回看板
Disp BBS
作者 shaoyu (shaoyu)
標題 Re: [新聞] 建商整合25年不理 松江路透天淪孤樓開價1
時間 Thu Mar  2 20:53:43 2023

面寬5.1擺不進車道，所以假設沒有開挖，所以總樓地板也是470坪。
營建成本16萬/坪，管銷4萬/坪，所以總成本420*20=8400萬
土地價值 3.78總銷-0.84成本=2.94億
1/2持分 = 1.47億

開價1.6億打9折也約是1.4億

可能這就是賣家心裡的算法？
前輩覺得合理嗎@@


※ 引述《suwy (Hank)》之銘言
: 新聞與房仲網都寫錯了，寫成17.39坪，
: 該土地實際為34.78坪，
: 本次只是出售一半持份，但該房仲網並未註明17.39為一半持份。
: 若以34.78坪來估算重建價值，可建坪達420坪，
: https://imgur.com/gsY4MuS.jpg
: 繪圖分析之後，約可興建15層樓，每層一戶約28坪(含公設)，但其公設比高達46%。
: https://imgur.com/KPnG9iu.jpg
: 合計起來，市場價值約為3.78億，尚未扣除興建管銷成本，
: 本次僅出售一半持份就索價1.6億，實在偏離市場行情
: 重建坪數計算機
: https://bit.ly/2PlDWBj


----
Sent from BePTT on my Realme RMX3235

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 112.78.79.89 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1a09nPk6 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1677761625.A.B86.html
※ 同主題文章:
[新聞] 建商整合25年不理 松江路透天淪孤樓開價1.6億求售
03-02 15:05 Kirov
Re: [新聞] 建商整合25年不理 松江路透天淪孤樓開價1
03-02 18:51 suwy
Re: [新聞] 建商整合25年不理 松江路透天淪孤樓開價1
03-02 20:53 shaoyu
Re: [新聞] 建商整合25年不理 松江路透天淪孤樓開價1
03-02 23:05 a386036
→ KrisNYC: 你開價可以有你的想法 但若我是開發端這種利潤我做不下去1F 03/02 20:56
對吼 忘了利潤~ 利潤也估20%，4萬的話，這樣推回來是 1.39億，也算接近？@@
推 kusomanfcu: 機械式擺得進去2F 03/02 20:58
推 Tosca: 我還是覺得蓋廟最好 470坪可以放超多尊~~3F 03/02 20:59
推 kusomanfcu: 倉儲式車位4F 03/02 21:00
對吼 34.78*0.6開挖率*地下3樓=62坪，剛好放15輛車
※ 編輯: shaoyu (112.78.79.89 臺灣), 03/02/2023 21:02:18
推 KrisNYC: Tosca你要蓋的是通天塔嗎...470坪是分給15層樓歐5F 03/02 21:06
推 kusomanfcu: https://i.imgur.com/WJD37Rj.jpg6F 03/02 21:06
[圖]
→ kyova: 塔位可以放超多格。7F 03/02 21:06
→ kusomanfcu: 真的可以蓋這個
電梯然後逃生梯在外面
然後雙電梯8F 03/02 21:06
推 KrisNYC: 我幫你們轉給龍巖二代...慎終追遠 松江上面最方便11F 03/02 21:08
→ kusomanfcu: 因為五米就直接擺兩梯加1逃生梯出入口12F 03/02 21:08
→ kyova: 利潤20%怎麼會是4萬= =這風險報酬太爛了吧...13F 03/02 21:08
營造成本20萬，的20%，是4萬？@@
→ KrisNYC: 一格直接開1000萬  這利潤就很有機會
分一半或往下挖5層給你當臨停車位利潤都夠14F 03/02 21:08
開挖62坪，往下挖較貴，算25萬/坪好了，這樣成本1550。15個車位每個200，銷售額3000。
1/2持分真的開挖的話，開價要再加700萬？@@
※ 編輯: shaoyu (112.78.79.89 臺灣), 03/02/2023 21:09:42
→ KrisNYC: 再看左右兩間看到開發案會不會花錢來擋  要被你們笑死16F 03/02 21:10
※ 編輯: shaoyu (112.78.79.89 臺灣), 03/02/2023 21:13:50
※ 編輯: shaoyu (112.78.79.89 臺灣), 03/02/2023 21:16:05
噓 F93935: 16萬你笑死誰17F 03/02 21:16
我是用台北市110年6月的鋼筋混泥土二級。
你建議用其他的？
推 KrisNYC: 他們要賣塔位 下面是給來祭拜的VIP家屬臨停的啦
塔位一層4格家族位分東南西北就好 一格可以放最多12罐18F 03/02 21:17
→ kyova: ...我建議你去看一下營建股的財報。你這樣建商遲早跑路= =20F 03/02 21:18
→ KrisNYC: 賣你800~1200萬  頂層6000萬  往下算下來 總銷破5億
這種利潤率才有辦法搞啦  哈哈哈哈哈哈21F 03/02 21:19
→ kyova: 台北市營造成本也貴很多23F 03/02 21:19
※ 編輯: shaoyu (112.78.79.89 臺灣), 03/02/2023 21:19:40
→ KrisNYC: 一樓順便開個便利商店或乾脆開個飲食店  太屌了24F 03/02 21:19
※ 編輯: shaoyu (112.78.79.89 臺灣), 03/02/2023 21:20:45
→ kyova: 像華固長虹這種利潤大致上是營收的20~30%或以上。
現在槓桿也沒辦法像以前那麼高。他們營收獲利都是完工認列，一案開發、整合、預售到完工不知道花多少年，中間還要承收成本的波動和各種利息、稅等成本。25F 03/02 21:21
你的意思是利潤要抓 90*0.2=18萬嗎？
這樣的確就做不下去了qq
※ 編輯: shaoyu (112.78.79.89 臺灣), 03/02/2023 21:27:15
※ 編輯: shaoyu (112.78.79.89 臺灣), 03/02/2023 21:31:23
推 kusomanfcu: 不用塔位擺供奉牌位就夠嗆了
歡迎台北市區 家族牌位來供奉
然後早課 晚課
市區塔位很貴
你專門搞供奉牌位會很屌
然後沒放骨灰罈 根本就單純寺廟了
一個牌子位置就十幾萬下去
要家族牌位級來個百萬29F 03/02 21:39
→ Tylose: 如果能蓋廟，讓人點光明燈最賺
一根柱子上萬棧燈
有些廟有給人放牌位、骨灰罈，這種地目要怎麼算？37F 03/02 21:46
推 chrisdddd: 真的生氣就拿來蓋塔40F 03/02 22:34
→ abyssa1: 利潤20%是抓80M… 成本抓1億 整個基地大概可以花2億買41F 03/02 23:07
噓 highkickboy: 16萬？42F 03/02 23:11
推 mayko: 話說..善導寺就是供奉牌位的呀,姻親長輩供奉在那.43F 03/03 00:20
推 yiempt: 不如塔位也來搞預售  預計五年後完工才可入住44F 03/03 00:30
推 Ddylan: 龍巖安藤忠雄預售系列蓋10年還沒蓋好，再蓋下去投資就變自用惹45F 03/03 07:08
推 a24661277: 基地面積800坪營造成本倒是有可能壓在20萬內，你這情況沒30萬發不出去的
這個規模30都未必有營造廠敢接47F 03/03 15:22

--
作者 shaoyu 的最新發文:
點此顯示更多發文記錄