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原文恕刪


小弟為某民營銀行鑑價人員，
在金融業資歷不深，僅就我實務上的經驗提供一些淺見，


一、鑑價金額:

我們家流程是業務進買賣件申貸，系統分派至估價單位，
估價人員在規定的時限內至現場拍攝建物外觀、臨路、門牌及社區案名、車道口等照片，
這些原則是報告中必要的照片，
若有嫌惡設施如福地、神壇、大型宮廟或高壓電塔、高架道等，則需另附照片，
(不過耳聞某些銀行做法是不用到現場，拉一下google街景圖看看而已，
我們家應該算盡心盡力了，不論颳風、下雨都會外勘)

拍攝完外觀後就是開始寫報告，估價的方法是以估價技術規則為準、各銀行內規為輔，
白話一點就是找你家附近跟你家條件最像的案例來評估你家多少錢，
案例的來源有實價登錄、擬售開價、向當地仲介訪價等，

實價登錄誠如網友說的，登錄的價格可能和現主時的市價有落差，
如現在為110年4月，實價登錄目前有部分揭露到110年2月，
慢二個月的時間，其實在房價飛漲的近兩年，真的會追不上成交的價格，
但是有差其實還是有個限度，
舉例來說同一個社區，整個社區一整年實價登錄不含車位建坪價集中在30~35萬這個區間
，
二個月前中間樓層人家成交一坪33萬，
現在一樣中間樓層，坪數差不多，也沒多裝潢或甚麼特殊原因，
你一坪買36萬還可以，可能是因為真的房市很熱，
但你一坪買到40萬，一查同社區高樓層或是鄰近條件相當物件的開價都沒你貴，

剛蓋好過戶的社區或是同社區超久沒成交的，因實價登錄還沒上或是沒有，

所以只能找周邊地區相近條件的實價登錄案例來評估，
再來就是找同社區要換約或轉售的物件，
以往房市還沒這麼熱的時候，通常以開價的8折~85折來推算成交價格，
但是這一兩年幾乎88折已經算砍很多了，一堆都是開價95折成交或總價減個幾十萬而已，
偶爾還會遇到成交價比開價還高這種奇聞...可能是甚麼風水寶地吧?

至於向當地房仲訪價，是因為各地房仲深耕店頭附近的社區，
在地的當然最了解，個人也遇過超認真房仲，把客戶當家人一樣在照顧，
但說真的房仲專業度真的良莠不齊，
同一社區我們推算每建坪約30~35萬，其餘視樓層、坪數或屋況等因素不定，
有的房仲很熱心，說他們最近有成交價格跟我們差不多，
順便分享一下可能是哪一戶，或是哪一戶有裝潢得很漂亮，所以價格比較高，
但有的一聽到是銀行估價，不管三七二十一開始冷嘲熱諷，
你們銀行都馬亂估，甚麼30到35，現在都馬40幾萬了，還有人加價要買還買不到咧!
這種其實很多都是會用話術拐買方用不合理價格買房的，
奉勸各位遇到一開口就天花亂墜的還是務必小心。

總結一下，關於鑑價金額上面提了這麼多，都只跟建物本身條件有關，
完全跟您的職業、身分地位及收入條件無關，


這兩個"並非"鑑價單位的權限，還請大家理解，
承前段，鑑價單位只管房子值多少錢，其他一概不管，



職業跟收入其實就是社會地位越高、財力越好，銀行相對信任你，
只要申貸金額沒有超過可還款的合理比例，成數再多加一點應該是可以的。

而可貸金額，這通常就是客戶唯一會從銀行業務端得到的資訊，也是最在乎的資訊，
可貸金額顧名思義就是鑑價金額乘以貸款成數，
但業務人員不一定會透露後二者給客戶知道，尤其是可貸金額跟客戶預期有嚴重落差時，
為什麼?因為怕被客戶幹爆阿~

再請各位檢視一下是否真的買貴?或是個人的信用、財力不符該銀行的目標客群，
真的不一定都是鑑價人員的問題，我們也是一天到晚被金管會查，
估低被客戶幹、估高被金管會幹，還請大家高抬貴手。



以上，就個人淺淺的資歷分享，若有得罪或是說錯的地方，還請見諒，


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