看板 home-sale作者 nutor (cloudland)標題 Re: [閒聊] 年後成交分析時間 Fri Feb 24 00:24:55 2017
: 以年後買盤來說，開始出現一些極端值
: 怎麼說呢
: 以過往購屋客群來說，其實大概什麼樣的族群大概就會買怎麼樣的物件
: 現在幾個跳出來買的自住客開始出現一種吊詭
: 極端值的出現
: A客不用說，買的產品還是鎖定在高總價
: 但B, C, D客開始產出那種客層跟物件不大相當的情況
: 年收7、80萬的族群，甚至是兩夫妻之類的，
: 居然開始買需要貸足800萬的物件
: 心頭真是為他們捏了一把冷汗....
: 不過這現象也要拜銀行資金浮濫就是
: 30年的房貸變得很主流
: 貸20跟30年的族群大概開始出現4、6波
: 這現象真的不大好，風險一下子拉太高了，
: 嘖嘖....
兩夫妻加起來年收入70~80萬(平均月收入6萬左右)，要貸800萬。
利率算1.7%，貸30年，每月本利還28384元。
哇~這樣房貸佔家庭月收入的一半，太強了。
柯柯~怪不得少子化，錢都拿去養房子了，那來的錢養兒子!
所以鋼需青年家庭可以負擔的房價上限是1000萬。
超過1000萬的房子，沒家長支援，鋼需青年根本買不起呀。
: 但這個價格真的很特別
: 再來幾個寶咖咖的就不多贅述了
: 持續往下探
: 個人評估這依然是寶咖咖一貫的作風
寶咖咖的手法我有研究過，基本上如果賣一年都賣不完的話，
它會降價傾銷，把餘屋賣光，幅度最多可以到6折，但不是一下就直降6折，
是從9折開始，它會邊降邊測買氣，買氣不好就再降，買氣ok就不再降。
相反地在漲時，買氣好，它會一直往上調價，所以寶咖咖手法很靈活的。
況且它會搭配很多促銷，像把裝潢、家電包進房價，
缺頭期款的，可以無息借你10%，只要你肯買，很多方案讓你選。
: 中古屋的成交量持續低迷
: 真的開始有一些屋主採平盤/小賠的價格拋出
: 看謄本前屋主是在103年取得的
: 現在拿出來賣的
: 中古屋奇怪的物件有比較少在成交了
: 主流繼續以3房為主
: 去年中還會收到一些比較奇怪的物件
: 什麼套房啦，三房改四房硬賣四房價啦....
: 30年老屋或透天超級滯銷
: 幾乎收不到
: 除非是前屋主真的有用心整理拉皮等等的
: 不然一般屋況的真的蠻慘的
: 估價常來估，但做進來的真的少之又少
中古屋和新成屋的價差不大，建商又比較好談價及方案，誰會想買中古屋呀。
: 好吧講結論吧
: 今年桃園年後的成交量沒有特別好，
: 不大像過年
: 主因來自於交屋潮的退去
: 及持續低迷的二手市場
: 價格部份整體來說完全沒創新高
: 青埔的交屋潮也接近尾聲了
: 有心買的，有被套的，都差不多演完了
: 評估今年量+價，走勢持續往下
: 絕不反彈
: 建議各位可以開始看屋了
: 3/29這個檔期不妨走進代銷那繞繞
: 有自住需求的客群也許可以撈到一點便宜
: 還有點猶豫的客群，做點功課等待下一波吧
: 估計一樣是鬼月前。
所以過年前成交量是看上半年房市景氣，鬼月前的成交量是看下半年景氣?
: 可能的話從新建案開始看起吧，
: 中古屋在還沒有升息前，
: 或是景氣沒蹦繃繃前，
: 估計不會有什麼顯著的降幅
: 我是指像新建案那樣2、30%的降幅
現在看屋，不像前幾年，有超多人跟你搶的，可以慢慢思考。
相對2014~2015，現在至少降10~20%了，真的有鋼需，可以負荷房價，可以考慮買。
沒需要的，就等刀子掉到地板不再彈時，房市出現窒息量，再來買屋。
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推 quiet93: 買房看的不是資產而非年收入嗎XD1F 02/24 00:29
→ gogin: 注音文請自行處理 明早起床沒改就掰了2F 02/24 00:30
推 wsx1983: 家庭收入70~80萬，敢買800萬的，真是勇者3F 02/24 00:48
※ 編輯: nutor (49.158.71.89), 02/24/2017 01:06:23
推 castalchen: 一千萬的房子 要租至少也要2萬一個月
等於花三分之一的家庭收入租房 負擔依然很大
可見得主要還是收入不足的問題
700-800萬是最近桃園比較市區地帶兩房的售價 可能買的也是首購 不過這樣銀行也會貸款嗎4F 02/24 01:15
推 vaughn: 不強求藝文特區的話，桃園區內熱區7-800萬現在可以買五年內的三房含車位了9F 02/24 01:27
推 castalchen: 我在中壢平鎮市中心最近看到的新建案的參考
北桃園不清楚
400-500的當然也有 新房子就是都比較外圍11F 02/24 01:29
推 vaughn: 建商現在掉入比折扣的泥沼，接下來就是刀刀見骨的廝殺
買家看a建案會說b建商讓價比你高，到b時會說，a也降了，你不再多降點，價格差不多的話，那我們要去買a了14F 02/24 01:33
推 castalchen: 那就要看當地的推案量如何了
很多新案可以選的自然是如此17F 02/24 01:37
推 vaughn: 買預售屋本來打算轉賣獲利的投資客最慘，建商一句話，他的頭款就沒了，銀行房貸又不能不繳19F 02/24 01:38
推 castalchen: 投資有賺有賠
房市多頭這麼多年 如果賺的抵不上兩年空頭賠 這樣的資金觀念 應該是玩什麼都輸掉的21F 02/24 01:39
推 vaughn: 認同，不過其實很多應該都是後段才加入前段沒什麼賺的24F 02/24 01:45
→ Barolo: 老實說現在交通這麼方便 重劃區又這麼多 這區新案少沒得選那就選別區就好了 桃園就一堆特區了 也不是太困難25F 02/24 01:46
推 castalchen: 所以很多建案推在外圍重劃區市郊 就是目標在市中心買不下手的人27F 02/24 01:50
推 wsx1983: 其實桃園每個重劃區旁邊幾乎都有舊市區，除了某特區外
大部分的生活機能不至於太差
走路走不到，但開車10分鐘內，就有基本生活機能，大部分應該都能接受且房價又相對便宜一點29F 02/24 02:01
推 castalchen: 我覺得桃園算是很大 車又不好停交通又亂
走路可及的生活機能挺重要33F 02/24 02:06
推 wsx1983: 人變太多，大部分又是沒規劃的舊道路
主要幹道就那幾條，主要機能都在桃園區和中壢區35F 02/24 02:07
推 castalchen: 我是一半在台北一半桃園生活的人
要不是工作上關係 會想一直待在台北37F 02/24 02:09
→ jamo: 現在還不是窒息量嗎?.....
大家心目中的窒息量該是多少?39F 02/24 02:12
→ Barolo: 目前看來趨勢往下 所以量仍可能更低 反正若不急再看個一季也不會有損失41F 02/24 02:16
推 castalchen: 沒有人知道最低量出現在何時 除非等他已經過去以後
所以 就等吧43F 02/24 02:19
推 rabbit2233: 一千萬的房子，房租約12000-15000才是吧45F 02/24 03:56
推 castalchen: 除非是台北市公寓/豪宅 否則租金房價比應該沒有低到這樣吧46F 02/24 07:28
推 carterdunk: XXXX台北市夫妻年收入只有80 真的該洗出去惹49F 02/24 08:46
推 castalchen: 這個案例應該是指桃園人
因為是從原討論串的樓主舉例而來50F 02/24 08:48
推 carl777: 不付房貸，難道就不用付房租?2萬多的居住付出是必需的。53F 02/24 09:40
→ william7713: 所以中路特區一坪都3x萬 我都不知道要賣給誰...55F 02/24 09:59
推 castalchen: 中路？桃園支撐得起一個藝文特區就很好了
藝文特區非豪宅的行情都不一定有30萬...
不知道中悅打算什麼時候開始殺價56F 02/24 10:33
→ william7713: 我還記得一兩年前M01討論到中路特區 有人說中悅一坪最低可以33or34 有人嗆說 這價錢他全收 不知道現在還敢不敢講這種話XD59F 02/24 10:41
→ Innnn: 不不不，買房的總價不是重點，重點是頭期款有多少。我一個朋友年收四十幾的時候也是買800萬的房子，不過貸兩百萬就是62F 02/24 10:48
推 castalchen: 有600萬元頭期款的人 大多不會只買800萬的64F 02/24 11:07
→ Innnn: 年收只有四十幾啊，怕還不完。在鄉下八百可以買到很好的了65F 02/24 11:09
推 castalchen: 大家都走這種保守路線的話 房價也不會炒 也不會有太多波動了66F 02/24 11:11
→ Innnn: 所以我們這種鄉下地方據說沒甚麼漲啊...68F 02/24 11:13
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