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標題 [請益] 買賣方式房子轉移給親人
時間 Wed Mar 29 09:19:31 2023
標題 [請益] 買賣方式房子轉移給親人
時間 Wed Mar 29 09:19:31 2023
最近想把名下的房子轉移到媽媽或哥哥名下
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https://www.storm.mg/lifestyle/4311565
賣房給親屬，該用贈與還是買賣？專家曝一招：免自備款還省房地合一稅-風傳媒
![[圖]]()
過往不少人喜歡透過每年免稅金額內贈與不動產，達到節稅效果，但房地合一稅上路後，因贈與的取得成本是以公告現值計價，買賣則以市價，兩者取得成本不同之下，贈與會造成未來出售時衍生高額房地合一稅；除此之外，「親屬買賣」在銀行貸款部分，贈與免稅額的244萬元可作為免除債務，等於買房不用自備 ...
![[圖]](https://image.cache.storm.mg/styles/smg-800x533-fp/s3/media/image/2020/09/18/20200918-014844_U18469_M640037_a900.jpg?itok=5eSLzpBU)
親人間有244萬的免除債務
我有一間房，十一年前400萬買的，附近實登約550萬~650萬
目前貸款餘額200萬元。
是不是我以400萬的價格賣給親人
扣掉200萬免除債務
然後他去銀行貸款200萬給我
這樣就能無痛轉移到親人?
比實登價格低兩百多萬會有影響嗎?
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 140.127.249.114 (臺灣)
※ 作者: SnakeO 2023-03-29 09:19:31
※ 文章代碼(AID): #1a8v8cES (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1680052774.A.39C.html
推 : 這點錢不用買賣，轉移都很簡單1F 03/29 09:22
推 : 影響不是現在而是接手的人要賣房時的房地合一稅2F 03/29 09:24
推 : 你便宜賣以後房地合一要繳更多稅3F 03/29 09:25
推 : 轉移給媽媽的想法很奇怪 難道你預期你會活得比媽媽短?4F 03/29 09:25
→ : 你增貸借滿四百多萬再轉就好5F 03/29 09:26
推 : 當然要賣高啊，不然以後他賣會很痛6F 03/29 09:26
→ : 這樣你本金才一百多萬7F 03/29 09:26
→ : 除非你打算惡性倒閉 或是撞死人準備脫產 不然何必搞這套?8F 03/29 09:26
→ : 原po可能想增貸卻沒條件吧9F 03/29 09:26
推 : 二等親買賣 多少錢都可以
如果對方只出信貸 不用買賣也可以 對方需要用到房貸才要買賣10F 03/29 09:27
如果對方只出信貸 不用買賣也可以 對方需要用到房貸才要買賣10F 03/29 09:27
→ : 問題在，你贈與之後，如果他要賣，房地合一稅就很多13F 03/29 09:29
→ : 不是什麼惡性原因拉XD 是要買農變建名下不能有房子14F 03/29 09:29
→ : 價格高貸不過，價格低，之後房地合一稅。所以最後還是會在比市價高一點的價格15F 03/29 09:31
推 : 不建議 房地合一課很重17F 03/29 09:31
→ : 要貸一定是貸多一點出來，你就拿700去申請看看銀行可以貸多少18F 03/29 09:32
→ : 因為家人收入也都不高,所以要貸高可能很難.我目的只是要讓名下沒有房產. 要去買農變建.
不知道實登價格比我賣的高兩三百萬,國稅局會不會不給過?20F 03/29 09:35
不知道實登價格比我賣的高兩三百萬,國稅局會不會不給過?20F 03/29 09:35
推 : 其實這種通常不一定卡在銀行 行政機關也可能卡賣價
賣低應該會過 只要私底下沒有更多贈與23F 03/29 09:38
賣低應該會過 只要私底下沒有更多贈與23F 03/29 09:38
→ : 那就用沒房子的媽媽或哥哥去買農變建啊 少過戶一間房省錢25F 03/29 09:41
推 : 你增貸，再贈與244給親人當頭期款，賣給親人750，你當保證人。過戶後再叫他把244贈與給你。26F 03/29 09:44
推 : 應該是澎湖人 農變建名下可以有土地 先貸滿
然後買賣或贈與建物後 等資格通過建照下來再回復即可28F 03/29 09:45
然後買賣或贈與建物後 等資格通過建照下來再回復即可28F 03/29 09:45
推 : 比實登低個200-300萬沒什麼問題吧，就揭露時會註明親戚間特殊交易罷了。我幾年前用入手價賣親戚，很順利，應該很常見吧，板上前陣子還有親戚要用公告現值賣的呀。30F 03/29 09:50
推 : 二等親買賣 244可以直接當期款 一般代書都會用33F 03/29 09:55
推 : 更正，你先贈與給親友244萬，然後在想一下買賣價要寫650～或750，這樣你貸款結清手上還有現金，親友手上也有現金（再討論要贈與多少換你），未來還省下房地合一稅34F 03/29 09:57
推 : 二等親轉移房產和貸款，除非特殊目的，通常都建議用買賣而非贈與。優點是：
(一)可扺折一生一次的土地增值稅。土增稅通常佔轉移成本的大部分，可節省大量成本。
(二)若日後要賣房，可減少需繳納的房地合一稅。
但若用買賣方式轉移，你的開價就非常重要，因為將有深遠的影響：
(一)二等親買賣需經國稅局審核。開價太低，國稅局會認為你是假買賣真贈與。
(二)過低的售價，由於會顯示在實價登錄上，雖然註明特殊交易，但恐影響日後出售時的議價。
(三)過高的售價，則會影響銀行對買方還款能力的評估，且也需要準備更多頭期款。
(三)售價也會影響日後出售時，你會被課徵的房地合一稅。開價越低，和日後售屋時的價差越多，繳的稅就越重。
您提到家人收入不高，開價無法開高，因此保底的價格是【舊貸款200萬】+【免稅額244萬】=444萬。
有人提到增貸後先贈與現金再買賣房屋，要注意免稅額是每年計算，今年贈與完要等明年才能再用。且增貸時要確認銀行是否綁約。如果你時間不急迫，也不在意房地合一稅，可以考慮附負擔的贈與(連同房貸和房產一併贈與)和分割贈與。37F 03/29 10:52
(一)可扺折一生一次的土地增值稅。土增稅通常佔轉移成本的大部分，可節省大量成本。
(二)若日後要賣房，可減少需繳納的房地合一稅。
但若用買賣方式轉移，你的開價就非常重要，因為將有深遠的影響：
(一)二等親買賣需經國稅局審核。開價太低，國稅局會認為你是假買賣真贈與。
(二)過低的售價，由於會顯示在實價登錄上，雖然註明特殊交易，但恐影響日後出售時的議價。
(三)過高的售價，則會影響銀行對買方還款能力的評估，且也需要準備更多頭期款。
(三)售價也會影響日後出售時，你會被課徵的房地合一稅。開價越低，和日後售屋時的價差越多，繳的稅就越重。
您提到家人收入不高，開價無法開高，因此保底的價格是【舊貸款200萬】+【免稅額244萬】=444萬。
有人提到增貸後先贈與現金再買賣房屋，要注意免稅額是每年計算，今年贈與完要等明年才能再用。且增貸時要確認銀行是否綁約。如果你時間不急迫，也不在意房地合一稅，可以考慮附負擔的贈與(連同房貸和房產一併贈與)和分割贈與。37F 03/29 10:52
推 : 想知道60F 03/29 12:19
推 : 如果你在台南高雄，可以來找我討論，有些專業還是當面說明解釋會比較清楚，我處理過很多件二親等買賣，每個案件問題都不一樣61F 03/30 11:30
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