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作者 KrisNYC (Kris)
標題 Re: [心得] 台灣對比日本房地產有多貴，來，資料詳解
時間 Fri Nov 29 16:27:47 2024

※ 引述《yousking (京)》之銘言：
: 寫在之前，我實在不好為人師，但既然要介紹，就資料/圖表決勝負吧
: 資料來源：https://www.reinet.or.jp/

其實很有趣 十多年前 台灣日本 精華區vs精華區
絕對價格和投報 大致就是你貼的資料這樣了

然後有位吳阿姨前輩 她去日本買了真的很多間
那個時代其實還比現在看起來值得
因為十年前沒有動輒456%的ETF和美債給你買
結果如何 她自己上節目講很多 不贅述

你現在就是倡導在一個不同的時空間點上
做吳阿姨10年前做的事
未來有不確定性 且你匯率起點確實低了
日央也明確就是要保持這個匯率水準一陣子

這是你的優勢 那我們談論過去十年一些雙方狀況

台灣的房地產一直以來有這些優點

1.低持有成本
2.高槓桿
3.高抵押(23次可融資性)
4.低利率
5.結構建材耐久免維修(物理上與法令上)

這些條件現在哪些你買日本會優於你買台灣?

這根據你自身條件和標的 會不同

要去買日本房產
有些人可以拿到更高槓桿更低利率
有些人可以用度假屋 半奢侈消費品的眼光去看
這就是pros and cons

所以我覺得綜觀來說
現在不是不能買日本

但有些相對條件

比如說你本身條件 台灣就都限貸甚至貸不出來
且要做質押利率3%+甚至你也找不到地方放
掛四也差不多卡金流了

那日本買間收租 收回來的日幣你飛幾次當旅費花掉
消費hedge匯差 是真的可以考慮買...



但連一間自住都沒有的
講這個真的扯太遠了


--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.100.72.231 (臺灣)
※ 作者: KrisNYC 2024-11-29 16:27:47
※ 文章代碼(AID): #1dINi5Xx (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1732868869.A.87B.html
※ 同主題文章:
[心得] 台灣對比日本房地產有多貴，來，資料詳解
11-28 20:55 yousking
Re: [心得] 台灣對比日本房地產有多貴，來，資料詳解
11-28 21:18 r6TSGs
Re: [心得] 台灣對比日本房地產有多貴，來，資料詳解
11-28 23:32 spermbox
Re: [心得] 台灣對比日本房地產有多貴，來，資料詳解
11-29 00:00 mfcke
Re: [心得] 台灣對比日本房地產有多貴，來，資料詳解
11-29 00:04 danny03017
Re: [心得] 台灣對比日本房地產有多貴，來，資料詳解
11-29 16:27 KrisNYC
Re: [心得] 台灣對比日本房地產有多貴，來，資料詳解
11-29 18:41 s8752134
Re: [心得] 台灣對比日本房地產有多貴，來，資料詳解
11-29 19:11 jamo
Re: [心得] 台灣對比日本房地產有多貴，來，資料詳解
11-30 03:22 megaboost
推 grace520909: https://i.imgur.com/kacQaVi.jpeg
輕井澤12億日圓的夢中情房，度假屋QAQ1F 11/29 16:34
[圖]
→ KrisNYC: 輕井澤對你base是東京的人很棒 是渡假勝地沒錯3F 11/29 16:38
推 LINPINPARK: 想參與日本不動產還有J REITs 等等，有住宅/商辦/飯店等等4F 11/29 16:38
→ KrisNYC: 但你要制霸fufu跟星野的人 輕井澤你頂多一年去2次吧6F 11/29 16:38
推 grace520909: 滑雪跟騎馬可以去啦，不過還是先完成制霸夢想顆顆7F 11/29 16:41
→ KrisNYC: 輕井澤的雪 ....恩 一言難盡8F 11/29 16:42
推 grace520909: 之前理專有推過ORIX JREIT，審慎考慮中～話說僑福有買二世古土地，但一直沒下文9F 11/29 16:45
推 yousking: 有時候用意很簡單，就僅僅是共勉。我也很希望台灣宜居啊！但就...別提了11F 11/29 16:45
→ KrisNYC: 二世谷就是除了價格以外 都很美好的地方 lol
我簡單補個結論 你台灣基本一間市區一定要有
不管是繼成還幹嘛的 而且一定要在六都精華區
這會給你很大的容錯 最慘的狀況下這一間都可以壓個56成13F 11/29 16:46
→ grace520909: 二世古西台灣人太多了，不過西台灣網美去也很多，對你們男士眼睛友好啦^_^17F 11/29 16:48
→ KrisNYC: 掛四出來給你幾百萬 第一間這個優勢 真的慎選標的 要買19F 11/29 16:48
推 yousking: 持平討論我都認同啦！精華區我也認同啦！我只是看不慣一直吹XD20F 11/29 16:49
→ KrisNYC: 西台灣有錢人真的蠻不怕冷又蠻好看的 :)))
那234間之後你喜歡幹嘛就幹嘛 日本這一波低匯率
其實你也看到很多人都去考察跟考慮了
mfcke嗆你一大篇他也是有想去買 abbysa1 jamo
通通都是進行式或考察中 日本是如果台灣有底子
真的可以考慮 無背景下 比泰國 馬來西亞之類的靠譜很多22F 11/29 16:49
推 yousking: 沒什麼嗆不嗆啦，反正偶爾嘴戰一下，我ok的，大家都是成年人，有趣嘛XDD28F 11/29 16:53
推 abyssa1: 高槓桿+低利率，新青安/首購比日本優 但第二戶就輸日本而且日本你買到10戶條件也一樣 沒有額外限制
當然所得稅有累進稅率 最佳規模還是有限 再上去要用法人30F 11/29 16:57
→ KrisNYC: 所以你看Linpinpark直接說考慮J REITs
我怎看都覺得台灣人看日本 都有很大的渡假 2nd home考量一個量體之上的金額 JREITs的優勢很明顯 缺點就是沒實體不能去快樂開箱一下 或偶爾去爽住一下...33F 11/29 17:01
推 LINPINPARK: 被網紅渲染啊，前有吳阿姨，後有九麵37F 11/29 17:03
→ KrisNYC: 說穿了都是進階/享樂需求 跟投資稍微交集而已38F 11/29 17:04
→ LINPINPARK: 還有老話一句，人性，我有一億日本J REITs和我有一戶東京港區，聽起來... 嗯...39F 11/29 17:04
推 grace520909: 好羨慕買港區，現在想買鐵塔第一排那種沒被遮擋景觀都好難找（新成屋）41F 11/29 17:09
→ abyssa1: 鐵塔第一排 @@ 太奢侈了吧 去看麻布台之丘啊43F 11/29 17:10
→ KrisNYC: 你看 這就奢侈品需求嘛44F 11/29 17:17
推 miauah: 日本買房要怎麼貸款啊？45F 11/29 17:17
→ KrisNYC: 不過日本沒有豪宅線 財務上 只要能貸5~6成
就比台灣買豪宅優了
中信跟兆豐在白金高輪有分行 那兩個分行有台灣人
直接打電話過去問就好 不用擲筊46F 11/29 17:18
→ abyssa1: 台資銀行的東京分行 & 中信金日本子公司東京之星銀行50F 11/29 17:19
→ KrisNYC: 你連懂日文都不用 通暢至極笑死51F 11/29 17:19
→ abyssa1: 信義房屋日本有幫你列出來各家承做的區域52F 11/29 17:19
→ grace520909: 台灣有銀行在日本有分行的都能承作啊，你要日本銀行的話老辜收購的東京之星也可以53F 11/29 17:19
→ KrisNYC: 東京之星之前給的方案 對台灣被限貸的人真的會很吸引55F 11/29 17:20
推 abyssa1: 當地承作貸款的銀行共9家，台系銀行包括台銀、一銀、兆豐銀、中信銀等8家，以及1家日系的東京之星銀行56F 11/29 17:21
推 miauah: 感謝資訊，我以前都以為要拿到工作簽才能貸款58F 11/29 17:21
→ abyssa1: 台新 玉山 彰銀也都有
拿台灣的財力去辦即可59F 11/29 17:22
推 keio5566: 會吹日本房地產的，千篇壹律要馬還沒買房不然就是去買郊外土地/中古屋。好像都沒想過這麼好的東西，為啥當地人不搶著買，還有留給外國人買的機會XD
唯一有投資價值的只有都心+熱門車站走路10分鐘內會到的大樓。其他的物件尤其透天，要吹投資還是資產價值實屬想太多了61F 11/29 17:23
推 abyssa1: 可以中文的房仲比較大間的有 三井 東急 信義
還一堆小的我沒試過就是 新築有三菱地所，信義 東急也有當地人搶著買…新築是這樣沒錯啊 抽都抽不到67F 11/29 17:27
→ KrisNYC: 日本因為一半以上是鐵骨木造 我覺得他們會有一波喜新厭舊和塔樓風潮 長期下來的維護修繕成本 真的有差距70F 11/29 17:28
→ abyssa1: 外國人買的機會就是當地人嫌貴買不起或嫌舊不買
但我們台北房價看習慣了覺得便宜72F 11/29 17:29
→ KrisNYC: 所以這篇文起始篇用塔樓來比 我覺得yousking是有思考過的74F 11/29 17:29
推 zzz50126: == 一開始跳出來說別人在吃屎、被洗腦 現在被打臉再出來說共勉、有趣 人生這麼酷的嗎75F 11/29 17:31
推 miauah: 有些事情越想越來勁呀77F 11/29 17:32
推 grace520909: 野村也有中文，最近看白金高輪～～78F 11/29 17:33
推 keio5566: 有思考過就會去買都心熱門車站附近的新大樓了（雖然要n億），去買郊外木造中古屋然後在噴台灣房地產不合理的就…差滴79F 11/29 17:34
推 yousking: 打臉？哪位有打到？？這叫起頭引人反思
有興趣就自己會去了解細節了，我又不賣日本房產，我有必要一一反駁嗎？82F 11/29 17:40
推 LINPINPARK: https://imgur.com/a/eRt7J8b
https://imgur.com/a/l6f1lnH85F 11/29 17:47
[圖]
 
[圖]
→ LINPINPARK: https://imgur.com/a/VYsjYaV
找了一下，日本房價指數vs 純住宅Japan REITs的十年績效對比87F 11/29 17:48
[圖]
→ KrisNYC: 你看無阿姨當年如果買Reits 現在還會到處上節目說虧本嗎90F 11/29 17:54
推 LINPINPARK: 純住宅NIPPON REITs is包含歷年股利約總報酬+50%個，很接近東京塔樓十年來的漲幅91F 11/29 17:54
→ KrisNYC: 不過她也是台灣早就有底子了就是了93F 11/29 17:55
→ LINPINPARK: 一樣都有承擔匯率風險，但不用承擔物業管理麻煩事94F 11/29 17:55
→ KrisNYC: 你是說(股利+漲幅) 扣掉匯差嗎?
算了 日本我覺得不要這麼辛苦 你一年去那邊花150萬台幣你就用150萬台幣當投資上限吧 這樣你旅遊就完美hedge匯差95F 11/29 17:56
推 LINPINPARK: Yes, 反正匯率走勢一樣，躲不掉，但自己買還要被抽管理費啊修繕金啊什麼的98F 11/29 17:57
→ KrisNYC: 诶我意思是說 用150萬台幣的收益當投資上限
設4%投報的話 150萬台幣年收 就是投3750萬台幣吧
大概一億8日幣 看你喜歡怎麼放100F 11/29 17:57
推 LINPINPARK: 差不多吧 當免費旅遊的概念
我那個是出租住宅 94%的REITs,其他還有更高殖利率5-8%的廠辦/物流園區/高級辦公室等等混合型
所以... 除非真的很喜歡日本都心不動產當作人生夢想清單，不然忙來忙去，挑選幾支優質Japan REITs長期績效應該差不多
阿我本人不會買啦，我只會去日本爽消費103F 11/29 18:00
→ yousking: 郊區啊！第二避難所+炮房，不是很美麗嗎？110F 11/29 18:08
→ KrisNYC: 不是差不多而已 吳阿姨不就示範虧錢了...111F 11/29 18:08
推 LINPINPARK: 喔對還有流動性問題，像2020疫情剛開始，那個東京住宅空置率應該是飆起來的
出租住宅的方面，所以REITs一鍵開跑112F 11/29 18:17
推 NTU303150195: 這版還沒有日本IP的，只有美國
那是不是代表吸引力也沒夠讓超級多多移過去115F 11/29 18:40
推 piliwu: 就吳淡如她自己講那麼多次不用避諱吧
吳淡如是拿波克夏股票抵押借日幣買商用不動產，她真的很厲害117F 11/29 18:57
→ KrisNYC: 你現在用你的自住屋壓5成進美債 再押一次去買日本屋
我也會覺得是ok的操作
不過 我不覺得看完原文 會被鼓勵到的是這種操作120F 11/29 19:25
推 planta: 我一直看不懂吳阿姨是誰？莫非就是吳淡如？123F 11/29 19:59
推 grayeric: 鐵塔第一排 夭壽 佩服大大的等級124F 11/29 20:04
推 zzz50126: 就不是在吃屎 也沒有被洗腦 都是算過的
你說日本人可能投資當地房產比台灣投資當地房產還好 然後算數據 那很棒 問題是你是莫名跳出來說買台灣房是被洗腦去吃屎 懂你的問題在哪了嗎125F 11/29 20:33
推 yousking: 這麼多廣告文不是洗腦嗎？光一句便宜治百病？
就合理化一切：品質/地點，還順便賣了恐慌
小白為了結婚/為了各種不安，上車，這不是呼應我說的？129F 11/29 22:02
推 eric61446: 吳阿姨當初買在南部早就漲五六倍了
日本不上不下不漲132F 11/30 10:16

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