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作者 標題 [新聞] 亞洲最佳書店變百貨公司 誠品陷「二房東模式」大難題
時間 Sun Jun 19 21:46:36 2022
https://wantrich.chinatimes.com/news/20220618900095-420101
亞洲最佳書店變百貨公司 誠品陷「二房東模式」大難題 - 上市櫃 - 旺得富理財網
![[圖]]()
誠品信義店傳出租約即將在明年底到期，陷入熄燈危機，引起社會熱議。戰火從5月27日的誠品生活股東會開始，董事長吳旻潔公開表示希望跟房東統一對話，小股東說要「一人一信救信義誠品」，雲門舞集創辦人林懷民呼籲「未來希望讓更多作家在誠品信義，宣告他的夢想。」
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![[圖]](https://wr-images.chinatimes.com/newsphoto/2022-06-18/1024/20220618900096.png)
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06:30 2022-06-18中時新聞網
編輯、蔡宗倫
文、商業周刊、鄭郁萌、蔡茹涵
誠品信義店傳出租約即將在明年底到期，陷入熄燈危機，引起社會熱議。
戰火從5月27日的誠品生活股東會開始，董事長吳旻潔公開表示希望跟房東統一對話，小
股東說要「一人一信救信義誠品」，雲門舞集創辦人林懷民呼籲「未來希望讓更多作家在
誠品信義，宣告他的夢想。」
股東說要「一人一信救信義誠品」，雲門舞集創辦人林懷民呼籲「未來希望讓更多作家在
誠品信義，宣告他的夢想。」
誠品信義店所在的統一國際大樓商場，原持有股東為統一、統一超、統一國際開發、太子
建設、南紡、環泥建設及坤慶國際等「泛台南幫」企業。面對房客頻頻出招，房東統一董
事長羅智先已讀不回，卻在日前公告買回唯二支持誠品續租的股東環泥建設與坤慶國際股
權，至此誠品信義店在原址續租可能性，已極為渺茫。
建設、南紡、環泥建設及坤慶國際等「泛台南幫」企業。面對房客頻頻出招，房東統一董
事長羅智先已讀不回，卻在日前公告買回唯二支持誠品續租的股東環泥建設與坤慶國際股
權，至此誠品信義店在原址續租可能性，已極為渺茫。
但網路論戰未歇，有人說該保留信義區書香據點，但也有人說在商言商，房客不能強迫房
東續租。更有人說誠品早已不是一間書店，而是百貨公司。
業界人士指出，誠品有兩種店型：一種是「書包店」，就是傳統誠品以書店為主、兼賣文
創商品；另一種是「店包書」，大商場中有誠品書店，其餘部分由誠品當二房東分租給其
餘品牌。「有趣的是，最近在幫誠品說話的，都是前者多年來吸引的死忠消費者。」
創商品；另一種是「店包書」，大商場中有誠品書店，其餘部分由誠品當二房東分租給其
餘品牌。「有趣的是，最近在幫誠品說話的，都是前者多年來吸引的死忠消費者。」
「不是說我們不支持本土品牌，是誠品已經不做『書包店』了，我們有三百坪想找誠品合
作，但他們不要。」一位百貨高層透露：「他們已經習慣做二房東，一定要兩個樓層以上
、要自己招商，算是百貨業了。」
作，但他們不要。」一位百貨高層透露：「他們已經習慣做二房東，一定要兩個樓層以上
、要自己招商，算是百貨業了。」
為什麼誠品會從一家書店，變成一間百貨？這得從它的軌跡講起。
創辦人吳清友虧損15年
發展「店包書」模式才轉盈
1989年，第一家誠品書店在台北市仁愛路成立，定義為人文藝術專業書店，6年後搬遷至
國泰敦南大樓，就是大家熟知的誠品敦南店，1999年起以24小時不打烊方式經營。
從那時起，誠品書店成了台北市的文化地標，但《時代》雜誌評選為「亞洲最佳書店」的
背後，誠品第一任董事長吳清友幾乎足足賠了15年。
文化評論家楊照曾撰文分析誠品的營運模式，提到人們走進豪華餐廳，就有心理準備付出
較昂貴的餐費、走進精品店就知道華服和鞋子、皮包會附加上服務成本。但是書不一樣，
每本書在路邊店買、在網路買、在誠品買，都是同樣價錢。
較昂貴的餐費、走進精品店就知道華服和鞋子、皮包會附加上服務成本。但是書不一樣，
每本書在路邊店買、在網路買、在誠品買，都是同樣價錢。
誠品創造舒適空間，卻無法提高書的售價，將增加的成本轉嫁給消費者。楊照說：「從最
根本的商業運作邏輯上，誠品書店本身就是不合理的。」
但是吳清友的夢想是，買1本書、買10本書、甚至不買書的人，都得到同樣空間待遇，所
以他摸索出「店包書」的求生法：先租下賣場，書店只占一部分，其餘都租出去給其他品
牌，以商場養書店，才有辦法轉虧為盈。2010年將通路經營分拆，成立誠品生活，並於3
年後上櫃。
以他摸索出「店包書」的求生法：先租下賣場，書店只占一部分，其餘都租出去給其他品
牌，以商場養書店，才有辦法轉虧為盈。2010年將通路經營分拆，成立誠品生活，並於3
年後上櫃。
重文創風格甚過坪效
最精華地段竟捨棄一線品牌
有人問吳清友，誠品如何在文化跟商業之間求取平衡，他的答覆是：「沒有商業，誠品活
不下去；可是沒有文化跟創意，誠品不想活。」
正因誠品這種「不合理」的經營理念，沒有傳統百貨業包袱，包括獲利結構、坪效，都不
在他們的考量範圍，唯一在乎的是文化創意風格。例如誠品信義店1樓沒有化妝品、別人
放在8、9樓寢具樓層的寬庭，他放在1樓，這種出格的做法，形塑了誠品賣場的特殊氛圍
。
在他們的考量範圍，唯一在乎的是文化創意風格。例如誠品信義店1樓沒有化妝品、別人
放在8、9樓寢具樓層的寬庭，他放在1樓，這種出格的做法，形塑了誠品賣場的特殊氛圍
。
「誠品善於開發台灣在地、國外的新品牌，因為是書店起家，也願意打破一般商場配置的
邏輯，這是它的優勢，卻也在規模變大（指上櫃）後成為它的缺點。」百貨業者分析：「
它旗下有一群文創廠商願意跟著它走，但這種風格畢竟是小眾市場，成長不夠快；當它這
幾年改為直接從商場角度出發，這種風格大量複製（變得大眾），死忠粉絲就覺得它變了
。」
邏輯，這是它的優勢，卻也在規模變大（指上櫃）後成為它的缺點。」百貨業者分析：「
它旗下有一群文創廠商願意跟著它走，但這種風格畢竟是小眾市場，成長不夠快；當它這
幾年改為直接從商場角度出發，這種風格大量複製（變得大眾），死忠粉絲就覺得它變了
。」
風格是把兩面刃。堅持文創風格、1樓不擺世界一線精品而擺小眾新品牌，看在房東眼裡
，就叫績效不彰。誠品信義店的房東之一私下指出：「當初若進精品像LV、香奈兒該多好
？」
，就叫績效不彰。誠品信義店的房東之一私下指出：「當初若進精品像LV、香奈兒該多好
？」
房東期待的是，在台灣最精華的地段、開世界最頂級的品牌，同時兼顧文化；但誠品在寸
土寸金的信義區，只做了風格，卻沒把華麗的世界精品帶進來。
第二個問題，是時移境遷。
2004年，統一國際大樓落成時，那時統一還沒有自營商場，原本商場要跟高島屋合營，卻
因為租金談不攏，一度掛上的統一高島屋招牌被取下。曾傳出Sogo要接手，時任董事長的
鍾琴都公開承認了，吳清友卻半路殺出。
因為租金談不攏，一度掛上的統一高島屋招牌被取下。曾傳出Sogo要接手，時任董事長的
鍾琴都公開承認了，吳清友卻半路殺出。
統一國際大樓的房東們，本來對於誠品跟Sogo難以取捨。吳清友甚至為此請辭原本擔任
Sogo百貨的外部董事職務，他帶著女兒吳旻潔專程南下，用「台南人要支持台南人」說服
了統一企業創辦人高清愿，成就了現在的誠品信義店。
台南幫老一輩的想法是，高清愿答應吳清友的，即使吃虧也得吞。但是18年裡，高清愿離
開了、吳清友也走了。上一代講的是交情與使命，下一代卻不得不在商言商。上一輩的承
諾到下一代，只能說時移境遷、人走茶涼。
開了、吳清友也走了。上一代講的是交情與使命，下一代卻不得不在商言商。上一輩的承
諾到下一代，只能說時移境遷、人走茶涼。
信義店租金遠低於行情
統一投報率比通膨率還要差
而18年裡，統一自己也在變。2007年夢時代購物中心開幕、2010年統一阪急百貨台北店（
註：當時跟日本阪急技術合作）開幕。業內人士指出，18年前，統一還不懂得怎麼經營百
貨；18年後，隨著夢時代營運日漸穩定，乾脆趁這次約滿收回，跟統一時代打通，整合為
他們如今擅長的、大型購物中心式的綜合商場。
註：當時跟日本阪急技術合作）開幕。業內人士指出，18年前，統一還不懂得怎麼經營百
貨；18年後，隨著夢時代營運日漸穩定，乾脆趁這次約滿收回，跟統一時代打通，整合為
他們如今擅長的、大型購物中心式的綜合商場。
第三個更現實的問題是，房東統一的租金投報率。
根據誠品生活6月8日所發出的聲明，誠品過去18年間付租達80億元，平均每年約4億4千萬
元，以信義店1萬4千坪估算，每坪每月租金約2千6百多元；但熟悉信義區商辦行情的業界
人士分析，現在台北101、微風南山的商辦租金行情，至少都要4千元以上，他說：「當年
統一開這個租金，真的是租情懷的。」
元，以信義店1萬4千坪估算，每坪每月租金約2千6百多元；但熟悉信義區商辦行情的業界
人士分析，現在台北101、微風南山的商辦租金行情，至少都要4千元以上，他說：「當年
統一開這個租金，真的是租情懷的。」
再從投資報酬率來看，根據統一最新公告，統一企業向環泥建設及坤慶國際取得統一國際
大樓商場近23％持分，總價金近59億元，可以回推出，統一國際大樓商場估值近256億5千
萬元。
大樓商場近23％持分，總價金近59億元，可以回推出，統一國際大樓商場估值近256億5千
萬元。
而誠品提出的續約條件是年度保證50億營收，抽成9％，加計停車場，每年租金提高到4億
8千萬元。將租金除以大樓估值，以年投資報酬率來算，房東統一的租金收益率約1.87％
，比中華經濟研究院預估台灣今年通貨膨脹率2.56％還低得多。
8千萬元。將租金除以大樓估值，以年投資報酬率來算，房東統一的租金收益率約1.87％
，比中華經濟研究院預估台灣今年通貨膨脹率2.56％還低得多。
但是，這對誠品而言，可能已是能付出的最高租金了。
百貨業有一個流傳很久的「777原則」：7％房租，7％利潤，7％是人力、行銷等其他經營
成本。以吳旻潔透露誠品信義店的營收非疫情時期約為40億元，1年4億8千萬元的租金占
營收近12％。
成本。以吳旻潔透露誠品信義店的營收非疫情時期約為40億元，1年4億8千萬元的租金占
營收近12％。
同業評論，誠品信義店的營收，在信義區的百貨戰區中只能算一般，卻已是誠品的店王。
因為堅持生活風格經營，沒有客單價高的一線精品，總營收無法提升，房租成長空間有限
，大房東統一當然知道這件事。
因為堅持生活風格經營，沒有客單價高的一線精品，總營收無法提升，房租成長空間有限
，大房東統一當然知道這件事。
然而誠品信義店的續約，不僅是一家店的存續而已，而是繼承者們的戰爭。對吳旻潔而言
，那是先父牽著她的手去簽下的店，她必須盡全力挽留；但對羅智先而言，身為台南幫新
一代掌門，他也得強調綜效，不斷成長擴張，才不負已故丈人託付。他們各有不能退讓的
理由。
，那是先父牽著她的手去簽下的店，她必須盡全力挽留；但對羅智先而言，身為台南幫新
一代掌門，他也得強調綜效，不斷成長擴張，才不負已故丈人託付。他們各有不能退讓的
理由。
誠品公主力守文化事業形象
穩住3大新店招商能量
吳旻潔要守的，是名聲。誠品近年的體質調整，包括日前傳出將和台北捷運解約地下街K
區經營，不免影響到後續要開幕的1萬9千坪新店裕隆城、7千5百坪的台中七期、6千5百坪
的台南碳佐麻里招商。
區經營，不免影響到後續要開幕的1萬9千坪新店裕隆城、7千5百坪的台中七期、6千5百坪
的台南碳佐麻里招商。
每個都是大量體賣場、都有龐大的招租壓力，入駐的廠商可能對誠品的營運抱有疑慮。所
以，即使誠品信義店必須退場，她也要為誠品留下始終為文化事業擔憂的形象，為未來的
新開大店，留下為房客著想的二房東美名。
以，即使誠品信義店必須退場，她也要為誠品留下始終為文化事業擔憂的形象，為未來的
新開大店，留下為房客著想的二房東美名。
指標型商場通常會在1年半前得知是否續約，然而誠品信義店當年的租賃合約卻載明半年
前告知續約與否即可。商周訪問幾個承租品牌，都說若照合約明年中才得知解約，會來不
及因應，認為吳旻潔逼大房東表態，能為租戶爭取時間，某個層面上，就是兌現對租戶的
承諾。
前告知續約與否即可。商周訪問幾個承租品牌，都說若照合約明年中才得知解約，會來不
及因應，認為吳旻潔逼大房東表態，能為租戶爭取時間，某個層面上，就是兌現對租戶的
承諾。
一位和各大百貨合作的廠商透露，誠品信義在2、3年前，就知道續約不樂觀，已經在探詢
與信義區其他百貨合作的可能性，卻因為租金問題而作罷，吳旻潔知道續約可能性微乎其
微，肯定試過各式各樣的方法，不得已最後只好訴諸輿論。
與信義區其他百貨合作的可能性，卻因為租金問題而作罷，吳旻潔知道續約可能性微乎其
微，肯定試過各式各樣的方法，不得已最後只好訴諸輿論。
百貨同業私下表示，以商圈立場希望能讓誠品留在信義區。信義區迷人之處就在於多元，
包括百貨、夜店、書店、運動的元素能一地滿足，就像每年101的煙火，不是商業考量，
而是城市風格的高度，「少了他們，信義區就只剩下銅臭味了。」
包括百貨、夜店、書店、運動的元素能一地滿足，就像每年101的煙火，不是商業考量，
而是城市風格的高度，「少了他們，信義區就只剩下銅臭味了。」
攤開財報，誠品生活這些年的確遇上逆風。去年上櫃以來首見虧損，每股淨損達新台幣
4.82元。再看股價，相較於2013年每股掛牌價156元，股價最高曾來到280元，但6月13日
股價僅50.2元，不到高峰期的五分之一，成交量也僅150多萬元。
吳旻潔在股東會上解釋，去年虧損除了疫情影響營收，更因為布建全通路、線上物流、
App等相關資訊及技術，但隨著疫情趨緩，她說：「今年已到隧道盡頭，慢慢見到光，」
預估「全通路生態圈」近3年進入關鍵開拓期，將是一個舊時代的結束與新時代的開始。
二房東的商業模式容易被複製，風格才是誠品難以被取代的關鍵，誠品最大的資產，終究
是長年培養的死忠消費者，也是這次吳旻潔發聲的底氣。
App等相關資訊及技術，但隨著疫情趨緩，她說：「今年已到隧道盡頭，慢慢見到光，」
預估「全通路生態圈」近3年進入關鍵開拓期，將是一個舊時代的結束與新時代的開始。
二房東的商業模式容易被複製，風格才是誠品難以被取代的關鍵，誠品最大的資產，終究
是長年培養的死忠消費者，也是這次吳旻潔發聲的底氣。
無論是上一代或這一代的誠品，都免不了在文化與商業間的擺盪，但在戰戰兢兢走鋼索的
蛻變過程中，如何穩住死忠消費者、創造新消費群，讓多年的文創金字招牌不蒙塵，將是
未來誠品的最大挑戰。
蛻變過程中，如何穩住死忠消費者、創造新消費群，讓多年的文創金字招牌不蒙塵，將是
未來誠品的最大挑戰。
----------我是分隔線----------
個人心得：
如真要討論起來，還是另外製作作品投稿媒體、貼部落格，拚稿費、聯盟行銷收入吧，
就先分享一下，誠品生活餐旅事業群的辦公室不在誠品書店內，而是在這座大樓：
https://www.shutterstock.com/zh-Hant/image-photo/2074239811
Taipeitaiwan11092021entie Commercial Bank Jianguo Branch Eslite 庫存照片 2074239811 | Shutterstock
![[圖]]()
歡迎瀏覽 Shutterstock 收錄的高畫質Taipeitaiwan11092021entie Commercial Bank Jianguo Branch Eslite庫存圖片和其他百萬張免版稅庫存照片、插圖和向量圖。 每天收錄數千張高水準圖片。 ...
![[圖]](https://i4.disp.cc/t/0/image.shutterstock.c9a0f57a40c23b406203ef10a6f550550.jpg)
其實這座大樓也是台股某上櫃文創業者的總部，猜猜看是哪家：
https://www.shutterstock.com/zh-Hant/image-photo/2074243498
Taipeitaiwan10262021eslite Spectrum Corporationhim International Music Inc 庫存照片 2074243498 | Shutterstock
![[圖]]()
歡迎瀏覽 Shutterstock 收錄的高畫質Taipeitaiwan10262021eslite Spectrum Corporationhim International Music Inc庫存圖片和其他百萬張免版稅庫存照片、插圖和向量圖。 每天收錄數千張高水準圖片。 ...
![[圖]](https://i4.disp.cc/t/0/image.shutterstock.cac3a7087ae174ed898321054c722cf32.jpg)
另外文創類股比想像還多，像是這個圖庫網站也是美股上市企業，
以投資較熟悉的個股原則，較適合看不懂電子產業的藝文人士，
可惜本人是後來學投資股票，沒跟上美股前兩年的多頭......
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推 :菜蟲呼叫貓咪01/23 13:11
推 :貓咪收到 有屁快放01/23 13:11
推 :你現在在做什麼呀？01/23 13:12
推 :報告 看到新冠肺炎疫情，嚇到吃手手！01/23 13:12
推 :看 先仔細洗手，再來吃手手！01/23 13:13
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※ 同主題文章:
● 06-19 21:46 ■ [新聞] 亞洲最佳書店變百貨公司 誠品陷「二房東模式」大難題
06-22 14:18 ■ Re: [新聞] 亞洲最佳書店變百貨公司 誠品陷「二房東模式」大難題
推 : 租房就是慘 都看人臉色1F 06/19 21:47
※ 編輯: f14mp5 (101.0.234.182 臺灣), 06/19/2022 21:47:41推 : 書店賺錢太辛苦了.2F 06/19 21:52
畢竟要看讀者的感受+包括本人在內，有些人把書店當成民營圖書館推 : 一切努力都無效以後 只能情緒勒索逼人就範了3F 06/19 21:52
記得近年誠品的書架，多得是情緒勒索主題書本→ : 當年誠品生意好卻不買房 經營起來卻被房東趕4F 06/19 21:55
推 : 我第一次把股版貼的新聞看完@@5F 06/19 21:55
給r大掌聲鼓勵鼓勵：D推 : 哪怕當年生意好 也是買不起房吧6F 06/19 21:56
推 : 情緒勒索了7F 06/19 21:57
※ 編輯: f14mp5 (101.0.234.182 臺灣), 06/19/2022 22:00:10→ : 羅董不會輕易就範的 不然林董也不用把棒球隊託孤到8F 06/19 21:58
→ : 統一超那邊一半
本人比較關心統一獅奪冠，7-11提供什麼優惠+兄弟象奪冠，中信金有沒有提供優惠定存→ : 統一超那邊一半
推 : 這是篇新聞好文10F 06/19 21:59
推 : 好文11F 06/19 21:59
推 : 誠品選點跟佔地 在台北真用買的可能整個只能蓋1-2間12F 06/19 22:00
※ 編輯: f14mp5 (101.0.234.182 臺灣), 06/19/2022 22:02:03推 : 只想做二房東就是搶房東的利益，當然不肯租他13F 06/19 22:03
→ : 不會，百貨商場做二房東是很正常的，擁有大樓的往往14F 06/19 22:08
→ : 是不一定有商場經營經驗的金融業
→ : 是不一定有商場經營經驗的金融業
推 : 其實就是老一輩的走了，現在新一代主事另一回事16F 06/19 22:08
→ : 最重要還是能賺夠報酬率17F 06/19 22:08
推 : 文寫的不錯18F 06/19 22:10
推 : 微風也是走二房東路線，但有狂砸精品路線19F 06/19 22:11
推 : 書店本商的硬傷就是賠錢貨，不能怪他以百貨養書店20F 06/19 22:11
→ : 駙馬一定收回去啦，公主興致勃勃想自己做百貨21F 06/19 22:12
→ : 在商研商，書店應該要消失在地球上才對22F 06/19 22:12
→ : 感覺最後只有政府支持才能經營得下去
→ : 感覺最後只有政府支持才能經營得下去
推 : 開店至少直營店要用買的 用租的就是隨時被收回去 加24F 06/19 22:14
→ : 盟店才用租的
→ : 盟店才用租的
推 : 誠品真的應該好好參考韓國教保文庫、永豐文庫怎麼26F 06/19 22:14
→ : 活下來然後轉型更壯大 不是整天情緒勒索哭哭
→ : 台韓這一塊的產業發展歷程很像 但人家轉型成功了
→ : 活下來然後轉型更壯大 不是整天情緒勒索哭哭
→ : 台韓這一塊的產業發展歷程很像 但人家轉型成功了
推 : 誠品百貨引進文創商品，但這些產品單價很難拉高29F 06/19 22:14
→ : 直營店真的用貸款都要買下來，不然被搞一次就飛了30F 06/19 22:15
推 : 好文31F 06/19 22:16
推 : 這篇寫的不錯32F 06/19 22:16
→ : d大說的沒錯，咬著牙也要至少吃個祖產地下來33F 06/19 22:19
→ : 誠品是純賣書的，跟出版沒關係34F 06/19 22:19
推 : 知名度高到被當出版商35F 06/19 22:21
推 : 誠品看來只能走社區書店模式，高租金的黃金地段很難36F 06/19 22:22
推 : 微風也是讓黑松進來才穩住起厝地當基礎37F 06/19 22:22
→ : 公主該退下來給其他人經營了38F 06/19 22:22
→ : 金石堂不知道經營得如何？這些年也收不少店面39F 06/19 22:24
→ : 老實說 有點夕陽產業40F 06/19 22:24
→ : 不用太期待羅智先啦 快點找其他點才實在41F 06/19 22:24
→ : 金石堂走社區書店路線還可以，而且網書經營不錯42F 06/19 22:24
→ : 租書店 影音租借 電動遊樂場 保齡球館 撞球館43F 06/19 22:25
推 : 這篇寫得沒錯啊，沒有利益純賣情懷是有它的極限的44F 06/19 22:25
→ : 羅女婿要拼業績不然會被說話，當然在商言商不講情面45F 06/19 22:25
→ : 金石堂的電商做得比誠品好太多了46F 06/19 22:25
→ : 下一個就是實體書了 習慣是可以改變的47F 06/19 22:25
→ : 難怪元太噴到天上
→ : 難怪元太噴到天上
→ : 下一個百視達49F 06/19 22:26
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