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作者 標題 [新聞]租期還有18年 寒居酒店標售底價41.5億元
時間 Tue Mar 26 14:05:35 2024
連結: https://reurl.cc/Qer5Yb
內文：
該案前身是亞洲信託大樓舊址，欣陸投控旗下的大陸建設整合開發，在2021年完工，是台
北市首見的酒店「寒居酒店」與精品住宅「琢豐」的複合國際精品飯店寓邸，其中，住宅
部分「琢豐」在預售階段即寫下完銷佳績，當時創下每坪近170萬元的高價。
北市首見的酒店「寒居酒店」與精品住宅「琢豐」的複合國際精品飯店寓邸，其中，住宅
部分「琢豐」在預售階段即寫下完銷佳績，當時創下每坪近170萬元的高價。
南京松江商圈素有台北市華爾街之稱，未來數年多棟全新商業大樓完工，包括元大人壽松
江大樓、力麒松江企業總部及六福酒店式商辦開發案等。
責本次標售案的世邦魏理仕詹桂綺董事表示，次標售的不動產位於「琢豐」1樓至9樓，規
劃111間房，寒舍租期還有18年，建物面積合計約3,029.77坪，單層面積近400坪，另有39
個停車位，以標售底價計算，標售部分扣除一、二樓平均單價約每坪120多萬元，潛在投
資人除了尚需評估能否越過租金收益率門檻的壽除業者外，預計也會吸引壽險業以外的
的大型機構投資人進場。
劃111間房，寒舍租期還有18年，建物面積合計約3,029.77坪，單層面積近400坪，另有39
個停車位，以標售底價計算，標售部分扣除一、二樓平均單價約每坪120多萬元，潛在投
資人除了尚需評估能否越過租金收益率門檻的壽除業者外，預計也會吸引壽險業以外的
的大型機構投資人進場。
近年來位於台北市中心的新建商辦大樓多為壽險業持有，且鮮少有商業大樓屋主願意割愛
出售，加以許多老舊飯店及辦公大樓在疫情期間紛紛進行都更改建，使得台北商辦供給受
到壓縮，辦公室租金持續升高。
出售，加以許多老舊飯店及辦公大樓在疫情期間紛紛進行都更改建，使得台北商辦供給受
到壓縮，辦公室租金持續升高。
由於該案建築設計由愛馬仕御用建築團隊RDAI操刀、業主大陸建設的品牌加持效益，屋齡
僅2年、維護成本不高，加上區位、標售規模等條件，又為近年少見具穩定收益型釋出，
使該案標售備受市場矚目。
僅2年、維護成本不高，加上區位、標售規模等條件，又為近年少見具穩定收益型釋出，
使該案標售備受市場矚目。
心得：
承接我上一篇利率升息提到的商業不動產在台北現在非常強，因為商業不動產
有強力的抗通膨能力，這我個我在2022年也有提到這個概念，通膨如果是薪資成長
消費成長的雙頭實質通膨，商業不動產的訂價能力非常強，今年台北市的旅館會欣欣向榮
說回這個案子，大陸建設的琢豐大樓案要賣一到九樓的飯店產權，租戶是寒舍集團旗下
說回這個案子，大陸建設的琢豐大樓案要賣一到九樓的飯店產權，租戶是寒舍集團旗下
的寒居酒店，我認為有以下幾點是大陸建設想賣的原因
1. 現在飯店業賣相佳，台北市旅館業績好，不用怕寒居短期不付出租金
底價41.5億，壽險業最低不動產收益率2.845 % ，那每年租金一億一千八百萬左右
月租金大約九百八十萬台幣，那飯店的營收預測，寒居飯店房價NTD 5500左右，
111間房，住宿率70%，月營收約一千三百萬左右，加上餐廳的三百萬營收預測
月租金九百八十萬佔一千六百萬月營收約六成，其實有點緊，之後寒居要加油
租金佔一半營收會比較舒服，但也不至於太差。
月租金九百八十萬佔一千六百萬月營收約六成，其實有點緊，之後寒居要加油
租金佔一半營收會比較舒服，但也不至於太差。
2. 升息半碼後，壽險業買商業不動產的機會在關閉
隨著央行升息，壽險業投資不動產收益率從現在2.845% 可能會拉到2.97 %
對於壽險業買商業不動產會有困難，如果未來繼續升息，會有更高的門檻
3. 大陸建設的不動產政策轉向
據我所知當飯店的房東有長期租金收益本來是大陸建設的策略，現在發現拿出來賣
會有更好的資本利得，市場的游資太多而且需要找尋固定收益的資金
舉例這一案，其實大陸建設已經賺爆，琢豐是台北市豪宅小宅預售完全銷售的超強案
現在賣一到九樓的飯店產權只是錦上添花
以上三點是我認為大陸建設現在這個市場想賣這寒居飯店的原因
這邊預測一下買家比較會是
1. 超級富豪組團，41.5億底價，本金11-13億，貸30億，此案可拿下
2. 單獨超級富豪對飯店有興趣拿下，傳產業背景
3. 上面兩個出手太低，被壽險業買走這塊肥肉
以上
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.227.159.18 (臺灣)
※ 作者: LINPINPARK 2024-03-26 14:05:35
※ 文章代碼(AID): #1c0cMohr (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1711433138.A.AF5.html
推 : 專業推1F 03/26 14:11
推 : 看完文章,然後看心得果真LINK大,身為欣陸股東終於被注意2F 03/26 14:11
→ : 到低於淨值,且往後應該穩定有配1.5實力
→ : 到低於淨值,且往後應該穩定有配1.5實力
推 : 不曉得板橋兩案開案市況會如何4F 03/26 14:15
推 : 推5F 03/26 14:19
→ : 這如果可以貸款七成 好像還不錯…第三戶都限貸四成了6F 03/26 14:24
→ : 大陸工程要賺資本利得的話 天空塔之後會不會拿出來賣啊
→ : 不過現在壽險…台幣計價的好廢啊 只剩稅務用途的感覺
→ : 大陸工程要賺資本利得的話 天空塔之後會不會拿出來賣啊
→ : 不過現在壽險…台幣計價的好廢啊 只剩稅務用途的感覺
推 : 商業建築的貸款額度沒有這麼好的吧？一般不是六成9F 03/26 14:26
→ : 以下？還是店舖跟旅館的條件不同？
→ : 以下？還是店舖跟旅館的條件不同？
→ : 飯店65-70%LTV ，金額大都好談11F 03/26 14:30
推 : 飯店業純住房好賺錢嗎？奢華酒店很多都不怎麼賺12F 03/26 14:31
→ : 住房控制得好 毛利六成 淨利兩成13F 03/26 14:32
→ : 奢華酒店不賺主因可能是都給房東賺走了？14F 03/26 14:37
→ : 飯店我看業主的資本利得比飯店本業經營賺…
→ : 或者奢華酒店本業辛苦經營 但是旁邊分售住宅單位海撈
→ : 大同 裕隆 亞東 電鍋汽車紡織不賺 土開海賺
→ : 飯店我看業主的資本利得比飯店本業經營賺…
→ : 或者奢華酒店本業辛苦經營 但是旁邊分售住宅單位海撈
→ : 大同 裕隆 亞東 電鍋汽車紡織不賺 土開海賺
→ : 奢華酒店在台灣海賺的案例是有的18F 03/26 14:42
→ : 但多半不是承租經營，畢竟租金壓力大
→ : 台北晶華酒店/星野谷關等等
→ : 但 相反，房東跳下去經營斷頭的也有
→ : 李芳集團/台開集團都有
→ : 但多半不是承租經營，畢竟租金壓力大
→ : 台北晶華酒店/星野谷關等等
→ : 但 相反，房東跳下去經營斷頭的也有
→ : 李芳集團/台開集團都有
推 : 謝分享 現在很多國際奢華酒店服務不如以往23F 03/26 14:48
→ : 據說是因業主想多賺錢 哈
→ : 據說是因業主想多賺錢 哈
推 : 請問有殷琪的消息嗎？25F 03/26 15:10
半退休狀態，欣陸最大自然人股東和幕後老闆
※ 編輯: LINPINPARK (42.79.154.143 臺灣), 03/26/2024 15:14:57
→ : 預測nova推文：我大哥26F 03/26 15:20
推 : 論要賣的目的 逢高獲利了結的成分高 不過現在美債4%以上27F 03/26 15:25
→ : 說到琢豐 和藝庭 安沐居一比 感覺突然划算起來了~
→ : 說到琢豐 和藝庭 安沐居一比 感覺突然划算起來了~
推 : 中南部商用不動產：?29F 03/26 15:37
推 : 你把飯店的住房率想的有點太美好30F 03/26 15:49
那是寒舍的2022開寒居的目標
所以我推算帶一樣參數
但我想2023可能6成左右
實際上2018-2019台北市的確是7成喔
2024我認為會回到7成
https://i.imgur.com/kuaW2jj.jpg
![[圖]](https://imgur.disp.cc/3V/kuaW2jj.jpg)
→ : 觀光局有統計資料 台北市2023/12 國際旅館31F 03/26 15:53
→ : 住房率84% 平均單價5962
→ : 老爺飯店95% 均價5769
→ : https://bit.ly/4ctQoqN
→ : 住房率84% 平均單價5962
→ : 老爺飯店95% 均價5769
→ : https://bit.ly/4ctQoqN
觀光旅館營運統計-交通部觀光署行政資訊網
觀光旅館營運統計-交通部觀光署行政資訊網 ...
觀光旅館營運統計-交通部觀光署行政資訊網 ...
→ : 謝謝幫找，我就記得2023Q3-Q4大成長35F 03/26 15:57
→ : 那的確可能去年就達到7-8成住房率
→ : 那的確可能去年就達到7-8成住房率
推 : 70%住房率原本還覺得高估 原來平均有84%這麼高37F 03/26 16:02
→ : 寒居大概不是掛國際觀光飯店 不在表格內38F 03/26 16:02
→ : 但可以參考其他競爭對手的統計資料
→ : 亞都麗緻就差不多住房率 75% 均價5500
→ : 12月可能真的特別高…全年平均是68%
→ : 但可以參考其他競爭對手的統計資料
→ : 亞都麗緻就差不多住房率 75% 均價5500
→ : 12月可能真的特別高…全年平均是68%
→ : 很可怕喔，老飯店衝到七成五42F 03/26 16:03
→ : 台北市 2023全年平均 住房率68% 均價511243F 03/26 16:04
→ : 新飯店我聽到的都是8-9成44F 03/26 16:04
→ : 老飯店 站前凱撒 台北花園 住房率長期都高 但單價比較差45F 03/26 16:06
推 : 話說L大為何會想在南部搞那個呢？46F 03/26 16:39
因為台灣沒有任何一個臨海的高檔渡假村
戶戶面海每棟都Villa
當然還有很多原因
推 : 現在高級酒店不是都跟房東合作代管而已嗎？47F 03/26 16:52
兩種
1.輕資產
房東買土地蓋好大樓 出租給房客飯店集團
房客自己出裝潢/營運，付租金給房東
像寒舍租大陸琢豐
2.重資產
房東買土地自己蓋好大樓，在自己花錢招商
國際酒店品牌管理，裝潢營運都房東業主出
像興富發金山凱悅/遠東香格里拉/台北W酒店
這些都自己出錢
推 : 所以台灣真心強啊…我朋友專做台中商辦48F 03/26 16:53
→ : 真的也感覺到市場的熱潮，
→ : 不管是在房價還是房租上
※ 編輯: LINPINPARK (42.79.154.143 臺灣), 03/26/2024 17:12:39→ : 真的也感覺到市場的熱潮，
→ : 不管是在房價還是房租上
推 : 沒看數據還真的不知道北市住房率如此驚人～51F 03/26 17:12
推 : 原來如此 話說亞果在台南弄的遊艇別墅有搞頭嗎52F 03/26 18:13
推 : 實際租金佔比應該更低 他餐飲佔比65% 住宿32%53F 03/26 18:22
→ : 上述是2022資料 不過2023住宿成長應該比餐飲高一些
→ : 你的推估住宿是餐飲的四倍 會失真
→ : 雙北2023幾乎都7.8成以上住房率
→ : 訂房平台的業務經理一堆都調去北部了
→ : 以Agoda來說只有全台業績前五百會配專人
→ : 台中高雄比較熱銷的也都八成以上，平均可能六成左右
→ : 像雲林彰化這種鄉鎮城市的住房率就落在四成左右
→ : 主要靠假日撐
→ : 上述是2022資料 不過2023住宿成長應該比餐飲高一些
→ : 你的推估住宿是餐飲的四倍 會失真
→ : 雙北2023幾乎都7.8成以上住房率
→ : 訂房平台的業務經理一堆都調去北部了
→ : 以Agoda來說只有全台業績前五百會配專人
→ : 台中高雄比較熱銷的也都八成以上，平均可能六成左右
→ : 像雲林彰化這種鄉鎮城市的住房率就落在四成左右
→ : 主要靠假日撐
→ : 台北有商務剛需 這種平日的客人才穩定62F 03/26 18:44
→ : 國旅如果只能吃假日就不好做
→ : 國旅如果只能吃假日就不好做
噓 : 壽險業者現在隨便進美債是3-4%，賭博公司債是6%，幹64F 03/26 19:17
→ : 嘛玩要死不活飯店
→ : 嘛玩要死不活飯店
問得好，壽險業會有美金部位和台幣部位
美金部位進去美債合理
台幣部位它可能會放台股 債卷 不動產
找一些固定收益的商業不動產
這也是為什麼壽險業買商辦/買商場/買飯店
以上都可以提供台幣部位的固定收益
這也是為什麼
富邦人壽持有寒舍艾麗飯店
新光人壽持有寒舍艾美飯店
國泰人壽持有JR東日本飯店（前六福皇宮
全球人壽有松山Amba
可以理解嗎？ 美債閉眼睛買當然好
但整個壽險業幾兆台幣都100%放美金債卷
這樣不符合避險為原則
會有各種各樣資產組合算出來的避險部位
不會雞蛋放在同個籃子
推 : 哪一天我看得懂你的文章的時候我大概很有錢了66F 03/26 19:21
※ 編輯: LINPINPARK (42.79.154.143 臺灣), 03/26/2024 19:24:48→ : 但我覺得這輩子沒什麼機會XD67F 03/26 19:22
※ 編輯: LINPINPARK (42.79.154.143 臺灣), 03/26/2024 19:31:13※ 編輯: LINPINPARK (42.79.154.143 臺灣), 03/26/2024 19:35:01
推 : 那是以前單純只有美金計價債券，而台幣債券又被綠巨68F 03/26 19:38
→ : 人長期壓價，現在台股有台幣計價美債或是公司債ETF
→ : 這部分不是就解套，以前利率低，走不動產再包裝REIT
→ : S賣，但現在走不懂產還有這個賺頭嗎
→ : 人長期壓價，現在台股有台幣計價美債或是公司債ETF
→ : 這部分不是就解套，以前利率低，走不動產再包裝REIT
→ : S賣，但現在走不懂產還有這個賺頭嗎
壽險業的規模是幾兆資金，他的目標不是積極投
入一種單一產品，他必須要平衡他的風險達到
穩定收益。 商業不動產沒有很大的賺頭，但它
提供台幣部位幾千億的其中一個固定收益的來源
此固定收益又不太會有短期的跌價損失（如債卷
偶爾做重新估鑑價又可以提高淨值
何樂不為？
市場近2021-2024升息循環三年壽險業還是有
在買飯店和商辦，舉例
全球人壽買了新竹國賓飯店，五十幾億
中國人壽買七期豐邑商辦，一百多億
其實還有不少，當然相對2015-2020買比較少
你必須放棄散戶的思維，大型壽險業的資產組合
不是通通放一個籃子，賭上一種風險
※ 編輯: LINPINPARK (42.79.154.143 臺灣), 03/26/2024 19:50:40
推 : 1感覺機會比較大72F 03/26 19:41
→ : 美債也不是真的那麼無風險 前兩年南山才差點爆炸73F 03/26 19:43
→ : https://www.ctee.com.tw/news/20231115700074-439901
→ : 利率衝一波 帳面損失幾兆幾兆的嚇死人
→ : 最後搞到要改會計原則資產重分類
→ : https://www.ctee.com.tw/news/20231115700074-439901
→ : 利率衝一波 帳面損失幾兆幾兆的嚇死人
→ : 最後搞到要改會計原則資產重分類
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