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作者 icecreamgirl (冰淇淋女孩)
標題 [閒聊] 標的預測，新北淡水，囍悅MRT
時間 Fri Jul 11 11:36:16 2025

標的：
新北市淡水區新市二路，囍悅MRT社區。

分類：
看漲。

分析/正文：
位於淡水新市鎮家樂福、行政中心範圍的蛋黃區。

家樂福，行政中心，輕軌，各項生活機皆在走路10分鐘內範圍，位置不錯。

社區戶數61戶而已，配兩部電梯，對比淡水新市鎮很多社區好幾百戶，住戶素質可想相對
均值，坪數規劃類型也屬家庭自住格局，非投資客喜愛的監牢戶數與坪數，出入相對單純
，沒有2x坪小兩房坪數，全平面車位。


隔壁正在蓋新建案，還有走出去往輕軌方向約2分鐘的路口，也在蓋新建案，看好隔壁與
周遭新案價格直接拉抬價格。

格局方正，自住家庭族群購買主力會喜歡的格局，屋齡新，雙衛浴也皆開窗，很難得。

進退場機制：
113年8月，實價登錄最新單坪價格30.87萬，47.3坪房+11坪平車，總價1600萬。

持有購入成本，以自備款兩成320萬+雜項費用30萬，抓成本350萬。

-

明年115年淡江大橋通車，隔壁新建案與周遭新建案成交45以上，保守預估這間大樓單坪
行情至少約40萬一坪，總價價格2032萬。

2032萬-購入價格1600萬-30萬雜項費用-2年持有管理費稅費支出12萬-持有兩年35%房地合
一稅141萬，稅後淨利249萬。

成本350萬，兩年稅後純獲利249萬，一年獲利報酬率約35.5%。

如小換大重購退稅為，成本350萬，兩年純獲利390萬，一年獲利報酬率約55.7%。

-

新聞說118年淡北道路完工並通車。

保守抓119年通車好了，預估這間大樓單坪行情至少約52萬一坪，總價價格2600萬。

2600萬-購入價格1600萬-30萬雜項費用-6年持有管理費稅費支出40萬-6年免稅400萬超出1
0%稅57萬，稅後淨利873萬。

成本350萬，六年稅後純獲利873萬，一年獲利報酬率約41.5%。

如小換大重購退稅為，成本350萬，六年純獲利930萬，一年獲利報酬率約44.3%。

-
本文章建案非本人購買戶別，但我有買隔壁站輕軌周遭的新建案。

單純看文章說為什麼沒有像股版一樣的文章，有感而發發一篇試試，順便分析看法與大家
討論，個人也非房仲與房地產相關產業，沒有很專業，如有錯誤請見諒。


以上整理與心得分享，請參考，謝謝。


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.222.232 (臺灣)
※ 作者: icecreamgirl 2025-07-11 11:36:16
※ 文章代碼(AID): #1eS8QogT (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1752204978.A.A9D.html
※ 編輯: icecreamgirl (49.216.222.232 臺灣), 07/11/2025 11:38:34
※ 編輯: icecreamgirl (49.216.222.232 臺灣), 07/11/2025 11:40:46
※ 編輯: icecreamgirl (49.216.222.232 臺灣), 07/11/2025 11:43:00
※ 編輯: icecreamgirl (49.216.222.232 臺灣), 07/11/2025 11:58:11
→ toto123: 有夢最美 買得掉才是硬道理
賣1F 07/11 12:05
推 lucifero: 　　　　　　３５％？？？？？？？3F 07/11 12:06
→ icecreamgirl: 這戶1600萬的，上一手12xx萬，一年多就漲3百多萬了，現在沒人釋出。4F 07/11 12:07
推 gugipin: 人道走廊淡水6F 07/11 12:09
噓 oncloudy: 淡水賣壓 還要預測喔…….7F 07/11 12:11
→ icecreamgirl: 林口也曾經賣壓不看好，現在7字頭，未來淡水4～5字頭不為過8F 07/11 12:17
※ 編輯: icecreamgirl (49.216.222.232 臺灣), 07/11/2025 12:18:43
推 quiet93: 所以是空著沒自住也沒出租？10F 07/11 12:58
推 leota: 欣賞這種文章11F 07/11 13:01
推 iaann: 林口有新北最富里，開車到信義區和新竹1小時，淡水類比不了吧12F 07/11 13:02
→ icecreamgirl: 所以價格我沒有說要跟林口一樣上7，我是說4～5字頭不為過吧14F 07/11 13:03
推 PaulPoPan: 新市鎮有總價抗性 過2000物件要脫手不容易16F 07/11 13:11
噓 g9xuggf: 人家只想買魯蛇頂加鐵皮破公寓~~~17F 07/11 13:12
推 MontoyaX: 淡海在有國道等級的聯外道路以前，不會高於或逼近於三峽北大特區18F 07/11 13:14
→ KrisNYC: 這種供給很大的區域小環境的熟悉程度很重要20F 07/11 13:15
推 zouelephant: 淡海不可能有國道等級的聯外道路，洗洗睡21F 07/11 13:15
→ KrisNYC: 小環境和建物條件非常優越的是有機會且已實現4x萬22F 07/11 13:15
→ zouelephant: 然後你貼的那個案子位置也不怎麼好23F 07/11 13:15
→ lovebridget: 那賣你的屋主一定是白癡了 年賺35%不要24F 07/11 13:16
→ KrisNYC: 切勿把同質性比價拉抬的原則放在這些地方
這不能這樣講 2019還20年仲介丟一個新市國小旁 家樂福
斜對面的案子給我 淨江悅? 之類的案名 一坪開21
權狀40幾含車位才開900出左右 這個現在要1300+左右了
我問元波的問題是 旁邊一圈你的房子有沒有比較好比較方便25F 07/11 13:17
推 zouelephant: 靜江悅不錯啊30F 07/11 13:20
→ KrisNYC: 如果新市之星跟馥樂一坪40 你能賣40的理由是什麼
當然供給大的地方 裡面優秀的地方單價就會創高
那你的案子有沒有這麼優秀 就真的會吃你的眼光31F 07/11 13:20
推 jackred: 中古屋 抓一年2%折舊  所以10年屋大概隔壁新案8折34F 07/11 13:30
推 onekoni: 家樂褔那圈溫溫漲 供給量太大主要是靠美麗華那邊35F 07/11 13:31
推 askey: 利息一年要24萬多吧36F 07/11 13:52
→ icecreamgirl: 沒房子租屋也是2萬多，所以租屋花費也是成本，跟房貸利息抵銷，不列入計算。37F 07/11 13:55
推 winner112: 台北灣1-2期40有機會嗎？ 離淡江大橋最近
親戚2011就買了 小三房16.5萬/坪39F 07/11 13:55
推 lychintw: 這個社區離加油站、變電站有點近41F 07/11 14:04
→ icecreamgirl: 我台北市區的房子，一坪130萬，加油站距離比這個更近，至於變電所科學數據為主，比手機低，而且還是有一定距離。42F 07/11 14:07
→ VSshow: 吹太兇啦....45F 07/11 14:19
→ oncloudy: 只要在台北市 任何嫌惡缺點都不是缺點。
但是在其他縣市就是問題了46F 07/11 14:52
→ icecreamgirl: 嗯，換個地方換個腦袋48F 07/11 14:54
→ oncloudy: 勇氣可嘉…你趕快掃 35%
但希望是漲啦 畢竟漲了對大家都好49F 07/11 14:54
→ icecreamgirl: 我有買附近建案，文章有打51F 07/11 14:55
→ oncloudy: 祝賺錢52F 07/11 14:56
→ icecreamgirl: 感恩53F 07/11 15:08
→ iele: 房子不能這樣算吧，要有買到有賣出再來算54F 07/11 16:17
推 ckzzz: 我捷運匯境持有7年，買990賣151855F 07/11 16:20
→ icecreamgirl: https://i.imgur.com/tjjsdRb.jpeg
恭喜，不精細的粗算，年報酬獲利率一年38%
價差／兩成／持有7年56F 07/11 16:29
[圖]
推 kutkin: 所以利息I大吸收了嗎
冰淇淋 我的超人59F 07/11 17:08
噓 pacino: 厲害了，三年賺一戶61F 07/11 18:15

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