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這是投資客賺錢的空間之一.

通常真實市場是...

坪數小的時候看總價,坪數大的時候看單價.

當然細節還是會有模糊地帶,並不是絕對.

但..也因為有模糊地帶,所以...我們黑心投資客就可以在其中爽爽撈錢.

我兩年前買了電梯一間2房,15坪190萬.

上上個月,兩年一滿可以用舊制,就賣掉,24x萬..

我買的時候買單坪12,賣得時候賣兩房兩百五...XD

同樣的,我還有一間兩房車位,在兩個月滿兩年,準備要賣300萬,我進貨,190+35萬(車位).


投資客很愛收一房一廳改兩房,收兩房改三房...

台北尤其被玩到爛..所以台北很多13坪兩房,16坪三房(建坪喔)

當然也不是每間都可以改,所以通常要看過,可以改才改.
(主要關鍵就是,對外窗戶)

只要一旦多改一間房間出來,價格立刻三級跳..

因為,兩房就是兩房的價格,三房就是三房的價格.

也同樣的,那些兩房改一房一廳,三房改兩房的物件,通常都超難賣.

賣掉的價格通常也都比正常格局低很多.

這就更不用說甚麼兩戶打通.....這就只能更賤價賣.

而我們投資客自然,當你賠錢賠得夠多賣的時候,我就買回來,再把你兩房改回三房.

立刻價格又回到標準價了.

而兩戶打通的,到後來我們一定又改回兩戶分別賣掉...XD


基本上我們這時候要站回鋼性買盤的角度去思考.

為啥要買兩房,因為你需要兩個格子,也許一間小孩住,一間自己住.

為啥要三房,因為你需要三個格子,一間老媽住,一間自己住,一間小孩住.

所以真正最底線的東西叫"房間數".

買家必須先滿足她需求的房間數後,才可以思考它的坪數.

這是需求的優先順序問題...先房間數在坪數.

所以,當市場兩房全都三百萬...你又是窮人買不起.

這時候出現一間250萬的迷你兩房..

你覽趴壓著也只能買了....

而別忘了市場是窮人多還是有錢人多??...

那..當出現迷你兩房250萬.淺在買家會比300萬兩房的人少嗎?

這時候甚麼單坪多少??...你有本事挑剔,那你去買300萬的正規隔兩房阿.

我自然賣給覽趴壓著也必須買的買家就好了,幹嘛賣給你.

這就是小坪數看總價的原由.

這種現象在租屋市場尤其清楚.

租屋市場是非常直接反映剛性需求的市場...



你買300萬,2x坪含基本家具,租一萬一,一萬二..因為你是兩房.


我買190,15坪含基本家具,租一萬比你便宜一點點...但是還是差不多,因為我也是兩房.XD



反過來大坪數就不一樣.

大坪數買家是買爽,他們買的不是硬性需求...它們挑物件大多都是在挑"爽"

因此...多少爽決定多少價位.

所以坪數更大,自然價位會拉高...

so..大坪數就會回歸看單坪價.



興富發在高雄推了三個案子,全都瘋狂熱銷.

大悅,民生香榭,博愛香榭....

還有點打到旁邊15F的新兩房...

因為興富發推的是18~20坪的兩房,低樓層400上下,高樓層帶車位也才600有找.

然後29F有豪華公設(因為高樓層,樓地板面積大,所以打造的公設等級比15樓強很大)

所以打到附近15F的兩房案子...

之後市政府還因此立刻改變規矩,限制地下室樓層,嚴查車位戶數比等等.

用其他手段逼建商不再蓋這種迷你坪數兩房.

所以高雄這種迷你兩房案就此絕種...成了絕版品.

包含興富發本來還要複製的第四棟後譯案(現在在改變建照中),甲山林都心願等等.

他們的建照也都因為市政府的刁難而發回修改.

so...之後兩房大概坪數又會回到23~25左右.



買家看了一下15F的5樓兩房,這邊要650好了,興富發的5F,只要430.


請問....他做何感想??

當然坪數有差,一個24坪,一個18坪...

但是這時候,他會想"阿樹幹的勒,差兩百萬,為了不買新屋就會死得病,忍一忍好了"

所以...650被打到了.

阿就更不用說,29F均攤下,同樓層的單價,一定比15F便宜..

也就是29F的10F,單坪價一定比15F的10F便宜...這是成本均攤的問題..


所以...小坪數看總價,大坪數看單坪.

這在建商的操作競爭手法中,也可以看到很多案例...


另外一點.

老屋坪數越大,單坪越便宜..

因為老屋的"爽"度已經大幅下降.

所以大坪數失去"應性需求"..爽度又下降,造成坪數價值下跌.

才產生的這種現象.

當然這種東西,大多都被改套房的便宜收去改套房出租就是了.

也算是有個缺口和支撐的基本價格.

但當然和一般坪數的剛性住宅需求價還是有差的...



投資客有很多種.

有一票投資客投資"爽"這種東西..

投資"爽"的投資客很刺激,那個價差變動很大....

但是相對的,風險也很大...

而像我們這種是投資"剛性需求"...

利潤比較死板,但是比較單純又直接...

這也是為啥同樣手上有兩千萬,我不會去買貝拉莫里,我會跑去買透天店面的主因.

風格不一樣...XD

就像談到,將來我蓋房子來賣.

我鐵定是走寶咖咖路線,而不是國泰遠雄路線...

但是我從來不否認,你要走"爽"的路線一樣可以賺到錢.

只是...操作和物件判定和物件處裡的概念以及手法會極大的不同就是了.

當然永遠切記,不要用A的大腦去玩B...你會被套到死掉.

你不要用剛性需求的角度去看豪宅,同樣不要用中產階級的角度去看公寓..

看公寓就是用窮人的角度,我只有60萬現金,月收入3萬想買房子安身立業....

而不是"公寓那麼老那麼破,誰要住公寓阿"的心態去思考.

同樣的,不要用"這邊這樣比較好住,這樣比較方便"的態度去思考6000萬的車庫別墅.

"仁武蓋6000萬賣鬼阿,誰買得起"...??



那怎樣想隨便你.

但當你要拿出幾百萬去買,無論是要自住還是要置產還是要投資.

千萬不要用錯腦袋思考錯產品...這樣你掉入陷阱後,沒人救的了你.


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