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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2025-02-22 15:36:07
看板 
作者 iami1002 (台積零股塔)
標題 Re: [閒聊] 越晚買房是否越有利
時間 Fri Feb 21 22:22:41 2025

※ 引述《r6TSGs (r6TSGs)》之銘言：
: FB 上面看到的
: https://i.imgur.com/hwaFaXu.jpeg
: 算法是不看不動產，只計流動資產
: 然後房屋沒要賣也不打算增貸
: 得到的結論是工作15年後買房
: 比工作10年後買房更容易達到退休門檻
: 原因是買房後還留有足夠的現金股票繼續投資
: 大家怎麼看？
:

 我個人是覺得越晚買房越有利

 我是在41歲才買房的

 雖然三房房價從十年前的600萬漲到一千出頭萬

 但我的作法是一直存錢買零股TSMC

 存到2024年底 一共存了13張,單張成本六百初

 2024年半導體大好 原本成本近800萬的TSMC 到2024年底市價來到近1500萬

 2024年底賣兩張TSMC當買房頭期款

 所以換算下來就算房價漲了快一倍,但因為有投資抗通膨資產,

 房屋市價1100-700(TSMC漲幅)=400 實際上用四百多萬的價格就可以買到大三房

 比原本十年前用六百萬買還便宜,

 雖然隨著時間房子變老了,貸款也變貴了,但若是以自住考量,

 越晚買房只要你有認真投資抗通膨的資產,買房就會越變越輕鬆,

 而且還有更多的資金可以運用,不會因為繳完頭期款就口袋空空


 有句話說:有錢人是因為有錢才買房,不是因為買房才有錢,共勉之~


--

 優雅的社會來自適度的對待!

--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.232.186.249 (臺灣)
※ 作者: iami1002 2025-02-21 22:22:41
※ 文章代碼(AID): #1dk8mrnV (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1740147765.A.C5F.html
※ 編輯: iami1002 (36.232.186.249 臺灣), 02/21/2025 22:24:11
推 NTU303150195: 可以賣房變現再操作一次，之後買兩間1F 02/21 22:32
推 mayhiito: 重點在有買資產抗通膨2F 02/21 22:36
推 bustinjieber: 1. 你全現金買房？3F 02/21 22:37
→ bustinjieber: 2. gg波段下來的時候你又要怎麼算？
→ bustinjieber: 2022的時候怎麼算？
→ iami1002: 雖然可以全現金買,但還是貸款買房,GG下來就繼續買GG啊~6F 02/21 22:46
→ bustinjieber: 房地產低波動、科技股高波動，7F 02/21 22:47
→ bustinjieber: 要類比至少也比年線之類的吧；
→ bustinjieber: 再來就是‘’實際投入本金‘’＆槓桿 ，
→ bustinjieber: 如果你真的是全現金買房且不增貸，
→ bustinjieber: 那確實不要投資房地產沒錯。
推 cornea1231: 誰能知道明天房價漲跌或gg漲跌12F 02/21 22:47
→ bustinjieber: 如果知道要貸款、寬限、增貸，13F 02/21 22:48
→ bustinjieber: 可以再想想到底要怎麼計算
→ bustinjieber: 本金跟投資報酬率。
→ iami1002: https://imgur.com/O9p7giy16F 02/21 22:50
[圖]
推 a2828z33: 你有算這些年的租金支出嗎？17F 02/21 22:51
→ iami1002: 2022的時候還在買GG,雖然投報很慘,但就是要一直買!18F 02/21 22:51
推 Morphee: 如果同時期一樣錢滾台積房 大概淨值是目前2-3倍19F 02/21 22:53
→ iami1002: 神才有辦法買在最低點,平凡人就是一直買買到要買房再賣!20F 02/21 22:57
推 yytseng: 你在688那時候的股票全部賣掉然後買房，貸8成然後2024年21F 02/21 22:58
→ yytseng: 增貸買回700的台積，股房賺兩次又有槓桿勒….真的仔細算
→ yytseng: ，買房大家都愛就是開槓桿風險低，要賭去拼幣不是更快？
→ yytseng: 不要再拿特例來說了，一百分的配置只有事後諸葛亮才知道
→ yytseng: ，本來投資就要低中高風險配，只有一間房一支股，剛開始
→ yytseng: 而已…
推 alexstag: 全部買新竹房現在應該退休了，舉例絕對不能是近五27F 02/21 22:59
→ alexstag: 年
推 zpf2005: 存錯股就GG，10年前存股台塑四寶跟中鋼...29F 02/21 23:03
→ iami1002: 買房開槓桿也是要還的好嗎?而且房價要漲三倍要很久捏~30F 02/21 23:03
→ iami1002: 就算漲三倍還要有接盤俠接才算成功,太難了~買房自住就好
→ wiston1419: 房子600->1100 漲1.83倍 股票800->1500 漲1.875倍 所32F 02/21 23:08
→ wiston1419: 以這題你要10年前開槓桿買房 剩的投資 懂？
推 bustinjieber: 10年前 我就當 貸20年 8成，34F 02/21 23:09
→ bustinjieber: 起始投入本金 120萬 貸款480萬
→ bustinjieber: 假設不寬限，利息我直接用2%
→ bustinjieber: 就當你只還本利和不增貸，
→ bustinjieber: 加上持有成本我抓 30萬/年，
→ bustinjieber: 第一年開始投入
→ bustinjieber: 120
→ bustinjieber: 30
→ bustinjieber: 30
→ bustinjieber: ....
→ bustinjieber: 10年總投入120+30× 10=420萬
→ bustinjieber: 淨資產為 頭期款+增值+還款本金
→ bustinjieber: 120萬+400萬+約210萬=730萬
→ bustinjieber: 所以投入金額420萬、獲利730萬，
→ bustinjieber: 但是別忘了30萬是分年投入，
→ bustinjieber: 所以實際的IRR為11%，
→ bustinjieber: 這是不做任何操作的年化投報率。
→ iami1002: 樓上說688賣掉的那位,投資股票最忌諱就是在抓高低點啊!51F 02/21 23:09
→ wiston1419: 要還沒錯啊 但房貸利率遠小於房價漲幅52F 02/21 23:11
→ bustinjieber: 然後別忘了，不買房一樣要繳房租，53F 02/21 23:11
→ bustinjieber: 房貸=對沖你的居住成本，
→ bustinjieber: 投資股神常常不計算這一塊。
→ iami1002: 後見之明當然一定是十年前買好,但十年前就沒錢啊~56F 02/21 23:11
→ iami1002: 所以才呼應標題 越晚買房越有利 要有錢才能買房啊!
→ wiston1419: 買房漲就後見之明 買台積漲就不是嗎XD58F 02/21 23:12
→ iami1002: 沒有全現金買房的實力也只是在賭而已~59F 02/21 23:13
→ iami1002: 買房漲是下一手的血汗,買台積漲是因為台積的經營成果!
→ bustinjieber: 哈，看不懂也沒關係，開心就好61F 02/21 23:16
→ iami1002: to bustin大 房租轉嫁給消費者就好了!62F 02/21 23:17
噓 winston99422: 前提是你也要只買GG啊，如果買垃圾我看你早就賠死了63F 02/21 23:20
推 a2828z33: 台積的經營成果…前面的隨便，但說這句話，看來也就這64F 02/21 23:20
→ a2828z33: 樣而已，確定台積都沒吃台灣人民豆腐嗎？
→ iami1002: 樓上你沒吃台積的豆腐嗎?人家稅收繳多少你知道嗎?66F 02/21 23:22
推 yousking: 最後一句才是正確的觀念XD67F 02/21 23:37
→ iwcuforever: 沒算租金，買房算低風險開槓桿，再來大前提你有選對68F 02/21 23:37
→ iwcuforever: 標的
→ lokoo: 那是買gg現在才有資格嘴，要是買到2498.....70F 02/21 23:43
推 junior020486: 我比較廢，我那個時候會直接買兩間都貸8成，最後你71F 02/21 23:53
→ junior020486: 搞一大堆跟我一樣
→ junior020486: 不對，你這樣還輸我，我還有一間青埔預售也是漲超
→ junior020486: 多
→ junior020486: 風險不知道高多少去了
→ iami1002: 買房自住就好,流動資產增值速度比較快~76F 02/22 00:07
→ iami1002: https://imgur.com/mFGC4jy
→ iami1002: 買房投資未必風險低,地震/海砂屋/輻射屋/凶宅/地面師..
→ iami1002: 兩張台積電就繳完頭期款,還有兩千多萬慢慢養老不是很好!
→ iami1002: 買房投資也要投資對的標的耶~難度不比選個股低喔!
[圖]
推 Morphee: 秀單也沒有太大說服力  菲比斯那種數量級才符合標題 但81F 02/22 00:37
→ Morphee: 至少要多一個0
推 fbifxxkma: 你買GG有銀行會借你5倍槓桿？？83F 02/22 00:48
→ iami1002: 十年前連頭期都沒有,銀行會給你五倍槓桿?84F 02/22 00:50
→ iami1002: 十年前買房就算現在賣掉賺不到一千萬,買房還是自住就好
推 Morphee: 老哥啊 你好像不太懂行情 五年內到處都有翻倍或翻三倍的86F 02/22 01:28
→ Morphee: 台積房 竹科中科南科高雄  新北桃園也不少 隨便買隨便中
→ Morphee:  超高容錯率
推 a96932000: 推股神~89F 02/22 01:33
推 a96932000: 如果人人都跟原PO一樣,版上根本就不會有那麼多抱怨文XD
→ iami1002: 我說Morphee啊!我就問我買的這間千萬房多久會三千萬啊?91F 02/22 01:45
推 chen831030: 有單有推92F 02/22 02:44
噓 yasmydio: 不要拿廢墟三房來比好嗎93F 02/22 05:10
推 drea: 錯了啦，10年前你600萬買房其實只要出頭期款120萬，所以10年94F 02/22 06:47
→ drea: 前你買房加買台積電零股的話，就有一間獲利600萬的房子跟九
→ drea: 張台積電股票
噓 junior020486: 不動產凶宅/海砂/輻射風險多低你知道嗎？台積電風97F 02/22 06:51
→ junior020486: 險高太多，你有看到2022有人吹台積電嗎？
→ junior020486: 你等走空頭看會不會有人吹台積電
→ junior020486: 而且你這樣子事實上也真的賺比我少啊XD
推 drea: 甚至你房子懂得用掛四的話，你還能有一間六百萬獲利的房子跟101F 02/22 07:04
→ drea: 13張台機電
推 checkman: 你股票有賺錢 可以這樣講 ok的103F 02/22 07:15
→ checkman: 但是配上股市只有2成贏家 房市8成是贏家的概率
→ checkman: 先買房還是贏面大
→ checkman: 去年大多都 散戶賠錢還是居多數  很神奇吧
→ checkman: 我有跟幾個營業員求證過 magic
推 AGODC: 有抗到通膨就好了，一堆人算極值做什麼？乾脆說10年前買比108F 02/22 08:03
→ AGODC: 特幣或特斯拉100萬還不用槓桿，現在是好幾億身家，買什麼房
→ AGODC: 子台積電啊！？
推 a2828z33: 你說買房賺錢是下一手血汗，那台積電賺錢不是人民血汗？111F 02/22 08:12
→ a2828z33: 扯什麼繳稅，那賣房沒繳稅嗎？
→ a2828z33: 去年房地產稅收超過3000億，台積電不到1000億
→ a2828z33: 扯這個意義在哪？台積繳稅比較屌，房地產繳稅不屌？
→ a2828z33: 不要自己買台積就貴台積賤買房，很LOW
→ a2828z33: 不同投資標的，照自己風險喜好去選擇罷了
→ a2828z33: 拉這個踩那個，這樣真的不太行
噓 TFK822: 理論和實際是一回事118F 02/22 08:25
推 victor1985: 樓上一堆房蟲 看到別人股票賺得比房多在眼紅 哈哈119F 02/22 08:38
→ victor1985: 原PO台積直接放一年，年化報酬就87% 。買房還要等10年
噓 yytseng: 原po一定是很晚才開始看房子，疫情期間你花300萬頭款竹121F 02/22 08:45
→ yytseng: 北高鐵買一間，加利息貸款總支出450，現在賣掉，淨賺200
→ yytseng: 0，隨便也比你秀的單多，還不用十年呢，四年多就有
推 Morphee: 你買的房問我幹嘛，我近五年買的兩間翻倍，一間翻三倍，124F 02/22 08:47
→ Morphee: 怎麼了嗎？ 大概花兩三年啊，房10年翻倍是基本及格 。股
→ Morphee: 票你會買台積，房怎麼不買台積房？獲利同源啊。
→ yytseng: 誰沒有台積股票呢？眼紅？呵呵，今年有87%再來講好嗎？127F 02/22 08:49
→ yytseng: 有的話我也會笑醒
推 lostsky93: 其實有錢投資房產的，大多都會股房雙棲，也會買股票包129F 02/22 08:50
→ lostsky93: 括台積電與聯發科，兩者相輔相成
推 characterlu: 一看就菜雞而已，所以現在聽信你的人，要從1100的台131F 02/22 08:50
→ characterlu: 積電開始存股，然後5年內不買房嗎
→ ddeeiv: 你沒算從25到41歲這16年來繳給房東的房租，應該也有三四百133F 02/22 08:54
→ ddeeiv: 萬。除非你都住家裡吃家裡，當我沒說。
噓 fxfxgxgx: 自我感覺良好 可憐135F 02/22 09:06
推 Morphee: 應該是說投資股票賺錢很棒，但對人性跟眼光的挑戰太大，136F 02/22 09:06
→ Morphee: 容錯率低，看對不見得抱得住。我談得不是個人戰績，是普
→ Morphee: 適性的策略，一個家庭配兩間房（前幾年我是說家庭要配四
→ Morphee: 間）加上股票黃金保險btc，從30拼到40，淨資產3-5千萬理
→ Morphee: 論上不是太難達成，但實際上統計顯示已經是前10%了。
推 kage01: 一般人買到會漲的股的機率 遠小於買房141F 02/22 09:07
推 fbifxxkma: 你還是洗洗睡好了，5倍槓桿報酬率都不會算142F 02/22 09:12
→ fbifxxkma: 還要上來這邊當槓精
噓 yytseng: 還有，我發現你少算了房子的貸款耶，你現在買一樣144F 02/22 09:16
→ yytseng: 地點的大三房要多背貸2千萬！而先買房的只背貸一千
→ yytseng: 多萬增貸出來買台積電還比你多張
→ yytseng: 這期間的房租跟住新房的爽感，都附送的，再仔細算
→ yytseng: 下去真的晚買的要崩潰了
→ yytseng: 應該說買房三倍的時間你沒抓到，未來也沒三倍了，
→ yytseng: 想學這樣也沒機會了
推 bob1211: https://i.imgur.com/exO6HMb.jpeg151F 02/22 09:27
→ bob1211: 樂居都幫大家算過勝率了，結果很明顯不是嗎？
→ bob1211: https://i.imgur.com/KfJ5wpL.jpeg
[圖]
 
[圖]
→ bob1211: 當每個人都是少年股神喔154F 02/22 09:28
推 bob1211: 樓主懂倖存者偏差嗎？
→ toto123: 房子其實門檻比較高 很多人實際上都還買不起156F 02/22 10:24
推 mangojocker: 上面說去年房地產稅收3000億數據哪來的？不會是唬爛157F 02/22 11:11
→ mangojocker: 的吧
推 littlea: 主要是還是買台積啊159F 02/22 11:20
→ mangojocker: 難道是把房屋稅 地價稅土增稅全部算進去160F 02/22 11:21
推 a2828z33: 唬爛這個幹嘛...這有很不容易戳破嗎？161F 02/22 11:21
→ a2828z33: google一下"政府2024房地產稅收"就有的東西
→ mangojocker: 看來貢獻都是房屋地價土增為主 明年房地合一稅就降163F 02/22 11:26
→ mangojocker: 下來了
推 morrishh: 從股神變房蟲 這樣有點虧耶 恭喜買房165F 02/22 11:40
推 pighong: 財力只能二分法的人就不斷說服自己是對的，其實大多數的166F 02/22 11:50
→ pighong: 人就是又買房又買股票

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