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作者 xxox (O-O)
標題 [新聞] 延壽街兩個世界 民生社區嘆:基礎容積全台
時間 Tue Dec 10 15:27:34 2024


連結：
https://udn.com/news/story/7323/8412742
延壽街兩個世界 民生社區嘆：基礎容積全台最低都更掛零 | 大台北 | 地方 | 聯合新聞網
[圖]
網頁敘述 ...

 
內文：
延壽街兩個世界 民生社區嘆：基礎容積全台最低都更掛零
024-12-09 08:47 聯合報／ 記者
林麗玉
／台北即時報導
北市民生社區，當年是全台灣第一個以鄰里為單元規畫的中低密度社宅社區，住宅容積率
僅200%。記者林麗玉／攝影
北市民生社區，當年是全台灣第一個以鄰里為單元規畫的中低密度社宅社區，住宅容積率
僅200%。記者林麗玉／攝影


北市民生社區都更案至今掛零，居民陳情當年民生社區為中低密度社區，住三容積率僅
200％，比其他住三225%低，更有航高等限制，儘管綠地多，但半世紀的房子老了，居民
盼都更卻受重重限制卡住，盼市府放寬否則發動連署向市長蔣萬安陳情。



「對街延壽街另一個里的容積率225％，已經有都更建案蓋到20幾層大樓...」，民生社區
富泰里長吳學毅說，現在他里內的老公寓都已50多年，居民住家老舊、還常漏水，但住戶
想都更，卻因住三容積率僅有200%，根本推不動，里民盼至少放寬容積率至225％，這樣
居民的改建機會才可能比較高。



「推不動都市更新，就是基準容積率的問題」，三民里長謝翠鈴也嘆，整個延壽街一半在
民生社區，另一邊自強里住三容積率225%，現在那邊已經陸續有都更案推動，盼市府放寬
，否則居民都很擔心房子老的安全問題。



富錦里長李煥中表示，民生社區都市更新推不動，有很多複雜的原因，當然基礎容積僅
200%，對民生社區居民來說相當不公平；另外，還有一樓住宅轉商用店面的所有權人不願
意，頂樓住戶違建等問題，都導致都市更新難。


北市議員秦慧珠說，台北市民生社區，當年是全台灣第一個以鄰里為單元規畫的中低密度
社宅社區，住宅容積率僅200%，全中華民國最低，當然當年規畫也有相當多好處與特色，
包括10里有25處公園、綠地面積大於10%、人行道退縮、多路樹等，不過當年的優點，隨
著房子老了，卻變成都市更新的最大障礙，居民因房子老盼改建，卻因容積率等相關全台
最嚴格規範，導致都市更新推不動。



秦慧珠說，當年民生社區在民國58年開始規畫時，住三容積率僅200%，至今56年過去，現
還是僅200%；除了容積率低外，民生社區房子還有「連棟管制」，居民遇到的問題是，一
旦要都市更新，連棟管制變成必須一整個推動；第二，當年民生社區有更嚴格的8米以下
巷弄不能開店，6米以下連小雜貨店不能開的管制，還有航高限制等。



「一條延壽街隔成了兩個世界」，秦慧珠也舉延壽街為例，，富泰里無法都市更新，但隔
壁的自強里都更蓋了20層樓大樓，過去的規畫變成都市更新障礙，居民揚言要發動全民生
社區連署，向蔣萬安陳情，還給容積率住三225%，對此，北市府表示，會來整體檢討評估
。



目前北市府將針對民生社區連棟建築，擬鬆綁成1000平方米就可以都市更新，不需連棟；
6米以下可以開雜貨店，8米以下可以開餐廳，並且因航高限制，針對莊敬里25％建蔽率放
寬到75％，但容積率目前還沒有放寬，對於議員針對容積率的訴求，北市府表示會來通盤
檢討。



心得：
成片的步登公寓 承載著首都建築文化片段
放著當一百年之後的剝皮寮或者是迪化街老城區
難道不香嗎?

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.205.110.148 (日本)
※ 作者: xxox 2024-12-10 15:27:34
※ 文章代碼(AID): #1dL-reuK (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1733815656.A.E14.html
→ toto123: 室內沒有一比一 送車位沒人要做
真的有本事的人早就搬離了1F 12/10 15:28
年紀大的無法爬樓梯的有跑去買三重河岸的新大樓
也有去買內湖的
有能力的不太可能被困住的
比較慘的是那種窮到只剩下房子的
※ 編輯: xxox (61.205.110.148 日本), 12/10/2024 15:40:04
→ toto123: 老房子就加減住吧，實際上很多也都能住3F 12/10 15:41
推 GTES: 50年繼續維修還能住沒問題4F 12/10 15:45
推 dick929: 每個都想都更成20～30層樓大樓
老公寓其實更新水電管線、外觀拉皮就很迷人了5F 12/10 15:48
→ IBIZA: 樓上 跟幾層根本沒關係...7F 12/10 15:50
推 tfct: 延壽街以南因為有海砂屋有獎厲容積吧 文中刻意漏題？8F 12/10 15:50
推 metam: 這裡聽起來就沒救，有機場沒容積就想放寬建蔽率，那大家走回老路不要建蔽9F 12/10 15:52
推 dick929: 幾層樓才是重點啊11F 12/10 15:52
推 Tosca: 就不要都更阿 整個民生社區規劃為古蹟不行嗎=.=12F 12/10 15:52
→ dick929: 可以多蓋幾層樓賣錢，建商才有動機搞都更13F 12/10 15:52
推 tfct: 延壽街以南 早期婦聯四村 後來變成延壽國宅 海砂屋再變成中工都更  相對於延壽街以北是自己花錢買的公寓 的確是兩種人生沒錯14F 12/10 15:53
→ dick929: 不然你以為建商願意花錢把五層樓公寓改成8層樓電梯華廈？17F 12/10 15:54
推 tfct: 四層而已18F 12/10 15:54
→ poz93: 怎麼會沒辦法都更 自己找建商蓋不就好了 自己付蓋房子的錢不就是不想出錢 想要建商自己吸收 那建商當然找能多分幾戶的地方去都更19F 12/10 15:56
→ toto123: 當然是不想出錢啊  因為房子都還能住
真的有本事的人他早就自己出去買新的了22F 12/10 15:59
推 tfct: 那片公寓很多都國泰建設蓋的 很堅固 的確能住24F 12/10 16:01
推 mitic1029: 就有限高，能先拆松機再來談
在精華的地段，綠地、道路規劃再好也沒用，房子ㄧ老還是會被嫌棄，有空地的重劃區才是最棒的25F 12/10 16:05
→ roek: 改就是圖利28F 12/10 16:09
推 Tosca: 不是啦 你五樓公寓蓋成七樓華廈 多出來的兩樓給建商賣
這樣不夠嗎? 跟限高哪有關係 限高難道有限到七樓都不行?!然後既然都更不動就不要都更了 直接劃為古蹟不就好了=.=29F 12/10 16:09
推 tfct: 其他地方會先都更啦 前幾天不是有新聞說 許多建商不買地了 專心做都更32F 12/10 16:15
噓 ckethan: 不要都更啊34F 12/10 16:16
推 tfct: https://i.imgur.com/G22vvKR.jpeg
沒想到金龍風暴反而促進都更35F 12/10 16:16
[圖]
推 jackred: 住戶想要免費的額外容積   到時候就塞到一蹋糊塗37F 12/10 16:18
推 jack0216: 台北人不是說可以住到70年沒問題38F 12/10 16:27
→ toto123: 70年可能還太早 我看90年都沒問題
70年很快就到了我現在的老公寓快60了
民國63年的老房子台北市一大堆
前39F 12/10 16:30
推 predominant: 秦慧珠想學柯文哲放寬容積率 圖利炒地皮43F 12/10 16:32
推 asapfrdddd: 延壽街國宅後面還有好幾期都更 都確定了 但至少還要談個10年 大家都不太想管
放寬就是圖利啊 難啃的骨頭誰要做
那邊居民很刁啦 買個早餐就在那邊gg歪歪
而且都住習慣 也不想自己貼錢 哪有可能都更44F 12/10 16:32
推 buyoption: 現在誰還敢動容積率啊？？49F 12/10 16:36
推 wu7477: 容積提高就不是民生社區，幾百人擠在一塊地上生活50F 12/10 16:37
→ checkman: 幾年前我就說過民生社區沒救了51F 12/10 16:42
推 wu7477: 住水泥森林新屋看不到天空就是幸福52F 12/10 16:42
→ JKjohnwick: 台北市就算了吧53F 12/10 16:44
→ IBIZA: @dick929 真的很懶得再解釋  能賣幾坪跟幾層樓沒關係
一層500坪蓋5層樓  跟一層50坪蓋50層樓  樓層數高了  有差別嗎?
重點從來只在能蓋幾坪  幾層樓只是設計問題
這邊跟限高也沒關係啦  這篇的重點就是民生社區的容積率
設計是200%, 他們想爭取增加到225%
台北市容積率被汙名化都是柯文哲害的54F 12/10 16:53
推 mitic1029: 快調萬安，準備跟柯p做鄰居61F 12/10 16:59
→ IBIZA: 獎萬安已經推防災型都更  多給50%容積了啊
這篇新聞裡面的延壽街以南都更 就是拿到防災型都更獎勵
更正, 30%62F 12/10 17:01
推 wu7477: 容積率是總樓層面積除基地面積不含地下室及屋頂突出物65F 12/10 17:04
→ IBIZA: 容積率也沒有含各層樓不佔樓板面積的公設66F 12/10 17:06
推 bigpan: 留著當古蹟吧67F 12/10 17:09
推 wu7477: 民生社區是悠閒，蓋太多樓層衝擊環境交通居住品質，越高不是越舒服68F 12/10 17:14
→ IBIZA: 會不會衝擊交通是看戶數 怎麼是看樓層?
拜託有概念一點好嗎70F 12/10 17:17
→ toto123: 大家都想住新房子
什麼衝擊 品質都是幻想
台北市很多蛋白區都在都更更新了 連鄉下社子都在都更了72F 12/10 17:18
→ roek: 同意樓上，但不曉得為什麼民生社區的居民就是不買單XD75F 12/10 17:18
→ toto123: 條件不好啊 因為無法室內一比一76F 12/10 17:19
→ IBIZA: 我查了一下, 民生社區的現況容積率是260%, 那其實給200%不算差
很多225%住三的現況容積是300%, 甚至350%77F 12/10 17:20
→ roek: 拆掉後再照原樣蓋回去不就1:1了？80F 12/10 17:21
推 Tosca: 就不要都更阿 我老家嘉義也等不到都更阿 有差嗎?
台北人就感受一下中南部的痛苦吧 嘻嘻81F 12/10 17:21
→ IBIZA: 原樣蓋回去 建商不用拿?
建商少說也要拿三四成83F 12/10 17:22
→ roek: 新蓋的成本不是由現有住戶出嗎？
不然每50年容積都要調升一次才能都更？85F 12/10 17:30
推 tfct: 正常買民生社區公寓的人是沒有在肖想都更才對 會肖想應該會賣掉買別的地方的公寓 既然沒有肖想也就沒有什麼好痛苦的87F 12/10 17:33
推 hottie: 喜歡民生社區的不就是喜歡那種氛圍嗎，就整片列為古蹟89F 12/10 17:33
推 metam: 沒有，不合法規，容積跟建蔽都會影響蓋的面積90F 12/10 17:34
→ tfct: 給tosca :想要得不到 才會痛苦 死了這條心就不痛苦了91F 12/10 17:34
→ IBIZA: 50年後50年後再說吧
建蔽影響投影面積  容積影響總樓板92F 12/10 17:34
推 briareus: 那裡一樓店面靠租金 就不可能同意都更94F 12/10 17:36
→ metam: 我100坪的地容積一樣的前提，單層能蓋100坪跟50坪，絕對有差95F 12/10 17:36
→ IBIZA: 建蔽除非高度不足  不然不影響能蓋出的坪數
100坪地 300%容積  那就是可以蓋300坪樓板
單層100坪就蓋3樓  單層50坪就蓋6樓  懂?97F 12/10 17:36
→ samnpc: 人少才好100F 12/10 17:37
→ IBIZA: 建蔽率除非高度不足 不然不影響能蓋的坪數
這就是容積管制的意義
再進一步說  實際上每層樓會有30%的不計樓板面積
所以單層100坪實際一層樓會用掉100/1.3=76.9坪的容積
所以300%可以蓋3.9層
所以實務設計上可能就會蓋成4層, 每層75*1.3=97.5的房子
懂?
除非高度不足 不然蓋幾層不影響總樓板  基本上就是你要
拉平還是堆高的問題而已
堆高 建築成本高 但綠地多 高樓層價格也好 但這也要看
限高夠不夠  還有成本101F 12/10 17:37
→ toto123: 建商的思維就是 要大面積都更才好賺吧
小面積感覺很難賺
大面積整合他有有機會 室內一比一 +車位給你了112F 12/10 17:43
→ IBIZA: 大面積都更的好處 是比較沒有限高問題  因為能蓋多高
跟退縮+路寬有關
越大面積 可以退縮越大的綠地  建案就越高級
民生社區現況容積260%, 法定容積200%
沒有額外獎勵 只靠都更獎勵的話  是不可能一比一的
都更面積是獎勵項目的一部分  但上限擺在那邊 無法突破上限就是不可能一比一
以民生社區都更的容積上限, 法定1.5倍是300%
現況容積1.2倍是312%, 現況容積+法定30%是320%
最高的就是現況+法定30%的320%115F 12/10 17:43
推 wu7477: 投資客不是用居住的觀點，是用轉手賺錢的心態，事實上還是很多人喜歡民生社區的氛圍125F 12/10 17:49
→ IBIZA: 320%, 建商如果只拿30%的話, 住戶就是拿回224%
建商如果拿35%, 住戶就拿回208%, 40%的話就192%
1:1的話 建商只能拿60/320=18.75%
如果爭取到225%, 總容積會增加7.5%, 有幫助 但幫助有限
真的還是要拿到防災型獎勵才比較好作
總之 其實民生社區的現況容積跟法定容積 比起一般住三並沒有比較吃虧 爭取225%其實沒道理127F 12/10 17:49
推 wu7477: 免計容積項目大多都是屬於公共設施，等建照拿到之後再二工2頭賺
很多縣市都不會管，建商其實賺翻134F 12/10 17:56
推 Tosca: 很多縣市不會管的那些縣市根本沒機會都更好咩=.=
全台灣說穿只有雙北有辦法都更 連高雄都等不到都更QQ
建商這麼好賺喔? 拜託快來我嘉義老家談都更 嘻嘻137F 12/10 18:05
推 toto123: 中南部房價不夠高
房價是很重要因素台北市隨便都120萬起跳
而且中南部捷運重要性太低，開車隨時蛋黃都會轉移140F 12/10 18:06
推 wu7477: 在一些低度利用蓋高容積房子，雖然還不到大陸雄安鬼城，但入住率低時間久不是樓鳳房就出入複雜
85大樓不就有新聞143F 12/10 18:13
推 atliberty: 古色古香不好嗎146F 12/10 18:17
推 KrisNYC: 富錦里耶 笑 其實這邊超貴的 品質也非常好147F 12/10 18:30
推 Brioni: 建議參考富邦宜華，容積900%
再透過門票戶數限制人流車流，享有高容積低戶數148F 12/10 18:33
推 tfct: K大 富泰里 跟 富錦里 不一樣喔150F 12/10 18:38
推 KrisNYC: 靠北 笑了 想說富錦以後有機會變soho的真的要吵嗎151F 12/10 18:43
噓 a22530722: 容積率掛蛋 是不是在痠某蛋阿?152F 12/10 18:48
推 heremattis: 改容積風向，等明年柯P開庭153F 12/10 18:53
→ xxox: 東榮里才是最讚154F 12/10 19:11
推 rx78chou: 管線修一修，拉個皮就可以再戰30年155F 12/10 19:12
→ xxox: 尤其是富錦街上這邊的156F 12/10 19:12
→ Colaman: 請問為什麼民生社區的現況容積率會跟法規上限不同？之前看新聞說民生社區是台北市最早實施容積管制的地方，那這樣怎麼會有機會超出法定上限？157F 12/10 19:29

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