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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-02-18 23:12:19
看板 home-sale
作者 redbeansyrup (紅豆湯)
標題 Re: [請益] 看了網紅講解投資房當包租婆
時間 Sun Feb 18 14:33:17 2024

講這個大概會被多多們譙爛

但說真的

現在ETF隨便買都五趴以上
然後還不用去巡視房子
還不用處理租客一堆鳥事

要變現也很快，資金運轉很靈活

扛了一堆管理責任但賺的還比人少

這年頭當包租公到底是有什麼誘因?

版友怎麼看

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--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.70.100.35 (臺灣)
※ 作者: redbeansyrup 2024-02-18 14:33:17
※ 文章代碼(AID): #1bqQIlPe (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1708237999.A.668.html
推 supereva: 誘因就是房價只漲不跌  能比較安心放大筆1F 02/18 14:35
股市大盤也是長多短空啊，性質一樣
推 stepnight: 小孩子才選擇2F 02/18 14:35
※ 編輯: redbeansyrup (42.70.100.35 臺灣), 02/18/2024 14:36:30
推 blargelp: 我買A7新成屋實際投入金額投報也5%上下啊 ，而且重點是3F 02/18 14:36
→ blargelp: 漲幅
推 waitrop: ETF五趴放長久會跑輸台灣跟美國的房價+房租漲幅5F 02/18 14:37
→ supereva: 你qqq 2021買在高點的話  還覺得每年5%嗎6F 02/18 14:37
→ waitrop: 甚至跑輸美國大盤spy, qqq7F 02/18 14:37
→ waitrop: 買高股息etf瞄準五趴年化報酬更蠢
推 Morphee: 兩房平車沒啥鳥事，很好管理，每個月收租就好，交屋實價9F 02/18 14:38
→ Morphee: 就翻倍了，再來吃你說的ETF豆腐。
推 bustinjieber: 不會啊，財商不同而已，11F 02/18 14:39
→ bustinjieber: 反正你想怎麼想不重要。
→ waitrop: 至於跑贏台灣跟美國房價漲幅的etf不是沒有,我說過tqqq13F 02/18 14:39
→ bustinjieber: 而且買房就不能投ETF?14F 02/18 14:39
→ bustinjieber: 誰規定的？
推 supereva: 跑不跑的贏也是事後看  2022股市下殺的時候你心裡扛得16F 02/18 14:40
→ supereva: 住那適合買
→ waitrop: 不是不能投etf,而是你去投高股息etf瞄準五趴報酬率,很蠢18F 02/18 14:41

其實現在這年頭，ETF有價差可以賺的，不只有股息可以賺
※ 編輯: redbeansyrup (42.70.100.35 臺灣), 02/18/2024 14:42:00
推 ceca: 包租公不會買1500只能出租2.5萬的東西.19F 02/18 14:41
→ ceca: 包租特化就兩種,一種改格局,另一種就是都不改.
推 Morphee: 如果你算得夠精，根本也不會買ETF，自己搭配組合即可，21F 02/18 14:42
→ Morphee: 不用內扣也方便調整 beta 作期權避險。
→ ceca: 改格局思維就單純,改套房或改一房一廳甚至大坪數切兩間兩房.23F 02/18 14:42
→ ceca: 投報率基本上5%是基本,自己改通常可以多2%起跳.
推 supereva: 是啊  這年頭是這樣  2020三月和2022三月希望你也這樣25F 02/18 14:42
→ supereva: 想

再跌的時候是要準備抄底，開始看什麼時候反彈，而不是一直挫

→ ceca: 當然槓桿就低,可能槓桿兩倍到三倍.27F 02/18 14:43
→ ceca: 另一種直接整棟出租,槓桿五倍,但是不改.
→ ceca: 這種就要特別挑.
→ ceca: 想當年林園我基本投報率就1x%,我是現金買.
→ ceca: 如果你槓桿五倍會怎樣..XD
※ 編輯: redbeansyrup (42.70.100.35 臺灣), 02/18/2024 14:45:01
→ ceca: 而為啥買林園?因為工業區+缺基本款的房子32F 02/18 14:44
→ ceca: 那時候林園沒蓋大樓,也不可能蓋公寓,只有透天別墅.
→ ceca: 而透天別墅供給量無論怎麼蓋都是很低.
→ ceca: 那你叫那附近廣大的一般勞工怎麼辦?
→ icexice: 買房有槓桿乘數，每月穩定租金收入及長期房價增值，你每36F 02/18 14:44
→ icexice: 月的租金跟幾年後增貸出來的錢還可以持續投入ETF
→ supereva: 我有買房投資也有買股買etf  房子對我的誘因就是比較敢38F 02/18 14:44
→ supereva: 放大筆和久放
→ ceca: 然後外加房價又特別低,所以才產生非常神奇的出租投報率.40F 02/18 14:45
→ ceca: 當然整棟收租也有買地上權或凶宅.
→ supereva: CQQQ也是etf42F 02/18 14:45
→ ceca: 凶宅就是拚超貸.43F 02/18 14:45
→ ceca: 地上權的話,你看40年地上權七賢大樓,之前一棟3x萬收租4000.
→ ceca: 反正永久地上權,永久釘子戶,城中城燒掉地上權屋主照樣拿錢.
推 bustinjieber: 買凶宅超貸這操作真的猛46F 02/18 14:46
→ ceca: 永久就跟對岸一樣,地上權照樣給你卡在那邊一個產權.47F 02/18 14:46
→ ceca: 那他收租就爽爽的超高投報率.
→ ceca: 這也是現在七賢大樓都漲到快要一百萬的原因.
→ ceca: 40年地上權這十年噴三倍...你有土地的幾個長得贏他..XD
→ supereva:  https://i.imgur.com/wuBVjsf.jpg 買到這個怎麼想51F 02/18 14:47
[圖]
→ ceca: 投資要看產品的價值,不要被一些世俗的想法給拘束.52F 02/18 14:47
→ ceca: 就像有人只敢買市區不敢買外圍.
→ ceca: 有些人得了不買透天就會死的病.
→ ceca: 有些人只買新屋.
→ ceca: 這些都是"僵化觀念",投資大忌諱.
→ ceca: 投資就是,甚麼東西都有一個價.
→ ceca: 當那個東西價格低於你判斷它該有的價位的時候.
→ ceca: 甚麼鬼東西都可以買.
→ ceca: 當然同時你要評估他的流動性或是金融價值等等..做投資參考.
→ ceca: 但,思維永遠都是"甚麼我都可以接受,只要可以賺錢"
→ ceca: 而包租就是這樣.
推 waitrop: 我只買我買得起的東西,抱歉,真的沒錢,膽子也小63F 02/18 14:49
→ ceca: 整棟收租就是直接去找投報率好的.64F 02/18 14:49
→ ceca: 一般來講投報率好的就是工作機會 + 房價偏低.
→ ceca: 這是要投報率好的基礎..
→ ceca: 市區就容易發生在老屋,或是爛屋你翻修壓制成本.
→ ceca: 外圍就是產業園區+基本款物件缺乏區.
→ ceca: 畢竟別墅怎樣都是千萬,你不是年薪七八十八九十怎麼買.
→ ceca: 那其他年薪六十幾以下的怎麼辦?
→ ceca: 這就是外圍產業園區租金很高的主因..
→ ceca: 當然這時候也要注意它既有的中古屋數量.
→ ceca: 畢竟如果是一個消退的工業區,那既有的中古屋很多.
→ ceca: 或是前農業大城.
→ ceca: 而這些其實判斷也很單純.
→ ceca: 你直接看他收租投報率,到一個數字之後你再去判斷細節就好.
→ ceca: 出租投報率直接就反映了很多事情,那個直接看最快最簡單.
→ ceca: 而你也看到林園沒多久房價也補漲起來.
→ ceca: 出租投報率那麼高就明顯不合理.
→ ceca: 你要嘛租金掉下來,但那是因為供需問題產生的高投報率.
→ ceca: 租金掉不下來怎麼辦?
→ ceca: 阿不就房價就被買上去了..
→ ceca: 之前林園兩間後來賣掉都是在地買的,一個是在地包租公.
→ ceca: 兩間買7x,翻修一間大概3x,賣1xx....
→ ceca: 賣掉前收租養,一間收租7000一間7500...
推 cobrabaton: 感謝ceca大神開示，大神有沒有考慮創邪教？86F 02/18 14:55
→ ceca: 喔我是說兩間一起買7x,平均一間大概在36.x..87F 02/18 14:55
→ cobrabaton: 每一次大神觀點都是簡單粗暴，直接告訴你他多年經歷88F 02/18 14:55
→ cobrabaton: 怎麼挑選案子，至於你能不能領悟就看個人慧根
→ ceca: 其實很多事情本來很簡單.90F 02/18 14:56
→ ceca: 是你們聽太多才變得很複雜.
→ ceca: 老人跟你講不動產有景氣循環,有人跟你講有土斯有財.
→ ceca: 有人跟你講蛋黃區保值,有人跟你講老屋沒人住.
→ ceca: 所以你混亂了,並且受到太多雜訊給影響思維.
→ ceca: 你必須保持很乾淨的思維去看一個市場.
→ ceca: 擬就會發現,很多事情其實很簡單.
→ ceca: 你甚麼都不設限,就算使用權好了,連產權都沒有.
→ ceca: 你照樣不設限.
→ ceca: 如果今天有一個使用權有足夠的保障,收租投報率20%.
→ ceca: 你看我敢不敢買....我她媽買爆他.
→ ceca: 股票也是..
→ ceca: 阿你美債配息那麼高,你就算買了放在那邊收息.
→ ceca: 阿你不管她價格漲跌,直到某一天又發生甚麼災難.
→ ceca: 利率又要掉到逼近於零你在賣掉.
→ ceca: 這樣你有沒有穩賺不賠?
→ cobrabaton: 就是經驗釀造成如此，直白告訴你什麼樣的產品怎麼挑，106F 02/18 14:59
→ cobrabaton: 他會怎麼做。根本就是花錢買課程也不一定會告訴你的東
→ cobrabaton: 西，像我本身做停車場業+土地合建開發，要找土地也是
→ cobrabaton: 不同產品做不同規劃有不同租金，不會每個房地產都漲一
→ cobrabaton: 樣，但是能用經驗讓賺取的報酬倍數是接近的。所以特別
→ cobrabaton: 理解Ceca大神無私的開示
→ ceca: 那為啥短期的一些震盪,一堆人對美債那麼緊張?112F 02/18 14:59
→ ceca: 阿不就很簡單的事情,怎麼會變那麼複雜呢?
推 okting: C大方便透露你美債買哪個嗎？114F 02/18 15:11
→ baychi999: 房價貴的跟什麼一樣 現在才進場要當房東的真的是攤子115F 02/18 15:11
推 cblade: 錢只要夠的話 $就會想放在房地產了116F 02/18 15:12
推 lucky466: 房子買了睡好覺117F 02/18 15:18
→ lucky466: 股票買了晚上還要起來看美國盤
推 chengyou66: 林園現在不是蓋透天居多？119F 02/18 15:23
噓 robot456: 完全無視五倍槓桿，你高興就好120F 02/18 15:24
推 stepnight: 沒有最貴只有更貴，現在不買以後也甭買121F 02/18 15:24
推 slothman: 你股票開五倍槓桿進去了嗎？122F 02/18 15:47
→ PTTMAXQQ: 繼續可愛天真下去吧123F 02/18 15:48
→ PTTMAXQQ: 這世界就是需要你這種人
噓 lordwill: 當然是都買啊 窮鬼才做選擇125F 02/18 15:53
→ oncloudy: 台灣網紅就是造假的啊 不用看啊126F 02/18 15:58
→ oncloudy: 台灣的就是沒乾貨 瞎鬧的
→ oncloudy: 但是台灣韭菜他媽超多 超邪教 哈哈哈
推 s56565566123: 真的啊129F 02/18 15:58
→ an0215: 房子起手式就是五倍槓桿低利率 你買股票誰要給你低利率130F 02/18 16:10
推 Detonate: 所以我忍住沒去簽預售屋滿手營建股就是這樣 房地產會漲131F 02/18 16:28
→ Detonate: 營建股更會漲
推 gm3252: 很好阿，你就盡量買ETF。當成買房子的都笨蛋就好133F 02/18 16:35
推 Detonate: 房子買賣真的太麻煩了 政府要抽 房仲要抽 還要花一堆時134F 02/18 16:35
→ Detonate: 間 股票手按一按就好了 資本利得還免稅
→ fundme: 買股票哪天醒來就睡路邊136F 02/18 16:38
推 cksai: 股票投資年報酬平均要15趴才會贏炒房吧137F 02/18 17:00
推 jack0216: 買房槓桿大阿138F 02/18 17:30
推 grotwpig645: 的確139F 02/18 17:54
推 zhi5566: 重點是在有沒有五倍槓桿 有寬限期大加分 如果都沒有 ETF140F 02/18 18:01
→ zhi5566: 的確比較優 其他就是漲上去增貸買ETF兩邊都有 風險降低
推 orange0319: 認識房客，懂的就懂142F 02/18 18:08
推 ben54302: 阿，小朋友才做選擇阿！我買房 增值了150% 把錢增貸出143F 02/18 18:09
→ ben54302: 來買高股息&繼續出租不是很爽XD！增貸買完高股息繼續質
→ ben54302: 押繼續買 配息都快還款的一輩還有租金收不是很爽！
推 ceca: 我是元大美債正二+國泰20年美債..146F 02/18 18:15
推 polypress: 買房五倍槓桿，你信貸買Etf是可以借多少？還是你有五147F 02/18 18:15
→ polypress: 倍槓桿的標的可買
→ ceca: 我買美債或是那指正二都是因為,房地產槓桿開不起來.149F 02/18 18:15
→ polypress: 西卡大成本攤到多少啊？150F 02/18 18:15
→ ceca: 不然這些錢,在怎樣也可以去楠梓和高鐵買幾間公寓.151F 02/18 18:15
→ ceca: 我現在美債正二大概虧損6%,正一的虧損0.5%.
→ ceca: 因為我美債是從那指慢慢轉,所以2/13剛好又買一筆.
→ ceca: 攤下來正一基本上虧損剩一點點.
→ ceca: 不過股票質押不給分開賣分割還債...
→ ceca: 所以現在美債質押我是拆很多次去壓.
→ ceca: 可能100萬(押60萬)為單位這樣分好幾次押.
推 polypress: 質押的確有這個麻煩，但西卡大質押又正二美債，槓桿多158F 02/18 18:22
→ polypress: 了點呀
推 ben54302: 好奇降息後在不開槓桿正二的情況下，美債會噴的凶還是160F 02/18 18:35
→ ben54302: 股票噴的凶r？最近又質押借了一筆出來 再考慮是否該買
→ ben54302: 國泰20年...
→ ceca: 我就是槓桿開不起來,所以才只好從金融商品找槓桿..XD163F 02/18 18:41
→ ceca: 如果軟著陸,股票應該會兇一些,不過股票通常提早反應.
→ ceca: 所以也不會差距太大的爆猛.
→ ceca: 但是美債好處就是"不怕意外"
→ ceca: 要是花旗倒了,那就是股票崩盤,美債飛天.
→ ceca: 因此美債風險更低.
→ ceca: 而且就算有甚麼情況要補維持率,也補不了多少錢.
→ ceca: 外加債息拿去嘎質押利息.
→ ceca: 我美債正二也不過配還不到一百萬.
→ ceca: 也是拿來因應股票的黑天鵝風險用的.
→ ceca: 正二目前吃的是轉倉的正價差.
→ ceca: 而不是摩擦損耗.
→ ceca: 這是兩種概念...
→ ceca: 正二摩擦損耗很低,通常是大波動時正逆價差比較大.
→ sirius426: 總經大師請問要降息了沒177F 02/18 19:00
推 ceca: 今年降息機率9x%...你難道認為會明年才降嗎..XD178F 02/18 19:56
→ ceca: 你可以對賭看看.
→ ceca: 股版不是有一個做空美債的.
→ ceca: 要不要對做看看///這可不是房子不能放空喔.
→ ceca: 來拉,你要不要對賭個兩百萬做空美債正二..
→ ceca: 明年的今天來看成敗.
推 ben54302: 感謝西卡大解惑,最近看股版都疑惑每個美債文都在哭爹喊184F 02/18 20:43
→ ben54302: 娘的
推 ceca: 我是不知道誰美債做短波動186F 02/18 20:50
→ ceca: 不過古板通常單純就是，壓力很大要找個東西嘲笑發洩
→ ceca: 現在跌什麼就嘲笑甚麼
→ ceca: 所以他們只是找東西笑，不是真的看空美債
→ ceca: 唯一看空的是做空的那個，但是誰知道真假
→ ceca: 改圖？或是他有其他配置，空美債是避險等等
推 Detonate: https://i.imgur.com/Uch4oRE.jpg192F 02/18 20:53
[圖]
→ ceca: 當然如果他是真的為了空美債而空美債193F 02/18 20:53
→ ceca: 那當然送他一句“你會贏！！”
→ Detonate: 自己看去年營建股漲多少 隨便買也贏大盤 今年一月到現195F 02/18 20:55
→ Detonate: 在而已我總損益10%多一點 重壓8位數絕對比房子好賺
→ Detonate: 去年30幾%就更不用說了
推 ceca: 另外，一月的通膨有兩個問題198F 02/18 20:56
→ ceca: 一個是一月本來就有數據震盪比較大的現象
→ ceca: 第二個是房租通膨0.7把整個cpi給拉到爆高
→ ceca: 其實在公布一月通膨後幾個小時就有人在講這兩點
→ ceca: 這也是為啥殖利率回升也沒升很多的主因
→ ceca: 而像我，剛好乘機又多買了一百萬美債xd
→ ceca: 喔喔，古板最新文章也有講這個
→ ice1015: 我想再加500美債 再質壓150正二 ce大覺得正二還有戲嗎205F 02/18 21:16
推 ceca: 軟著陸指數就還會往上,別忘了資產抗通膨.206F 02/18 21:24
→ ceca: 但是當然就是有隱藏看不到的硬著陸風險.
→ ceca: 我不喜歡承擔甚麼風險,所以就會慢慢的那指轉美債.
→ ceca: 不然你買中港的指數,如果它們兩個沒有炸金融危機.
→ ceca: 那降息後報復性補漲會很刺激.
→ ceca: 另外中國如果炸了也可能會引起全球金融海嘯.
→ ceca: 是否硬著陸不是只看美國.
→ ice1015: 謝謝分享看法213F 02/18 22:00
→ ice1015: 我也覺得正二現在再加碼風險較高
→ ice1015: 不然試試分段投入 不對就跑
推 qscNERO: 謝謝C大分享216F 02/18 22:36
推 we147121: 包租公就是累積福運，做善事，沒有特別誘因217F 02/18 22:38

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