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作者 AirKobe24 (小柯)
標題 [閒聊] 竹北高鐵跟青埔的價差
時間 Sat May 25 20:47:17 2024


想請問，
竹北高鐵跟青埔，
一樣的屋齡，離高鐵站一樣的距離，
價差應該多少才是合理的呢？
想要套用落後補漲理論。

就我的觀察好像每次漲都是竹北先發動，
青埔再跟上？


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※ 作者: AirKobe24 2024-05-25 20:47:17
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※ 同主題文章:
[閒聊] 竹北高鐵跟青埔的價差
05-25 20:47 AirKobe24.
Re: [閒聊] 竹北高鐵跟青埔的價差
05-25 22:18 mfcke.
→ yiliang1107: 青埔還要看雙北
三北連動看
A18站前 跟A19青塘園那一塊客群又不同
要分開討論。
而且還要對照推案時間點，當地供給量
去年青埔炒A18-A19交界的溪景
現在回過頭以A18推案為主（聯上、力樸、桃大）
青埔建商很團結，配合政策面推案
所以去年推文討論才說要回A18 4字頭初的建案1F 05/25 20:56
推 antis: 差個二十萬合理吧10F 05/25 21:00
→ yiliang1107: ，讓後面桃大允、聯上光域、力樸穩穩抬轎。
其實竹北上7很久了，從奇磊開始也有兩年
但就卡在總價區間（豪宅線），其實現況最高成交
就是惠宇謙和成屋，兩房，88萬
成交大概3000萬左右的正兩房11F 05/25 21:01
推 a5292710: A18有一部分應該受惠於竹北高鐵沒物件，要準備一大筆錢買轉約，你可以問問看身邊學長姊幹嘛跑去青埔買16F 05/25 21:04
→ yiliang1107: 豪宅線沒有解開前，竹北大抵就如此
水平發散各個鄰近區塊 二重埔 新竹市區 竹南 南寮等等
所以這一波你可以看到這些區塊飆漲
畢竟最終還是要回歸到薪資是否有跟上，跟當地學弟們外加雙北有地緣的，有一票就直接回雙北買
有家庭的尤為顯著，因為老婆、甚至小孩就學資源
竹北、青埔站前這一波其實差不多
接下來都被豪宅線抑制漲幅。
板橋的部分，勝輝一邸大坪數破億12X萬 非普羅市場先不討論
應該就三輝小遠百旁的會站上120，均價115
所以整體來說，青埔站前會是板橋站前1/2價格
青埔站前跟竹北站前，大抵上20萬價差
至於青埔A19的客群，跟站前不太一樣
有地主、旅外客群、高管…，家庭客群
追求大空間綠地多，所以青塘園來到破億、中悅、桃大來到3000萬up
接下來青塘園的桃大（試圖四面臨路）
宏普，將會封頂。
大抵狀況是這樣XDDDD18F 05/25 21:05
推 a5292710: y大解說就是詳盡，推39F 05/25 21:20
推 alfrog0414: 理論上差距20 但竹北進入無量跳空漲停
總價是青塘園高總案封頂 但單價未來要看十字軍表演40F 05/25 21:29
→ yiliang1107: 另外就是青埔判斷要用站前廣場，不能單看距離
寶佳那一塊地18X萬
邏輯上創價沒錯，還是要看當時整體氛圍跟政策42F 05/25 21:36
→ buike: 青埔現在價格還不如回頭買竹北中古了45F 05/25 21:37
推 alfrog0414: 是 青商路走到車站有距離 但走到站前廣場就是過馬路的距離46F 05/25 21:37
推 e33554431: 打個八折差不多48F 05/25 21:38
→ yiliang1107: 因為地下連通道，還有騎樓樹陰等等49F 05/25 21:38
→ alfrog0414: 所以竹北中古近期一波 各地全體直接推上去 等實登出來就知道了50F 05/25 21:39
→ yiliang1107: 所以青埔高鐵的左右側跟後站，其實已經不多樣貌底定。52F 05/25 21:39
推 a5292710: 桃大代銷中心那塊地未來絕對創價54F 05/25 21:40
→ yiliang1107: 差不多樣貌底定了，就是好走不好走55F 05/25 21:40
→ alfrog0414: 以竹北高鐵跟縣三近期5年左右中古行情 打八折 青埔抓一樣屋齡理論值居然還是656F 05/25 21:40
→ yiliang1107: 四五年前
青埔有個租聯上世界的，分享走路經驗58F 05/25 21:41
推 yan1314: 推文皆是中肯的見解,厲害啊！60F 05/25 21:41
→ yiliang1107: 簡單說，她很後悔XDDDD,然後底下開始吵
後來她就刪文了。
所以在青埔或是各物件評估時，建議都是走路實測
或是「其他重劃區域」61F 05/25 21:42
推 Mulsanne: 竹北根本沒案子買65F 05/25 21:43
→ yiliang1107: 因為沒有樹蔭沒騎樓在大太陽底下走66F 05/25 21:43
推 alfrog0414: 竹北無量井噴 每次丟出來成交都在創價67F 05/25 21:44
→ yiliang1107: 看自己是否能接受。
竹北喔，要小心的是接下來。
央行、銀行端政策面的問題68F 05/25 21:44
推 alfrog0414: 竹北荒謬的是很多成交無視豪宅線 有些買家現金太多71F 05/25 21:46
推 No9: 豪宅線 4000萬就是極限了 超過買了未來會賠錢居多72F 05/25 21:46
推 antigidu: 央行6月會有行動嗎？73F 05/25 21:46
→ No9: 跟台北的豪宅會賠錢一樣 4100萬要自己準備2500萬左右  現金領高薪的人很多  但是有這麼多現金的人少  未來有跌的機會74F 05/25 21:47
推 yan1314: 青埔a18,大家都在等國泰動工，算好時機在拉一波。但偏偏二月環評過了建照卻遲遲未發...76F 05/25 21:49
→ yiliang1107: 樓上是的，所以可以明顯發現從以前到現在
青埔建商推案都是跟政府政策跟財團，借力使力78F 05/25 21:50
→ yan1314: 竹北宏匯vs青埔國泰，這真是精彩啊！！80F 05/25 21:51
→ yiliang1107: 共榮共利XDDDD
對了，高鐵站在評估的時候，要從社區大門算起到高鐵入口
那個才是精準的XD,不要只要擦邊高鐵就當作入口直接吹冷氣81F 05/25 21:51
→ alfrog0414: 有的社區電梯不好搭 所以起點要從自家大門算86F 05/25 21:53
→ yan1314: 青埔目前幾乎百廢待舉，看看a19被廢了多少建設，桃市掌門人目前是藍色..綠色用出來的就讓他盡量長草！！87F 05/25 21:53
推 redpapa: 今年國泰站前有可能開工嗎？之前說Q3，看來又要延期89F 05/25 21:55
→ yan1314: yiling內行,和mfcke說的一樣！
青埔a18真的可以走到高鐵一號出口的建案，事實上真的不多....90F 05/25 21:56
推 alfrog0414: 得看未來居民來說是走到站前廣場比較常用到 還是依然得每天走到高鐵站了 如果是後者那整區域的上限還是滿有限的93F 05/25 21:57
→ yan1314: a18目前可以走500m到桃園高鐵一號出口的，一層10戶一下的建案，真的是很少。96F 05/25 21:58
→ yiliang1107: 入手2字頭XD,手上貨們的沒賣
這就是桃大允稀缺的原因98F 05/25 21:58
→ alfrog0414: 價值是自身開創的商業中心vs價值剩下一個站體的差別100F 05/25 21:59
→ yiliang1107: 1.總價4000萬以內。2.桃園品牌建商
3.直臨站前廣場XD101F 05/25 21:59
推 No9: 青埔站前建案不少吧?103F 05/25 22:00
→ yiliang1107: 對了，接待中心那塊地，桃大之前預訂是商辦
所以桃大允是絕版的存在104F 05/25 22:00
→ yan1314: 之前看到國泰站前規劃，有地下道從桃大中悅那邊出來，可以一路走下面直通高鐵站內。但聽說地下產權複雜，真的成案是否還有，就不確定了..106F 05/25 22:01
→ yiliang1107: 必須實話實説，國泰站前一直展延不是好事XD109F 05/25 22:02
→ alfrog0414: 會流標然後被別的財團拿走嗎110F 05/25 22:03
推 a5292710: 那桃大允扣掉雨遮7字頭說實在不貴111F 05/25 22:04
→ yiliang1107: 國泰已經得標，沒有流標問題XD112F 05/25 22:04
→ yan1314: 桃大a18剩下的停三四，聽說都是商辦了。不過真的很好奇，青埔商辦真的有市場？？？
全台灣除了台北市商辦能打之外，我還真想像不到其他六都商辦狀況啊113F 05/25 22:04
→ yiliang1107: 只有棄權問題，但霖園集團從華泰開始、後面的置底廣場一整片規劃
邏輯上國泰站前廣場是最後一塊拼圖，沒道理放棄
青埔商辦優勢應該是國際機場
硬要跟其他重劃區相比的話117F 05/25 22:05
推 alfrog0414: 桃園的商辦還是有市場的 看經國特區的商辦持續推 持續有人買就知道122F 05/25 22:07
→ yiliang1107: 硬要跟「其他非台北市重劃區商辦」相比的話
這樣說比較精準
優勢在國際機場，然後高鐵串連台北市 台中市高雄市124F 05/25 22:07
推 yan1314: 確實，青埔就是連結機場，進出台北新北竹北台中快速，也有航空城（雖然很遙遠）,確實是想像力與話題十足的地點，不難看出在地建商也都是拿此作為賣點在推銷127F 05/25 22:09
→ yiliang1107: 但青埔的優勢是一站進雙北，這也是劣勢
以商辦、或是設精品來說
不太可能短程內設重要據點。
大企業外商首選還是台北市、板橋。
所以青埔能設總部的，絕非一流企業
就算有設，也是小據點為主。130F 05/25 22:11
推 yan1314: a18最近銀行一直開，圍著站前廣場的有國泰、華南、土銀、台銀、中國信託、第一，玉山，看來銀行是滿看好這塊的青埔可能就是走雙北衛星城市的概念，雙北無法吃下有特殊需求外溢的公司，或許就會考慮此地了136F 05/25 22:14
→ yiliang1107: 是的，或是某些新興外商設點140F 05/25 22:17
→ yan1314: 青埔目前最大弱點，就是知名企業與就業問題...全是仰賴高鐵沿線的支撐
外商還真的有看到KLM，在中國信託旁，但看起來只有招牌沒有營運的感覺..141F 05/25 22:18
推 a5292710: 國泰站前建照有申請了嗎？我是沒看到，感覺沒照表操課145F 05/25 22:21
→ yiliang1107: XDDDDDDD146F 05/25 22:21
→ yan1314: 打錯，是KLA!147F 05/25 22:21
→ yiliang1107: 對了桃大允的稀缺性還有一點，一層均值四戶雙電梯
站前建案多沒錯，但都一層n戶為主XD148F 05/25 22:22
推 alonzohorse: 國泰真的有想要動嗎...150F 05/25 22:32
推 yan1314: 站前一層n戶的建案，一開始就是建商打總價好銷售路線，但看到現在成屋倒出來加價賣的，也都不便宜啊！151F 05/25 22:33
→ yiliang1107: 一層n戶是回前面的板友說，不是站前很多建案嗎XD
量大的時候，要清楚自己選定的投資物件優勢為何153F 05/25 22:36
推 junshinw: 青埔就是吃三北外溢,不可能高過三北155F 05/25 22:37
→ yiliang1107: 在冷盤時才能依舊擁有良好的變現性跟增值性156F 05/25 22:37
推 a5292710: 國泰沒理由不動，拖越久損失越多。157F 05/25 22:40
→ CrabBro: 兩個地方需求和族群不同，這樣比並沒甚麼意義158F 05/25 22:42
推 yan1314: 房子除了地點外，真的需要而外特點才能在亂流中帶屋主度過黑暗時刻。便宜是一種，豪宅、建商品牌等都是，大家下好離手啊159F 05/25 22:44
推 a5292710: 看完y大講的不太可能短程內設重要據點概念，真的會push我下間要往高雄前進了XDD162F 05/25 22:51
推 CIIIO: 推Y大164F 05/25 23:36

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