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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-08-06 15:18:08
看板 home-sale
作者 H2 (超級噴火龍X)
標題 Re: [閒聊] 預售屋價越來越可怕
時間 Thu Aug  5 12:46:04 2021



    2018說落底了可以買了，
    有人說晚一年買省一台賓士
    板上仲仲不要害人

    2019說準備要漲了快點買
    有人說中美大戰景氣不明現買現套
    板上投資客不要抓交替

    2020說政府印鈔了要快點買
    有人說疫情肆虐會一堆人失業要拋售
    板上屋主要被斷頭了很急喔

    2021說通膨肆虐成本上揚真的漲好多
    再回頭問之前沒買存錢比不上漲價幅度
    怎麼辦?

    哎哎哎，每一波循環輪迴都是這樣的

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.24.3 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1X2sqEQY (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1628138766.A.6A2.html
※ 同主題文章:
　 08-05 09:24 a386036. ■ [閒聊] 預售屋價越來越可怕
● 08-05 12:46 H2. ■ Re: [閒聊] 預售屋價越來越可怕
　 08-05 13:53 azlbf. ■ Re: [閒聊] 預售屋價越來越可怕
推 cicatrix: 太陽底下沒有新鮮事1F 08/05 12:48
→ cicatrix: 失敗者永遠在等待，成功者則看準時機進場
推 destinygirl: 歷史總是驚人的相似3F 08/05 12:50
推 zxcv40711: 媽的 當初就是看sway影片 結果搞到現在從買得了到買不4F 08/05 12:54
→ zxcv40711: 了了
推 destinygirl: Sway早就買一間自住的了，你還信他？6F 08/05 12:58
噓 Parsons25: 你2018年就知道2021會發生什麼事喔？你那邊歐印長榮陽7F 08/05 12:58
→ Parsons25: 明台積電還來的及
→ Parsons25: 手機滑一滑下單比賣房還好賺
→ H2: 所以樓上的2018 all in台積電長榮了嗎？10F 08/05 12:59
推 k798976869: Sway有的也沒說錯 真的爛 像最近下去南部的大廳還下雨11F 08/05 13:01
推 jecko: 苦口婆心啊 但空空聽不下去12F 08/05 13:01
→ k798976869: 但是還是會漲價 因為在台灣炒房是全民共識13F 08/05 13:02
推 f860506: Sway每個地方都碼說很爛14F 08/05 13:03
推 nthomas: 他講成全台灣沒地方能住似的 呵呵15F 08/05 13:03
推 Parsons25: 我不會馬後炮，當然不會講幹話，還扯到201816F 08/05 13:04
推 KrisNYC: 史教主很快就會切換人設接建案代言了...17F 08/05 13:05
→ H2: 現在才跟你說早就叫你買的才是馬後砲，問題是的確很多版友18F 08/05 13:06
→ H2: 前幾年就一直提示房價在走高了...
推 we147121: 2018落底進場是神人，但2019其實訊號很明顯20F 08/05 13:09
推 Parsons25: 這次沒疫情哪來的QE?板友幾年前就知道有疫情？越講越21F 08/05 13:09
→ Parsons25: 扯，要不要下一支飆股也來暗示一下
推 gm3252: 強颱大廳下雨如果有處理好不覺得算多爛啊，而且當初才賣一23F 08/05 13:09
→ gm3252: 字頭
推 lagadidi: 苦口婆心 哎 空空偏不信25F 08/05 13:10
→ lagadidi: 樓主少說雪崩 XD 心態哥
推 KrisNYC: 2019美國房貸利率飆破5%咧 說起來2019我覺得不好判斷27F 08/05 13:11
→ lagadidi: 送分題 今年再不買 明年會再繼續悲憤喊崩28F 08/05 13:12
→ lagadidi: 五折版主都表示了
→ lagadidi:  https://i.imgur.com/p2aNZy5.jpg
[圖]
→ KrisNYC: 我只能說 印鈔印的太誇張 本版最強空軍菲比絲31F 08/05 13:13
→ KrisNYC: 也大金額買豪宅了 最少強到2024 大概率精華區+50%
推 Parsons25: 那種反反覆覆的人也在看，是多沒有主見啊～33F 08/05 13:16
推 KrisNYC: 實務上很清楚 到去年無限QE 和確定QE這麼誇張執行前34F 08/05 13:20
→ KrisNYC: 都是縮表緊縮走向 甚至QE都還很多人懷疑效果包括我在內
→ KrisNYC: 但他就是發生了 只能尊重
→ KrisNYC: 無視客觀事實與條件的堅持 那叫信仰 不叫主見
推 piliwu: 疫情前已經開始漲了38F 08/05 13:28
→ H2: 從供需的角度來說，2019年都確定走上升循環了39F 08/05 13:29
→ H2: 疫情只是加高了這個仰角，而不是改變趨勢
推 s26492755: 2016就勸買了  板上也有人分享  然後就各種酸啊  反正41F 08/05 13:29
→ s26492755: 自己人生自己負責囉  每隔一段時間都有人找理由說要崩
→ s26492755: 盤  結果一年復一年  有的頭期都賺回來了  幫他們QQ
→ s26492755: 身邊被勸去買的 都爽翻  勸了沒買的在怨嘆
→ supereva: 喊空的還不是在預測未來？  啊就很沒眼光預測錯了而已45F 08/05 13:32
→ supereva: 啊
推 lukesama: 相信屎味沒買到的人不知道作何感想47F 08/05 13:35
→ lukesama: 你現在想法是什麼？（遞麥克風
→ supereva: 什麼叫不會講幹話  是一直講幹話吧  從頭錯到尾也不知49F 08/05 13:40
→ supereva: 羞恥xd
推 hellogym: 所以魯蛇永遠是魯蛇阿 買個房自己都判斷不了 說股市多51F 08/05 13:41
→ hellogym: 會賺我才不信 嘻嘻
→ hellogym: ceca早說過 房價長期就是不會崩 除非你想政府倒 你們再
→ hellogym: 不信嘛
→ supereva: 像這種留言會留紀錄的地方  講錯還能一直講  這不叫幹55F 08/05 13:43
→ supereva: 話什麼叫幹話xd
推 panzerbug: 我都很好奇板上多多罵的到底是誰......身邊只有想買買57F 08/05 13:44
→ panzerbug: 不起，沒有想買在等的人
推 hellogym: 你去翻前幾年的文章阿 一堆空空說要崩了 嘻嘻59F 08/05 13:45
→ panzerbug: 還有完全沒想買的人，什麼五折團屎味，到底是誰在看？60F 08/05 13:45
→ hellogym: 那時候叫大家能買趕快買 被空空嗆房蟲 要抓交替 很多的61F 08/05 13:46
→ hellogym: 啦 只是近期都不知道死去哪了
推 lukesama: 我2011就在這版交流 轉眼十年多了3間63F 08/05 13:46
推 panzerbug: 要因為少子導致經濟衰退，要等這波人口高峰通通往生才64F 08/05 13:47
→ panzerbug: 有可能吧，起碼也要4、50年......
→ lukesama: 不過也是有缺點啦 先苦一陣子66F 08/05 13:47
推 panzerbug: 台灣政府鼓勵持有不動產，從退休大媽到大學畢業，有頭67F 08/05 13:49
→ panzerbug: 期就會去買房，網民看空做多
推 lukesama: 房子就是未來的退休金 出租轉賣籌身體零件69F 08/05 13:49
推 Anyotw: 1980  TC都不見了QQ70F 08/05 13:50
推 panzerbug: 週末去青埔巡一下，人越來越多了，不過巷弄爛路市府好71F 08/05 13:52
→ panzerbug: 像沒打算處理，嘖嘖
→ supereva: 就上面的parsons25啊  你看他去年的推文73F 08/05 13:52
推 lagadidi: 高手投資高獲利，租房可以理解，這些通常賺到一個階段74F 08/05 13:53
→ lagadidi: 還是會買保守型的房地產。
→ lagadidi: 奇怪的是有些來吹捧股票多好賺，但是卻來喊房太貴要正義
→ lagadidi: …？這些想必是高手中的高手
→ supereva: 今年三月講房市多殺多要開始了 啊是開始在哪？ 還好意78F 08/05 13:55
→ supereva: 思說別人講幹話
推 lagadidi: 房子漲價沒賣：紙上富貴80F 08/05 13:55
→ lagadidi: 房子漲價賣了：沒股票多
→ lagadidi: 這種過了幾年還是空手不會買
推 jonson: 這就是倖存者偏誤的完美示範，現主時要是雪崩了，就換另一83F 08/05 13:56
→ jonson: 方出來喊 「我不是早就叫你賣了」
推 panzerbug: 除了極少部分買到未來價的（像副都心），應該沒幾個虧85F 08/05 13:57
→ panzerbug: 到
→ supereva: 但是真相只有一個 你管他是猜對的運氣好還是怎樣  願賭87F 08/05 14:00
→ supereva: 服輸
→ aloness: 別老說預見未來…陽明30倍漲幅，長榮20倍漲幅，隨便吃個89F 08/05 14:09
→ aloness: 一段，房價漲與你無關
→ aloness: 房價漲再多是有漲的比6千元的陽明跟1萬元的長榮多？ 房
→ aloness: 價漲的還算少
推 lagadidi: 這幾年有進的八成以上都雪噴，不敢買賭輸就躺平 乖93F 08/05 14:10
→ IBIZA: 問題是敢買多少...我同事長榮賺18xx%, 但只有一張94F 08/05 14:10
→ aloness: 真有能預見未來，沒人會放掉這兩檔95F 08/05 14:11
→ IBIZA: 敢買多的, 真的敢放到現在 少之又少96F 08/05 14:11
→ IBIZA: 我姐跟我伯父  陽明都套了好幾年甚至幾十年
→ IBIZA: 我伯父據說有上百張  但40就賣了
推 lagadidi: 有人會說你倖存者偏誤，賺到是假的99F 08/05 14:12
→ IBIZA: 要張數多又吃到一大段的 太難了100F 08/05 14:12
→ IBIZA: 我自己2008年買的20張台積電, 280賣到剩2張
→ aloness: 唉，失敗者找理由，當年陽明10元以下都能讓我賺40%了(證102F 08/05 14:14
→ aloness: 據在股版，被嘘暴的陽明文)
→ IBIZA: 40%好像沒甚麼大不瞭的..104F 08/05 14:14
→ IBIZA: 我台積電目前667% 給你參考
→ IBIZA: 打錯 662%
→ aloness: 敢不敢砸本是看有沒有用心，沒信心就試單放一點錢玩玩107F 08/05 14:15
→ IBIZA: 剩這兩張我想等看有沒有機會破1000%108F 08/05 14:15
→ aloness: 當然啊…陽明5元半年不到就8元出清了109F 08/05 14:17
推 lagadidi: 笑死 股版在討論賺錢要買什麼，還有隻空空跑去說很多人110F 08/05 14:18
→ lagadidi: 被套XD人家問賺錢壓對的不是問被套的
→ IBIZA: 那一樣是沒吃到甚麼  要買多又翻多 太難了112F 08/05 14:18
→ IBIZA: test520說賺錢的三大法門  看準、買大、抱住
→ IBIZA: 三個都要能做到太難
→ aloness: 怎麼會呢 ？ 跟買房子一樣啊…115F 08/05 14:20
→ IBIZA: 房子 其實是自己內建三大法門..116F 08/05 14:21
→ aloness: 千萬房本金算200萬，拿這兩百萬去買中鋼也有50張了，這117F 08/05 14:21
→ aloness: 算本大本小？
→ IBIZA: 房子通常一起漲跌 不要看錯到太離譜就好119F 08/05 14:22
→ IBIZA: 房子本來就是基本幾百萬  大部分人買了也只好抱著
→ IBIZA: 所以過去幾十年 買房的勝率很高
→ supereva: 因為房子的基本面很透明 少有大變化122F 08/05 14:23
→ aloness: 是啊，所以是心態問題…這個就個人修為，自己的心魔得自123F 08/05 14:23
→ aloness: 行打破
→ supereva: 這個地段怎樣 周圍發展怎樣 都是長期趨勢 不像上市公司125F 08/05 14:23
→ supereva: 變來變去
→ aloness: 長期趨勢也是會觸頂的，不然又何來的市中心移轉127F 08/05 14:25
→ supereva: 會啊  但那是很久的事情  又不像公司可能幾個月就不一128F 08/05 14:26
→ supereva: 樣了
→ IBIZA: 除非你買在長期趨勢末端  不然吃到長期趨勢 就算市中心轉移130F 08/05 14:26
→ qtzbbztq: 只要是市區的房子  看上眼趕快買就對了131F 08/05 14:26
→ IBIZA: 你也已經賺飽了132F 08/05 14:26
→ supereva: 而且建設通常是累積的133F 08/05 14:26
→ aloness: 某c版友8年前罵人買左營是被騙，現在乖乖去買美術館，不134F 08/05 14:26
→ aloness: 也是最好證明
→ qtzbbztq: 不要做夢市區的房子會跌多少了J136F 08/05 14:26
推 jonson: 這幾年有進的八成以上都雪噴？那新莊副都心AMAX跟遠雄系列137F 08/05 14:27
→ jonson: 算哪一成
→ supereva: 市中心轉移可能是20年等級的事了139F 08/05 14:28
推 panzerbug: 買房投資，低基期才有潛力吧，中南部可以翻倍，雙北就140F 08/05 14:29
→ panzerbug: 不太可能
→ aloness: 真正強的不會幾個月就改觀，就像你手中的台積電不也在等142F 08/05 14:29
→ aloness: 他破800，同樣的ic設計，鋼鐵，石化，大宗原物料強起來
→ aloness: 都是動輒一兩年
→ IBIZA: 你講的這些股票有多少你敢幾百萬抱兩年？145F 08/05 14:31
→ supereva: 但以抱住的難易度來說 房市還是週期更長146F 08/05 14:31
→ abyssa1: 雙北想要拼翻倍可以賭老房都更147F 08/05 14:31
→ IBIZA: 台積電我抱了11年  目前SPG抱一年半還會再抱下去148F 08/05 14:31
→ IBIZA: 但我都是買在很好的點  有足夠的收益率鼓勵我繼續抱下去
→ aloness: 賺錢不需要抵貶別人，甚至也不需要抵貶別區，有人最欠罵150F 08/05 14:32
→ aloness: 的就是不在他看好名單的就抵貶的一無是處，是說也被時間
→ aloness: 證明是王牌反指標
→ IBIZA: 你現在進場的話 真的敢抱兩年?153F 08/05 14:32
→ IBIZA: @panzerbug 其實房地產只要賺個20%就算翻倍了吧XD
→ aloness: 我現在就抱中鋼啦，我看的到每個月的大宗原物料成本, 幹155F 08/05 14:33
→ aloness: 麼不抱 XD
推 lagadidi: 拿少數賠的物件出來講跟幾年前家華有什麼兩樣？青埔也被157F 08/05 14:34
→ IBIZA: 中鋼抱了多久 買多少?158F 08/05 14:34
→ lagadidi: 套一段時間，前幾年買進也是爽噴。你一直盯著套牢物件159F 08/05 14:34
→ lagadidi: 看，這叫做反倖存者偏誤。有人賺了在數錢，有人一直盯
→ lagadidi: 著賠的盤
→ aloness: 我不求他翻倍，反正就抱到鋼板價進三個月走跌就閃了162F 08/05 14:35
推 lagadidi: 不會去找其他能漲的八成？還是只有新莊能住能買？台北163F 08/05 14:36
→ lagadidi: 桃園不能住？
→ IBIZA: 這樣還是不符合 看準 買大 抱住 啊XD165F 08/05 14:36
→ aloness: 差不多快400萬了吧，無奈只能買在35up，畢竟先前錢都在166F 08/05 14:37
→ aloness: 長榮
→ IBIZA: 35+  幾乎沒賺錢吧168F 08/05 14:37
→ IBIZA: 可以說剛買而已
→ aloness: 是啊，反正沒漲就繼續買, 鋼鐵注定漲到年底，就看大戶何170F 08/05 14:39
→ aloness: 時要拉
→ IBIZA: 中鋼我之前也有小買 38就出了  你確定會拉?172F 08/05 14:40
推 Lilyzoea6: 屎味這種最缺德 真的看空自己還買 笑死173F 08/05 14:40
→ aloness: 買房漲20%算翻倍應該是玩笑話吧…本金要按月補錢的174F 08/05 14:41
→ IBIZA: 沒跟你開玩笑啊  本金按月補30年  30年都漲多少了175F 08/05 14:42
→ IBIZA: 不對 以前是20年
→ IBIZA: 除了這兩年買的  我房子賺最少的一間都比我股票賺最多的
→ IBIZA: 一檔 多賺好幾倍..
噓 mm1314: 反正你贏了，講話當然大聲。179F 08/05 14:44
→ IBIZA: 而且老實講 我房子都買錯  沒買到真的漲得多的地方180F 08/05 14:44
→ IBIZA: 對了 還有啊 每個月的本金幾乎都是用房租付的 還有多..
→ IBIZA: 這樣算繳本金嗎?
→ aloness: 會賺錢的公司誰不會拉，破前高基本的，但中鋼的小股東太183F 08/05 14:46
→ aloness: 多，大戶想吃籌碼，從40洗回36，股東的數量仍無法縮水，
→ aloness: 任何一方主力想拉都會被揩油當冤大頭，這種情況就只能等
→ aloness: 大戶凝聚共識
→ aloness: 算啊，你的房租是你的收入，不是還可以拿去做別的事嗎
→ aloness: 最後賣掉時，繳進去的本金，當然算本金
→ IBIZA: 沒買這間房子也沒這些收入啊 怎麼拿去做別的事?189F 08/05 14:48
推 panzerbug: 雙北工作自住沒這麽難，30年以上，有錢每坪10萬整修，190F 08/05 14:48
→ panzerbug: 沒錢5萬，甚至只弄水電，其他DIY
→ aloness: 房子有跟到 2012那波起漲谷底，投報絕對是近二十年來最192F 08/05 14:49
→ aloness: 好看的，大概僅次於近一年的台股
→ IBIZA: 近一年台股也要看你買甚麼 買多少194F 08/05 14:50
→ IBIZA: 房子的話幾乎不用看你買哪
→ IBIZA: 難度差很多的
推 sisman: 看到大家那麼樂觀 我就放心了~197F 08/05 14:51
→ aloness: 我會這樣講就是因為如果買在2020的起漲點，只要是單日成198F 08/05 14:52
→ aloness: 交量有破萬的公司，極少沒有翻一倍的…連彩晶都翻3倍
→ IBIZA: 就說航海王好了  買超過300萬 抱到10倍以上的 全台灣有幾個200F 08/05 14:52
→ IBIZA: ??
→ IBIZA: 老實講  翻倍也沒多少
→ IBIZA: 我就說我同事+18xx% 但只有一張
→ aloness: 連股王專家新上市的威鋒電子都能翻一倍，真的是充滿太多204F 08/05 14:54
→ aloness: 驚喜
→ IBIZA: 問題是 有多少人買大又抱住了?206F 08/05 14:55
→ IBIZA: 沒有那麼容易的
→ aloness: 翻倍沒多少？ 房市不是都說年漲10%就算暴利 XD (AITT調)208F 08/05 14:55
→ IBIZA: 房市基本投入額就幾百萬 股市呢?209F 08/05 14:56
→ IBIZA: 房市一年漲10%, 兩年相對於本金就翻倍  10年就多少倍?
→ IBIZA: 股市有辦法每年做到?
→ aloness: 股市你想砸幾百萬也是可以啊…212F 08/05 14:58
→ IBIZA: 你買個50萬 翻倍也就100萬 有多少? 但事實上股市買到50萬213F 08/05 14:58
→ IBIZA: 就不多了
→ IBIZA: 當然可以啊 有幾個買大又抱住的?
→ IBIZA: 我去年SPG最高買到25萬鎂  晚上就睡不太著了XD
→ IBIZA: 但房子超過這個好幾倍我沒煩惱過
→ IBIZA: 去年有跟我買SPG的 很多人都知道我買到25萬鎂睡不著 最後
→ IBIZA: 砍一半XD 當時要是沒砍多好XD
→ aloness: 那兩年繳了48期本金，不用納入？ 時間拉越久本金是越高220F 08/05 15:00
→ aloness: 的，因為畢竟是負債，要投報好看要嘛拼短期交易要嘛拼長
→ aloness: 期高成長
→ IBIZA: 48期本金都是房客繳的啊223F 08/05 15:01
→ IBIZA: 老實講 我是覺得不用納入
→ aloness: 是的，所以我一直都說自己心魔要自己克服，買股不敢買房225F 08/05 15:02
→ aloness: 倒很敢…
→ IBIZA: 很正常啊 性質不同227F 08/05 15:02
→ aloness: 實際上是要的，寫成irr就知道要算了228F 08/05 15:03
→ IBIZA: 我寫IRR都不算耶  租金的部分就直接只算每年繳完房貸剩的229F 08/05 15:03
→ IBIZA: 畢竟那根本不是我付的
推 hdw: 晚買少一台賓士是真的231F 08/05 15:06
→ aloness: 不是你付的，卻是你的錢啊…232F 08/05 15:21
推 s26492755: 房貸的本金要列入成本啦   我每年結算的  所以投報會慢233F 08/05 15:22
→ s26492755: 慢降低  但可以轉貸或增貸來重新reset投報
→ IBIZA: 不是 以現金流來看不是我的錢  只是償還我的債務235F 08/05 15:22
→ IBIZA: 以現金流IRR來看 房貸本金列入成本沒意義吧
→ IBIZA: 我給個例子 頭期450萬 每月房租11萬 貸款8.2萬, 你怎麼算
→ IBIZA: IRR?
→ aloness: 呃…當然要啊，負債不是你的本金，你持續還回去錢的才是239F 08/05 15:24
→ aloness: 本金
→ IBIZA: 以現金流的角度看 你就是投入450萬 之後每年用房租減貸款241F 08/05 15:25
→ IBIZA: 淨額當收益, 等到賣掉時再一次認列賣掉的錢
推 s26492755: 我是指投報啦  一開始是實拿/頭期跟持有和資金成本243F 08/05 15:25
→ s26492755:   後面分母會慢慢增加 因為本利和投入的本金增加  雖然
→ s26492755: 實拿的部分也會因為剩餘貸款減少而少了一些利息
→ aloness: 那每月收入就是每月11-8.2 = 2.8萬246F 08/05 15:25
→ IBIZA: 房租的部分滿租是132萬  只用120萬算247F 08/05 15:26
→ IBIZA: 房貸的部分98萬
→ s26492755: 其實每個月都會變動  但我是每年結算249F 08/05 15:26
→ s26492755: 最簡單就是每年的實拿/目前為止投入的成本  包含本利和
→ s26492755: 的本金  所以每年都投報都會不同
→ aloness: 但要是如你所說，房貸本金不算，你就是用每月11萬收入去252F 08/05 15:28
→ aloness: 算IRR，當然不對
→ IBIZA: https://imgur.com/a/LkIKO3H254F 08/05 15:29
→ IBIZA: 這樣算就好了 根本不用算繳的房貸本金
推 s26492755: 是說我剛剛看人介紹去股版看熱鬧  推文裡認為房子不會256F 08/05 15:30
→ s26492755: 崩盤的是多數耶   到底叫人別買房租房買股的是有多會
→ s26492755: 賺  尤其某個消失的少年股神  竟然房版發的文章還比股
→ s26492755: 版多
→ IBIZA: 我一開始就說是看房租減去房貸剩的了260F 08/05 15:30
→ IBIZA: 投入450萬 每年收22萬 30年後賣掉一次拿回3000萬
→ IBIZA: 不過事實上30年後應該不會是3000萬啦..
→ s26492755: 我還以為一些人喜歡來房版宣傳買房不如買股的狀況下263F 08/05 15:31
→ s26492755:   股版會不看好房市呢
→ s26492755: 我自己分子會減利息不會減掉整個本利和  在加上持有成
→ s26492755: 本跟經營修繕
→ IBIZA: 你這樣每年重估本金其實反而偏離了實際的投資成本267F 08/05 15:33
→ IBIZA: -期初投入+每一期的淨報酬/損失+期末淨值  應該這樣算比較
→ IBIZA: 好
→ s26492755: 可是這樣是最真實已經付出去的錢  除非你把那些錢可以270F 08/05 15:36
→ s26492755: 拿去別的地方投資也算進去   我租金跟增值分開算的
→ IBIZA: 要算最真實付出的錢 就是我那樣算啊272F 08/05 15:36
→ IBIZA: 你實際上是期初投入450萬  每年並沒有付錢出去反而拿回22萬
→ IBIZA: 如果你算成每年投入98萬到本金 然後賺120萬回來 反而很奇怪
推 s26492755: 你是合在一起了  我拆開比較像記帳的方式去看  主要在275F 08/05 15:37
→ s26492755: 於投報降低到我覺得不美麗的時候  我會評估增貸或轉貸
→ s26492755: 後的結果
→ aloness: 房子本來就不會崩盤啊，被下了2.0緊箇咒，原本期待他大278F 08/05 15:38
→ aloness: 起後的大落，這下連大起都難了
→ IBIZA: 是嗎? 有些區域去年漲了五成說280F 08/05 15:38
→ s26492755: 分母不是當年付出去的金額  是當年付出去加上期初的金281F 08/05 15:38
→ s26492755: 額
→ aloness: 大起是北市400萬，中市80萬，高雄60萬之類的283F 08/05 15:39
→ IBIZA: 可是每年都淨報酬的話 你每一年都沒有付錢出去啊..284F 08/05 15:39
→ IBIZA: 你說每坪? 這樣是四倍耶XD
→ s26492755: 其實從去年政策就知道了  政府要維穩  我也是覺得舊市286F 08/05 15:39
→ s26492755: 區很難有太大起伏
→ IBIZA: 照這你樣算  這20年房市也沒大漲過了288F 08/05 15:39
→ IBIZA: 北市這20年也不過從40->90
→ aloness: 現在這樣就是剛起步一段路就壓到平，只能維持目前行情290F 08/05 15:40
→ s26492755: 現金流來看我是沒付錢出去  但房客繳的本金就是我的錢291F 08/05 15:40
→ s26492755:   等於我實質上有付錢出去
→ IBIZA: 2008年就有人說只能維持這樣行情了  甚至很多人說要跌293F 08/05 15:40
→ aloness: 唒，補充一下，我講的價碼指的是新推案294F 08/05 15:41
→ IBIZA: @s26492755  照你這樣講 那企業每年經營不就一直在增加投資295F 08/05 15:41
→ IBIZA: 額XD
→ s26492755: 我覺得一年20%內都不算大起297F 08/05 15:41
→ IBIZA: 以鴻海來講, 郭董當年好像投資100萬  可是他現在每年成本都298F 08/05 15:41
→ IBIZA: 在四兆左右...
→ IBIZA: 這種算法很顯然是不對的
→ aloness: I大，是的，那就是正常會計的計算方式，一個成長性好的301F 08/05 15:43
→ aloness: 公司，他的本金本來就是增加的
→ s26492755: 租金投報如果跟增值拆開算  不是到獲利了結才來算  這303F 08/05 15:43
→ s26492755: 樣才是最真實的啊  你的本金一直在付出
→ IBIZA: 不對305F 08/05 15:43
→ aloness: 現在新屋較去年漲2成都算客氣的306F 08/05 15:43
→ IBIZA: 正常會計的算法 成本只會列期初  之後每期盈虧是列淨利/淨307F 08/05 15:44
→ IBIZA: 損 不會加入成本去
→ IBIZA: 只有在增資的時候才會增加股本
→ s26492755: 我只是看每次股票大漲就會有人來宣導不要買房  以為股310F 08/05 15:44
→ s26492755: 版也不看好房市
→ IBIZA: S264922755 每年的租金-貸款 那是你的盈虧 不是本金312F 08/05 15:44
→ aloness: 這樣對啊，你的經常性現金流本來就是一年認一二次，專案313F 08/05 15:45
→ aloness: 性的一次性收入則是結算才收入，搞這套最明顯的就是上司
→ aloness: 公司營建類別
→ IBIZA: 你用公司看就很清楚316F 08/05 15:45
→ s26492755: 其實漲太快對我而言也不完全是好事  我喜歡穩定  漲太317F 08/05 15:45
→ s26492755: 快很危險  還不如每年慢慢疊上去
→ IBIZA: 不對319F 08/05 15:45
→ IBIZA: 你今天成立一家房地產公司 投資450萬 公司貸款買了一間房子
→ IBIZA: 你的股本就是450萬
→ IBIZA: 以後每年這房子給公司賺22萬 那就是淨利 不會滾進股本
→ aloness: 股本不是450萬哦，負債也要算進來323F 08/05 15:47
→ IBIZA: 只有當你必須從自己口袋再掏錢增資 才會影響公司股本324F 08/05 15:47
→ IBIZA: 負債哪會進股本 你到底懂不懂會計
→ IBIZA: 資產負債表都不會看喔
推 s26492755: 租金減掉 房貸利息 稅金 空租 修繕 這是我的淨利  頭327F 08/05 15:48
→ s26492755: 期 整理房子花費 貸款本金 是我的成本
→ IBIZA: 原來扯這麼多 根本會計基本表都不會看329F 08/05 15:48
→ aloness: 而且你可以把每年收入以再投資方式回歸入成本330F 08/05 15:48
→ IBIZA: @s26492755 你這邊的成本有兩種331F 08/05 15:48
→ IBIZA: 一種是期初投入的股本 一個是經營成本 這不一樣 也不該混
→ IBIZA: 以同樣這間公司來講
→ aloness: 懂啊…所有上市財報不都有個資產負債表，借來的錢都要納334F 08/05 15:49
→ aloness: 進去
推 Weezer: 看到一堆房蟲趁機臭幹Sway就好笑336F 08/05 15:49
→ IBIZA: 450萬是期初股本, 每年營收是120萬 每年營業成本是98萬337F 08/05 15:49
→ IBIZA: @aloness 資產負債表納入 但不是納入股本(股東權益) ok?
→ aloness: 這點搞不懂，可以看看劉惠丞寫的書，外行人保證看的懂339F 08/05 15:50
→ IBIZA: 你不應該把98萬加進450萬340F 08/05 15:50
→ IBIZA: 那是不同的成本
→ IBIZA: 不用鬼扯了 會說負債要加入股本 我是不相信你懂
→ IBIZA: 我雖然很混 但大學會計也是念了四個學期
→ IBIZA: 雖然大部分都忘光給老師 但基本表我還是會做會看
→ aloness: 我是自動腦補 450萬買房是加算沒有講的貸款，如果450萬345F 08/05 15:51
→ aloness: 全現金買房，自然就沒有負債進股本
→ IBIZA: 不用鬼扯了 你很顯然不懂會計347F 08/05 15:52
→ IBIZA: 負債是不會滾進股東權益的
→ IBIZA: 投入450萬 借2550萬 買3000萬資產
→ IBIZA: 在資產負債表上應該計為 3000萬資產 2550萬負債跟450萬股東
→ IBIZA: 權益 混個屁
→ IBIZA: 基本表都不懂 跟我說你懂會計
推 s26492755: sway本來就很鳥啊  我以前也看他  照他的方式  結果被353F 08/05 15:54
→ s26492755: 市場洗臉  如果像我有購買能力且有購買意願  傻傻的信
→ s26492755: 晚買一年多一台賓士  現在還不哭出來
→ aloness: 真的嗎？ (我持保留意見)，你講的基本原則沒錯就是356F 08/05 15:58
推 KrisNYC: 資債表一邊資一邊債  資的部分3000萬 債的部分2550+450357F 08/05 15:58
→ IBIZA: 債的部分就2550, 下面股東權益450358F 08/05 15:59
→ KrisNYC: 所以資債表可以擴張 或縮減 借越多看起來規模越大359F 08/05 15:59
→ KrisNYC: 老外就是搞這個才會借貸變顯學
→ IBIZA: 負債跟股東權益雖然寫在同邊 但通常會是兩個部門361F 08/05 16:00
→ aloness: sway 就跟'+~ 對折差不多，講的一口好話，常常也是被市362F 08/05 16:01
→ aloness: 場打臉
→ KrisNYC: 恩 會寫在下面隔開 因為這是股東丟進來的錢364F 08/05 16:01
→ IBIZA: https://reurl.cc/W3QMR7365F 08/05 16:02
→ IBIZA: 我連會計老師的名字我都忘了 不過基本表還是會看XD
推 KrisNYC: 我以為知道FED縮表在講什麼的人 應該都懂?367F 08/05 16:06
推 asole: 而且這波至少再2年 空空保重368F 08/05 16:08
→ IBIZA: 其實多空都沒差, 只要人類長期是通膨, 資產長期就必然369F 08/05 16:09
→ IBIZA: 會成長
→ aloness: 是啊，我是覺得ptt族群應該都懂，才把借貸這種要還本金371F 08/05 16:09
→ aloness: 作法當槓桿的說法，當玩笑話，沒想到常看到有人認真
→ IBIZA: 做好防禦 短期多空都影響不瞭你 這樣就夠了373F 08/05 16:09
→ IBIZA: 借貸當槓桿有甚麼不對? 融資融券也是借貸啊
→ IBIZA: 講越多越露餡
→ IBIZA: 你融資買股票用多少當成本？
→ IBIZA: 你投入40元 融資買了100股票 漲到140賣掉 這樣獲利多少?
→ IBIZA: 你投入40元 融資買了100股票 漲到140賣掉 這樣獲利率多少?
→ IBIZA: 我是算100%, 你該不會算40%吧?
→ IBIZA: 如果你這樣算40%, 那請問反過來
→ IBIZA: 你投入40元 融資買了100元股票 結果鎖死跌穿 60才賣掉
→ IBIZA: 這樣賠多少? 40%?
→ IBIZA: 講一講我覺得高點真的到了 大家還是做好防禦吧
推 s26492755: sway最搞笑的是  也有推薦的建案  結果去年才解套吧384F 08/05 16:24
→ aloness: 你誤會了一些細節，融資會有補本金的問題，用現股來看你385F 08/05 16:25
→ aloness: 的問題，甚或說這個借錢是從外部另借現金增持，比較符合
→ aloness: 你的命題
→ IBIZA: 我質疑的是你的根本認知 為啥借貸不能當槓桿?388F 08/05 16:25
→ IBIZA: 借貸本身本來就是最原始的槓桿
→ IBIZA: 你的根本認知就不對 或者說不清 跟補甚麼錢都沒關係
→ aloness: 你的命題，只有融資上漲完全符合391F 08/05 16:26
→ IBIZA: 不用講這麼多 當你說借貸不能當槓桿 很顯然你基本認知就392F 08/05 16:27
→ IBIZA: 不正確了
→ aloness: 借房貸是槓桿，但借房貸不是5倍槓桿，我強調的是後面這394F 08/05 16:27
→ aloness: 個倍數問題
→ IBIZA: 借房貸當可以可以是五倍槓桿396F 08/05 16:28
→ IBIZA: 只要你之後都是正現金流
→ IBIZA: 你的會計一樣基本認知都有問題
→ IBIZA: 甚麼負債要滾進股本 完全莫名其妙
→ aloness: 推文就是麻煩，想講的簡單一點卻帶來更多誤解，又不方便400F 08/05 16:28
→ aloness: 用語音輸入
→ IBIZA: 懂的人不會因為講的簡單帶來誤解402F 08/05 16:29
→ IBIZA: 你的問題是基本觀念不清
→ IBIZA: 我講的也夠簡單 就沒有誤解問題
→ IBIZA: 事實上也有人說過 無法簡單說明表示你不懂
→ aloness: 呃…那你繳清房貸，再處分賣出的投報率，其本金是用一開406F 08/05 16:32
→ aloness: 始的頭期算，還是最後還清的總還款金額？
→ IBIZA: IRR哪有用哪一期算的XD408F 08/05 16:33
→ IBIZA: 就IRR啊XD
→ IBIZA: 我的表你還看不懂喔XD
→ aloness: 唔，我想通了，你後面的講法正確，但是跟某些前面的講法411F 08/05 16:39
→ aloness: 矛盾，不確定是用詞的問題還是表達不
→ aloness: 我跟樓上s大講的都一樣，我想不是只有我一個人犯傻
→ IBIZA: 哪有甚麼矛盾414F 08/05 16:44
→ aloness: 你前面一直都在說不算房貸本金，其實是已經扣掉，只是因415F 08/05 16:49
→ aloness: 為是正的，所以你一直簡稱為不算
→ aloness: 回過頭來看你的irr表，才想通
→ hakkiene: 航運股落海者的教訓..418F 08/05 16:50
推 newstyle: 2018也不是最好時機，最好時機是2003，落底政府全力做多419F 08/05 16:56
→ IBIZA: 一開始我就說過要用現金流看 每月用租金減貸款的剩餘入帳420F 08/05 16:56
→ IBIZA: 我從沒矛盾 是你自己看不懂  表我也一開始就給了
→ IBIZA: 很難有2003的時機了 我覺得
→ IBIZA: 不過股票來講 今年已經是我買股票20年最好的時機
→ IBIZA: 但股票能這樣漲五年?  房市是真的有機會讓你買大抱住 然後
→ IBIZA: 10年內每年漲個5~20%的
→ IBIZA: 更正, 股票應該說去年三月到今年
→ IBIZA: 我算了一下我第一間貸款已經繳完了, IRR是13.15%
→ IBIZA: 以26年算的話, 報酬應該是24.88倍
→ aloness: 股票不需要一直抱著同一家，順市場勢更換就好429F 08/05 17:27
→ aloness: 股票比房地產波動快多了，變現速度也快，長抱算是放棄自
→ aloness: 己的優點去迎合別人的缺點
→ aloness: 最好像八大長老，見綠買見紅賣，漲跌越多就放大交易量，
→ aloness: 每天賺0.5%本金，200個交易日，一年就翻2倍
→ aloness: 要是嫌0.5%太理想，下修到0.2%，一年下來也有150%報酬
→ IBIZA: 老巴也不過40年平均20%435F 08/05 17:39
→ IBIZA: 事實上能夠20年10%就已經算傳奇了
→ aloness: 因為他們上下無上限…台股這種有極限的才能這樣搞437F 08/05 17:41
→ IBIZA: 又是台灣不一樣那一套XD438F 08/05 17:46
推 freekid: 我不懂會計，I大說的也許是正統的計算方式，但想請教是439F 08/05 17:49
→ freekid: 否有另一張表格或術語，去計算那些「能利用而未被利用的
→ freekid: 錢」。例如說每年租金收五十萬，這些不是我的本金沒錯，
→ freekid: 但如果不去計算這些滾進房貸的錢，就不知道在怎樣的時間
→ freekid: 點，重新布局買賣房或將這些錢從房貸裡再增貸操作是最恰
→ freekid: 當的
→ IBIZA: IRR445F 08/05 17:49
→ IBIZA: IRR是用每一個時間點投入/產出的每一元 去計算該有的價值
→ IBIZA: 20年前收到的50萬 在公式上的價值會乘上這20年的複利
→ IBIZA: 不會跟去年收的50萬等值
→ IBIZA: 投入的錢也是一樣
噓 f87968796: IB大99航運450F 08/05 19:06
推 s26492755: 沒必要糾結在算法  我的目的跟f大一樣  主要是重新買451F 08/05 19:09
→ s26492755: 房或增貸的時間點
推 smallkop: 信屎味連住的地方都沒有453F 08/05 19:35
推 freekid: 感謝I大說明~454F 08/05 20:22
推 jonson: 怎會沒地方住，整天想當韭菜思考框架被侷限了，租的或社會455F 08/05 20:47
→ jonson: 宅不能住嗎
→ IBIZA: 可以啊, 但是錢就是花掉了, 而且20年後房貸還是今天這個數457F 08/05 21:20
→ IBIZA: 字, 但房租可能已經漲0.5-1倍
→ IBIZA: 長期看 租房不會划算的
推 lagadidi: 喜歡被虐就不要嫌貴 乖460F 08/05 21:49
→ happyendless: 認真回，明年再買。461F 08/05 21:56
推 eatyou: 竹北兩房這半年差一台Benz算少了，三房差三台462F 08/05 22:12
推 morrishh: 貸款都快還完了你還沒買喔？463F 08/05 22:41
推 cicatrix: 晚一年買，別人先住新屋，然後舊屋賣給你，還可以賺一台464F 08/06 07:27
→ cicatrix: 車

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