回看板
Disp BBS
看板 home-sale
作者 ceca (生活藝術大師 ￾ N)
標題 Re: [情報] 高雄台積電要噴了，大家上車了沒
時間 Wed Jan 24 01:45:01 2024

一般要這樣看.


這個建設或是投資或是發展,在"不動產"上.

是否會吸引資金或是人.

例如台積電就是吸引大量的人+大量的資金.而且是從全台灣都吸過來的等級.

所以對一個都市而言,這個標的就是一個"可以獨立茁壯的種子"

在戰略上他就是一個獨立的據點..

當然這顆種子,他種下去可以長多大顆的樹,就看它有多少話題性和效應.

例如大寮之前有和發產業園區,然後因應產業園區所以規劃一個重劃區給他.

這東西本質上跟台積電是一樣的,差異是強勢度差很多.


因此這是第一類.


另一類就是,這東西或建設或發展.

是否會影響人的流動.

這東西最典型就是交通建設.

例如國道七號下去,林園大寮都會受益,因為他的人流動性就變好.

但是國道七號本身不像第一類的東西,會產生吸引人...

所以他算是在高雄這個都市裏面,可以"拉抬落後補漲"的拉力.


這就是第二類.


另一種則是增加原來這一區的人的生活快樂度.

無論百貨公司還是世界奇觀還是宇宙觀景台.

這種東西也是在這個都市中,主要吸引"資金集中".

因此他可以集中都市的資金過來這一區...但是限定是當都市的資金為主.


這是第三類.


所以你再回頭看.

今天一個都市,如果他本來炒做就很強勢.

那這時候第一類的東西下去可能會有一定的邊際效應.

就像台中台積電的新設廠是否設了,對水楠的影響還是很邊際效應.

而第二類,因為水楠本身就是一個強勢領漲的地方,所以交通建設對水楠效應也很弱.

反而第三類,你再水楠裡面如果有大型投資商場,或是1xxF摩天樓甚麼鬼的.

那對水楠之後炒作就會有很強力的加持效應.

而反過來如果是一個炒做比較弱的都市,像高雄.

本身炒做比較弱,資金也就還好還好.

那...你富邦商場下在農16,但是你看我們投資客好像愛理不理.

阿你農16本身已經把高雄大多的目光吸收走了,在加持一個商場感覺就還好.

反而國泰那邊或是鳳山火車站商場,會讓本來比較不起眼的地方開始分走高雄的炒做資金.

至於交通建設....你看我們投資客很在乎高雄捷運嗎..XD


就算你要開一條快速道路,我們也沒啥感覺.

但是這時候你又回去看台南.

台南炒作的種子在南科那邊已經長成一棵大樹.

這時候,你在看北外環這東西的效應有多大.

北外環就像引流一樣,他會把南科那棵大樹的能量開始往市區引.

所以北外環完工的地方,就會產生漲價效應....因為他吃到南科引過來的能量.

這效應會比你蓋一個商場或是開一個不怎麼起眼的工業區還要大.


而你再回去看台北.

台北每區的價差都很大,所以捷運效應這2x年來對台北房價變化影響都是震撼級的.

因為捷運可以引導高價位的區域的能量流動到其他地方去.


因此呢.

建設,發展,投資,等等等,一大堆.

但你要區分那些在投資上會產生大效果.

而不是看到投資就高潮,然後看到金額就高潮.

阿你高雄二港區砸了兩三千億未來還要砸幾千億.

這麼可怕的建設發展.

怎麼沒看到小港那邊飛天成為地虎區...XD



--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.111.194 (臺灣)
※ 作者: ceca 2024-01-24 01:45:01
※ 文章代碼(AID): #1bh_iVK0 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706031903.A.500.html
※ 同主題文章:
[情報] 高雄台積電要噴了，大家上車了沒
01-23 23:20 bob1211
Re: [情報] 高雄台積電要噴了，大家上車了沒
01-24 01:45 ceca
Re: [情報] 高雄台積電要噴了，大家上車了沒
01-24 15:14 junior020486
推 z5411: 未看先推1F 01/24 01:52
推 OTAWA: 有了台積電的高雄房價 還會是敬陪末座嗎？不可能吧
！？2F 01/24 01:57

高雄之前就是缺第一類的東西.


本來靠新灣區.

但是服貿烙賽,自經區變自盡區.

因此就....


就變成炒作的資金和熱度比較弱的縣市.

因為外面的資金和炒作的人沒啥近來.


這也是為啥台積電反應會這麼大的主因.

大到你整個高雄直接輾壓所有的任何建設發展投資案.


因為高雄這些年來,最缺的是第一類.

※ 編輯: ceca (61.227.111.194 臺灣), 01/24/2024 02:00:54
※ 編輯: ceca (61.227.111.194 臺灣), 01/24/2024 02:01:58
→ crystalguan: 跪謝高雄王分享，高雄王的分享，勝過讀書30年4F 01/24 02:08
推 P7700: C大怎麼看高鐵特區？依此文似乎還是高大橋頭優先，不過目前高鐵特區蠻多物件價格不比高大橋頭貴，二三類與第一類大對決？求解5F 01/24 02:10

為啥不第一時間追高鐵的原因是.

台積電是一個種子或是稱為據點.

那既然他是一個據點,這樣四周的房價會以他為中心作定位.


這時候自然一開始房價比較高的地方就比較沒優勢.


而我要做8年期以上的投資,時間拉很久.

那自然不會第一時間考慮高鐵.

再加上橋頭旁邊有橋科...那是另外一個據點效應.

以及那時候橋頭還比高大略便宜一點...

所以..


但反過來如果你今天是作一個3~5年期的投資,而且買的是中古屋.

並且你已經錯失橋頭因為某個事件突然亂噴的那個切入點.

這時候高鐵會有.

他反應比較快的現象.


我問你,你今天一個外地人例如天龍國來的投資者.

你也沒看ptt,甚麼橋頭勇士你也不知道.

然後高雄你完全不熟.你這輩子第一次來過.
(或是你反過來想像你今天跑去加拿大溫格華要投資,那邊要蓋一個台積電廠)

你就單純地圖打開看,台積電在這邊,然後第一還有高鐵,高大,橋頭三個地方.


你會選哪邊你覺得買起來最安心?


是不是買高鐵?...市區+有百貨公司+有捷運+有高鐵.....

完全不用思考甚麼發展阿人哪時候才會來啊野狗太多啊甚麼鬼的問題.


所以....為啥高鐵反映會比較快.

你應該可以理解我說的原因是甚麼.


※ 編輯: ceca (61.227.111.194 臺灣), 01/24/2024 02:19:08
推 xjapan1119: 感謝高雄王分享！難怪一直覺得台中跟高雄不太一樣，又不知如何判斷台中走勢。請問炒作重鎮台中，今年有建議嗎？謝謝ceca～8F 01/24 02:13

台中應該繼續.

水楠往前跑,北屯當水楠的小弟跟在後面喊"大哥是對的"


目前台中的炒作格局好像沒啥感覺有改變的跡象.
※ 編輯: ceca (61.227.111.194 臺灣), 01/24/2024 02:19:52
推 bloodyway: 請問橋頭漲這麼快 會不會進入冷盤呢？11F 01/24 02:20

如果其他地方,尤其高大和高鐵漲不起來就會.

時間久了第一環就會產生彼此拉扯現象.


但如果大家都往前衝的時候.

只要在動,接下來就是看炒手各顯神威.

炒手強的話可以在時間內都沖得比較快.


最典型就是2008~2016.

美術館和農16都在衝.

但是農16硬生生地衝得比較快.

因為當時農16的炒手比較厲害.

連周杰倫都搬出來用了...XD

※ 編輯: ceca (61.227.111.194 臺灣), 01/24/2024 02:22:35
推 P7700: 感謝c大，超級仔細，難怪之前一直強調第一環。完全懂了，好人一生平安！
6年以上，雖然錯失該事件XD但繼續一生追隨，希望下次不要錯過XD
*預計六年以上12F 01/24 02:21

時間久的話.

這時候價格落後的高大就成了強勢選項.
※ 編輯: ceca (61.227.111.194 臺灣), 01/24/2024 02:25:00
推 fireheart988: 小港：QQ
問一下如果是小港那邊的話 那應該要看什麼？ 機場改建好跟房價好像也沒太大關係 難道是國七嘛？
然後前陣子去60期那邊很多塊圍籬都拿掉了(視野還好的) 不知道再來會蓋什麼奇觀
視野還蠻好的*17F 01/24 02:53
→ crystalguan: 請問高雄王的8年期是 蓋房3年+成屋5年，還是成屋放8年？  忠誠！！23F 01/24 03:00
推 PTTMAXQQ: 今天又學到了一課，原來還有分第類別
感謝房版玄天上帝願意下凡開導信眾
工作發展產業願景為第一類
交通建設為第二類
增加生活機能為第三類25F 01/24 03:02
→ ceca: 小港大多都是老部落.
所以要嘛機場搬遷那塊地成了重劃區串聯鳳山七老爺四周.
要嘛....新彎區起飛,小港跟在後面喊"大哥是對的"
預售3+成屋5..但是賣的時候會看發酵效應.
如果還沒發酵完成或是有新的東西丟過去.
那就會繼續放.
and,三類主要是資金和炒作者.
是否吸引外地的資金或是炒作者.
還是在地的吸引或是"喚醒"資金或炒作者.
又或者是把強勢地區的資金和炒作者分流到另一個地方.
所以本質上的區分,而利多還是要單獨看.
就像和發產業園區對外地吸引力其實有限.
也許會有外地湧入的工作人口,但是整體而言就是少.
但是台北人就會因為台積電而跑下來買高雄.
但台北人不會因為富邦百貨而買農16.
可是高雄人有可能因為鳳山lalaport而想說我也來投資一間好了所以從本質上切會更清楚一點.30F 01/24 03:23
推 Iplay136259: C大 想問國7根高屏二快對高雄哪區房價有影響呢47F 01/24 06:53

國七受益最大就是林園,其次大寮.

這種最主要是引發補漲效力


高屏二快對屏東影響比較大.


不過交通建設有一點很重要.


政府在開發投資的時候都有一定的布局.

雖然日後可能會改變布局項目.

但是地域性通常不會變動太大


也就是這一區本來要搞鋼蛋生產基地.

但因為宇宙的型態轉變,所以鋼蛋的競爭力下降了.

因此,新選舉後新的大統領,就會改變這一區本來規畫的發展.

可能改變去做生化武器.


而前面的政府為了打造這一區做未來鋼蛋的生產基地.

他能做的事情除了這一區產業用地的徵收或是變更之外.

他最重要能做的東西叫做"交通建設"

也就是,他會在這一區丟入這個"產業能量"需要的交通配套..

看是要丟國道,還是丟快速道路,還是蓋捷運,還是OOXX.

而當他交通建設下去後,這個地方就屬於一個產業配套很優質的區域.

這也是為啥鋼蛋產業烙賽了,他可以快速轉變成搞生化武器.

因為他配套搞好了,或是說因為他有配套所以她的區域發展產業條件遠優於其他地方.


那因此.

國道七號蓋下去,絕對不是單純為了今天高雄港區的物流而已.

國道七號經過的路段,都會成為未來產業發展很好的腹地選擇.

因此大寮那邊未來繼續贏來加工區會是很直覺的猜測.

而高屏快則為了高雄附近的產業做配套連結到屏東去.

無論是物流還是人流.


推 jemdogdog: 大堆，宜蘭市就是第二類的好例子
宜蘭高鐵還沒有定案的時候靠近預定地車程五分鐘左右的建案開價大概25左右，現在已經快40了48F 01/24 06:57
推 lokuyan: 唉51F 01/24 07:02
推 jemdogdog: 這個建案距離高鐵站車程大概五分鐘，開案沒多久就已經賣掉一半了
https://i.imgur.com/TXbh7NA.jpg52F 01/24 07:05
[圖]
→ bale97721: 想請教ceca大對國泰重劃區的想法 三年後會像台積電這樣井噴？55F 01/24 07:05

不可能,效應差太多了.

那邊是第二個文山特區.

會是很地域性的影響.


但是無法引發全國關注的效應.


這是議員和立委的差異...

推 jemdogdog: 另外北外環受益的區域大概就是市區匝道附近，至於善新會不會受惠可以觀察一下57F 01/24 07:13

它會影響靠近的重劃區或是整塊住宅區.

快速道路影響不如捷運會有行走距離的限制.


另外台南交通特別弱.

所以台南對交通的敏感度很高.

所以北外環附近的整片住宅都會有影響.

尤其他是往市區蓋...

市區有機能有基礎建設,南科有高薪....但是之前中間有龐大的塞車阻塞.


今天北外環把阻塞拿掉了...


推 eupa1973: 橋科二期動的很利害，施工進度還不錯，我是看好左營高鐵往北到橋頭那片區域59F 01/24 07:16
推 chengyou66: 國道七號會讓林園均價站穩25嗎？61F 01/24 07:27

國道七號還沒蓋好前,林園應該會2x..


阿你營造成本漲成這樣,只要中間再搭配一波全台性的大漲.

林園不就高樓層摸到25很快嗎?


那到底是不是國道七號造成林園25的呢?

你既不能說沒影響(有很多人提早布局,所以提早會有點效應)

但也不能說因為國道七號(因為還沒蓋好前踩到25算誰的?)


國道七號要蓋滿久的耶..

不是三五年可以蓋好的.

推 ZhouGongJin: 推62F 01/24 07:32
推 bob1211: 推橋頭戰神63F 01/24 07:34
推 bustinjieber: 白話就是，自己要判斷該建設
/話題
能不能幫助該區吸引外來人口/資金？
多久才能反應？是否已反應？
再去判斷進場點跟還適不適合進場。64F 01/24 07:40
推 doggy1234567: 這部分問當地居民我覺得也不一定清楚說當地最缺的是啥69F 01/24 07:55
推 qqphor: 推71F 01/24 07:55
推 jemdogdog: 靠經驗，眼光以及……勇氣…….72F 01/24 07:55
→ doggy1234567: 小港的話我認為應該是百貨商場 還有穿越機場的地下道73F 01/24 07:56

草衙道就算是給小港和五甲的商場.

另外有個少康營區.


少康營區有一些炒作.所以相對於整個小港,少康營區那邊位階有上升.
(想當年..喔也沒太多年,201x年以前...
 "小港市區"最便宜的房子在兩個地方..PS.不討論中鋼以南的甚麼大林浦紅毛港
 1.貼著機場的第一二排.
 2.少康營區附近..
 我記得那時候機場第一排三房公寓開價幾十萬而已.
 少康營區也只是略高於機場第一排
 因此少康營區的重劃,把高餐附近的房價相對於小港其他地方有大幅拉抬效應)

但你會發現,若以整個小港來論,小港的"位階"並沒有改變多少.


因為這些主要是影響在地資金和炒手的態度.

不過目前小港的格局,並不足以讓資金和炒手認為小港有位階提升的價值.

所以小港漲幅很"跟著整個高雄跑",高雄漲20,小港就漲20.


相對國泰那一塊好了.

那一塊未來是下一個文山特區.

所以他實際上有一定程度的位階提升.

這就是在地的炒手和資金認為他有那個價值.

lalaprot則是更加強這個效應和更刺激反應的速度.

而憑著文山特區和國泰這一塊,鳳山的位階相對其他區就有上升.

當然鳳山很大,通常切成火車站那邊和五甲討論.

五甲的75重劃區那一區也有強勢效應.

但是五甲更多的是跟在新彎區屁股後面跑.算是吃新彎區的擴散能量.


小港目前都是以補漲方式切入.

也就是當新灣區飛走後,通常因為機場和草衙的切割關係.

小港跟價會有時間差的落後.

這個時間點就是切入小港等補漲的時機.

因此在小港格局有巨變之前.

小港投資基本上都是玩價格漲價時間差的補漲為主.

推 bustinjieber: 跟是不是當地居民沒關係，
跟有沒有長期研究該區比較有關係。75F 01/24 08:03
推 piggy51016: 想問ceca大 嘉義只是放風聲 現在要衝嗎 還是什麼時候要上陣77F 01/24 08:17


炒房確定再進去就好.

嘉義去年就很多聲音了.

本版就講過....我好像記得我在推文也提過...XD


但是你都必須等到確定...

因為...除非你很有錢,否則你有辦法承受"意外"嗎.


賭博這種事情交給炒地皮的去賭就好.

你又不是炒地皮尤其炒重劃的.

你幹嘛把自己放在有風險的位置?

穩賺的情況下大舉開槓桿不香嗎?

你為啥要高速大角度壓彎進入盲彎...

為啥不先降速入彎,等看清楚出彎點再催油門??

你為啥要賭你看不到的另外一端都沒有意外...


光地上有條竹筍,你可能就飛下山谷去了...

→ kevin28: 樓上C大說過，確定再進場就好，這麼著急你評估過風險79F 01/24 08:34
推 kobe741107: 為啥CECA在房版會被推崇  就是這種言之有物又可以幫助一般人思考判斷房地產優劣的內容可以層出不窮
反觀有人對於十幾年前買對股票賺好幾億還在自我膨脹啊不能複製的東西是要說個懶叫喔  這種我一律稱  運氣80F 01/24 09:01
推 hellogym: ceca雖然資產被教主屌打 但是在地房市分析上還是屌打教主84F 01/24 09:17
※ 編輯: ceca (61.227.111.194 臺灣), 01/24/2024 09:58:54
推 floatfaith: 感謝Ceca老師的分類課！！  如果有分類帽的話蟲蟲們不知道會被分到葛萊芬多還是赫夫帕夫～勇氣跟忠誠好難選哈哈86F 01/24 09:24
推 mgenuine: 小港沒救 就算有穿越機場的地下道也沒救89F 01/24 09:25
推 anda206: 分類這種判定解說的很明白90F 01/24 09:44
※ 編輯: ceca (61.227.111.194 臺灣), 01/24/2024 10:01:50
推 joestar812: 堆C大，教主就是標準的倖存者偏差，他的成功模式是不可能複製的91F 01/24 10:04
推 frowning1226: 推～能遇到ceca老師真好！
真的不知道製造了幾個可怕的房蟲，阿哩...
各位低調點，我車上一半而已！93F 01/24 10:05
推 Morphee: 房地產講究在地思維跟資訊 教主分析半導體可以聽拉
台房產算了吧 還是回歸ceca吧96F 01/24 10:23
推 Answerlin: 推98F 01/24 10:35
推 kenkuo1688: 推西卡99F 01/24 10:36
推 achiyeng: 小港要改變位階的時間點過啦 誰叫你們不挺韓總 韓總把小港機場遷走就變成全台最大重劃區了 連首都都可以遷來小港呢264F 01/25 12:47
推 celine007: 謝謝CECA優質香香文267F 01/25 15:15
推 frowning1226: 推～268F 01/25 16:26

--
作者 ceca 的最新發文:
點此顯示更多發文記錄