老屋要注意幾點.

1.如果他會變危樓,你要預估它變危樓後再打掉重蓋後的價值

以及你在重蓋後這段時間的時間成本.

2.如果他有惡性管理崩毀的狀況,你要預估管理崩毀後他的價值在哪裡.

3.要預估房子出狀況的修復成本.


1.變危樓,就例如河邊街公寓,那個高雄"屋況"最爛的社區.
(我是指一整個社區,而非單一棟建築,不然單一棟透天還是有更爛的,光木造屋就更爛了)
(詳細去查 河濱商城 )

那一棟當年我買一間5F,買100,翻好賣2xx...

買家是包租公買去收租等都更.

這兩年給他等到了...當然現在都更有一些狀況進度很慢.

但無論怎樣他等到了,所以他雖然接手我翻新的讓我賺了一筆.

但她買2xx,都更之後他還是可以賺一筆.並且還不小一筆...

只是畢竟河濱商城都更算是順利.

如果政府沒有借城中城大火去搞這件事情,那這個都更可能要很久很久.

這樣因為他的屋況實在有夠爛.
(我當時是整個陽台都打掉重做,那個陽台看起來都要掉下去了)
(然後,我5F的頂樓有鐵皮,但是頂樓那一層整個鋼筋不只外露,天花板都要塌了.
 所以我整個天花板敲掉重新綁鋼筋重作...XD
 當然我鐵皮有約定專用,所以沒人干涉我把天花板整個打掉重做)

這麼爛的屋況,翻修費必然要花不少之外,這不是只有我那一間爛.

而是整個社區都很爛,所有人的房子都有問題...

這種情況,你價格自然會被壓制在一個數字,我抓大概一般老公寓的7折左右.

所以如果你買在七折ok...但如果你買更高在投資算盤上就不好.

因此這種屋況極度爛的建案,並且是整個社區一排過去的公寓全都很爛.

你就要再打折.

而這種折扣,我是買的時候已經很爛了,所以叫做"利空已反映在價格上"

既然我的利空已反映在價格上,那他的爛對投資來講,就不是爛,因為已反映.

因此我照樣敢買,買了照樣賺錢..

但如果你是買的時候整個社區都很正常,突然一段時間後惡性劣化.

這樣你就會吃到這一塊劣化的損耗...

這就是你買老屋的時候要注意的..


不過台灣的豆腐渣工程畢竟沒有太嚴重的.

所以通常房子都是慢慢變爛.

而身為投資客你要玩老屋,他都是老屋了,變爛一訂有一些跡象.

那自然你應該很容易就判斷這個建築變爛的狀況..

就像河邊街公寓,阿她就很爛,我很快就知道他很爛,然後知道他可能會慢慢惡化.

但是我買的價格可以賺錢,所以我還是敢買.

並且以那種屋況再爛下去,不都更都不行...

所以我還可以抽一個都更樂透.
(當時還發生大地震,害我興奮了一下,想說那邊的社區有沒有嚴重崩裂現象,提早都更)

台灣很少今天看還好,過兩年屋況整個爛掉的案例.


2.管理爛掉.

城中城就是範例.

城中城其實屋齡沒很大+他的結構其實很ok...

你去看過就知道,他那種大樓蓋成那樣,高雄要倒也輪不到他倒...XD
(河邊街公寓那種會先倒)

但城中城為啥成為高雄的傳說,連山上的廢墟透天都比他貴.???

就是他管理爛掉.

他是住商混,也就是商場+電影院+住宅混再一起..

在當年很流行這種蓋法,類似香港那種...

但是因為它的商業空間管理崩潰.

商場整個變廢墟+電影院也是廢墟,然後電影院還變成同志的聚會打野砲場所.

所以直接拖類住宅那一區的管理...
(但她管理費還有,所以電梯也都正常運作)

這種是目前各位要特別小心的.

你要等他結構或是屋況爛掉,太久太久太久,房子本身真的很難快速爛掉.

但是它的管理容易突然間崩毀.

尤其是住商混的.

幾個有名的例如另一個很便宜的民族國宅大樓那一區,也是底下是商場,商場崩毀.

之前亞太投資廣場,也是他辦公室和商場那邊崩毀,造成他的套房產品價格崩潰.

另外還有幾個電影院+住宅,電影院崩毀拖累住宅的價格.

so....老屋尤其老大樓,特別要注意的就是"你買了之後他是否有管理崩毀"的狀況.

當然如果他已經崩毀了,你再用低價買,那ok.

我敢買銀座就是這樣,因為他的價格已反映他的商業空間崩毀.

缺點已反映在價格上,就不是投資的缺點..XD

不要在你持有的時候崩毀就好..!!!!

但因為管理崩毀有時候說崩毀就崩毀.

例如上面講的很多是1990和2000年的時候崩毀的.

亞太投資就是2000年商業空間崩毀.

城中城,民族國宅和銀座,則是更早1990那一波台灣金融危機崩毀.

所以帶有商業空間尤其室內商業空間或是商場或是電影院的建案.

要特別小心各種金融危機,金融海嘯問題..

那個崩毀很快,一崩潰下去,房價就被打一個大折扣,然後永遠都要吃那個折扣.

要把折扣補回來,很難很難..

而如果是崩毀後你低價去撿...那自然ok...XD

亞太投資想當年辦公室一坪不用3萬塊,我沒有撿...XD

這種價格隨便撿過幾年都是爆炸賺.


so...獎那麼多,重點就是..

買老屋,他的管理或是商業空間可以崩毀,但不能在你手上的時候崩毀ing...!!!


其實跟屋況差不多.

但因為屋況很難快速崩毀,但管理會一次金融海嘯直接崩毀...
(跟飆股在金融海嘯崩潰一樣,一條線一路跌停到底....例如當年的皓鼎,你跑都跑不掉)


3.房子損壞的成本計算.

老屋還是有可能產生狀況.

例如我不太喜歡碰公寓頂樓,就是她的頂樓漏水相對之前五樓的房價,修復成本有點高.

以前我五樓才買一百多,阿頂樓漏水你隨便處理就好幾萬,你要徹底弄就是六位數.

我買一百多萬的五樓貸款八成,也不過才拿2x~30萬現金,我修你漏水還要花幾萬甚至十萬.

這在槓桿後計算成本就過高,所以除非五樓很便宜,不然我不想碰五樓.
(但是很便宜還是可以碰,就像河邊街公寓,我又做陽台又做天花板,再加上整個室內大翻.
 花了逼近一百萬,但是我賣掉利潤超過6x萬...ok拉)

因此老屋你就要嚴謹計算它如果產生"不能住人"的時候,你的工程翻修成本..

不過隨著房價越來越高,這個計算就越來越不重要.

就像台北,翻修成本相對房價就只值一根毛....XD
(被坑的散退...喔...算了...我還是不要講工程好了)

目前六都公寓價格翻修後賣價也都達到456百萬.

所以對於老屋持有的時候翻修成本也越來越不重要..

你隨便漲個一點點,就輾壓這些成本....XD
(要是哪一天,公寓五樓都漲到七八百萬,那我五樓就會照樣狂玩.
 反正搭個鐵皮給他也不過十幾萬...相對房價就剩沒多少.
 但以前買一百多萬的五樓,你要我投資還額外花十幾萬搭鐵皮?...吃屎吧)

對一百萬的房子,漏水花了3萬塊,和對於500萬的房子,漏水花了3萬塊.

是不同的概念....XD

但無論怎樣,玩老屋照慣例還是會注意一下如果房子出狀況,要修復的成本是多少.
(擬出租,你的房客也會哀哀叫,你會很煩,所以還是會花錢把他處理起來)



當然啦,通常我老屋會優先喜歡公寓優於大樓.

也是因為,老屋硬體屋況很難快速爛掉.

比較怕管理爛掉.

而爛掉管理的大樓有時候管委會和鄰居會肌肌歪歪(沒錢毛特別多)

公寓反而單純....

所以除了後來你們各位公寓給人家玩太誇張我才又轉去老大樓外.

正常時候我會喜歡公寓優於老大樓.

因為公寓單純!!!!


至於屋齡...老屋誰記得屋齡多少?

現在..我手上的老屋,尤其那些公寓.

屋齡多少我都不知道..

混再一起當砂尿牛丸就好,你年輕五歲也不會比較貴,你老10歲也不會比較便宜.

顆顆...

※ 編輯: ceca (61.227.113.101 臺灣), 10/31/2023 01:50:35

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