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作者: ceca (生活藝術大師  惽) 站內: Gossiping
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前天和妹去小琉球,被太陽曬過頭,全身曬傷發炎中.

so...改性了.

今天講點讓大家爽的.


房地產崩盤會怎樣??

最近幫朋友入手一間房子,行情價7折,買到連仲介都很驚訝的價格.

對方屋主也是投資客,手上好多間房子.

結果應該是評估錯誤.買錯東西,結果賣不掉房子被套牢.

槓桿又太高,嘎來嘎去嘎不過來.

結果就...貸二胎,利滾利,差一點爆掉.

因此快速出脫幾間還沒開始整理的物件,賠錢賣出.

然後又政策錯誤,跑去簽專約.

so...變成拉高價要賣+沒整理+簽專約,一整個笨到極點.

賣了好久還沒沒賣掉.還好被我這種不按牌理出牌的給贓到..

同樣的更早一點的另外一間也是.

屋主一樣貸二胎,然後一開始還死稱,後來一樣軟化.

被我用兩段式斡旋法給殺下來吃掉.

而前幾天,又一間,事故屋(不過法院認定死在救護車上),屋主一樣貸款到爆.

而我目前正在打拼中.


so...當房子滯銷的時候.

短期投資客會死傷慘重.

短期投資客基本上有幾大特質.

1.槓桿非常高(因為本不夠粗)

2.不出租(有投資客買房來出租的都是錯覺,長期或置產才會出租)

3.愛拉高價賣.

4.賺一點點就會跑.

so...短期投資客因為他一間就只打算賺個50萬不到.

因此他其實錢抓得非常緊繃.

然後又因為手上本不夠粗,所以都會槓桿非常高.


只要這個快速交易被斷掉,就會崩潰.

這也是為啥奢侈稅之後,反而蓋更多新成屋的原因.

因為奢侈稅綁兩年,用人頭人頭費很貴,利潤本來就不到50萬,再扣一扣就光了.

然後大量短期投資客的進貨量自然都會大減,自然交易速度會變很慢.

因此,大多都跑去玩預售屋,玩丟炸彈遊戲.

甚至只要10%的訂金+不用付貸款+不用裝潢整建就可以玩,入手門檻更低更簡單更無腦.

而建商也稱機瘋狂蓋房子拋給這些投資客玩.
(反正建商就看他前一個建案的銷售速度,決定後面的建案的蓋的速度.
 當每次建案一出來,就一堆人來吃紅單,那她當然繼續努力的蓋,直到市場冷卻)

當然,新建案一直蓋,也沒有可以一直無限興盛這種道理.

一般房子最容易滯銷就是新屋0~5年這個階段.

尤其中南部特別明顯.

你一間4房1500萬,要賣給換屋族.

可是中南部的換屋族不會花1500萬去買3年大樓,它們會跑去買中古透天..

所以打開591或永慶或信義網站看一下.

滿地的一千多萬房子和0~5年屋瘋狂滯銷中.

就是這個道理.

而同樣的,預售屋出來,9成買主都是投資客.

當它們丟來丟去丟到炸彈爆炸(交屋),可能還有7~8成的屋主是投資客.

這些人全都被套牢...

然後當時貪圖10%訂金就可以玩外加不用付貸款而來的投資客.

基本上大多都是本金更薄弱者.

也就是所謂窮人更想一夕致富而來的投機分子.

自然當被套的人多之後,將會有更多更多的人貸二胎.

貸二胎被嘎到要爆後,自然也將會有更多更多的便宜的房子可以買.

so....大概就這樣.


基本上我買房子沒再看開價.

同一棟樓,例如3房40坪好了,有人開600有人開900有人開1200.

傳統上一般人都是只看600的出價.

但我會全都出價,根仲介講"你幫我去談450,不要我們就再見"

我管你他媽的開600還是1200,我就是只下握450,你仲介收不收隨便你.

反正,100間房子,我只要買到最便宜的那兩三間就好,其他的買不到干我屁事.
(我現在是曬過頭,不是帥過頭,我只會加價賣不會加價買)

外加我找物件宇宙無敵快,反正都市計畫和環境行情變化就在我大腦裡面.

這邊地點對了,無論是高買高賣或是低買低賣,賺的增值%數都差不多.

外加我放中長期,我有的是辦法慢慢養慢慢放.

so...我沒有物件的必然性選擇框框,自然就可以用這種撒網方式去找低價物件.

不過基本上大概就這樣.

很多仲介愛跟買方講行情行情,上一間成交多少.

這是拿來唬一般人用的.

像我就很直接,這個數字你幫我去談,啥?你說不會成,那再見...我等下還有別間要下握.




(有賺總比沒賺好,有些仲介會告訴你他堅持拿幾%的仲介費,講講而已啦)

甚至上次兩段式下握法..

xxx你去談.

過兩天打過來,啥xxx不成?那我買另外一間....

過兩天打來說xxx要成了,我跟他講我簽定另外一間了.

再過半個月我打過去說,我有朋友想要買這間,但他下握xxx(打9折).

然後xxx打九折成交,仲介自砍仲介費剩買賣雙方共1%...XD
(靠杯,我一定是曬昏頭了,才把秘技講出來)

and....另外話.

其實短期投資客也沒大家想像中買的那麼便宜.

真正便宜只會被房仲或是它們老闆或是股東吃掉.

可是這種真apple case其實也沒大家想像中那樣三天兩頭都在出現.

基本上我們家無聊也會自己開發透天土地.

自然也接觸過大量自住戶.

而10個自住戶有9個想要賣得比行情還貴.



那就是你要固定吃仲介的貨阿,你要水幫妳魚,妳魚也要幫水阿.

阿仲介的貨哪有天天在apple的...很多時候都一大堆爛東西.

然後你不吃,你就是不給仲介面子嚕,那好東西幹嘛給你?

so...仲介常用話術來告訴大家,阿我好東西當然給投資客不給妳們.



至於說,阿靠杯短期投資客自己是仲介,自己可以師選物件.

這樣講好了,你手上只有五百萬現金,你當仲介ok的拉,反正妳也吞不了多少貨.

你手上有超過兩三千萬現金,你還去當仲介喔??...累死也找不到幾間.

然後講到,那不當仲介,當房仲店老闆?

我以前想幹這種事情....反正開一間房仲店,200萬好了,在準備100萬預備金.

簡單乾淨無煩惱.

可是問題在於,靠杯你要管人.

仲介給你斡旋金拿了跑掉了怎麼辦??
(仲介因為入行門檻很低,所以怎樣的人都有,上有台清交碩士博士,下有國小畢業)

業務訓練怎麼辦,訓練完被挖腳怎麼辦,店長亂搞怎麼辦...

後來想一想就很麻煩,爽日子爽爽過錢少賺一點就好了,不要去搞這種烏煙瘴氣的事情.


so..回到主題.

反正就這樣,各行有各行的困擾和困難.

短期投資客也沒想像中好當,仲介也沒想像中好賺,仲介老闆也一堆事情要管.

到頭來房地產一樣是一個M型化社會.

你本粗,就買了放在那邊等短期幫你抬轎拉價.

像我家總貸款不到總資產的1/30...完全沒壓力.

爽爽懶懶的過,爽爽懶懶的等增值,某仲介還問過這樣會不會太輕鬆,我跟她說對阿..

可是自然錢就會少賺很多,和那些燃燒小宇宙打拼的人賺的速率是完全不能比.

可是大多數投資客都是拼命型的.

因此當房價跌的時候.

你會看到一堆短期投資客開始跳樓,不然就人間蒸發.
(你貸二胎倍利滾利滾到1x%利息之後,你大概只有跳下來和躲到海外兩種選擇)



那時候講給台北的人聽她們都不相信(台北那時候在大多頭正熱)


等到下次大崩盤開始,我看我就直接4折喊,立刻給現金讓你去周轉不用等旅寶.
(富貴險中求)

so...到時候等到大崩盤,手上有現金的是王道,身上沒貸款的是王道.

而廣大杯貸款的,就是我們來坑殺的對象.

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