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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2025-07-16 12:54:30
看板 home-sale
作者 ting301 ( )
標題 [請益] 第一次賣房請益
時間 Tue Jul 15 14:47:12 2025

我表姊家最近想賣房(那間房最近租客剛搬，現在打算出售)，
我也沒有賣房經驗想請問各位:
要賣的房實價登錄最近一年範圍1300~158x，
最高一筆是去年房市正熱時，我覺得現在還難有這個價；

我們試算後，如果可以實拿1450~1460則確定可以成交，
算上仲介費(假設4%)大約1518，這差不多就是底價，

到時候如果跟仲介打交道，仲介如果問開價，我們應該直接報1518?

另外，如果交給仲介賣(一般委任假設半年)，
時限到後未成交，之後屋主打算出租使用不打算賣，這樣會有什麼違約金之類的?

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.164.193.166 (臺灣)
※ 作者: ting301 2025-07-15 14:47:12
※ 文章代碼(AID): #1eTVbq65 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1752562036.A.185.html
→ fo11ow: 我會建議你直接報你想要實拿的價格 然後踩死 不要讓仲介認1F 07/15 14:51
→ fo11ow: 為有討價還價的空間 仲介有時候接近成交價自己會去拿捏他
→ fo11ow: 們要的獲利
推 asz00301: 還建議不要專約，不然價格就被一個房仲拿捏4F 07/15 14:52
推 Ironcc: 你盤子嗎，還給4%，現在案子那麼少，你給2%一堆人搶了5F 07/15 14:52
推 wseedw: 直接報你要實拿多少，然後不要簽專約6F 07/15 14:53
推 bruceonetwo: 仲介費都是買家在付的，抓好實拿價格，他們會處理7F 07/15 14:56
→ wisebani: 仲介會多砍你幾刀，因為越便宜越有機會成交，拿得到的8F 07/15 14:57
→ wisebani: 佣金才是真的.
→ toto123: 專任約 我簽過一次 體會不到 實質的意義10F 07/15 14:58
→ toto123: 說會幫你守價 其實到最後意義並不大
→ toto123: 找一間大品牌直營店 讓它們去競爭比較實在
推 bruceonetwo: 專任約，經驗通常是快到期才有戲13F 07/15 14:59
→ toto123: 仲介幾幾趴 那個都是在迷惑你而已14F 07/15 15:00
推 jessicaabc98: 跟仲仲講要實拿多少，4%？？15F 07/15 15:16
推 onekoni: 直接報實拿 談多少讓仲介自己努力 多的他厲害16F 07/15 15:22
→ sai0613: 講你想實拿的+1。我個人簽專約的經驗沒有大家講的那麼糟17F 07/15 15:27
→ sai0613: 耶！去年十幾天就賣掉，當然可能那時剛好房市正熱。但我
→ sai0613: 也在2016房市絕冷時賣過，當時簽專約的房仲很努力讓我印
→ sai0613: 象深刻。
→ sai0613: 你先找直營的來談談看，任何顏色的房仲都可以，不要一開
→ sai0613: 始就找那種小的加盟的。其實就跟看醫生要有醫生緣一樣，
→ sai0613: 房仲也是緣份緣份的
噓 nickerChen: 紅明顯，不要專約 守好你心中價格，兩個重點做到就好24F 07/15 15:35
推 u9313091: 分享賣房經驗給你，先用最高實登去跟仲介說，因為買方也25F 07/15 15:42
→ u9313091: 會殺價，然後就評估一個實拿價格，他有本事賣高拿高服
→ u9313091: 務費是仲介的事。
推 changeengjap: 專約真的沒用..期滿後我簽了快20家房仲，直接講好28F 07/15 16:24
→ changeengjap: 底價，最後成交價超過我的底價快3.9%
推 childeviler2: 現在不是案子少的問題，是買家能不能貸到款的問題，30F 07/15 16:31
→ childeviler2: 這條問題比較大
推 childeviler2: 上述很多專業鄉民提供意見，評估市場行情（可以問多
→ childeviler2: 位房仲綜合意見以及價格）定下實拿多少，簽一般約，
→ childeviler2: 其他讓仲介去努力
推 kumaliu1988: 1550 1580讓仲介有動力去拿他的零用錢35F 07/15 16:54
→ kumaliu1988: 你要開16也可以。問題是有沒有偏離行情太多
推 cavitylapper: 後面加一個0給買家殺價37F 07/15 17:05
→ dcarder: 最近一年1300~158X 那現在我看你賣低於1300 都不見得有人38F 07/15 17:32
推 asdlkjfgh: 一般約+守好價格 剩下等通知39F 07/15 17:57
推 hhjjhhgg: 一般約 就誠實跟房仲說你最低價40F 07/15 18:01
→ lucifero:             建議底價160041F 07/15 19:22
→ lucifero:          底價不是開價 開價是仲仲的事
推 celine007: 請簽一般約，未售出無違約金，可找至少三家大品牌談過43F 07/15 21:50
→ celine007: 一輪，定好（實拿價格）後，再簽委售契約
推 zeroyaking: 笑死 專任都賣不掉 簽一般約  買方又不是白痴45F 07/15 21:59
→ zeroyaking: 看到不只一間在賣 當然到處看有沒有更低的
→ zeroyaking: 你以為機會變多了 買方也是這樣想好嗎 請多換位思考
→ zeroyaking: 專任也沒說一定要簽三個月 一個月換一個 看服務能力
→ zeroyaking: 積極度 不然一堆拿石頭砸自己的腳 能賣好價後面賣爛掉
→ zeroyaking: 不然為什麼外面很多案子一般約一堆 還是放半年一年
→ zeroyaking: 每個仲介都說認真 然後一般約就冷凍在那邊 連自己簽
→ zeroyaking: 過哪間都不知道的仲介多的很 反正隨時被別人賣掉
→ zeroyaking: 客戶隨時跑去跟別人看 拉價也是掛 當然有低價就來盧
→ zeroyaking: 一般約對仲介來說就是沒責任 反正沒賣掉又不會痛
推 zeroyaking: 不要說什麼 這次的颱風 如果放一堆 沒控管到 門窗沒關
→ zeroyaking: 你光要找誰處理 誰負責 多間仲介就會推來推去了
→ zeroyaking: 現在是網路世界~~有效的廣告 只要有上就有機會
→ zeroyaking: 同時買方看到多間在賣 第一間守得再好 絕對找第二間出
→ zeroyaking: 低價探價 第二間探完 又第三間探價 一般約仲介會覺得
→ zeroyaking: 反正自己不成別人也會成 先收低價來盧屋主就對了
→ zeroyaking: 後面價格也拉不上去 再來怪說每個仲介不努力 結果好
→ zeroyaking: 笑的是 反正一般約 沒啥責任 聽完就算了
→ zeroyaking: 可以舉例591 如果同一間 好幾個不同品牌仲介在廣告
→ zeroyaking: 買方會怎麼想 ~~~~大多是誰能越低找誰談 屋主是不是
→ zeroyaking: 很缺 要放一堆仲介來賣 請別忘記買方心中小劇場
推 zeroyaking: 找個品牌好 你覺得感覺不錯的仲介 聽他怎麼分析
→ zeroyaking: 如果ok 先給他一個月專 如果都沒回報沒帶看 也不熱忱
→ zeroyaking: 可以馬上換 總比一堆只是想簽委託的仲介好多了
→ zeroyaking: 有些公司因為業績不好 會要求業務有簽委託就好
→ zeroyaking: 不少都是簽來交差的 甚至你賣掉後很久還說要帶看...
推 lucifero:        樓上老司機  苦口婆心71F 07/15 22:17
推 zeroyaking: 還好啦 就看到公司一堆同事一般約一堆 屋主都在靠邀72F 07/15 22:18
→ zeroyaking: 怎麼都沒買方 或是之前同行客戶出很低 自己挖洞自己跳
→ zeroyaking: 如果有從事仲介業的就知道 專任成交率跟一般約成交率
→ zeroyaking: 從以前到現在 專任成交機率都高好幾倍
推 DeathStarDS1: 專約會讓自己失去籌碼76F 07/15 23:08
推 zeroyaking: 一個月一個月前 籌碼還是捏在手上77F 07/15 23:10
→ zeroyaking: 簽  放大家賣 不如給專家賣
→ zeroyaking: 多的是連分析都做不出來的 放一百間一般約也沒用
→ zeroyaking: 如果一般約有效 怎麼還有那麼多一般約沒成交
推 DeathStarDS1: 樓樓上說一般約太多仲介，買家找低價談，這就屬於81F 07/15 23:13
→ DeathStarDS1: 偷換概念，騙術，你買家有底價在，怎麼可能出現低
→ DeathStarDS1: 價？你只要堅持住底價讓眾多仲介各憑本事。專任約
→ DeathStarDS1: 你就會讓一個仲介拿捏的死死的。
推 zeroyaking: 沒客人就會搖了 底價如果都賣不到呢85F 07/15 23:15
→ zeroyaking: 一個月是捏啥啦 哈哈哈
→ DeathStarDS1: 絕對不要專任約，不要長期限，否則期間只能聽命於87F 07/15 23:16
→ DeathStarDS1: 他。
→ zeroyaking: 長期間是看仲介能力啦 短期就試得出來了89F 07/15 23:16
→ zeroyaking: 遇到不認真的 一百個都一樣
→ zeroyaking: 偷換概念? 今天只要換做你是買方 是不是想從低的彈
→ DeathStarDS1: 樓樓上說沒客人就會動搖了，這又是另一個偷換概念92F 07/15 23:18
→ DeathStarDS1: ，騙術。沒客人，那麼專任約更沒客人。
→ zeroyaking: 談 很多間找很多談 多幾間就出越低 然後跟底價越來越94F 07/15 23:18
→ zeroyaking: 遠 那更不可能成了 有專任才能卡價 買方才不會跑
→ zeroyaking: 你說以前古早資訊不發達 那不否認 現在591 各家官網
→ zeroyaking: 甚至專約之下 別的仲介客人還不是跑來找專約仲介
→ zeroyaking: 好啦 就算有客人 客人出芭樂價格 跟沒客人不是一樣
推 DeathStarDS1: 總之千萬不要專任約，你只能聽命於一個人，而且又99F 07/15 23:21
→ DeathStarDS1: 根本不認識他，你怎麼知道他的為人呢？
→ zeroyaking: 那一般約更多不認識的 一堆接了就冰在那邊101F 07/15 23:21
→ zeroyaking: 開賣之前 看他有什麼想法 怎麼賣 怎麼做 不ok就換阿
→ zeroyaking: 而不是找一堆反正沒賣掉沒責任的
→ zeroyaking: 1個月30天而已 是多怕?
→ zeroyaking: 用一個月當期限 專任約業務會緊張 比放在那邊一般約好
→ zeroyaking: 像我光專任三個月 開賣第一周就開始緊張了
推 DeathStarDS1: 怕？107F 07/15 23:25
→ DeathStarDS1: 聽見沒，說你怕了，不簽專任說你怕了，才30天而已
→ DeathStarDS1: 。
推 zeroyaking: 說你啦~~~~110F 07/15 23:29
→ zeroyaking: 反正方法就在上面了 祝福能順利成交~~~
→ zeroyaking: 整天怕別人專約陷害 沒成交又不用付廣告費 哈哈哈
推 DeathStarDS1: 樓主瞧見沒？不簽專任說你怕了，內心瞧不起你了，113F 07/15 23:30
→ DeathStarDS1: 為了尊嚴給他簽了。
→ zeroyaking: 剛剛是誰說別人偷換概念 怎麼現在示範了115F 07/15 23:31
→ zeroyaking: 回推文又跟原po硬要扯
→ zeroyaking: 可能眼光不好曾經找到不好的仲介 真是辛苦了
→ DeathStarDS1: 樓主整串對話思考過再考慮專任或一般。本人建議一118F 07/15 23:33
→ DeathStarDS1: 般約，不要把雞蛋只給一個人。
→ zeroyaking: 但什麼人找到什麼樣的仲介 也是有這種可能啦120F 07/15 23:33
→ zeroyaking: 還好信任我的鄉民都專任 這樣也成交快一百多間鄉民了
→ zeroyaking: 甚至光今年就有賣到超過屋主期望的 呵呵
→ rickykanlee: 有賺就好,不要太貪心,不然就是時間換金錢。掉價趨勢123F 07/16 07:52
→ giveme118: 前陣子有仲介說賣了13XX 結果時登出來12XX = =124F 07/16 09:16
推 CCLemonn: 最近剛賣，誠心建議一般約。125F 07/16 11:50

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