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【話說當時大巨蛋只有遠雄獨家投標】


你知道有時候紀錄片比劇情片還要峰迴路轉
就如大巨蛋公開招標期間，
也可說是高潮迭起絕無冷場。
來來來，這個故事有點長，
今天我們回過頭來看看大巨蛋招標過程的一小段，
究竟，遠熊是在什麼情況下獨（ㄍㄣ）家（ㄅㄣˇ）投（ㄅㄤˇ）標（ㄅㄧㄠ），
然後拿到標案的？


前情提要：
時間回到2003年中，依據徐少游（羅興華）建築事務所辦理『先期規劃』與『可行性評估』
開始辦理後續的BOT招商。
先期規劃：http://ppt.cc/24sJ
可行性評估：http://ppt.cc/dPxF

依照兩組裁判（美國HOK與徐少游（羅興華）建築事務所）
所訂的條件與評估來做這個BOT招標作業，

公開招標申請須知(原始合約)：http://ppt.cc/I1eL

話說當初開始公開招標這顆蛋，
與遠雄趙伯伯共組台北巨蛋企業聯盟，
參與投標的劉培森建築師曾經寫信向馬市府團隊問了個問題，
詢問市府在公開招標的申請須知，
條文2.2.4 所提的開發量限制裡，
本案開發之『總樓地板面積』是不是『法定』樓地板面積？
93年4月14日北市府函覆劉培森，解釋開發量限制的『總樓地板面積』為『法定容積』。
http://i.imgur.com/woCHBSX.jpg

噢，在說這個故事之前，我們先來談談什麼是樓地板面積好了，
大巨蛋所在基地是10.02公頃，這個是基地面積，
在這塊基地上所蓋的建築物，占的面積則叫做建築面積，
而樓地板面積，是這個建築物裡面每一層的地板面積。


B是為計算停車空間設置數量標準，

C則是為了計算容積率標準。

這又是什麼意思？來看看公開招標的原文：
http://imgur.com/A4utCHd.png
（圖：大巨蛋申請須知第二章）
大巨蛋申請須知第二章，土地使用管制說明裡有寫

大巨蛋開發案的總樓地板面積為96000坪（大概是316800平方公尺）
而體育園區的樓地板面積不可小於35000坪（是115500平方公尺）

裡面只有說『總樓地板面積』，
但卻沒有說這個總樓地板面積是要用在哪一種計算方式上。(剛剛提的ABC三種方式)
法律上的總樓地板面積，
（建築技術規則施工編第1條第1項第7款定義）
http://nufpf.tripod.com/c003.htm
建築物各層包括地下層、屋頂突出物及夾層等樓地板面積之總和。
而在台北市土地使用分區管制裡有規定，
不同設施都應實設樓地板面積換算設置一定的法定停車位。

也就是說，
A這裡的『總樓地板面積』包含了地下停車場、屋突、夾層還有機電設施。
96000坪 - （大巨蛋）35000坪 = 61000坪
61000坪還要減掉機電設備面積、停車場面積的面積，
才是真正可以拿來做商業設施的面積。
那可不可以不要設停車場呢？

當然不可以！
當然不可以！
當然不可以！

因為土地使用分區管制有規定多少樓地板面積就要設一個停車位，
所以停車場一定要蓋，
那叫法定停車位。

而
C容積樓地板面積的計算方式，
要扣除符合免計入容積樓地板的機電設備面積＋停車場面積後，才是容積總樓地板。
也就是說，北市府回函的『法定容積面積』算法就變成這樣了：
96000坪 - （大巨蛋）35000坪 = 61000坪
61000坪全部都可以是商業設施

建築技術規則第162條
http://i.imgur.com/E2Megxx.png

所以咧，兩種算法的開發量完完全全會不一樣：

（A）總樓地板面積總開發量＝
35000坪（大巨蛋）＋61000坪（商業設施、機電設備面積＋停車場面積）
                                                                ＝96000坪
而
（C）容積樓地板面積總開發量＝
35000坪（大巨蛋）＋61000坪（商業設施）＋（機電設備面積跟停車場面積）
        ＝96000坪＋（機電設備面積＋停車場面積）
                  ＝遠雄現在實際蓋的總樓地板面積14萬9061坪
你要知道，停車場面積是非常非常非常大的，
若停車場是包含在96000坪內，就根本一點兒也不划算。
市府回函給劉培森的內容，
其實就只是在告訴他說『96000坪不包含停車場喲！』


BUT，
同一天裡，馬市府回函給另一家廠商洪鼎管理股份有限公司的公文，
卻又不是這麼說的，
http://i.imgur.com/LgLojLv.jpg
洪鼎管理股份有限公司詢問了幾個問題：
----------------------------------------------------------------------
| 洪鼎:                                                                   |
| 本開發案之總樓地板面積上限為九萬六千坪」，其計算方式為何？         |
| （OS：啊這個總樓地板面積是全部的樓地板面積A還是容積樓地板面積C？） |
|                                                                    |
| 「總樓地板面積」有無包含可不計入容積部分，例如停車、機電空間等？   |
| （OS：啊這個總樓地板面積到底是不是容積樓地板面積C？）              |
|                                                                    |
| 「總樓地板面積」有無包含法定獎勵面積，如停車獎勵、開放空間獎勵等？ |
| （OS：啊這個總樓地板面積到底是不是容積樓地板面積C？）              |
|                                                                    |
| 「因本案之容積率240%低於附近商業用地，                             |
|  若申請人引用中央政府或主辦機關其他單位所頒布之建築獎勵措施，      |
|  是否可超越總樓地板面積九萬六千坪之上限？                          |
| （OS：啊你都不說清楚那我把這個當作容積樓地板面積C囉可以嗎？）      |
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可是呢，我們的馬市府團隊又是怎麼回答的？
北市府僅回覆「...故所餘之九萬六千坪為本案所能興建之樓地板面積之上限...」。
咦？我怎麼有看好像沒有懂？

「九萬六千坪為本案所能興建之樓地板面積之上限」這句話，
是在說全部加起來就是九萬六千坪吧？
然後呢？停車場呢？機電空間呢？你回答我呀拜託！
廠商詢問的問題好仔細，
市府回答的答案好模糊。

讓我們再次回頭看看馬市府給疼熊的答案：
http://imgur.com/woCHBSX
市政府回應給劉培森的公文裡面是寫『本案開發之總樓地板面積係指法定容積面積。』
真是清楚明瞭簡潔有力。
你說說看你說說看，這是不是差別待遇？？

 總之，馬市府對兩家的廠商回答兩面


好戲上場～




從前面的資料可以知道4月14日市政府就告訴劉培森
『本案開發之總樓地板面積係指法定容積面積。』的對吧！


結果4月15日市政府公告的『申請須知內容補充、公告稿』
　　
　　『本案開發之總樓地板面積係指法定容積面積。』不在裡面！
　　　　『本案開發之總樓地板面積係指法定容積面積。』不在裡面！
　　　　　　『本案開發之總樓地板面積係指法定容積面積。』不在裡面！....


然後接下來很快地就到了月底，
在這個公開招標截止日的兩天前（4月28日），馬市府團隊竟然在網站上發佈公告，

向大家說原公告裡的『總樓地板面積』是『法定容積』喲！
（不包含停車場的樓地板面積喲～）
（不包含機電空間的樓地板面積喲～）
（不包含屋突、夾層還有陽台的樓地板面積喲～）


喲～再過一天就結標了耶！
（買網拍趕結標都沒有這麼緊張）

假設我是遠雄以外的廠商，看到的瞬間可能也只有兩種反應：


就這樣，同年五月的第二次甄審會議後，

遠雄趙伯伯與劉培森共組的『台北巨蛋企業聯盟』，
就順順利利地以唯一投標廠商拿到了大巨蛋開發案的最優申請人資格。
（然後現在大巨蛋加商城的總樓地板面積是149061坪，

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由於前面故事說太長了
簡單在回顧一下

大巨蛋BOT招標，

多家廠商投標，

但馬市府私底下只給遠雄正確容積解答，

而其他廠商在截止日前兩天才知道正確容積計算，

所以遠雄獨(ㄊㄨˊ)家(ㄌㄧˋ)得標，

而且又是超級爆量容積。


所以遠雄的黑暗歷史
劃開招商序幕
在此展開....




http://imgur.com/lCm6dQk
而後來關於遠雄與劉培森的悲歡離合與愛恨情仇，
你可以去google一下，
或是下次我們再來慢慢聊。









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