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作者 icecreamgirl (冰淇淋女孩)
標題 [閒聊] 標的預測，楠梓一年至少賺105%。
時間 Fri Jul 11 13:44:37 2025

標的：
高雄市楠梓區，興連城pro+社區。

分類：
看漲。

分析/正文：
位於高雄市楠梓區，都會公園捷運站4號出口，捷運出口到站就到家。

周遭兩間大型家樂福都很近，楠梓都會公園站生活機能佳，都會公園捷運站非常近，旁邊
都會公園走路就到。

社區戶數83戶而已，配兩部電梯。

110年底預售屋價格是楠梓區創新高最貴價錢，兩房一坪約19萬～22萬左右，兩房總價約4
20萬元上下。

從交屋權狀日期是113年底交屋，開始計算時間與後面持有成本與獲利，相關稅的追蹤計
算。

隔壁協勝發新建案同時蓋好，協勝發成屋販售，販售成交價格均價應落在4開頭。

高雄新建案兩房很可憐，幾乎都有暗房或暗廳，這大樓兩房明房明廳，贏很多其他新建案
大樓。

捷運10分鐘到高鐵左營站，新光三越。
捷運14分鐘到漢神巨蛋站，瑞豐夜市。
捷運20分鐘到高雄火車站。

台積電科學園區基地車程距離近。

都會公園捷運站，周遭沒有什麼戶數低於百戶的大樓新建案，也沒什麼土地了。

進退場機制：

雖然是明房明廳，本來有預期隔壁協勝高樓層發蓋起來還是有影響採光，但後來網路上看
到其他人的分析，自己評估後也是覺得值得，所以這間是我跟我朋友都有一起購入這間建
案。


我跟我朋友都是是買中高樓層，實際交屋後發現跟隔壁建案棟鉅採光影響還好，我買20萬
一坪上下，隔壁40萬一坪上下，覺得賺到。

因為我有買，我就實際以我買的大概，來做標的分析與後續追蹤。

110年底預售屋購買，113年底交屋開始計算成屋持有時間成本，兩房20,93坪購入價格抓
約420萬。

113年底，交屋購入成本，以自備款兩成84萬+雜項費用16萬，抓成本100萬。

-
如果現在出售的話。


隔壁協勝發超高樓層新建案聽說賣3X～48左右不二價，現在保守預估這間大樓單坪行情至
少約36萬一坪，總價價格753萬，這價格低總價，又是新建案絕對會成交而且很好賣。

753萬-購入價格420萬-16萬雜項費用-半年年持有管理費稅費支出2萬-持有半年45%房地合
一稅137萬，稅後淨利178萬。

成本100萬，半年稅後純獲利178萬，等於年獲利報酬率約356%。

如小換大重購退稅為，成本100萬，半年純獲利315萬，等於年獲利報酬率約630%。

-

我自己是打算長期持有至少5年或10年。

保守計算抓118年底出售好了，預估這間大樓單坪行情至少約52萬一坪，小坪數低總價，
屋齡也才5年，又是捷運宅，總價價格約1088萬。

1088萬-購入價格420萬-16萬雜項費用-5年持有管理費稅費支出14萬-五年20%房地合一稅1
28萬，稅後淨利510萬。

成本100萬，五年稅後純獲利510萬，一年獲利報酬率約105%。

如小換大重購退稅為，成本100萬，五年純獲利638萬，一年獲利報酬率約127.6%。

-
本文章建案個人有購買，空著放著，個人看好，現在也真的漲很多。

一樣單純看前面文章說為什麼沒有像股版一樣的文章，有感而發發一篇試試，順便分析看
法與大家討論，個人也非房仲與房地產相關產業，沒有很專業，如有錯誤請見諒。


以上整理與心得分享，請參考，謝謝。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.222.232 (臺灣)
※ 作者: icecreamgirl 2025-07-11 13:44:37
※ 文章代碼(AID): #1eSAJ7de (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1752212679.A.9E8.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 標的預測，楠梓一年至少賺105%以上。
07-11 13:44 icecreamgirl
Re: [閒聊] 標的預測，楠梓一年至少賺105%以上。
07-13 01:01 icecreamgirl
※ 編輯: icecreamgirl (49.216.222.232 臺灣), 07/11/2025 13:45:38
推 chen831030: ？1F 07/11 13:49
※ 編輯: icecreamgirl (49.216.222.232 臺灣), 07/11/2025 13:52:56
推 zeroyaking: 我前兩個月在這邊廣告的鄉民委託楠梓清景麟白易居
專任一個月成交 這幾天也要交屋了 那邊真的方便
不過那時候版上推文酸的要死 XD2F 07/11 13:53
推 wang56: 楠梓，這價格很勇哦，很多高雄在地人都在看楠梓笑話5F 07/11 14:01
→ icecreamgirl: 楠梓這10年一直被看笑話，大樓建案一路笑到一坪12萬成交到48萬，笑吧，沒差。6F 07/11 14:02
噓 hemixx: 好了啦8F 07/11 14:06
推 lynn79422: 當年竹北2字頭被笑到8字頭 ，現在看楠梓1字頭看會被笑到幾字頭9F 07/11 14:07
推 au041l: 越笑越漲，一個數鈔票，一個在電腦前面笑11F 07/11 14:12
推 rockiey: 趕快all-in12F 07/11 14:15
推 F1239810: 楠梓2房，4xx萬時我也買一間，到了7xx萬趕緊再買一間。因為是第3房又剛好遇到金龍風暴，跟銀行周旋好久才弄好。所以有幾家銀行我以後就盡量不跟他們往來，例如兆X...利用小瑕疵都要交屋了才退我聯徵!! 很賭爛。後來土銀貸款利率談到3.6%才貸到，不過我沒差...因為我知道房價會漲起來，後面再轉貸就好，先貸再說，而現在也真的漲起來了。13F 07/11 14:17
推 kutkin: 估52萬你是20F 07/11 14:24
→ icecreamgirl: 五年後，屋齡5年，兩房捷運宅1088萬你覺得呢？21F 07/11 14:29
推 kerry1461: 疫情時候才一字頭22F 07/11 14:31
→ icecreamgirl: 是啊，1字頭就已經被一堆人笑盤子了，笑到現在已經很多成交4字頭23F 07/11 14:32
推 eulbos: 預測= =25F 07/11 14:35
→ icecreamgirl: 投資性質，購入動機都是未來預測，沒錯。26F 07/11 14:36
推 kutkin: 疫情的時候你能估到有台積電嗎  講這都無謂
如果言而有據 然後實現 那是神
如果只是瞎矇  那就是猜而已27F 07/11 14:54
→ icecreamgirl: 所以我不是現在先打預測了嗎？我又不是台積電漲到破千才馬後炮，我也的確買了這建案20萬一坪左右，現在的確實登36了30F 07/11 14:57
推 kutkin: 還有就是你對中古屋的估計有點有趣
未來玩城市當初大概16  現在也只有2533F 07/11 14:57
→ icecreamgirl: 謝謝，我現在還持有40幾間房子，買賣經驗也不少，屋齡都是10年內35F 07/11 14:58
→ kutkin: 或許118新屋有52 並不代表你舊屋也有5237F 07/11 14:58
→ icecreamgirl: 我沒有估未來玩城市，我文章是估興連城pro+38F 07/11 14:58
→ kutkin: 你講這些沒有差呀  就只是要擺老而已39F 07/11 14:58
→ sernidle: 未來供給量太大 房東跟房東之間也在價格競爭而且未來會更明顯 賣太高客人會覺得這個價不如回防高雄市蛋黃中心40F 07/11 14:59
→ icecreamgirl: 118年這區域新建案我心裡估計會上6字頭，到時這間五年屋齡52差不多。42F 07/11 14:59
→ kutkin: 隨便你愛怎麼講  你可以講別人也可以兔而已
你不接受吐槽就算了  扯什麼你買幾間好像不是重點44F 07/11 15:00
→ icecreamgirl: 現在爭這些也沒意義，以後就知道了，這是預測文，然後我也不是擺老，我不到40歲。
理性溝通，我沒有不接受吐槽，就討論意見不同就惱怒了嗎，也明說是預測文了46F 07/11 15:00
→ kutkin: 你自己想要用誇張的標題博眼球  又不接受吐槽
那就自己爽就好了
沒有惱怒呀  我有攻擊你什麼嗎
只是覺得你的預測根據是?50F 07/11 15:01
→ icecreamgirl: 擺老54F 07/11 15:02
→ kutkin: 林北看很準 上波有賺到
說你擺老不是事實嗎
這樣不能講喔  那你請便55F 07/11 15:02
→ icecreamgirl: 然後房屋價值其實可以估算，套入土地成本，建料成本，建商獲利空間，可以推估建商土地未來推案大概會賣多少58F 07/11 15:03
→ hemixx: 單勒61F 07/11 15:04
→ icecreamgirl: 呵呵呵呵，你開心就好，你很棒歐62F 07/11 15:04
→ kutkin: 沒有很棒喔  只是不喜歡發做夢文63F 07/11 15:04
→ duriel3313: 這文不錯啊64F 07/11 15:05
→ kutkin: 自己愛嘴105%
楠梓的問題跟善新一樣  天花板就在那65F 07/11 15:05
→ icecreamgirl: 楠梓20的時候也是被說天花板歐，未來的事說不準，所以這篇已經講明是預測文67F 07/11 15:07
推 kutkin: 所以說你擺老不是剛好嗎  假設沒有其他重大影響
為什麼有105% 你的理由是?
你一直在講古  那時有重大影響呀69F 07/11 15:08
→ icecreamgirl: 如果預測順利，105%文章內容有打嘍，五年後如果賣掉，我也會回文，歡迎持續追蹤。72F 07/11 15:10
→ kutkin: 假設目前沒有特別的利多  青埔會大量交屋
五年前你有在這發文嗎 笑死了74F 07/11 15:10
→ icecreamgirl: 小心不要真的笑死啦，注意身體健康76F 07/11 15:11
推 MixBear: 楠梓喔 只記得這地方有夠會淹水的
要買記得先打聽好有沒有淹水紀錄77F 07/11 15:12
推 kutkin: 沒有笑死喔  因為以後就不記得你了79F 07/11 15:13
→ icecreamgirl: 好的，謝謝80F 07/11 15:13
→ kutkin: 就像帥大也是翻過去的一頁
高雄捷運已經通車17年 如果這是題材 早就是題材81F 07/11 15:14
推 lolpklol0975: 北高雄不是還有橋頭那邊有貨供給83F 07/11 15:16
→ icecreamgirl: 隔壁橋頭現在新建案也是賣3x~4x嘍84F 07/11 15:17
→ kutkin: 淡水35% 楠梓105% 下一篇 大寮315%是吧?85F 07/11 15:21
推 aq2272353712: 恭喜發財，你好棒86F 07/11 15:22
推 ARRICA: 你知道同行競爭有多少人嗎現在不賣你要抱很久87F 07/11 15:23
推 hellogym: 不就預測文而已  有人在氣啥88F 07/11 15:31
→ kutkin: 人家敢洗文別人就敢吐槽而已呀89F 07/11 15:32
→ icecreamgirl: 真的給你的感受是這樣嗎？實在是很抱歉呢~90F 07/11 15:38
推 zzz50126: 卡 等5年後回來看91F 07/11 15:40
推 kutkin: 不需要為你的行為抱歉  只是覺得看了一篇落落長廢文92F 07/11 15:40
→ zzz50126: 要洗文才不會打這麼多字==93F 07/11 15:40
推 F1239810: 估118年..52萬，很保守了吧!!....難道有人會估楠梓台積5個廠跑去美國?? 有的出來簽到一下，以後回查驗證。94F 07/11 15:41
→ kutkin: 西卡也常常在房子以外的東西洗文  不是長就不是洗文96F 07/11 15:41
→ icecreamgirl: 我沒有洗文的意思，我認真花時間算數字與文章內容，沒想到是給你這種感受呢～97F 07/11 15:42
→ kutkin: 只是他比較不介意被吐
因為你講的東西  並沒有人不知道99F 07/11 15:42
推 koto999: 感謝分享，有料的預測分析215F 07/11 20:58
推 sunoutok: 楠梓上50/p穩的，一路笑上去216F 07/11 21:42
推 bmw530li: 人家就賺大錢敢曝險，嘰嘰叫有夠好笑……擺老又怎樣…竹科中科南科都演過了，邁邁又這麼邁力剛好而已吧217F 07/11 21:58
→ loopdiuretic: 好 信你一把 歐印219F 07/11 22:14

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