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基本上法案都是要進立法院.

立法院還會對法案做增減修正.

所以最後變化還是在立法院.


通常法案要等公布後再來討論比較好.


不過這麼多人想知道目前如果照這個規範下去的話會怎樣.

那...

衝擊最大的是中期投資.

你本來做3年規劃,會因為房地合一而被打亂.

並且對於新要進場的中期投資者,也會處於縮手狀態.

會大幅增加中期的不利.

以中古屋來講,買賣成本粗略估算是8%(仲介費代書銀行設定等)
(不包含砍仲介費事件)

所以你租金有2%,增值利潤基本上一年也需要2.5%這樣一個月4.5%在開槓桿,利潤才夠肥.
(現金投報率16.5%...恩,其實我不喜歡講出投報率來,因為這會讓酸民崩潰.)

而一年增值2.5%,3年期+交易成本=你總共要漲15.5%共三年,一年房子要增值5%.

一年5%,也就是你買1000,一年後要1050兩年後要1100三年後要1150.

當然以目前制度,你還會被抽房地合一稅

不過因為有5%的賣出成本扣抵額,買入成本扣抵額,以及三年後20%計算.

所以最後可能會被抽15萬左右,粗略算起來實際現金投報率大概有12~13%.

不過,這種成長速度如果外界不干涉,你也是需要花點心思去挑.



也就是三年房子要漲11%,一年要3.6%.


當然實際上你還有交易時買便宜一點,賣的時候賣貴一點的買賣波動價差利潤空間.


不過反過來你銷售房子也有沒租金收入的空置成本.所以粗略算這兩個就打掉不算...


不過在房地合一修正之下,就很可能造成觀望氛圍很重,進而先產生漲幅停滯狀況.

然後你一定不會接受三年期35%的稅,因為這樣會變成要抽到25萬左右.

就算原本的增值速度,你投報率也會降到8%...這樣你不如去做租金特化包租公.
(3%投報率的物件出租開槓桿,投報率就是9%,增值當作未來的耶誕禮物)

所以你變成要放五年,而放五年,等同你也降低轉手率,這樣會更惡性影響到增值.

所以再回頭會讓增值大幅下降,本來一年5%的地方可能降成2%.

而降下來你就麻煩了,你在算上去你投報率靠杯怎麼剩下5%....XD

並且主力利潤從增值變成靠租金槓桿....

而這樣你轉賣的時候空租期的無租金收益就會被大幅放大影響...

所以最後結算你的利潤會更可悲的低.
(so....這時候低租金投報率產品就會受到重擊...
 因為這時候,你租金投報率是2%還是3%,影響就非常非常大.)

因此,中古屋方面,中期投資形態大受衝擊,投資人也會自然轉彎去尋找其他投資策略.


然後講到預售屋.

預售屋就是拚超級高槓桿.

10%訂金後就賴著各種我在國外,我現在在忙等藉口,不付工程款(幹不要說我教的)

然後沒有買入交易成本...

當然你在交屋的時候還是要在生出10%"週轉金"做交屋頭期款.


(先不討論ab約做9成貸款)



你買1000萬的房子最後要賣再1250萬以上.

這其實需要很大漲的狀況才會產生.

並且預售屋1000萬,變成兩年屋可以賣到1250萬,一年漲5%.

中古屋大概投報率都要8%連續五年才可以達標.

而如果要死不死,中古屋的漲幅退回3%.

那你1000萬的預售屋五年後可能才漲到1100萬.

你一來一回最後增值利潤被你的交屋和做天花板買家具電成本吃的剩沒多少.

結果,靠杯你又再賺租金....XD

所以,預售屋基本上交屋後放兩年一般來講增值並不是很好賺.

好處是買新屋會爽.....所以也是花錢買爽的概念.

而真的會玩放兩年的投資客,基本上都是走偏門.

靠建商幫你做ab約,9成貸款,這樣你出租投報2.5%就可以透過槓桿做成10%現金投報率.

或是你交屋後立刻轉手,只拚三年預售0年屋的增值.其他交給木工..

當然更多就是拚預售屋轉單為主.

但是預售屋轉單你要想,誰會接你下一手...XD

你會發現大多都是包租公(置產的也是買去出租...極少數養空屋).

而這些買盤都鬼靈精,不像中古屋買盤自住戶比率很高,很多都蠢蠢的.

你不要看買家他們好像濘頭濘腦,實際上它們只是在裝傻..XD



但是當他們預估政策會造成漲幅停滯,甚至判斷可能會有殺出潮.

你在看它們會不會來買轉單..XD

它們會等你死了再來替你收屍...

我大悅的故事就不用再講了,為啥預售屋都轉不掉,因為十大惡人之首張盛和阿.

so...轉單千萬不要以為買你房子的是白癡自住戶..


 但是你光板上就一堆人,要買的講明明就是22,代銷太可惡要騙我25..
 買了的人講28...你看要噴了...XD
 然後搞了半天,連自己都搞不清楚到底均價行情是多少..
 甚至連建商自己開發人員也常常搞不清楚到底某一個建案均價是多少
 不過預售屋實價登路要上路了,這個現象未來會走入歷史..XD)

所以...真自住戶接預售轉單的比率很低很低...

他們大多都是成屋之後才買..

因此,預售屋轉讓一項風險都非常高...我也都建議有賺就跑,並且隨時做好過戶準備.

你看我白天鵝就跑了,才賺一點點.
(當然你說現金投報率也有20%就是了..XD)

而在這種政策之下.

對預售屋衝擊就很大.

轉單變超困難會造成轉單投資客縮手.

增值會被壓制,造成賺增值投資客縮手.

那預售屋銷售自然大受影響.

自然建商更不敢往上快速拉高價格.

惡性循環就會讓漲幅更加碼被壓制.


因此,這次政策如果真的施行.

最大傷害者還是預售屋.
(你會發現.任何風吹草動,無論貸款成數,無論交易成本,主要受災戶都有預售屋..XD)

再來就是中期投資.

中期投資會轉頭對增值期望下修,然後提高對租金的訴求.

不過當然你也會發現一件事情.

除了短期投資以外.

租金對投資是很重要的一個參數.

因此,在高租金投報率的地方,投資才會安全.

因為任何風吹草動,你還有租金可以開槓桿去撐出利潤.

而加大交易成本,也會讓高租金投報率的物件反而更有競爭力.

但是無論怎樣,整體的漲幅會明顯被壓制.

預售屋買盤甚至會受到大幅影響.


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