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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-09-22 23:21:49
看板 Stock
作者 shun2249 (shun)
標題 [心得] 營建股研究心得
時間 Sat Sep 21 01:22:00 2024


最近剛好對營建股有興趣，
剛好搭上最近限貸以及房市管制的議題，
想說好像可以特別分享一下我研究營建股財報的心得

先總結一下，我對營建業的看法是偏空，
當然我不一定對，這純粹是我的看法
如果剛好你是做多的，可以拿這些標準檢視一下自己的標的

這篇主要是跟大家分享，
我如何從財報的角度去看可能被影響的營建公司

因為營建股數量眾多，我主要篩選市值100億以上的公司
如果沒點到的可能是太小，並不代表沒問題。
點到的也不一定是公司不好，可能只是營運模式剛好這波受到影響。


我認為這波房市管制最主要會影響的層面就是銷售、借款、股票評價

1、避免預售屋比重低的公司

建商如果已經將房子預售，基本上未來營收就已經鎖死，
如果一家建商已經把所有的建案都預售出去，也沒推新的案，
基本上這波照理來說獲利不會被影響
但對於那些預售屋比例很低的公司，
這波如果房價下跌或直接賣不出去，那獲利就會被大幅影響

所以我們要看的就是預售屋佔了多少？

在財務報表中有個項目叫合約負債，
顧名思義就是已經簽好了合約，之後會變成營收的部分
看合約負債的比重，大概可以抓到公司是傾向賣預售屋還是成屋
因此這邊的公式就是  合約負債 / 存貨，
如果要更仔細的話應該要  合約負債 / 存貨中的在建房地

因為通常預售屋收到的款項，大約在成本的15-25%左右，
平均下來應該會在這個佔存貨的比重大約會在10-20%

而越接近0的就表示，他們不太賣預售屋

永信建大概是我看到比率最低的，
因為他們的營運模式一直都是賣成屋不賣預售
市場好就大賺，反之亦然，
這個策略也沒有對錯，反而我覺得這樣還算是比較有良心的
只是剛好這波就是會被影響比較深…

特別再特別點一下京城，
他們的預售屋佔比也很低，但是主要是因為餘屋很多，
我覺得這次也會被影響不小，
除了餘屋賣不出去外，餘屋貸款也變少，
不過他們自己有京城銀，不知道有沒有幫助就是


2、避免短借+一年內到期長借比率高的公司

之前有文章分享過負債比率排行，
但我認為光看負債比率有很多問題看不出來
如果單純看流動負債，會把預售屋也算進去，
以目前的狀況來說，把預售屋都賣出去反而是好的，
看整體負債也不準，
有很多建商土地借款都是長時間借著，沒急著還也不會被影響

近期吵得沸沸揚揚的72-2，再加上昨天的會議結果
反正額度就是這樣，現在政府就是明顯要先把額度給首購
所以建商融資難度會大幅提升，
當之前的借款到期的時候，要重新貸就可能有問題
所以要注意短借、一年內到期借款的金額

這邊看一下，興富發跟皇普可能是短期可能會比較有資金上的問題
另外特別點欣巴巴，這個是我目前看到最抖的…

前陣子我有做過針對銀行的房貸分析，
結果讓我很意外，我發現到銀行Q2房貸比重根本沒有上升，
（這邊補充一下公式：住宅抵押貸款金額(這在銀行股財報附註都有)/存款）
比例沒上升，但銀行卻開始限縮貸款，
我一開始也覺得奇怪，
但大致上推斷應該就是”未來”已經看到滿水位的狀況
而不是“現在”滿水位
所以“未來”建商要土建融的難度以及成本也會大幅提升


3、 避免貸款條件差的公司

這招在看公司也蠻好用的，
銀行照理來說可以拿到的資料遠比我們散戶投資人多很多
所以基本上就看銀行的結果，就可以多少知道公司的穩定度
基本上如果是一家很不錯的建商，銀行的利息就自然會低，條件也會好
所以可以看一下貸款的利率，基本上3以內我認為都算不錯
特別說明一下，直接去看附註的借款利率就好，不要看損益表的利息費用
因為營建業會把利息資本化，所以沒有另外算會算錯


除此之外，也可以看抵押品以及借款銀行
正常來說，建商會直接用土地下去貸款，
如果真的借不到錢或抵押品不夠的時候，
就會加上關係人的抵押品，通常就是老闆自己的東西拿出來抵押

財報附註裡面有段是關於抵押資產的部分，
可以看一下公司是拿什麼去抵押
如果公司拿一堆關係人的東西去抵押，可能就要擔心一下了

如果銀行都借不到，
也可能會有關係人借款或者是跟利息較高的金融機構借（租賃公司）
這個資料季財報不一定會有，但個別年度報表裡面的借款明細表應該會看到

剛剛點過的欣巴巴，有機會可以自己去翻一下…



4、整體產業評價高估

上面三點說的大致上都是公司本身的狀況，
而最後這邊就是要討論評價問題，
其實這也不是只有營建股，
只要每次有短期獲利爆好的狀況，就會有出現評價問題
這其實也是分析師一直以來滿頭痛的問題，
畢竟這種股票在飆的時候其實是不管評價的，
但跌的時候，就是會回到合理價格

過去幾個月就是出現房市熱到翻的狀況，
股票暴漲是當然的，但這幾天來看，應該有點改變吧?
我這邊比較不著重在房市未來的方向，
只是我假設房市不會像之前那麼熱，
這時候股票價格也該逐漸回到合理價位

我認為現在營建股的價格早就遠超出合理範圍，
很多人都會直接拿本益比去算，這個非常的不準，
最主要就是獲利並沒有穩定的可以賺那麼多，
就算我們可以穩定的推算價格，但營建業的成本變化很大

在這一兩年蓋好的建案，土地至少都是四五年前買的，
也就是近期賺到了一波土地很便宜、房價很貴的獲利
但便宜的地總是會用完，如果蓋的地是2020年後買的土地，
那獲利肯定就沒那麼好看了
因此我自己的算法就是，一塊一塊抓出來算，直接看可以賺多少錢


特別可以拿出來講的是永信建跟海悅，
會拿他們出來講，純粹就是我有研究，並不是他們估值特別高，
我感覺起來欣巴巴更被高估，只是他沒券空，我也懶得做模型預估


舉永信建的例子來說，
根據我的模型，用”目前”的房價去算所有的建案，
合理價格應該在130
主要是因為便宜的地（2020年前買的地）在去年都已經蓋完了
像明年推出的案主要都是2021的地，
更不用說未來要推的建案了，
我看了一下，今年他們收地的價格實在高的嚇人

這邊也可以說明一下怎麼抓土地成本，
最簡單就是從重大訊息來看，買不動產有時會公告，但有些沒有
也可以去當年度財報的存貨明細，去看那個土地的土地成本多少
我研究永信的時候，就是一塊一塊抓出來算


總之，如果想要到之前300元的水準，除非房價在既有基礎上再漲50%。
而現在就算跌了一陣子了，230元仍然遠高於現在的合理價格。


海悅就比較直接了，不需要特別抓一堆數字出來算
現在看起來一年可以賺個20元，
但當房市一冷掉，第一個就被打趴
最直接就是受到成交量的影響
因此如果評價用20元下去計算，就會顯得非常不準
我們很難去預期未來每年都跟現在的市況一樣，

因此這時候我的作法大概就是預估未來十年的獲利+淨值
這招在預估獲利高度波動的公司蠻好用的，
海悅我估大概合理價格應該落在120元
相較營造商，我覺得海悅反而已經跌到離合理價格較近了


- - - - - - - - - -

最後補充一下
空營建股要特別注意，
目前有高股息的買盤持續都有在進場一些營建股，
基本上ETF是不用腦的在買股票，條件到了就是買，
營建股跌越多時高股息ETF反而更愛

因為這些ETF只看去年、未來一年，
去年的殖利率很高，再加上今年獲利大幅成長，
算出來的結果就是明年殖利率超高，買就是了
就算我們看到風暴在前面，營建業在高股息ETF眼裡都是超優良標的

其次，營建股能空的根本沒幾家，
我實際上想空的跟可以空的標的差了很多
期貨沒幾家有、券也都少少的，
這波漲上來前，大市值的建商也就那幾家，所以根本沒什麼產品

所以就算打了那麼多，我也是只能簡單空一下而已
目前有空的 興富發、華固、永信、海悅、皇普
金額一百多萬而已，就不放對帳單獻醜了


以上分享我的看法，
我對營建股的看法比較悲觀，
肯定是會碰到有些人做多的股票，只能說聲不好意思

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.171.14.88 (臺灣)
※ 作者: shun2249 2024-09-21 01:22:00
※ 文章代碼(AID): #1cxQyw44 (Stock)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1726852922.A.104.html
推 Jimny5566   : 謝謝分享，難得有好人1F 09/21 01:26
→ Blackout    : 本質就是景氣循環股2F 09/21 01:27
推 linfuon     : 你做空的都沒跟我的多單標的重複 看來研究頗透徹3F 09/21 01:27
推 kissinger   : 認真又專業的分析，推爆！4F 09/21 01:27
推 addy7533967 : 推推5F 09/21 01:30
推 zzzyoyo0513 : 推分享6F 09/21 01:33
推 kenslc199   : 推7F 09/21 01:35
→ s973311 …
推 s973311     : 推 長知識8F 09/21 01:39
推 goodapple807: 讚9F 09/21 01:39
→ YesNoter    : 感謝10F 09/21 01:41
推 cwts        : 推11F 09/21 01:43
推 jokert      : 非常用心，謝謝您願意分享12F 09/21 01:43
推 saniyan     : 謝謝分享13F 09/21 01:45
推 cjo76223    : 以前的營建股用完售來估值 前陣子熱到用總銷...14F 09/21 01:46
推 balu770303  : 清楚又透徹！15F 09/21 01:47
推 chanel1259  : 第二段水位是因為銀行借出土建融不足以應付建商這16F 09/21 01:48
→ chanel1259  : 一波漲房價，原訂總銷金額500億直接爆衝到6、700億
→ chanel1259  : 措手不及
推 alex53001   : 理性討論 多空都是方向 謝謝分享19F 09/21 01:50
推 clean123    : 推20F 09/21 01:52
→ jerrylin    : 不用研究太多  先完銷先完工結帳的先贏就對了21F 09/21 01:52
→ bndan       : 用高預售來抗跌可理解 但前一波市場爆量 也極度拉高22F 09/21 01:52
推 vampire32768: 感謝分享23F 09/21 01:52
→ jerrylin    : 現在就是比誰手速快先跟銀行搶到錢24F 09/21 01:53
推 chanel1259  : 現在銀行也會直接跟建商講明扣打有幾間，完銷的案25F 09/21 01:53
→ chanel1259  : 件只會承作多少戶數，其他另請高明
→ bndan       : 預售喊價的情況 實際通澎反應+後續法規只加不減的情27F 09/21 01:53
→ jerrylin    : 法說會有些眉角可以自己研究研究前後比對28F 09/21 01:53
→ SDFSDF      : 單論營建作帳週期來看本來就不喵吧29F 09/21 01:53
→ bndan       : 況 就算銀行的72-2造成的水限 這波過去了 法條沒有30F 09/21 01:53
推 CRonaldo07  : 永信大概是高雄指標了吧，就看成屋價格會不會盤整31F 09/21 01:54
推 chanel1259  : 潤隆在第二季就看到未來借錢不容易所以發股票留現32F 09/21 01:55
→ chanel1259  : 金
→ bndan       : 消失 造成買盤能量不再能回到盛況 預售喊高的價碼在34F 09/21 01:56
推 stocktonty  : 上一次營建股能炒這麼熱就2007-2008前夕35F 09/21 01:56
推 JKjohnwick  : 其實資金都沒問題36F 09/21 01:57
推 savage26    : 感謝分享，超級用心的好人37F 09/21 01:57
→ bndan       : 交屋期都要慢慢吐回去的 這會影響到預期財測失準...38F 09/21 01:58
→ JKjohnwick  : 大建商根本就沒差，在地建商影響比較大39F 09/21 01:58
推 tonykingtwo : 菁英空軍40F 09/21 01:59
推 ganbatte    : 推分享思路41F 09/21 01:59
推 NotGiveUp   : 推分享42F 09/21 02:00
推 cablate     : 推，補足我對永信建的不足QQ 幸好出清了43F 09/21 02:06
推 necrophagist: 推分享44F 09/21 02:08
推 pttouch     : 難得股版有好人45F 09/21 02:10
推 BlueDo87    : 推46F 09/21 02:11
推 predatorK   : 好文推47F 09/21 02:16
推 nacy204327  : 感謝分析 但我手上是一堆會買高股息營建類股的ETF48F 09/21 02:18
→ nacy204327  : 也蠻令人不爽的XD
推 stark333    : 好人50F 09/21 02:20
推 BMHSEA      : 好文51F 09/21 02:23
推 FlynnZhang  : 推52F 09/21 02:24
推 mathrew     : 推分享53F 09/21 02:27
推 glen        : 推這篇 分析透徹54F 09/21 02:28
推 doggy0221   : 推，非常用心55F 09/21 02:29
推 good10740   : 推 借券賣、老闆賣、資產股 跑就對了56F 09/21 02:29
推 ImCPM       : 優文57F 09/21 02:36
推 wuminshen23 : 推，很棒！58F 09/21 02:38
推 erowii      : 永信我是估150左右，結果賣飛噴到300.59F 09/21 02:40
推 hlsu3a82k7  : 推60F 09/21 02:40
推 JingPingKing: 認真推61F 09/21 02:43
推 Kyere88     : 推分享62F 09/21 02:43
推 markyoung   : 厲害63F 09/21 02:45
推 oldjohn0727 : 推64F 09/21 02:58
推 soome       : 推 深入淺出65F 09/21 03:02
推 CelestialE  : 漲知識了 謝謝分享 雖然有點多單但是沒被點名 可以66F 09/21 03:02
→ CelestialE  : 注意風險了 謝謝！
推 lovelara    : 欣巴巴2個cb轉的差不多 數據現在應該好看一點 不過68F 09/21 03:04
→ lovelara    : 這波還是要回到100以下
推 hanhsiangmax: 雖然政府會暗算空軍，希望你研究能賺大錢！70F 09/21 03:04
推 lovelara    : 皇普 最近要再發2個cb 好像各6億吧 會改善負債比…71F 09/21 03:05
→ lovelara    :  小心在定價時候 股價暴衝 不過要再觀察未來2週的
→ lovelara    : 氣氛
推 lovelara    : 發哥有各種籌資手段，這波不知道有沒有機會再看到2
→ lovelara    : 字頭，想當年張盛和打房，買到這個價格，不到一年就
→ lovelara    : 又回來一倍…
推 joeboy      : 推77F 09/21 03:10
推 hbk4ever    : 難得的好文 推78F 09/21 03:12
推 z5411       : 你要永信成屋價格降 大概只有台積電說不營運了才可79F 09/21 03:21
→ z5411       : 能
推 GG5566BOYGG : 沒單我也推81F 09/21 03:22
推 js01078687  : 推分析82F 09/21 03:23
推 aika5512308 : 感謝分享，空軍菁英83F 09/21 04:05
推 skery3188   : 91X全踩雷84F 09/21 04:23
推 auowentai   : 邏輯思考清晰 推一個85F 09/21 04:46
推 Haerin520   : 推 現在有料又肯分享的不多了 感謝86F 09/21 05:05
推 garyhsugs   : 大推 這分享好舒服87F 09/21 05:11
噓 inoce       : 太長 廢話太多88F 09/21 05:12
推 chechao     : 含金量頗高的被說廢話太多......89F 09/21 05:17
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推 everyheart25: 感謝分享91F 09/21 05:29
推 ssarc       : 請問這個會影響建商實行都更案的意願，整體變保守92F 09/21 05:34
→ ssarc       : 嗎？
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噓 dufflin     : 國建第二件六折115F 09/21 07:07
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推 THEARK      : 前陣子也有空海悅 但上週停利了 可惜沒吃到昨天那根122F 09/21 07:21
→ THEARK      : 。大部分的營建從7月高點到現在已經崩很多了 現在才
→ THEARK      : 進場空的小心沒多久就跟四寶一樣彈起來
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推 aaron31     : 推推 好文129F 09/21 07:26
推 NicholasTse3: 預售多的 受到限貸影響 有可能斷頭潮 這樣股價反而130F 09/21 07:26
→ NicholasTse3: 會崩吧？
推 wallace366  : 推認真分析，近期看了最專業的文章132F 09/21 07:27
推 gogoapolo   : 推分享133F 09/21 07:27
推 warrigal    : 專業推134F 09/21 07:28
推 james7309   : 推135F 09/21 07:29
推 halee       : 營建股很多從高點修正下來很多了136F 09/21 07:30
→ halee       : 昨天可能是最後的加速趕底
推 facio124    : 推138F 09/21 07:31
推 p58730      : 請問有哪些etf增加營建股的比例？139F 09/21 07:34
推 jackgn      : 感謝分享，話說營建都做在三成獲利，這會影響判斷140F 09/21 07:37
→ jackgn      : 嗎？
推 tttt0204    : 有單給推142F 09/21 07:41
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推 Messi100    : 推144F 09/21 07:43
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推 kuan        : 推146F 09/21 07:46
→ jinhouse123 : 推147F 09/21 07:50
推 ATND        : 謝謝分享148F 09/21 07:51
推 ljh109      : 股版少有的分析文，不過很多檔現在空都沒券了XD149F 09/21 07:53
推 Maiyo       : 00915營建占10%...150F 09/21 07:53
→ tearness …
推 tearness    : 優文讓我早餐ㄘ起來更美味了 感謝分享151F 09/21 07:53
推 Wilsly      : 推152F 09/21 07:55
推 ali210      : 推 感謝分享153F 09/21 07:56
推 bookerx     : 厲害154F 09/21 07:56
推 sonyvaio    : 推 有料的文章155F 09/21 07:56
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→ lluunnaa    : 謝謝空157F 09/21 07:59
推 raja98643667: 感謝分享158F 09/21 07:59
推 Vladivostok : 營建股票會被ETF撐住吧？159F 09/21 08:00
推 ToTaiwan    : 推160F 09/21 08:02
推 yigune      : 含淚推161F 09/21 08:02
推 Madridtop   : 我只做多皇昌，最不會跌的營建股162F 09/21 08:02
推 Freedom0301 : 有趣163F 09/21 08:03
推 vicsunn     : 這裡難得有認真好文164F 09/21 08:05
推 jerry8794   : 感謝分享165F 09/21 08:06
推 s77329      : 推166F 09/21 08:06
推 noxon       : 推認真文167F 09/21 08:06
推 youdoit     : 推分享168F 09/21 08:10
推 asd780710   : 推169F 09/21 08:11
→ tonyshan    : 文好長 沒看完 先推一個170F 09/21 08:11
推 vanii40     : 有夠佛171F 09/21 08:12
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推 isosad5566  : 請問大大怎麼看長虹呢174F 09/21 08:15
推 hihilove    : 謝謝分享175F 09/21 08:17
推 a069275235  : 合理價格是怎麼估的@@176F 09/21 08:17
推 jecint1707  : 大師177F 09/21 08:18
推 eztable     : 推178F 09/21 08:18
推 sarspieya521: 好文推推179F 09/21 08:19
推 hardworking : 推推180F 09/21 08:19
推 a9303093    : 好人好論點181F 09/21 08:19
推 keeper225   : 推182F 09/21 08:24
推 cosmite     : 綠能183F 09/21 08:27
→ cosmite     : 推錯 上一篇推文沒清掉 抱歉
推 fjtc12      : 考慮跟空看看 不會嘎我吧185F 09/21 08:28
→ cosmite     : 推推186F 09/21 08:28
推 kill0934    : 感謝無私分享187F 09/21 08:29
推 zackro      : 跌這麼多了 再空準備被嘎死188F 09/21 08:29
推 NotGiveUp   : 有料又願意無私分享189F 09/21 08:30
推 One102bird  : 合理價怎麼估的？190F 09/21 08:30
→ LearnRPG    : 有料耶191F 09/21 08:30
推 TIPPK       : 感謝分享192F 09/21 08:32
推 chenyeart   : 推193F 09/21 08:33
推 wei9898     : 推，有料194F 09/21 08:34
→ LearnRPG    : 但是我反而是想開始補營建了 難怪我是韭菜195F 09/21 08:35
推 whyhsu      : 推196F 09/21 08:35
推 bear2008    : 不熟悉營建股 感謝分享197F 09/21 08:38
推 QQAndyOrz   : 讚198F 09/21 08:39
推 witows      : 推199F 09/21 08:42
推 QQcandies   : 推200F 09/21 08:42
推 fdkevin     : 推個！感謝分享201F 09/21 08:44
推 CaLawrence  : 推 這篇講的真好 我認為自己有銀行幫助有限 借款會202F 09/21 08:48
→ CaLawrence  : 有利害關係人限制
推 wnlinle     : 推204F 09/21 08:48
推 dennywu99   : 推205F 09/21 08:48
推 sa13961387  : 推，發哥回補我再來入場206F 09/21 08:48
推 wei0706     : 推 認真有料好文207F 09/21 08:50
推 cl3bp6      : 好文208F 09/21 08:51
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推 a330691     : 推用心210F 09/21 08:53
推 chang564    : 推211F 09/21 08:53
推 hololive45P : 推個212F 09/21 08:56
推 forestsea722: 原po 真的厲害，感謝分享213F 09/21 08:57
推 surferblue  : 推214F 09/21 08:58
推 vm3fu6      : 好文215F 09/21 08:59
推 kitsune50   : 感謝分享216F 09/21 09:00
推 joy7658x348 : 認真分析樂於分享 幫推！217F 09/21 09:01
推 avavgirl    : 最有肉空的看起來是永信建 但看到外資跟大戶還在買218F 09/21 09:03
→ avavgirl    : …給高手空吧
推 Kobe5210    : 有心了220F 09/21 09:03
推 t16816860   : 推！整理的很清楚221F 09/21 09:03
→ avavgirl    : 感謝分享222F 09/21 09:03
推 natukage    : 認真分析好文竟然也有人酸，真是活該當韭菜223F 09/21 09:04
推 chienk      : 我興富發帳面還賺九萬 需要出清嗎224F 09/21 09:05
推 barrytwu    : 推225F 09/21 09:05
推 roseritter  : 認真文226F 09/21 09:05
推 zerro7      : 推認真227F 09/21 09:06
→ convey1227  : 營建只要房子賣掉的公司 長期就不會跌228F 09/21 09:07
→ convey1227  : 要空還是要挑對
推 willylin2349: 推 股版良心230F 09/21 09:07
推 kairiyu     : 專業231F 09/21 09:08
推 ec32fdps    : 推 感謝分享232F 09/21 09:09
推 ppp1220     : 專業必推233F 09/21 09:11
推 papatoo     : 感謝分享234F 09/21 09:11
推 stpada      : 謝謝分享235F 09/21 09:12
推 tiefu       : 感謝分享236F 09/21 09:16
→ perrywu     : 推237F 09/21 09:17
推 kakkouii    : 嗯嗯跟我想的一樣238F 09/21 09:18
推 okah        : 水喔，潤泰走中高端影響應該也不吧239F 09/21 09:20
推 birdru      : 感謝分享，有認真看完...240F 09/21 09:20
→ snowish     : 判斷走勢方向是對的，但政策對房地產的影響分析有誤241F 09/21 09:22
→ snowish     : ，就看戲吧
推 Morigan     : 推 這才是股版該有的文章 而不是柵欄文243F 09/21 09:23
推 pinkieyeh   : 推 謝謝分享244F 09/21 09:23
推 julian42    : 現在空晚了吧，銀行開始緊縮就可以空了245F 09/21 09:23
→ julian42    : 現在空肉太少
推 lolpklol0975: https://i.imgur.com/Pc7xJQr.jpeg247F 09/21 09:24
[圖]
推 xfileman    : 現在空是比較穩的作法248F 09/21 09:25
推 changwl001  : 推分析249F 09/21 09:26
推 justiceyes  : 勸世文250F 09/21 09:27
推 directer    : 上個月剛買營建股，就遇上......，分析給推。251F 09/21 09:27
推 xfileman    : 永信建我個人分析會跌到170左右252F 09/21 09:27
→ hydra7      : 原Po有料253F 09/21 09:28
推 MinJun5566  : 推254F 09/21 09:28
推 empirica    : 繼續加倉達麗跟光頭~~255F 09/21 09:29
推 bdbddbdb    : 目前看下來永信建310砍掉是對的，另外一個沒有被寫256F 09/21 09:30
→ bdbddbdb    : 出來的標的是做多。每個人都會有自己的菊花寶典，反
→ bdbddbdb    : 正盈虧自負就是了。
推 wekaytw     : 專業 詳細 值得讀259F 09/21 09:30
推 pekoe3      : 感謝分析260F 09/21 09:31
推 blackbrid   : 推好文261F 09/21 09:31
推 pk0943      : 興富發都快除權息了 公司派也進來買  還敢空?262F 09/21 09:32
推 seeback     : 這種分析方式，似乎也可以評價幾檔僞‧營建股？263F 09/21 09:35
推 resy        : 推~謝謝分享264F 09/21 09:36
推 xy390533kimo: 大概60天後要活蹦亂跳了265F 09/21 09:39
噓 keigo800004 : 麻煩把"營建發哥"，空到3字頭。266F 09/21 09:40
推 miney       : 好文推267F 09/21 09:40
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推 Voony       : 推269F 09/21 09:42
推 ann16       : 好人  謝謝你正確看法270F 09/21 09:43
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推 blueheaven07: 推274F 09/21 09:49
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推 kiyoshi520  : 推。長知識了。278F 09/21 09:57
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推 bbignose    : 營建股本益比就8-10頂天280F 09/21 09:59
推 Gigoku      : 謝謝分享281F 09/21 09:59
推 jw5502      : 推 邏輯清晰 研究透徹282F 09/21 09:59
推 b51         : GJ283F 09/21 10:02
推 daisybubble : 推分享284F 09/21 10:06
推 ppstyle     : 這篇有料 讚285F 09/21 10:07
推 tmdl        : 反正營建股全都無差別下去就是了286F 09/21 10:08
推 chaou       : 優287F 09/21 10:09
推 Sashaaaa    : 學到了288F 09/21 10:10
推 cetus       : 長虹多單剛建，跌了繼續買289F 09/21 10:10
推 kevin535200 : 哭了我的華固290F 09/21 10:11
推 Kobe5210    : 華固長虹，都是幾年前的優質定存股291F 09/21 10:12
推 jayys5048aam: 推292F 09/21 10:13
推 rita9122037 : 謝謝分享293F 09/21 10:14
推 PitzMan     : 推, 感謝專業整理分享LoL294F 09/21 10:15
推 jayemshow   : 分析的好深層 推一個295F 09/21 10:16
推 sisishi     : 死定了，救命296F 09/21 10:20
推 romanmin    : 剛空不在名單的冠德，看有沒有10-20%可賺，還是被嘎297F 09/21 10:21
→ romanmin    : XD
推 lcyeh       : 想問新潤299F 09/21 10:22
推 diefish0620 : 前陣子已經出大部分，這波把剩餘的出清了，感覺短300F 09/21 10:22
→ diefish0620 : 期沒戲唱了
推 chentran    : 愛30呢?302F 09/21 10:24
推 f1023f1023  : 銀行房貸占比那段 有個說法是6~8月除權息旺季 大量303F 09/21 10:26
→ f1023f1023  : 公司的現金股利被發出去了 所以銀行內的存款總數變
→ f1023f1023  : 少 房貸數字就會往上跳逼近30%
推 gqqueen     : 謝謝分享研究心得306F 09/21 10:26
推 withfrog    : 感謝分享，好人一生平安307F 09/21 10:27
推 BossSB      : =================一樣下去 主力沒籌碼了==========308F 09/21 10:29
推 RanceTsai   : 回到2-3年前的價位的話我就會想接刀了309F 09/21 10:29
推 dbdudsorj   : 好厲害310F 09/21 10:30
推 Audien      : 推311F 09/21 10:31
推 EMOTIONMAN8 : 先推再看312F 09/21 10:32
→ umaga1      : 營建股有的都漲幾倍去了 現在只是剛開始 空到爆313F 09/21 10:34
推 ERP2        : 謝謝分享314F 09/21 10:34
推 MaeDumDum   : 好人一生平安315F 09/21 10:39
推 shorty696820: 推316F 09/21 10:40
推 ann16       : 營建首選興富發 長虹 yu老大去年分享 飆很高317F 09/21 10:40
推 wade860708  : 好文 拜讀完給推318F 09/21 10:43
推 mune        : 首選興富發長虹  是多還是空啊319F 09/21 10:44
推 jessicaabc98: 推320F 09/21 10:45
推 sp72313     : 99亞昕 今年根本沒漲到321F 09/21 10:45
推 aqasia      : 雖然我不做空，還是推322F 09/21 10:46
推 followwar   : 太神啦323F 09/21 10:46
推 blueballer  : 推分析324F 09/21 10:48
→ jerrylin    : 營建業看空  那今年剛買一堆地的不就死定了325F 09/21 10:48
推 good10740   : 這時候很怕族群有帶賽的 要注意北投326F 09/21 10:49
→ jerrylin    : 5213都已經漲完又增資完了還沒漲  你馬幫幫忙327F 09/21 10:53
推 daniellin999: 推分析328F 09/21 10:54
推 metallolly  : 推心得329F 09/21 10:54
推 jerrylin    : 京城跟京城銀應該沒關係吧  我查到的是這樣330F 09/21 10:56
→ jerrylin    : 土建融變難主要是讓你不能拖著不蓋完結案
→ jerrylin    : 前一個案子沒完工想開下個案子貸款  沒門
→ jerrylin    : 以前太多銀行亂借錢給建商了
推 mercurym    : 永信有剛性需求支撐，公司本質也不錯，是少數我持有334F 09/21 10:59
→ mercurym    : 超過10年的股票，剛好前陣子翻好幾倍出掉，逢低買回
→ mercurym    : 房市過熱，也是短空長多~如果短線就不建議上車了XD
推 jerrylin    : 今年的炒房之亂跟之前的口罩之亂有許多相似處337F 09/21 11:01
→ jerrylin    : 有興趣的自己研究研究  懂的就懂
推 YuiAi       : 良心好文339F 09/21 11:02
推 clisan      : 推340F 09/21 11:02
→ jerrylin    : 接下來銀行的重點是確保建商不會爛尾341F 09/21 11:02
→ jerrylin    : 放款貸不到已經不重要了  各憑本事去借
推 thinktwice31: 好人343F 09/21 11:05
推 dany419ow   : 讚344F 09/21 11:06
→ roger1976 …
推 roger1976   : 專業好文345F 09/21 11:07
推 wern05      : 請問原po可以幫忙分析國建國揚跟宏璟嗎？謝謝346F 09/21 11:07
推 mercurym    : 補充:永信昨天跌停，而外資買超、大戶增加347F 09/21 11:09
推 mizlove     : 現在會看好營建股才奇怪吧不要懷疑賴神打房的決心348F 09/21 11:13
推 owl0411     : 推！謝謝分享349F 09/21 11:17
推 TeddyisaBear: 推分析350F 09/21 11:18
推 blanco60    : 我也來推一下，感謝分析351F 09/21 11:24
推 yso0402     : 中古屋的價值就是看實登來鑑價 真的很搞笑 然後房352F 09/21 11:26
→ yso0402     : 仲手續費 政府課稅 土地成本往上加 然後又可以鑑價
→ yso0402     : 價格繼續貸 爛稅制害死內需
推 shibaveryQ  : 樓上上上上，大戶增加是因為集保只統計到週四收盤吧355F 09/21 11:26
推 sexfree     : 推～專業好文分享356F 09/21 11:27
推 bs00090     : 推，分析文。357F 09/21 11:30
推 weithere    : 專業 感謝分享358F 09/21 11:30
推 mercurym    : 樓上上，我是看APP分析資料，9/20的359F 09/21 11:30
→ Kobe5210    : 可能要多宣廣幾次：360F 09/21 11:30
→ Kobe5210    : 集保統計因為交割日的關係，每週末公佈的只有到週
→ Kobe5210    : 四。
推 beatles12   : 推推優文363F 09/21 11:36
推 b54102      : 推 成交率最近不好 應該要下去了364F 09/21 11:37
推 clou        : 專業推365F 09/21 11:41
推 aquarum     : 推366F 09/21 11:44
推 matroshka   : 不錯 少數股版能看懂營建公司的人367F 09/21 11:51
推 smartwife   : 問一下日勝生和皇昌呢，謝謝368F 09/21 11:51
推 mtm         : 很勇~空興富發...請小心富邦建國 兆豐忠孝 富邦南屯369F 09/21 11:56
→ rul4ji3gp6  : 皇昌做公共工程的吧 不是搞房地產370F 09/21 11:56
推 penguine33  : 推好文371F 09/21 11:56
噓 canomvp24   : 皇普 興富發 Q4到明年開始大量認列，然後擔心金流372F 09/21 11:59
→ canomvp24   : 從財報去看是好事，但好歹也研究一下認列期吧
推 shoothosee  : 京城被嘎到昨天一根後損益還是負374F 09/21 12:05
→ shoothosee  : 已經三、四個交易日沒券可加空
推 jessicaabc98: 認列然後呢？376F 09/21 12:08
推 yamma630    : 推分析377F 09/21 12:11
推 LOLking77   : 用心378F 09/21 12:11
推 stockcow666 : 預售不怕斷頭嗎？不知道違約情況如何379F 09/21 12:13
推 lsgsl       : 就像租賃三雄一樣，政策逆風就算有獲利也沒人要炒QQ380F 09/21 12:14
推 remifentanil: 蠻合理的 永信成屋銷售 餘屋貸款被砍 土地庫存又不381F 09/21 12:14
→ remifentanil: 夠
推 hikoala     : 空到下市383F 09/21 12:21
推 skeny1986   : 感謝分享384F 09/21 12:21
推 martian001  : 感謝分享385F 09/21 12:23
推 lrac        : 股板需要多一點這種文386F 09/21 12:24
推 KyGrA       : 房蟲很氣哈哈哈哈哈387F 09/21 12:28
→ brella …
→ brella      : 真的很有想法，也感謝分享388F 09/21 12:29
推 linlpc      : 推認真好人389F 09/21 12:30
推 aprildsit   : 推390F 09/21 12:30
推 MooQQ       : 推391F 09/21 12:33
推 abingo45    : 欣巴巴60買200賣超舒服 手上其他優質的營建股本來就392F 09/21 12:33
→ abingo45    : 預計至少會擺個1、2年 長期還是看多不太怕
推 a0000000000v: 推，感謝分享394F 09/21 12:34
推 zsquarez    : 感謝分享395F 09/21 12:34
推 ss910126    : 感謝分享，股版需要更多這種文章396F 09/21 12:41
推 rabbit38381 : 推397F 09/21 12:43
推 y1c6        : 推推398F 09/21 12:44
推 cjo76223    : 打炒房 打的只有股價399F 09/21 12:44
推 xdbx        : 海悅還有186耶  真的太高了400F 09/21 12:45
噓 onebob      : 準備被嘎吧401F 09/21 12:45
→ onebob      : 一看就知道不懂營建
推 xdbx        : 愛山林摩根大通也快倒光了  再跌真的大戶跑光光403F 09/21 12:47
推 avavgirl    : 自己只追蹤一檔做多 因為他們公司樓下就是券商 從5404F 09/21 12:48
→ avavgirl    : 月買到現在 趁這利空看他們有無繼續大買
噓 onebob      : 營建從8月就開始修正了 底部差不多。406F 09/21 12:50
推 xfileman    : 皇昌也不全然是公共工程的，而且這波是搭著營建族407F 09/21 12:51
→ xfileman    : 群的多頭走勢上來的，怎麼上去就怎麼下來，皇昌我
→ xfileman    : 分析起碼跌到40元附近。
推 wald5566    : 房價不跌 利空出盡 營建股怎麼輸410F 09/21 12:52
噓 smilesi     : 本來很期待空單 結果居然說不獻醜411F 09/21 12:56
推 m3388       : 救救我的多單412F 09/21 13:01
推 tio2catalyst: 優質好文 願意提出自己的分析跟看法還有結論413F 09/21 13:01
噓 bandit12344 : 看跌說跌Zzz414F 09/21 13:03
推 kiversonx17 : U文推個415F 09/21 13:05
推 icedog122   : 推推416F 09/21 13:06
推 asc107111111: 推，好人417F 09/21 13:11
推 kj66        : 你是對的418F 09/21 13:12
推 k18535318   : 認真分析推419F 09/21 13:24
推 fuqi        : 推分享420F 09/21 13:30
推 doogie      : 好人呀 學習文421F 09/21 13:30
噓 as80110680  : 海悅淨值53塊，你的意思是未來十年每年獲利只能7塊?422F 09/21 13:45
→ as80110680  : 先不提海悅自建案，在冷盤的2022年EPS都有7.88，你
→ as80110680  : 要不提一下你的模型，我不知道你的估很簡單是簡單在
→ as80110680  : 哪
推 stanleyiane : 推～426F 09/21 13:57
→ convey1227  : 沒肉了427F 09/21 14:01
推 Handanrevery: 有學到東西428F 09/21 14:02
推 bring777    : 簡單說，建商3-4年前買的土地穩賺不用怕，今年以前429F 09/21 14:03
→ bring777    : 在拿到建照的在蓋的也不用怕，農地也不能當建地，土
→ bring777    : 地一樣資源有限
→ bring777    : 再放個5年，還是漲價賣
噓 WTS2accuracy: 比免預售低 你要確欸 這2年會有一堆違約潮433F 09/21 14:09
→ WTS2accuracy: 這些預售根本不是以保障的獲利 頂多賺違約金而已
推 remifentanil: 天贊哥說高雄未來要破百435F 09/21 14:16
推 mazu        : 學習436F 09/21 14:22
推 elfish123   : 優文437F 09/21 14:25
推 KindWei     : 高手推 ！438F 09/21 14:29
推 xacross     : 感謝分享!439F 09/21 14:34
推 popop7875   : 欣巴巴股票跟租賃質借不少，不過股價上漲很多，維440F 09/21 14:42
→ popop7875   : 持率高所以風險應該是還好啦，除非股價繼續崩…就
→ popop7875   : 比較麻煩
推 psow123     : 推推443F 09/21 14:52
→ jjez168     : 興富發8/6跟昨天2次在49元都有爆大量跟主力分點大買444F 09/21 14:52
→ jjez168     : 進，昨天3大分點主力包含公司都有接貨，八大官股也
→ jjez168     : 大買，你要空的話，也看一下籌碼，挑昨天主力分點落
→ jjez168     : 跑的勝算才會高吧..
→ hui2708     : 推448F 09/21 14:56
推 carlos159357: 感謝分享，提供另一方面的思路給大家參考，佛心推推449F 09/21 15:01
→ WunoW       : 營建未來都噴不起來只會一直往下而已450F 09/21 15:03
→ WunoW       : 政策就是大魔王 這很現實 沒有辦法
→ WunoW       : 跟幾個有研究房地產的朋友討論也是一樣看法
→ WunoW       : 看習近平三道紅線 現在中國房地產徹底沒救
→ WunoW       : 但中國是打到連自己整個國家的經濟都打死了
推 bboyallcome : 空發哥的小心Q4被嘎飛喔www我是繼續接了啦455F 09/21 15:16
推 kanehhh     : 推實用分析456F 09/21 15:20
噓 onebob      : 棒打落水狗很會 這時候有很多自詡專家的出來看空457F 09/21 15:20
→ WunoW       : 現在情況就是這樣 不管你多不願意接受現實458F 09/21 15:23
→ WunoW       : 這也不需要專家 政策面前所有企業都只是弟弟 是常識
→ WunoW       : 尤其建商都在開杠桿 都是玻璃娃娃禁不起摔
噓 thoms       : 講了一堆 結果只空100多萬?461F 09/21 15:28
推 keepgoingKH : 推462F 09/21 15:29
推 mygril      : 爆463F 09/21 15:34
推 opengoodbook: 優質好文464F 09/21 15:46
推 MUNDO       : 推 難得好文 謝謝分享465F 09/21 15:47
推 casher      : 謝謝分享466F 09/21 15:51
推 miniwin     : 好文,給推467F 09/21 15:58
推 fmp1234     : 分享讚。慢慢接發哥。468F 09/21 16:25
推 arcanite    : 用心推469F 09/21 16:31
推 Yisai       : 謝謝分享470F 09/21 16:31
推 ggyy912     : 放心了471F 09/21 16:43
推 bnn         : 好文推472F 09/21 16:54
推 KurtMike    : 推473F 09/21 17:00
推 grassfeather: 推474F 09/21 17:02
推 keikei5566  : 專業推475F 09/21 17:24
推 dadadadada  : 感謝分享476F 09/21 17:46
推 j0588       : 這就老巴的名言，潮水退了就知道誰沒穿褲子477F 09/21 17:47
推 victorytim  : 噓文的都隔壁版來的蟲蟲吼 很急很急478F 09/21 17:54
推 Deltoid     : 繼續打下去，營建佔比高的高股息etf可能會不太妙，479F 09/21 18:09
→ Deltoid     : 最好要避開..
推 cyl61123    : 認真文久久一篇啊 推推481F 09/21 18:46
推 pisces212   : 專業482F 09/21 18:58
推 bigfacegg   : 海悅買190要先走了嗎483F 09/21 19:01
推 f101202     : 推推484F 09/21 19:30
推 fatgang     : 推，邏輯通順485F 09/21 19:34
推 littlejackbr: 華固100的時候不研究，現在在那邊研究什麼486F 09/21 19:37
推 ravelson    : 空華固? 這我覺得不太對勁487F 09/21 20:11
推 dinson520   : 推488F 09/21 20:17
推 ravelson    : 營建我繼續放著 真的沒有在怕489F 09/21 20:21
噓 ohimvickey  : 持股被你空爛真78490F 09/21 20:55
推 ShanPan     : 華固的確在走空啊 有什麼問題嗎491F 09/21 21:07
推 PalmAngels  : 推分析492F 09/21 21:08
推 iifz32      : 全部都走空吧，華固都跌光漲幅了。493F 09/21 21:11
推 jamesLD     : 優文給推494F 09/21 21:21
推 crybaby2516 : 有分析有操作 有帶新手看財報 當然給推 感謝分享!495F 09/21 21:23
推 cospergod   : 推專業文 比多空雙買雙贏的猛多了496F 09/21 21:38
推 mungbeanJ   : 推專業497F 09/21 21:44
這邊統一回覆一下
這篇重點不是在我空的標的啦
主要是要分享如何從財報分析公司

我也不懂怎麼這個文會那麼有熱度
以前發會計味比較重的文，似乎熱度都不高
這篇似乎有跟上趨勢？

我選這幾家公司不是因為他們特別差
文章也有特別提，不要特別專注在我看的公司
華固、興富發只是因為他們才有期貨可以空
海悅、永信也是規模較大，容易有券
反正整個產業轉差，沒有誰能躲掉
先挑有得空的空，不然其他的一堆沒券的

然後我空的時間也不是昨天啊
我剛剛看了一下我的空單
最早是在8/19空了永信建
那時候整個勢頭還正熱呢
我也不可能一兩天做完這些研究啦

我光金融股那段，早在七月就在研究了
本來的想法其實是要找哪些銀行股會佔到便宜
結論是…根本沒有 哈哈哈
我研究了兩個禮拜什麼看了個心酸

之後轉研究建商，
我一開始看永信只是因為它在我家前面蓋房子
看一看就覺得研究營建的財報是另一個學問
順手寫下這篇文章
我文章寫好其實也放了一陣子了
只是一直懶得去整理
昨天出了大事，才想說趕快發一發

做這些研究本來就也不是想要靠放空大賺
所以我自然不會放多大的金額去做空
我現在避險的部位大多直接放債券了
反正我覺得債券現在還是蠻香的
沒必要做太多空單

至於我看壞房市，確實是如此
但我自己也有房也才剛交屋沒多久
看壞歸看壞，小孩出生了需要房子
還是硬著頭皮要買
如果房市崩了 我也是受害者啊QQ

也不要問我其他建商怎麼樣
我方法寫出來了，就是這樣看
我以前也沒在研究營建，短時間內沒辦法追那麼多
我對營建研究應該也到最近了
反正短期我認為沒機會也不會繼續看
再跌個一陣子，我就會收一收出場了
過陣子我再來分享我做多的標的
推 smile813    : 推分享498F 09/21 22:10
推 hutten      : 感謝分享499F 09/21 22:24
※ 編輯: shun2249 (42.75.118.130 臺灣), 09/21/2024 22:35:35
推 jeffofpower1: 高手500F 09/21 22:39
推 bellacc     : 推501F 09/21 22:44
推 ricker      : 推一個優質分析文502F 09/21 22:45
推 l25283015   : 推503F 09/21 23:20
推 sdbb        : 感激不盡，不只給魚，還給釣竿504F 09/21 23:25
→ Kobe5210    : 人性就是這樣，沒碰到事情就都會覺得玩股票到底有505F 09/21 23:42
→ Kobe5210    : 啥好研究的XD
→ Kobe5210    : 一個成立20多年的股票看板早已揭露討論出來股票的
→ Kobe5210    : 本質就是<產業><財報><總經>這三本柱在支撐著投資
→ Kobe5210    : 者大賺小賠趨吉避凶。循環個幾次之後，資產就是會
→ Kobe5210    : 很現實的呈現在有研究跟沒研究的差別。
推 A1pha       : 感謝分享！這篇值得一推。511F 09/21 23:57
推 jerrylin    : 補充一個  預售賣的差不多的可以看總太在疫情的走勢512F 09/22 00:12
→ jerrylin    : 殺是跟著殺  但殺完就V轉了
→ jerrylin    : 會慘的是先建後售的  看要不要趕快跟著推預售
→ jerrylin    : 不然可能要資金斷鏈
推 sustto      : 推516F 09/22 00:17
推 sniper72    : 理性分析，感謝分享517F 09/22 00:20
推 pica177253  : 推認真518F 09/22 03:54
推 xmoonlight  : 推519F 09/22 06:53
推 Nikagnef    : 推 感謝分享520F 09/22 09:35
推 thevirus    : 謝分享，多單也轉空單521F 09/22 10:13
→ ravelson    : 華固是營建長期資優生 歡迎空下去 可以撿喔522F 09/22 11:29
→ ravelson    : 絕對支持空到爆
推 shuhuai     : 推 非常認真的優質文524F 09/22 12:18
推 eeaa151     : 願意出來分析還這麼詳細，值得推爆525F 09/22 13:44
推 renyjojo    :526F 09/22 14:02
推 WDXuan2000  : 推好人527F 09/22 16:09
推 timmy8812   : 你的空單也跟我空單沒重複 推 專業528F 09/22 16:25
推 jzbobby     : 推敢跟高股息etf對作529F 09/22 16:35
推 guanting886 : 禮貌型空軍給個推 比起那些叫囂瘋狗這個值得給推530F 09/22 16:54
噓 nantai25    : 我只能說，ptt反指標，提醒到這裡了531F 09/22 17:09
推 ohlala8664  : 感謝分享532F 09/22 20:39

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    45F 28推 2噓
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