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※ 引述《empireisme (empireisme)》之銘言：
: 台灣的商圈常常因為人潮轉移
: 所以租金下滑
: 然後房價下降
: 反觀住宅
: 幾乎是穩定上漲
: 是因為什麼因素呢
: 小弟猜測是
: 1. 人們討厭搬家
: 2.需要長輩後援
: 3.學區因素
: 還有什麼原因嗎？


你窩過美國就知道.

其實一大片的住宅區,只需要一小塊的密集商店.


所以一個商圈可以支援的面積其實很大.


那反過來講,一個區域,他對商圈的需求其實面積很小.


那代表.

只要東邊興起,西邊就會下去...!!!


最典型代表,台北東區第一個衝擊他的就是101商圈興起.

第二次衝擊他的是松菸附近的餐廳興起.


或是天母商圈當年搬家是因為捷運站附近產生商圈.


所以商圈轉移最主要是因為競爭.

而競爭是因為新的商圈產生了更強的競爭力.

而更強的競爭力通常就是聚集人潮的地方,例如百貨公司,例如車站等等.


至於住宅.

阿這邊就這麼多人,需要這麼多住宅.

你要怎樣轉移...XD

市區房價很低的地方,你以為都沒住人?

高雄最有名最爛的大樓,城中城裡面住了多少人...你以為他是空屋嗎..XD
(他以前一間套房2x萬...你去找,可以住人的管你是找海邊還是找玉山山頂.
 還是找任何你所謂的鄉下鳥不生蛋或是甚麼高污染還是多爛的地方.
 你找的地比他更便宜的住宅空間嗎.....
 沒有....呵呵....
 不敢說全台灣,但是基本上全高雄包含山區包含森林裡面,他是最便宜的!!!)

所以住宅本來就住著人.

而住宅房價跌通常都是整個市場大跌的時候.

例如城中城哪時候價格崩潰的?是不是2000年那一波.

甚至大家愛講諾貝爾,諾貝爾哪時候價格崩潰的??

是不是2000年那一波.

也就是所有的房價主要都是那時候跌下去的.

之後20年來,價格巨觀都是向上....在新屋或是炒做很兇的區域有微幅的震盪.


這也是我們投資,其實也很在乎超級大崩盤.

崩盤是另外一個機會.

沒有崩盤,哪來的瘋狂大漲三五倍.

所以真的會產生崩盤,我們他媽的一定跑得比你快...哈哈哈...


但商圈就完全不是這樣.

商圈只要轉移,很可能永遠不回來.

然後,商圈說走就走,而且是甚麼時候都可能發生.


so...玩商圈,大環境必然有影響.

但你更需要擔心的東西叫做.

"競爭"!!!!


其實你攤開都市的零售業額,都還是在上升.

但你看,高雄為啥之前在討論站前.

一大堆人說站前已死OOXX....

但實際上,零售業額還是一路線性向上,扣除百貨照樣是線性向上.

也就是說,就算市街邊店面,消費能力依然沒有縮減,還在擴張.

那為啥有些商圈好像已死.

主要原因就是因為....轉移走了.

當然,實際上建國路電腦街的狀況遠不如各位想的那麼慘.

當然他不可能有網路泡沫年代的興盛,甚至不及1/3.



你無法拿他跟甚麼自立路,文衡路,陽明路這種二三線等級的商圈比.


他就一個普通的商圈這樣.

但是他也沒有往下的趨勢...甚至有一丁點微幅向上.
(你自己去數電腦店...以年為單位,有微幅增加)

當然你說更靠近火車站,例如本來光南那邊.

那個沒辦法了,畢竟補教業還在往下走....

當然以後會不會轉型...不知道,商圈的事情無法做長遠判斷.




另外會影響一個區域商圈競爭力的原因非常多.

粗淺的百貨公司,車站等等.

但是很多時候,光一家名店,就可以帶動一個商圈.

例如郭家肉粽就帶動那一排店家興起.

華達和雙飛奶茶,讓新樂街多了一堆奶茶店.

而一個地方興起,很容易就侵蝕到另一個地方的商圈.

所以玩店面風險本來就很高.

因為你無法判斷.

而且說死你就死了...XD

一死再起不能.

你光看師大夜市以前的店面,如果你買在最旺的時候.

你要套幾輩子你就知道.

哪有時候一死就是八輩子的事情.


另外...對投資來講.

最重要的還是那一點.

無法判斷...

這......


當然啦店面還是有投資辦法.



並且只要爆發一波起來,利潤會非常可觀.

而等到商圈旺起來後.

你就該賣了....

沒是守著一個很興旺的商圈的店面?你在等啥?

等衰退喔....這麼盤???

阿你租金投報率是多少...喔,請用當下的房價去算....

有沒有越興旺的店面,投報率越低阿.

那麼低的投報率,你是在貪圖她的租金??

你要不要考慮賣掉後買正二比較好....

啥金店面賣了就買不回來?

你現在去一線商圈看,哪邊買不到店面.

一個"衝刺發展中"的商圈你會買不到店面.

但是一個超級興旺的商圈,你他媽的最好買不到店面..XD

一大堆玩店面的都在那時候出脫,然後騙你.

"金店面吃三代"

"啞巴兒子會賺錢"

"店面賣了就買不回來"

阿你他媽的真信???

你嘛上馬路看一下是不是這樣一回事....

阿就不是這樣一回事啊....越旺的商圈,三不五時越容易有店面拿出來賣.


只有在"這邊要通路"或"這邊要蓋百貨公司".

才會連續幾年沒任何一間店面拿出來賣.

對,之前我買了店面後連續七年,整條路沒有半間店面拿出來賣...給你參考.


人家講甚麼你就信甚麼.

難怪你是韭菜...哈哈.


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※ 作者: ceca 2023-05-15 16:41:33
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