持一樣租6000的房，一定要
→ cms23: 租同等價值1000萬的房，預算租房就6000阿！
推 kagaya: 單身宅男很無敵啦。妳這大前提要先提供喔。差很多110F 09/30 10:16
推 gaussjordan: 複利是21世紀最大騙局111F 09/30 10:18
→ gaussjordan: 一沒有本金 二沒有穩定高利率 你慢慢去複
→ gaussjordan: 0050可不是靠複利滾的 是本金變大了
→ uv5566: 學生思維還沒轉 等你租十年套房再回頭看114F 09/30 10:23
推 yytseng: 租6000的單身宅男不是把錢拿去課遊戲就是拿去喝茶115F 09/30 10:24
推 maxboy06: 我認識的股神沒人租屋的 只是一間房跟十間的差別116F 09/30 10:30
推 s8752134: 原PO是不是腦袋轉不過來?117F 09/30 10:34
→ s8752134: 你要繼續用6000房租比, 那B買房可以只買 200 萬的啊...
→ s8752134: 花6000租來的房子, 要跟買房自住比用同樣價值的懂嗎
→ s8752134: 我管你想不想要住6000套房, 是你比較的標準不一樣
→ s8752134: 至於租金會不會20年來都一直維持6000, 我就不提了
→ s8752134: 所有的人都在講你A和B的評比 "基準點" 不同, 懂了沒??
噓 ponchicha: 沒人逼你啊 愛租就租啊 帶著謬論來 好心人跟你介紹比較123F 09/30 10:50
→ ponchicha: 基準不同 還在繼續凹 你打算來爭個什麼？買房族痛哭流
→ ponchicha: 涕感謝你的數學開示？ 長期租屋就是敗給房價通膨漲幅
→ ponchicha: 沈沒成本 你不介意就擁抱你喜歡的投資啊
→ tayatiffany: 1000萬的房 6000租不到...結束這回合127F 09/30 10:50
→ cms23: 回s87128F 09/30 10:57
→ cms23: 1.B前四年放銀行是怕未來0050四年內會跌存不到預算的200萬
→ cms23: 2.確實我忘了算B買房六年房增加幅度的價值
→ cms23: 3.你的基準點是我沒想到的，謝謝
→ cms23: 那請問各位手上一筆錢的情況下，趕快買房嗎？不要管複利那
→ cms23: 些有的沒有的嗎？
→ kagaya: 妳看要不要回個文 整理一下 換個平衡做法比較好比134F 09/30 10:59
→ kagaya: 不過我個人覺得財務分配 其實個體差異性太大
→ kagaya: 光一個投資能力不同 就完全不一樣 妳單身 宅男 又不一樣
→ kagaya: 單身宅男主要是 小孩老婆娛樂支出  會比別人少非常多
→ kagaya: 造成妳的財務 無論本金或現金流  會比其他人自由度大很多
噓 henryeech: 妳可以租6000的房 不能買200萬的房？邏輯怎麼了？139F 09/30 12:40
→ s26492755: 我單身阿宅房客最近都在看房買房了   我原本以為他應140F 09/30 12:41
→ s26492755: 該最穩的
推 clement80161: 兩者的生活品質差那麼多，6000元超低階套房對比千142F 09/30 12:43
→ clement80161: 萬大概2房。人一生只有一回，你願意一生都窩在小套
→ clement80161: 房，只為了追求銀行數字嗎
推 piercingX: 0050換成台積電 答案就很好選145F 09/30 13:02
→ s8752134: 回答的1 根本就自慰啊, 你也可以說存2年 0050的報酬146F 09/30 13:40
→ s8752134: 提早可以讓你買房
→ s8752134: 扯那些對你的論點有幫助的假設, 怎麼討論都在自慰
→ s8752134: 你再回頭看看你A的假設, 年化報酬都6%以上
→ s8752134: 結果B去買就擔心會跌了, 你都預設立場了 叫討論?
推 hdw: 跟你講，我10年前就是這樣算來騙自己151F 09/30 15:50
→ hdw: 後來後悔不已啦!!
噓 alanbread: 不要在那邊白痴假設，這招每個月都有人在玩，你錢要怎153F 09/30 17:41
→ alanbread: 麼用你家的事，下好離手

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