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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-04-15 19:09:15
看板 home-sale
作者 scitamehtam (新竹恐牙狼)
標題 [閒聊] 買房比買股安全很多
時間 Mon Apr 15 11:27:47 2024

這波殺盤，台股不少人賠錢

而上一波上漲大多靠2330

大部分由法人持股

所以破兩萬時，其實很多人沒跟大盤賺一樣多

而房價屢屢創高

升息後，也有政府豁免

其實中長線來看

買房實在安全非常多

更何況房貸利率很低，槓桿五倍也能放大收益

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.137.48.109 (臺灣)
※ 作者: scitamehtam 2024-04-15 11:27:47
※ 文章代碼(AID): #1c79wrxJ (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1713151669.A.ED3.html
推 superboyjt24: 兩個都要配置 不衝突1F 04/15 11:35
推 yuui: 台積電股東人數排名第二 有上網但沒有台積電的股民是少數吧2F 04/15 11:36
推 stun991: 房地產缺點交易成本高，優點波動如債券般穩定3F 04/15 11:40
→ ganninian: 部分同意 但股市不理性下跌是賺錢好機會4F 04/15 11:41
→ kusomanfcu: 未成年股東人數大概也創新高5F 04/15 11:42
推 CaLawrence: 確實6F 04/15 11:47
→ hellogym: 才殺幾天就會賠錢 也蠻韭菜的7F 04/15 11:50
→ jerrylin: 你高興就好8F 04/15 11:54
→ jerrylin: 股票那麼好賺  還那麼安全的話有天理嗎
推 GX90160SS: 股票是賺風險溢酬啊 獲利上限比房高10F 04/15 11:56
推 SCLEE5566: 買滿2間之後，你終究是要買股的。11F 04/15 11:56
→ SCLEE5566: 基本上一般人是兩個都有，又不衝突。

不對啊，資金當然壓更好賺的地方啊

如果房市安全、然後還能低成本槓桿

我幹嘛兩個都有？

→ GX90160SS: 然後買股輸大盤100%是自己的問題13F 04/15 11:57
噓 eeantsky: 政府豁免個頭  你不是青安或新青安哪來減免?14F 04/15 11:58
※ 編輯: scitamehtam (114.137.48.109 臺灣), 04/15/2024 12:00:07
推 hellogym: 反正喔 買股投資嫌房子貴買不起的 一律當笑話看15F 04/15 11:59
→ hellogym: 這幾年買股票賺不到房子頭期款的 勸你還是不要炒股好了
→ Kenhon: 年輕人狂買etf已經賺不少囉17F 04/15 12:02
推 taylorabc: 取暖中？18F 04/15 12:05
噓 deepdish: 蛤？你聽過周轉不靈嗎？zzzzzzz19F 04/15 12:07
推 ultradev: 房市不一定安全啊，天災人禍就完了，還有很重要的一點，20F 04/15 12:08
→ ultradev: 股市資金流動性高
→ duriel3313: 房市真的很卡,而且兩間之後哪來低成本槓桿,貸四成又高22F 04/15 12:10
→ duriel3313: 利率又流動性差又高稅,何不買股票..當然錢多多多的可
→ duriel3313: 可清空再貸或是你1500+1000+1000貸款都還審的過的天選
→ duriel3313: 之人退散 一般人早貸不過了 你想怎樣就怎樣 = =
推 checkman: 股市波動大 房市小 哪個比較賺錢就看人了26F 04/15 12:18
噓 Madao0149: 自相矛盾 說看中長期結果股市看短期27F 04/15 12:18

沒矛盾啊，股市你那檔敢放長期閉眼不看？

就算2330還是有風險好嗎

噓 kazamishu: 魯空玩遊戲都會配點，資產配置不會？28F 04/15 12:18
推 aa00788: 等級不夠 點不到買房的配點ccc29F 04/15 12:20
推 chives465: 股市下跌，房蟲才有機會收割租屋股神30F 04/15 12:20
※ 編輯: scitamehtam (114.137.48.109 臺灣), 04/15/2024 12:21:30
噓 GX90160SS: 有個東西叫指數型ETF 抱不住賺不到是自己問題31F 04/15 12:23

你敢槓桿五倍買了放長線？XDDD 資金成本有房貸低嗎

推 BraviaX95j: 人家溫拿只是拿零用錢買房投資,韭菜卻跟著梭哈32F 04/15 12:23
※ 編輯: scitamehtam (114.137.48.109 臺灣), 04/15/2024 12:24:35
→ duriel3313: 房市無槓漲幅也不如股市阿.股市槓2大約就等於房市槓533F 04/15 12:26
→ duriel3313: 哪個合用見仁見智 不要忘記房子成本多很多
推 F1239810: 股票9成賠錢...歷史會一再重演35F 04/15 12:26
噓 GX90160SS: 質押利率2.x沒有比房貸高多少 2.5倍槓桿 借錢天花板高36F 04/15 12:26
→ GX90160SS: 房貸也只有第一間是五倍槓桿 之後槓桿愈來愈低

所以你槓桿五倍all in etf放20年了嗎XDDD

實際上好像都是嘴砲居多......

→ duriel3313: 至於要用個股比房市個案的無腦爭論就不用討論惹38F 04/15 12:27
※ 編輯: scitamehtam (114.137.48.109 臺灣), 04/15/2024 12:28:50
→ GX90160SS: 藝高膽大的用期貨想開到20倍槓桿都行 但就要配合進出點39F 04/15 12:27
→ duriel3313: 老實講,房子維持槓桿5倍整整20年的大概也很少.40F 04/15 12:30
噓 GX90160SS: 你買房只有頭期付的當下是5倍槓桿 房價漲+還本 槓桿41F 04/15 12:31
→ GX90160SS: 是會漸漸往下的
推 ricky60324: 啊房子買滿了 你猜怎麼辦43F 04/15 12:37
噓 fluffyradish: 跌個1趴也叫崩盤喔…韭菜你好44F 04/15 12:46
→ fluffyradish: 韭菜習性買了抱不住漲個1趴就跑，追高跌個一天就在
→ fluffyradish: 恐慌
噓 luckysmallsu: 台股漲了快4000點跌個400就賠錢那還是別碰股市47F 04/15 13:05
推 buji: 為什麼覺得牛肉麵好吃就不能吃排骨飯?48F 04/15 13:11
推 ruve: 房價漲+還本可以用增貸,或是一開始就是回復型房貸來保持槓桿49F 04/15 13:11
→ realmd: 屬性不一樣的東西 很多人很愛拿來比50F 04/15 13:15
推 freekid: 對 屬性不一樣 選適合自己的就好51F 04/15 13:42
推 keineAhnung: 這篇是真der 兩年前亂訂的預售還沒交屋 這幾天看已52F 04/15 13:46
→ keineAhnung: 購群才知道已經增值200 不知道是三小
→ lovebridget: 第三間就只能貸4成要怎買54F 04/15 13:58
噓 evil0108: 0050就中長期的 你願不願意長期持有罷了55F 04/15 14:17
推 bustinjieber: 安全性來說房一定比較穩，56F 04/15 14:43
→ bustinjieber: 投報率來說不見得輸股票，
→ scitamehtam: 0050中長期你有槓桿嗎XDD58F 04/15 14:43
→ bustinjieber: 第一間自住房跟股票相比，59F 04/15 14:43
→ bustinjieber: 贏的機率大概超過95%以上。
→ scitamehtam: 買房內建五倍槓桿耶61F 04/15 14:43
→ bustinjieber: 股票長期槓桿是給有資產的人玩的，62F 04/15 14:45
→ bustinjieber: 因為抗風險能力高，可動用資金多，
→ bustinjieber: 當然，股神不在討論範圍內。
→ scitamehtam: 對啊 一堆人在那邊etf放長線，拜託誰真的有借錢買etf65F 04/15 14:47
→ scitamehtam: 放20年不動？ 房子安穩多了好嗎..
→ scitamehtam: 股票槓桿通常都很短..，資金成本懂？
推 CaLawrence: 房地產五倍槓桿也就買進的第一年而已68F 04/15 14:54
→ CaLawrence: 即便增貸也很難完全把漲幅貸款出來
推 physicsdk: 可是買房要有好的選擇很難，好的物件都吃人脈 排都排70F 04/15 14:56
→ physicsdk: 不到
→ physicsdk: 對剛入門的新手來說很辛苦
→ chives465: 買正二就內建2倍槓桿了，還不用借錢沒有現金流的問題73F 04/15 14:59
→ chives465: ，這幾年指數正二報酬是有跑贏房地產的
噓 weidersin: 不一樣的東西也在比75F 04/15 15:03
→ scitamehtam: 都是要用錢買，當然可以一起比啊…76F 04/15 15:04
→ scitamehtam: 基準就是錢，而且也排他性
→ scitamehtam: 當然壓穩又賺的啊
推 j32072: 沒錯 房超級安全79F 04/15 15:06
→ jerrylin: 股市我是不敢完全不看啦  放長期完全沒問題80F 04/15 15:06
→ jerrylin: 買最久的一檔已經超過五年了
推 jerrylin: 早就脫離成本的再放10年以上也沒甚麼好擔心的
推 patrol: 嗯，其實sp500比房子安全很多，至少不會燒人...83F 04/15 15:18
推 patrol: 還不怕對岸打，大概4這樣
→ duriel3313: 有誰自購房屋五倍槓桿維持20年的? 你50歲? 投資要看的85F 04/15 15:38
→ duriel3313: 是未來,房產不能再投資算是非常致命的缺點..第二戶頭
→ duriel3313: 期款3成,跟2成相比是多50%本金貸款條件又變差,買股票
→ duriel3313: 根本正常好嗎..抱不住是你的問題不是股票好ㄇ
推 ChikanDesu: 你問幹嘛兩個都有 因為現在信用管制阿==89F 04/15 15:42
推 bustinjieber: 說房市長期槓桿開不到五倍的90F 04/15 15:51
→ bustinjieber: 肯定沒親自下來操作過，懂得人就懂。
→ bustinjieber: ‘’前期投入跟期間還本‘’當成本，
→ bustinjieber: 配合適時的增貸或是買賣，
→ bustinjieber: 直到個人信用額度用完之前，
→ bustinjieber: 都可以維持甚至超過。
→ bustinjieber: 當然，現在第二間自備七成的限制，
→ bustinjieber: 就是政府在放出訊號，要開大就沒那麼簡單了。
→ duriel3313: 五倍有兩種:A.原始頭期款5倍 B.維持投入金額5倍曝險98F 04/15 15:58
→ duriel3313: A房產可以輕易達到;難在B..你後面要丟進去的錢無法達
→ duriel3313: 到. 也就是只有單利計算沒辦法複利.
推 flexin: 自住房一定要有,後面你爽就好,每個人喜好不同,至於自住房101F 04/15 16:03
→ flexin: 為什麼一定要有,巴爺爺說的,股神的神說的
推 freekid: 維持槓桿：理財型房貸103F 04/15 16:05
→ freekid: 增貸貸滿：加購商品
推 bustinjieber: 看你對於長期維持5倍槓桿的定義。105F 04/15 16:19
→ bustinjieber: 假設‘’房價緩漲‘’10年內大約2.3年無法維持，
→ bustinjieber: 但是其他年都可以維持or大於5倍槓桿，
→ bustinjieber: 運用寬限期、還本幾年再開寬限、
→ bustinjieber: 直接獲利了結再找新標的，
→ bustinjieber: 都可以無限趨近於5倍，
→ bustinjieber: 當然以嚴謹的定義是不算。
→ bustinjieber: 再來，假設遇到‘’房價爆漲‘’，
→ bustinjieber: 你還的本小於資產的上升幅度，
→ bustinjieber: 實質上的槓桿會更大，
→ bustinjieber: 舉個例，頭期200萬 房價1000萬，
→ bustinjieber: 3年漲30%， 貸800萬，利息2.5%
→ bustinjieber: 3年共還本55萬左右，成本投入約255萬，
→ bustinjieber: ‘’持有總額1300萬的資產‘’，
→ bustinjieber: 房地產是以‘’總額‘’去做未來的複利，
→ bustinjieber: 實際槓桿是1300/255=5.1倍，
→ bustinjieber: 如果前3年開寬限期，最後一年槓桿變成
→ bustinjieber: 1300/200=6.5倍，
→ bustinjieber: 長期下來就算有幾年不到5倍，
→ bustinjieber: 平均起來要維持5倍以上不難。
→ duriel3313: 這樣可以沒錯啊，我要指出的是資金利用效率，持有1000125F 04/15 16:30
→ duriel3313: 萬房產時,又累積了100萬,並無法輕易再取得500萬現值的
推 birdpon: 你是第123456789位發現的127F 04/15 16:32
→ duriel3313: 房地產,可能要存到300以上,中間的時間亦是成本.128F 04/15 16:32
→ duriel3313: 因此只買房產會有嚴重的cash drag.包含存第一間的時間
→ duriel3313: 可能也要3-5年,這都是資金的機會成本的.
→ duriel3313: 這時候如果利用其他金融商品,可以大幅最佳化投資組合
→ duriel3313: 尤其你買房不是剛需或是沒有明確dead line的情況,所以
→ duriel3313: 純買房一定屌打其他股市我認為顯失偏頗.
推 Sandy101: 房版一堆大佬說今年大家股市賺大錢一堆人準備賣掉拿去134F 04/15 16:37
→ Sandy101: 買房，結果你說跌個2%就很多人賠錢？？？是在諷刺房版
→ Sandy101: 大佬們說錯？？
→ duriel3313: 附註:本例房產1300 (頭期200都沒繳本金好了)+場外100137F 04/15 16:44
→ duriel3313: 槓桿是4.3倍,但以頭期款來說則已超過5倍
→ duriel3313: 因此如果你存錢的速度略大於房貸,"曝險比例"會逐漸小
→ duriel3313: 於五倍. 大部分人應該..負擔能力會大於房貸,因此這狀
→ duriel3313: 況應不會是少數.
推 bustinjieber: 閒置資金投股票沒問題，這是個人的選擇，142F 04/15 17:42
→ bustinjieber: 事實上我的資金部位也逐漸移往股市，
→ bustinjieber: 但這跟我個人信用額度、規劃有關係。
→ bustinjieber: 還是那句話，在‘’目前的政策跟環境下‘’
→ bustinjieber: 1. 信用額度用完之前 or
→ bustinjieber: 2. 沒有‘’至少‘’上千萬淨資產(卡豪線）
→ bustinjieber: 可以完全不用考慮投資股票沒關係，
→ bustinjieber: 以上是個人主觀意見。
→ duriel3313: 我建議速買第一戶,不斷轉增貸.其它在股市開槓桿,要提150F 04/15 17:54
→ duriel3313: 醒大家如果買第二戶投資,換屋的時候會卡到第三戶.第2
→ duriel3313: 戶如果是投資取向,家庭成員想不想去住會是大問題,先賣
→ duriel3313: 後買要租房的麻煩也是一個大問題,當然你錢多用六成換
→ duriel3313: 屋就沒影響.投資還是盡量不要影響到重大人生規劃的好
→ duriel3313: 或者是另外一半夠罩貸得動也能解,但最好是想清楚..第
→ duriel3313: 三戶通常是最貴的,老婆如果待產或育嬰要看你怎樣貸..
推 strikegundam: 買房最棒了 無限轉貸不用還本金 超爽157F 04/15 18:03
推 CaLawrence: 用初始投入金額計算超怪的 如果股票用這種算法報酬率158F 04/15 18:08
→ CaLawrence: 還不飛天
→ CaLawrence: 槓桿率 借貸金額＋資產淨值/資產淨值 才對
→ CaLawrence: 不然你如果買到一個暴漲的 才借一點點錢 槓桿率反而
→ CaLawrence: 越來高很違反邏輯 漲幅就滾入本金計算了
→ CaLawrence: 漲越多槓桿率越高咧xd 那跌不就槓桿歸0？
→ CaLawrence: 應該是漲價 槓桿率下降 跌 槓桿率上升
推 bustinjieber: 我個人認為房地產跟股票的槓桿不太一樣；165F 04/15 18:32
→ bustinjieber: 股市借貸首看重維持率，另外，
→ bustinjieber: 投入200貸200，就是用400去複利，
→ bustinjieber: 房地產你初期投入無論是200／400／1000，
→ bustinjieber: 你都是用1000去複利，關鍵在信用額度，
→ bustinjieber: 也就是最容易取得大量資金的管道。
→ bustinjieber: 當然，正確槓桿的定義是你說的沒錯，
→ bustinjieber: 但在房地產我不會這樣用。
→ Lenon4561: 你自己賠錢 別把大家拉下來好嗎173F 04/15 18:59

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