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作者 標題 [新聞] 包租代管拚上市／跟惡房東、爛房客說拜拜
時間 Mon Jan 19 11:49:35 2026
原文標題：包租代管拚上市／跟惡房東、爛房客說拜拜 包租代管龍頭兆基董座：未來十
年是黃金期
※請勿刪減原文標題
原文連結：https://www.mirrormedia.mg/story/20260102fin006
包租代管拚上市／跟惡房東、爛房客說拜拜 包租代管龍頭兆基董座：未來十年是黃金期 - 鏡週刊 Mirror Media 政府大力推動社會住宅，並以租屋補貼、提高公益出租人免稅額，加強房東繳稅觀念。此外，許多房東無暇管理房產，也刺激出包租代管需求；尤其2018年包租代管專法上路後，包租代管業如雨後春筍般蓬勃發展。身為國內包租代管業龍頭的兆基屋管（簡稱兆基），以百萬元創業，16年來，代管租戶數已達2.8萬戶，2024年更 ...
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發布時間：2026.01.19 05:28
※請以原文網頁/報紙之發布時間為準
記者署名：吳苡辰
※原文無記載者得留空
原文內容：
政府大力推動社會住宅，並以租屋補貼、提高公益出租人免稅額，加強房東繳稅觀念。此
外，許多房東無暇管理房產，也刺激出包租代管需求；尤其2018年包租代管專法上路後，
包租代管業如雨後春筍般蓬勃發展。身為國內包租代管業龍頭的兆基屋管（簡稱兆基），
以百萬元創業，16年來，代管租戶數已達2.8萬戶，2024年更獲宏碁集團入股，正規劃
外，許多房東無暇管理房產，也刺激出包租代管需求；尤其2018年包租代管專法上路後，
包租代管業如雨後春筍般蓬勃發展。身為國內包租代管業龍頭的兆基屋管（簡稱兆基），
以百萬元創業，16年來，代管租戶數已達2.8萬戶，2024年更獲宏碁集團入股，正規劃
2026年上市。「未來10年是包租代管黃金期。」接受本刊專訪的兆基董座李建成有信心地
說。
據統計，目前全台租賃住宅約90萬至100萬戶，其中社會住宅的包租代管有效契約就超過
10萬件，顯示這個新興產業已成為房東與租客之間的重要橋梁。因為租屋糾紛層出不窮，
不論是房客欠租、惡意破壞、拒不搬離，或是房東任意漲租、扣押金，幾乎每位租屋者都
有一段「血淚史」。
10萬件，顯示這個新興產業已成為房東與租客之間的重要橋梁。因為租屋糾紛層出不窮，
不論是房客欠租、惡意破壞、拒不搬離，或是房東任意漲租、扣押金，幾乎每位租屋者都
有一段「血淚史」。
一位具多年出租經驗的房東就對本刊吐苦水，曾遇到房客跑路，租金多月未繳，但家當全
留在屋內，甚至連祖先牌位都留在現場，「找不到人，要提告也耗時費力，只好自己掏腰
包請人處理。」言談可見租屋雙方缺乏保障，是長年困境。
留在屋內，甚至連祖先牌位都留在現場，「找不到人，要提告也耗時費力，只好自己掏腰
包請人處理。」言談可見租屋雙方缺乏保障，是長年困境。
「包租代管解決房東與租客的痛點，不僅房東每個月都能收到房租，不用常常到租屋處解
決問題；房客也可避免遇到不良房東、租屋處需要維修找不到人，房租還能用信用卡繳費
，享受分期或優惠方案。」李建成笑著說：「我們不只有0800服務電話，還有24小時專線
，就算半夜也不用擔心找不到人。」
決問題；房客也可避免遇到不良房東、租屋處需要維修找不到人，房租還能用信用卡繳費
，享受分期或優惠方案。」李建成笑著說：「我們不只有0800服務電話，還有24小時專線
，就算半夜也不用擔心找不到人。」
翻開內政部不動產平台資料，查看近3年租賃住宅服務業者家數變化，到2025年第2季，全
國租賃住宅服務業者就多達1947家，與2022年相比增加了800多家，增幅高達7成。
而其中的佼佼者就是兆基，2009年以百萬元創業時，李建成身邊只有三位員工，連辦公室
都沒有，「當時，只能用一間委託管理的出租屋兼作辦公處，一個月可能接不到5間新委
託物件。」他回憶剛創業時的辛苦。
都沒有，「當時，只能用一間委託管理的出租屋兼作辦公處，一個月可能接不到5間新委
託物件。」他回憶剛創業時的辛苦。
但看準租屋風向球的李建成仍堅持繼續，運氣好的他碰上政府社會住宅釋出的包租代管計
畫。「當時同事全都不看好，覺得利潤低、規範多、風險高。」但李建成認為這就是趨勢
，更是機會。「國外的租賃產業早已專業化，台灣一定會跟上。」他力排眾議加入第1期
計畫，當時台北市僅4家業者投標，兆基便是其中之一。
畫。「當時同事全都不看好，覺得利潤低、規範多、風險高。」但李建成認為這就是趨勢
，更是機會。「國外的租賃產業早已專業化，台灣一定會跟上。」他力排眾議加入第1期
計畫，當時台北市僅4家業者投標，兆基便是其中之一。
這項關鍵決策讓兆基快速擴張，如今公司每年新增承租量高達4000~5000戶，總管理戶數
更已達28萬戶，在全台18縣市共有37個服務據點，成為全台最大包租代管公司，房東來源
不侷限於個人房東，還有法人機構，也承接許多企業員工宿舍等案源，並在2024年獲得宏
碁集團投資，下一步就要拚上市櫃。
更已達28萬戶，在全台18縣市共有37個服務據點，成為全台最大包租代管公司，房東來源
不侷限於個人房東，還有法人機構，也承接許多企業員工宿舍等案源，並在2024年獲得宏
碁集團投資，下一步就要拚上市櫃。
「我相信，未來10年將是包租代管的黃金期！」李建成樂觀預估：「台灣目前僅約10％的
房東使用包租代管服務，但隨著市場成熟，比例有望提升至50~70％，還有很大的成長空
間。」
房東使用包租代管服務，但隨著市場成熟，比例有望提升至50~70％，還有很大的成長空
間。」
心得/評論：
近年政府為了幫助青年減輕住房壓力，推動社宅或是新青安政策，但蓋社宅用地不易取得
，且需要花費較多時間，政府改推包租代管，目前包租代管龍頭兆基屋管預計上市，不知
道各位投資人怎麼看?
，且需要花費較多時間，政府改推包租代管，目前包租代管龍頭兆基屋管預計上市，不知
道各位投資人怎麼看?
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※ 作者: ChanHoPark 2026-01-19 11:49:35
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推 : 台灣租屋族真的沒人權 希望這個政策執行能有感1F 01/19 11:50
推 : threads上負評超多2F 01/19 11:51
→ : 台灣租金本來就不便宜，加上包租代管要的利潤，政3F 01/19 11:52
→ : 府如果沒有補貼，很難想像到底怎麼走
→ : 需要租屋的人的薪資都偏低
→ : 府如果沒有補貼，很難想像到底怎麼走
→ : 需要租屋的人的薪資都偏低
![[圖]](https://i.mopix.cc/936Sn5.jpg)
推 : 台灣美國化7F 01/19 11:52
推 : 吃政策的就是看後台硬不硬而已，不碰這種股票8F 01/19 11:54
→ : 中國p2p房貸套路9F 01/19 11:55
→ : 這也行！？10F 01/19 11:55
→ : 基本上就靠上市募資後收攏房源壟斷11F 01/19 11:55
推 : 房東不願意降價 你在怎麼弄都是白弄啊12F 01/19 11:56
→ : 租金就不便宜了，還找這種代管，吃人不吐骨頭13F 01/19 11:56
→ : 喔 嚴格來說還不是p2p 只是長租公寓這種二房東上市14F 01/19 11:56
→ : 開始炒租金囉15F 01/19 11:57
推 : 租金房物價反正奮島又沒在管16F 01/19 11:57
→ : 等到資金都是股民貢獻的才是p2p給他抽17F 01/19 11:57
推 : 包租代管就是讓很多本該退場的物件，靠稅金續命18F 01/19 11:57
→ : 以前是散戶房東隨便開低租金未來公司化租金隨市場價19F 01/19 11:58
→ : 格囉
→ : 格囉
推 : 房板：我們房東沒人權21F 01/19 11:59
噓 : 左手轉房東的錢，右手賺租客的錢…無本生意真好賺22F 01/19 12:00
→ : ！
→ : ！
推 : 這一定是台灣租房的未來，當房東太累人了24F 01/19 12:01
→ : 跟綠電一樣 二房東無本生意 然後上市炒高坑殺散戶25F 01/19 12:02
推 : 日本主要租屋市場也是代管啊 這本來就是正常且有必26F 01/19 12:03
→ : 要的產業
→ : 要的產業
→ : 我反而覺得租屋的人只會越來越少 以前畢業生30萬現28F 01/19 12:04
→ : 在不到20萬 一半以上都住家裡微啃老
→ : 在不到20萬 一半以上都住家裡微啃老
噓 : 把兩層皮在承租給給你30F 01/19 12:05
→ : 有些人都覺得別人的錢很好賺 實在很可笑31F 01/19 12:06
推 : 我比較想知道怎麼跟爛業者說拜拜32F 01/19 12:06
→ : 覺得好賺 你怎麼不去賺33F 01/19 12:06
→ : 我OK 你們北漂族先租34F 01/19 12:07
→ : 房股調節蛙：沒看見每年火車頭資金往股一直灌35F 01/19 12:07
→ : 到底要怎麼輸？
→ : 到底要怎麼輸？
推 : 另一個可寧衛，有賺頭，但是靠背後的勢力，中分龜頭37F 01/19 12:09
→ : 倒台就變另一家了
→ : 倒台就變另一家了
推 : 感覺是羊毛薅2層皮39F 01/19 12:09
推 : 包租代管..呵呵！真心建議別租出去了40F 01/19 12:12
→ : 幫忙擋奧房客也是要成本的41F 01/19 12:12
推 : 就是二房東 超爽 當然被罵爆42F 01/19 12:16
→ : 信義怎麼不做包租代管43F 01/19 12:16
推 : 但日本借地借家法很保障租客44F 01/19 12:17
→ : 屋主踩到地雷就完了 是有必要
→ : 屋主踩到地雷就完了 是有必要
推 : 最爛的再說話46F 01/19 12:21
推 : 火車頭47F 01/19 12:23
噓 : 租屋補助是垃圾 包租代管更是垃圾 剝房客兩層皮48F 01/19 12:27
→ : 台灣租金很便宜吧,各方面來說49F 01/19 12:27
推 : 你要健康的房市就是要多管齊下50F 01/19 12:28
噓 : 跟這些人說掰掰就沒錢賺了 因為台灣就是這些人組成51F 01/19 12:33
→ : 台灣租房的問題是保障不夠, 租金和品質沒有保障52F 01/19 12:35
→ : 代管確實是有必要, 不過租金補貼我覺得不好
→ : 不是解決問題的根本, 應該要直接提高房地產持有成本
→ : 代管確實是有必要, 不過租金補貼我覺得不好
→ : 不是解決問題的根本, 應該要直接提高房地產持有成本
→ : 炒房寒冬賣不動不降價 改炒租房合理啊55F 01/19 12:38
推 : 包租代管政府補助結束的話 感覺會大幅抬升平均租金56F 01/19 12:40
噓 : 代管再被扒一層皮，笑死人57F 01/19 12:40
推 : 開始炒租金+158F 01/19 12:41
→ : 惡房東下線X59F 01/19 12:56
→ : 惡房東+炒租仔 聯手抗殺租客O
→ : 惡房東+炒租仔 聯手抗殺租客O
推 : 找代管只有可能更貴而已61F 01/19 12:58
→ : 很好啊可以避免接觸房客整天吵62F 01/19 12:58
→ : 提高品質，費用從顧客身上抽63F 01/19 12:59
推 : 這種業者都是黑道89在搞的64F 01/19 13:01
噓 : 就是二房東啊，兩邊都要賺，垃圾東西65F 01/19 13:04
推 : 就二房東又再創新名詞66F 01/19 13:08
推 : 大家都買房了，要租給誰？67F 01/19 13:09
推 : 貝殼公寓是吧68F 01/19 13:20
→ : 前面幾樓平行世界喔 台灣租屋才蟑螂一堆跟國外比69F 01/19 13:29
→ : 台灣租金低 租客也沒像國外保護出租人
→ : 台灣租金低 租客也沒像國外保護出租人
推 : 包租代管=淘汰便宜房租物件71F 01/19 13:40
推 : 肇基風評查一下，超扯72F 01/19 13:41
推 : 扒兩層皮73F 01/19 13:55
推 : 台灣租金報酬超低…租金是偏低74F 01/19 14:00
→ : 多了包租代管 增加成本 租金只會更高
→ : 多了包租代管 增加成本 租金只會更高
→ : 房客負評 不知道房東的評論如何76F 01/19 14:04
→ : 感覺就是剝皮 的沒存在必要77F 01/19 14:04
推 : 政府對屯房已經沒辦法嗎？有數百萬房能出租，為什78F 01/19 14:15
→ : 麼不把這些非自住房釋出到市場來降低人民買自住房
→ : 負擔？反而寧願讓屯房者繼續將房子當成投資品
→ : 麼不把這些非自住房釋出到市場來降低人民買自住房
→ : 負擔？反而寧願讓屯房者繼續將房子當成投資品
推 : 那些都是金主 動金主的錢是不要命了?81F 01/19 14:16
推 : 如果屋主真的有省到管理的心力 那分一部分給業者賺82F 01/19 14:19
→ : 很合理阿
→ : 很合理阿
→ : 美國一堆物業管理公司從房東和房客兩邊賺，尤其是84F 01/19 14:22
→ : 價位在一般上班族可負擔以下的房子，物業給房客的
→ : 協助幾乎沒有，倒是他們盡力從房客端挑房屋維護相
→ : 關的毛病，讓房客多付錢，尤其是退房時押金扣房客
→ : 一大筆是家常便飯、基本作為。
→ : 價位在一般上班族可負擔以下的房子，物業給房客的
→ : 協助幾乎沒有，倒是他們盡力從房客端挑房屋維護相
→ : 關的毛病，讓房客多付錢，尤其是退房時押金扣房客
→ : 一大筆是家常便飯、基本作為。
→ : 服務費轉嫁給房客. 漲租金89F 01/19 14:23
噓 : 台灣物業代管一堆___90F 01/19 14:25
推 : 打擊囤房唯一解是提高房屋持有稅例如市價1%91F 01/19 14:34
→ : 但是這樣選票會掉光光，台灣有房屋的人太多了
→ : 但是這樣選票會掉光光，台灣有房屋的人太多了
→ : 只是從惡房東變成惡代管93F 01/19 14:40
→ : 你該修的call物業都會修啦 時間拖多久而已XD94F 01/19 14:46
→ : 很簡單啊, 就是提高持有成本, 難的地方是在於人民95F 01/19 14:46
→ : 畢竟你叫物業服務維修它們也收費 都是收入來源96F 01/19 14:47
→ : 事實上台灣的人民是"想要"高房價的, 雖然嘴上相反講97F 01/19 14:47
→ : 人民說一套做一套就是真正的原因, 嘴上喊喊而已
→ : 人民說一套做一套就是真正的原因, 嘴上喊喊而已
→ : 要嘛你自己動手修壞了賠錢 要嘛給他賺專屬維修保固99F 01/19 14:48
→ : 不從人民的根本素質上改變, 這問題解決不了100F 01/19 14:48
推 : 兆基超爛就是~~~合作過，不太爽101F 01/19 14:48
→ : 你被綁著只能叫它們簽約的高價服務 很難找外面修102F 01/19 14:49
→ : 比如說交通問題, 違停, 是不是又改回去不能檢舉了103F 01/19 14:49
→ : 事實上"人民"就是想隨便違停, 才不管其他人交通怎樣
→ : 政府的政策也只能反映人民的素質而已, 強求不來
→ : 事實上"人民"就是想隨便違停, 才不管其他人交通怎樣
→ : 政府的政策也只能反映人民的素質而已, 強求不來
→ : 前年心情安其實就讓一堆長期租客跑去買房 有衝擊到106F 01/19 14:51
→ : 這塊
→ : 而且這些都是優質租客
→ : 這塊
→ : 而且這些都是優質租客
→ : 台灣的問題, 很多都是因為人民素質過低109F 01/19 14:52
→ : 但是真的把真相點出來, 很多人又要玻璃心了
→ : 光從網路上一堆法盲就能看出來, 法治教育有多失敗
→ : 但是真的把真相點出來, 很多人又要玻璃心了
→ : 光從網路上一堆法盲就能看出來, 法治教育有多失敗
推 : 我只是講個觀光客消費少，就有人玻璃心拼命反駁了112F 01/19 15:04
推 : 不繼續蓋社會住宅，改用空屋出租，這算政策利多吧113F 01/19 15:10
推 : 對政府來說意思一樣阿 不用蓋建物還省了管理成本114F 01/19 15:13
→ : 社宅任期中動土 要選時說不定還沒蓋好 不好吹
→ : 社宅任期中動土 要選時說不定還沒蓋好 不好吹
推 : 多拔一層皮？116F 01/19 15:35
推 : 這一塊日本蠻領先的117F 01/19 15:50
推 : 好租客最後都會買房118F 01/19 15:59
→ : 這家 哈哈 名聲很差119F 01/19 16:08
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