回看板
Disp BBS
作者 zarty (拉堤)
標題 [心得]  先買房？先買股？ 用買房的現金流投資！
時間 Sat Dec  9 17:03:17 2023

https://i.imgur.com/tOTEJDF.jpg
[圖]

以大多數我們7-8年級這一批的朋友，一般平凡小資族，工作幾年辛苦存到200萬，且人生也開始面臨轉捩點時，這筆錢買房/投資 該怎麼做決定？

首先最大的結論是：若有居住的剛性需求，你就買房，計算上租房的租金還是遠大於利息的。

若有可用於投資的閒錢，在<合理且合法>的情況下，數學分析怎麼投資效益最高？

【設定參數】


1.初始金額：200萬
(以工作幾年存下200萬開始討論)

2.房價漲幅：通膨2%計算
(抓保守跟通膨一樣2%就好，這幾年比較誇張都有10%以上)

3.金融商品：股利5%，重覆投入計算複利
(抓保守5%就好，5%以上的股息產品絕對不難)

4.薪水存入：每月存1萬，年存12萬計算
(每個月存下1萬就好，存不到就...)

5.房租淨收入：每月租金淨收入1萬，年存12萬計算
(200萬頭期款可以買一間約千萬的房，出租後，淨收入是租金收入扣除利息.管理費.雜項等，細節計算方式可內洽交流)

我們各項參數都儘量抓貼進實情，且都抓很保守，像是房價漲幅、股利率、房租淨收入等，這幾年穩定操作應該都遠遠不止設定值。

【分析過程】

操作方式1-純金融投資(洽表格1)
起始資金200萬，每年薪資投入12萬，設定5%股息再投入，10年後總資產484萬。

https://i.imgur.com/9j0KsyL.jpg
[圖]

操作方式2-先買房+金融投資(洽表格2)
200萬先買房，每年薪資投入12萬+房租淨收入12萬，共24萬，5%股利息，再投入複利，10年後含房子增值總資產736萬。

https://i.imgur.com/CVlsodA.jpg
[圖]

【結論】

存到第一桶金後：

1.純金融投資，繼續利用時間複利，有存錢很棒
2.如果進房地產轉一圈，用租金加薪水存錢複利，累積資產最保守也比單純投資多50%以上，普遍都超過兩倍。

中間差在哪呢？
<就是爽收10年租金後 + 房子還增值219萬所累積起來的>

－　－　－

當然啦，進房地產轉一圈多麻煩。

從源頭-要信用評估、挑什麼房好租會漲、買房流程、整理房子到迎合租賃市場、帶看、挑租客、而後管理租客、房子的維護修繕、退租處理、最後怎麼獲利了解。

再進階-如何利用房產的增值、金融資產怎麼挑、如何去使用更多的槓桿資金(貸款、房子增貸、股票質借)...等。

不過，投資就是這樣，本來就一定要多學習、要做功課。我都跟客戶說：投資如果怕風險，想東想西又嫌麻煩，那我們幹嘛在這裡討論這麼辛苦，錢存銀行就好啦。

為了幫客戶賺取超額利潤，所以我很努力啊！

－　－　－

至於為什麼是上集，因為已經構思了更精彩的下集，誰要10年才存700多萬？

下篇-這三年存下千萬的數學分享嘍！

--
Sent from nPTT on my iPhone 14

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.117.0.18 (臺灣)
※ 作者: zarty 2023-12-09 17:03:17
※ 文章代碼(AID): #1bT2rN7V (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1702112599.A.1DF.html
推 rabinson: 那你有算過嗎如果再買一間投報率不是更高？就不用再把錢丟進股票了1F 12/09 17:22
→ testPtt: 我是認為買地就好 退休後可以種點東西3F 12/09 17:28
→ piggywu: 真的會買股而賺錢的太少了..沒賠到不敢再進股市就不錯了但買了房,吃到房價上漲的甜頭,有錢可能就繼續買房4F 12/09 17:34
→ ohyakmu: 你方式2的房貸本金是不用還？還了，你還有薪資存款投入？6F 12/09 17:38
推 oowlala: 好奇這篇有算繳房貸的錢嗎，還是我眼殘8F 12/09 17:40
推 ChikanDesu: 利息成本呢 現金流呢 ==9F 12/09 17:46
→ ohyakmu: 還是打算無限寬限期10F 12/09 17:46
→ ChikanDesu: 一般來說房貸的利息部分會比房租低一點 加上一些零零總總的成本 你那個房租收入可以視為完全扣掉
喔我看懂 就是你扣掉成本還額外倒賺1萬 但你十年無限寬限期嗎？
但還是推你啦 至少看起來除了寬限期有點疑慮以外 就是目前大多數的人房地產穩穩賺的現況 甚至10年才漲20趴房租投報率這樣抓3趴都算偏低估了11F 12/09 17:48
→ IBIZA: 他是算房租減利息每個月還多1萬，不過這個很難做到
打平比較有可能
打平剩個5000
不過你買特化的出租房的話，要做就不難18F 12/09 18:11
噓 aq2272353712: 不夠嚴謹，而且房子是五倍槓桿，增值那邊是整體房價增值不是一開始你投入增值，總之，亂七八糟
抱歉，沒注意看到，有用總價列計增值，推回來22F 12/09 18:26
推 ChikanDesu: 對啊 他看起來就是投資件 我算起來是抓3% 但不能有額外本金投入 不然股票報酬寬限期後就得歸零25F 12/09 18:30
噓 Xyla: 這麼愛算的我一律歸類在廢物27F 12/09 18:31
推 ChikanDesu: 但說實在收入完全Cover本利合的物件不難找啦 就是增值不一定高 這種就是幾乎沒理由有閒錢不買來投資28F 12/09 18:34
推 leadergod1: 推IB大，以目前市場找不到租金扣掉房貸還有多的，除非就是隔套貸款成數低的，但這種增值的期望值就比較低，而且怎麼都沒算自己的居住成本啊XD
修正一下，是找不太到房租扣掉貸款還有多1萬的，哈30F 12/09 20:03
→ olivezoo: 我30歲梭哈買了自己開店用的小樓店，現在34，疫情後漲價貸出來投資，翻成4間房子，若我當初是買股票應無法34F 12/09 22:26
推 bustinjieber: 不用算，自住買房就是屌打，
除非你自認天選之人
隔套的增值期望不一定比較低，
還是看你入手成本。36F 12/10 00:20
→ hurbsnail: 繳房貸的錢也算下去的話，買房組的每個月多存的錢大概要再多五萬吧40F 12/10 02:32
噓 chouwang68: 流量失敗，G。42F 12/10 06:15
推 guanole: 買房的投資最少都16% 你那個5%什麼鬼43F 12/10 11:52

--
作者 zarty 的最新發文: