※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-09-01 16:33:35
看板 home-sale
作者 標題 [請益] 為何不用出租投報率來衡量房價合理性?
時間 Thu Aug 31 17:46:28 2023
就以股票來說
可以用高登模型、金流折現、股息殖利率等方式評估股票價格
而房屋
也可以用C大的出租投報率VS持有成本+交易成本來衡量
不論股票還房產
背後的道理，都是用「基本面」為基礎來評價
畢竟公司有賺錢，把錢分配給股東，那用「股息報酬」來評價股價是很合理的
那房屋不也是如此嗎?
房屋的功能性就是居住，而居住是有價值的
因此用「租金」來回推房價也是很理所當然的
那租金與房價之間的關係，怎樣才合理呢?
就對照「持有成本+交易成本」來衡量
如果租金收益低於持有成本(利息費用、稅費)
又或者計入處分房屋時產生的交易成本稅費後不划算
那代表買這間房屋根本划不來，不如用租的，以此可以判定房價昂貴，不值得買
反之租金收益高於持有及交易成本
那買房就划算，可以認為房價便宜，可以買
以上用基本面來衡量價格我覺得相當直觀
那為什麼在討論房價高低和理性的時候
都沒人在用租金收益率的角度來探討呢?
反而是用什麼房價所得比、房貸負擔率?
收入跟房價高低是有什麼關係?
這感覺像是
「人們收入低，但房價那麼高，代表人們要不吃不喝XX年才買得起，所以不合理」
但如果今天是用
「這裡的租金行情就是這麼貴，大家都很想租這裡，所以這裡房屋很有價值，故房價高」
這樣聽起來合理多了吧?
這樣聽起來合理多了吧?
反過來說
如果今天說
「人們收入高，但房價卻很低，人們只要不吃不喝XX年就買得起房了，所以房價合理」
跟
「這裡租金行情很便宜，大家都不是很想租這，所以房屋沒什麼價值，故房價高」
聽起來用租金來檢視房價比較合理吧?
20點求解
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.217.1.119 (臺灣)
※ 作者: mikumywife 2023-08-31 17:46:28
※ 文章代碼(AID): #1ay65slk (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1693475190.A.BEE.html
推 : 一直以來都有啊XD1F 08/31 17:48
→ : 你什麼時候產生沒人用投報率衡量的錯覺？2F 08/31 17:52
推 : 一直都有阿 成本法 比價法 收益法阿...3F 08/31 17:54
→ : 已知用火4F 08/31 17:55
推 : ......5F 08/31 17:58
推 : 問題模型不同啊，你龍頭股跟一般股票也不用用一樣本益6F 08/31 17:59
→ : 比
→ : 比
推 : …不然房地產平常靠什麼判斷XD8F 08/31 18:00
推 : 這間可以租多少 自己回推願意多少總價買 不是都這樣9F 08/31 18:03
→ : 嗎？
→ : 嗎？
→ : 自想想為何豪宅常常漲不動？11F 08/31 18:04
→ : 除了購買資格太高刪除太多買家外，
→ : 另一點就是租金租不夠高到繳利息管理費
→ : 1000萬的房正常能租到2.5萬以上
→ : 5000萬的房子能租到12萬以上嗎？
→ : 是不是租8萬就沒啥人要了呢？
→ : 這就是抗性啊！
→ : 所以為什麼投資不投資豪宅？
→ : 因為持有成本無法用租金轉嫁出去
那為什麼大家都用房價所得比太高來說房價不合理？→ : 除了購買資格太高刪除太多買家外，
→ : 另一點就是租金租不夠高到繳利息管理費
→ : 1000萬的房正常能租到2.5萬以上
→ : 5000萬的房子能租到12萬以上嗎？
→ : 是不是租8萬就沒啥人要了呢？
→ : 這就是抗性啊！
→ : 所以為什麼投資不投資豪宅？
→ : 因為持有成本無法用租金轉嫁出去
※ 編輯: mikumywife (49.217.1.119 臺灣), 08/31/2023 18:05:33
推 : 你就算不買房，也要繳租金啊，當然賴家那些除外。租金20F 08/31 18:05
→ : 多少就買多少的房子，很合理啊。
→ : 你會用平均租金來租房子嗎？自己算自己可以接受的就好
→ : 多少就買多少的房子，很合理啊。
→ : 你會用平均租金來租房子嗎？自己算自己可以接受的就好
推 : 股票會只看本益比嗎？23F 08/31 18:06
→ : 會只看殖利率嗎
→ : 而且不動產市場是有供需機制，和股票不樣
→ : 會只看殖利率嗎
→ : 而且不動產市場是有供需機制，和股票不樣
推 : 房價所得比是偽命題，26F 08/31 18:08
→ : 因為這跟房屋的持有成本掛鉤，
→ : 倘若房子的持有成本高，那房價就會偏低，
→ : 若持有成本極低，那房價就會偏高的多，
→ : 再來試問，大家覺得台灣房地產持有成本高嗎？
→ : 因為這跟房屋的持有成本掛鉤，
→ : 倘若房子的持有成本高，那房價就會偏低，
→ : 若持有成本極低，那房價就會偏高的多，
→ : 再來試問，大家覺得台灣房地產持有成本高嗎？
推 : 不動產有稀有性 股票沒有31F 08/31 18:09
推 : 把不動產想成是高價限量商品看待比較合理
推 : 把不動產想成是高價限量商品看待比較合理
推 : 因為低得可憐，房仲都會說幹嘛拿來租~33F 08/31 18:11
推 : 房租所得比不重要，不然台灣怎麼會滿坑滿谷的房仲 ，34F 08/31 18:13
→ : 交易市場活絡
→ : 交易市場活絡
→ : 租金投報率 還要考慮槓桿36F 08/31 18:15
→ : 如果台灣開放100年貸款 貸99%
→ : 那麼房價租金比就會在往上拉高
→ : 如果台灣開放100年貸款 貸99%
→ : 那麼房價租金比就會在往上拉高
推 : 台灣房子真的不是住的，是拿來炒的，而政府很樂意這個39F 08/31 18:16
→ : 市場活絡，創稅以外，所有都市計劃都是建築在不動產價
→ : 值增加
→ : 市場活絡，創稅以外，所有都市計劃都是建築在不動產價
→ : 值增加
推 : 會啊 超過四百倍我都懶得看42F 08/31 18:16
→ : 前提是你有符合供需的正常租屋市場…43F 08/31 18:19
推 : …否則你以為商用不動產大家都怎麼評估44F 08/31 18:21
→ : 因為在吵居住正義的人覺得兩個都很高 你拿很高的房價45F 08/31 18:21
→ : 除很高的租金幹嘛 <- 先澄清 不是我認為是他們覺得
→ : 除很高的租金幹嘛 <- 先澄清 不是我認為是他們覺得
→ : 然後全世界所有都市計畫基本上都是在改善都市環境，你改47F 08/31 18:22
→ : 善環境然後覺得不動產不會增值不是很不合理嗎？
→ : 善環境然後覺得不動產不會增值不是很不合理嗎？
→ : 你聽魯空喊房價所得比幹嘛XD49F 08/31 18:23
推 : 你想問的應該是房價所得比，這就是資本主義+華人的問題50F 08/31 18:24
→ : 沒什麼合不合理 成交即是合理 你要判斷的是未來向上51F 08/31 18:25
→ : 向下
→ : 向下
推 : 當某個世代開始普遍不將買房放在To do list53F 08/31 18:26
→ : 先進國家就沒那麼多人想買房了 必然的發展趨勢54F 08/31 18:28
推 : 現在單身率那麼高，真的不知道一堆人在哭買房幹嘛.....55F 08/31 18:28
→ : 租金會高到完全斷絕買房的念頭 都是這樣的56F 08/31 18:29
噓 : 怎麼沒有？你沒爬文吧57F 08/31 18:31
→ : 就是很多人這樣算才會小宅單價一直漲
→ : 就是很多人這樣算才會小宅單價一直漲
推 : 版上應該大多都會先算再去看屋吧59F 08/31 18:40
推 : 再不買，雙北以後是會租不起，買都不敢想60F 08/31 18:41
推 : 你家的altis才是算租報率 俺家的法拉利是看炫富值的61F 08/31 18:43
推 : ....62F 08/31 18:46
推 : 你所謂的“大家用房價所得比”是誰？63F 08/31 18:46
推 : 為什麼你覺得沒有？64F 08/31 18:53
推 : 改討論租金所得比65F 08/31 19:00
推 : 所以低總價很會漲66F 08/31 19:04
推 : 我是都這樣看沒錯啊 但這邊很多無腦多不是 XD67F 08/31 19:05
→ : 他們也不是不懂這道理 只不過經這麼一算…. 嘻嘻
→ : 還有看過某個自以為很強的說 是租金要來追房價
→ : 他們也不是不懂這道理 只不過經這麼一算…. 嘻嘻
→ : 還有看過某個自以為很強的說 是租金要來追房價
→ : 誰來追誰不好說 租金就真的吃薪資比70F 08/31 19:09
推 : 可以估 但會因為每個人預期的房價漲幅不同所以報酬率71F 08/31 19:09
→ : 差很多
→ : 差很多
推 : 租金本來就會落後…然後國外租金佔所得其實不低，73F 08/31 19:22
→ : 不過某些人也不是不懂這個道理 嘻嘻
→ : 不過某些人也不是不懂這個道理 嘻嘻
推 : 就新聞炒作方法啊 閱聽人會去查證的有沒有10趴 都馬是媒75F 08/31 19:24
→ : 體說什麼就信什麼 乖乖被洗腦才是一般人
→ : 判斷一直都是很困難也很累人的事 選擇相信選擇依靠才是
→ : 人性 信仰能使人心靈放鬆不就是這樣 黨說了算
→ : 體說什麼就信什麼 乖乖被洗腦才是一般人
→ : 判斷一直都是很困難也很累人的事 選擇相信選擇依靠才是
→ : 人性 信仰能使人心靈放鬆不就是這樣 黨說了算
噓 : 自己不知道以為沒有…79F 08/31 19:46
→ : 洗文章數？
→ : 洗文章數？
噓 : 板上那麼多文章有81F 08/31 19:51
→ : 500萬 出租一萬五82F 08/31 19:55
→ : 1000萬 有人想租3萬嗎？
→ : 1000萬 有人想租3萬嗎？
噓 : 要不要規定每隻股票的本益比只能多少算了84F 08/31 20:13
推 : 3000萬的房簡單算2%報酬就好 月租要5萬哦 實際租金有5萬85F 08/31 20:17
→ : ?
→ : ?
→ : 全台的房價差異極大，但租金行情沒差太多，請問是都市的87F 08/31 20:47
→ : 房價太貴還是偏鄉租金太貴?
→ : 房價太貴還是偏鄉租金太貴?
推 : 本來就是這樣算的89F 08/31 20:56
→ : 投報率低的房子沒有必要留
→ : 但如果是繼承來的只有一間，你要換到高投報物件要計算
→ : 來回的交易成本
→ : 投報率低的房子沒有必要留
→ : 但如果是繼承來的只有一間，你要換到高投報物件要計算
→ : 來回的交易成本
推 : 你講反了， 是房價決定房租93F 08/31 21:00
推 : 出租房也是一門專業 沒差多少 我寧可定存94F 08/31 21:05
推 : 租金報酬率也不是只看現在，就跟你拿台積電殖利率看怎麼95F 08/31 21:13
→ : 算都不值得買一樣，更不用說美國科技股
→ : 股票看的是未來房市當然也是，市場覺得有未來的地方報酬
→ : 率低一點都能接受因為看的不是租金報酬率而是資本利得
→ : 算都不值得買一樣，更不用說美國科技股
→ : 股票看的是未來房市當然也是，市場覺得有未來的地方報酬
→ : 率低一點都能接受因為看的不是租金報酬率而是資本利得
推 : 哈哈 笑死 還房價決定房租咧99F 08/31 21:17
→ : 殖利率高有兩種情形，一種是價格被低估一種是沒有fu糗，100F 08/31 21:21
→ : 相反也是一樣邏輯
→ : 相反也是一樣邏輯
噓 : 那你股票就算本益比就好了啊102F 08/31 21:29
→ : 大家要的是資本利得
→ : 大家要的是資本利得
推 : 一直都在買或租,租金投報本就是很重要的104F 08/31 21:30
→ : 那檔飆股殖利率高的....105F 08/31 21:30
→ : 算租金報酬率只是說你買不起而已
→ : 算租金報酬率只是說你買不起而已
推 : 股票有存股也有成長股，你不能拿一種說另一種錯誤107F 08/31 21:40
推 : 這本來就是其中一種方法108F 08/31 22:06
推 : 主管機關要求壽險業不動產租金投報率需達2.845%109F 08/31 23:36
→ : 用了上百年被你發現了 QQ
→ : 用了上百年被你發現了 QQ
推 : 因為怎樣看都是被低估,所以不用看了.111F 08/31 23:38
推 : 本來就是用租金估的112F 09/01 06:59
→ : 租金投報高的，用搶的。而且高租金幾乎113F 09/01 08:48
→ : 都附帶高機能便利性。
→ : 投報夠高，誰想賣便宜。
→ : 都附帶高機能便利性。
→ : 投報夠高，誰想賣便宜。
→ : 只要看房貸每個月利息跟租金的關係就好，所以租金116F 09/01 09:31
→ : 實登把租金拉高，會怎麼樣版上都講過了
→ : 實登把租金拉高，會怎麼樣版上都講過了
推 : 基本面 緯創有嗎 高端有嗎= =118F 09/01 10:47
噓 : 已知用火119F 09/01 15:00
--
※ 看板: home-sale 文章推薦值: 0 目前人氣: 0 累積人氣: 67
作者 mikumywife 的最新發文:
- 借個標題問一下 假設你是長輩，覺得自己也差不多了，準備要分家產了 膝下兩個子女，一個較強，一個較弱 那你會怎麼分? 一、對半分，最公平 二、給強的較多，因為可以把遺產做更好的發揮 三、給弱的較多，因 …80F 45推 1噓
- 請問投資房交給包租代管業者 走哪個方案較佳呢? 【包租】 優點: 1.沒空租期 2.業者為二房東，負原樣返還全責 3.有保險3500補貼 4.不會拖欠租金 缺點: 1.一約綁三年，難以調整租金 2. …127F 40推
- 看版友在嘴原PO的PR值 想順便聊一下.. 當年郭董的第一任太太 我記得是有錢人家的千金 而郭董當時也只是個小工廠負責人而已 做生意還需要岳家來救….. 怎麼那時就沒有門當戶對、高攀低就的問題? 2 …69F 30推 2噓
- 43F 20推 5噓
點此顯示更多發文記錄
回列表(←)
分享