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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-10-13 19:45:10
看板 home-sale
作者 andytimmons (NothingButMusic)
標題 [請益] 20年房貸vs30年房貸
時間 Thu Oct 13 17:44:40 2022

老問題了，但還是想跟大家請益一下，
看我盲點在哪裡@@，感謝感謝

----正文分隔線----
網路上找的到的言論大部分都支持能貸
多久就貸多久，所以30年比20年好。各
種支持的理論都有，例如拿去投資跟高
彈性可以提早還等等。

不過有個部份我還是覺得很怪，我舉例
討論一下：

條件：1000萬房貸，1.69利率，本息攤

20年的話總利息大概是179萬
30年的話總利息大概是276萬

利息差97萬

----疑問開始----

根據這個試算機
https://reurl.cc/QbrZaq
房貸提前償還計算機 (本息攤還) ，一秒算出要不要優先償還!
[圖]
房貸提前償還計算機 小工具一秒算出要不要 提前償還房貸 ，不用再煩惱是否要把錢拿去定存還是投資，一次告訴你不同方法所獲得的差異。 ...

 
(只有20年的但我想30年應該同樣結論吧)


假設我在第二年有了100萬大筆獎金，提
早還款省的利息還比拿去定存生的利息
低(定存我用1%利率而已)

多試了幾種早還款的條件得到的結論是：

不管怎樣，提早還款都比拿去定存效益低

問題來了，如果提早還款的效益低，基本
上一般人拿到大筆金額的錢都不會提早還
款，而基於不會提早還款的前提，選30年
的總利息就是多了97萬。

雖然說一個月算起來才2700沒多少，可是
總數看來也是一筆錢。

而且如果提早還款不划算，那說有彈性可
以自己決定要不要提早還款這件事是不是
變成一種話術@@


另外關於投資的部份也是，如果提前還款
這件事不划算，基本上選了房貸方案之後
要繳的錢就是固定了，在沒有辦法把房貸
的錢挪去投資的情況，投資的事是不是要
分開看才對？況且如果30年是為了減輕壓
力，跟20年比每個月多出來的錢基本上也
不會固定拿去投資吧@@

-------

還是說我一定得把通膨這件事考慮進來？
通膨考慮進來就一定是30年比較好嗎？

還請大家不吝賜教，感謝！

--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.137.116.247 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1ZHzuBAR (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1665654283.A.29B.html
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 17:46:38
→ maxboy06: 你如果這輩子都不換屋就早點還掉啊1F 10/13 17:47
雖說計畫比不上變化，但目前這間是預計定居住到養老了
推 GoGoD: 樓下：誰跟你房貸要還完？2F 10/13 17:47
上一間是提早賣掉沒錯啦，但利息前面幾期的比重很重欸
推 Narcissuss: 可以提早還3F 10/13 17:47
可以，但不如拿去定存
推 luby0913: 你如果試算提前還款（如10年）其實差異不大4F 10/13 17:48
定存還比較划算
→ maxboy06: 你有要換屋後面都白繳的5F 10/13 17:48
前十年利息都繳超多啦
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 17:50:54
推 csgod1325: 30年房貸 差95萬 一年9.5萬 假設這十年拿去出租會有206F 10/13 17:51
→ csgod1325: 萬/年 扣掉後一年倒賺10.5萬
我跟家人要住哪 XD
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 17:51:43
推 jpwd: 自然通膨率2%，現在1000萬20/30年後，等值現在多少$？8F 10/13 17:52
所以還是得考慮通膨才能得到30年划算的結論對嗎？不過2%似乎開始失效了，應該會漸低
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 17:54:26
推 iamala: 利息本來就是借錢該繳的，別在意。只在意槓桿和效9F 10/13 17:55
→ iamala: 益就好。雖然說正常應該要算一下數學，但銀行早已
→ iamala: 經算好好，房貸利息就是低到無本。20和30年唯一有
→ iamala: 意義的差別只在月還款金額而已，選30年才能讓你買
→ iamala: 得起更貴的房子。
已經買了@@只是在考慮要20年還是30年，20年目前都還負擔得起
推 ZackRyo: 秒選30年啊，其實你也不會真的30年才還完，而且你繳出去14F 10/13 17:55
→ ZackRyo: 的利息，通膨都吃光了好嗎
但如果提早還款不划算，基本上還是會繳完30年吧。所以還是要考慮通膨對嗎
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 17:55:44
→ ZackRyo: 繳了那97萬，換來30年不知道多少的資產增值，除非你買的16F 10/13 17:56
→ ZackRyo: 房子位置不對
欸，但少繳97萬房子也還是增值啊 XD
推 NTU303150195: 照你邏輯政府直接開一百年怕什18F 10/13 17:58
但我的邏輯是貸款年數越少越好欸@@
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 17:59:15
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 18:00:23
推 jpwd: 現在台灣美化的通膨都破3了，那會越來越低？19F 10/13 18:04
我搞錯了抱歉
推 rabinson: 房子如果哪裡賺錢的，當然月支出越低越好呀！衝現金流20F 10/13 18:05
所以多出來的錢還是要想辦法投資最大化對嗎
推 jpwd: 覺得貸款年限少好，那你就現金買就好了21F 10/13 18:07
但現金不夠QQ
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 18:08:31
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 18:09:26
推 Redchain: 還是那句老話，如果房貸可以貸100年，我絕不會貸99年！22F 10/13 18:10
推 iamala: 已經買的情況下，還是選三十年，因為你無法不考慮通膨。23F 10/13 18:10
通膨正解
→ iamala: 但若是你就是不想付利息，那應該要選十年會比二十年好。24F 10/13 18:10
太硬了@@
→ iamala: 投資最大化沒錯，但要把風險算進去。不然我梭哈樂透也是25F 10/13 18:11
→ iamala: 投資最大化啊…
推 specialrain: 當然是選越高的 連債務都被通膨稀釋掉了27F 10/13 18:12
通膨正解
推 Redchain: 第二句老話，你貸30年可以選擇提前20年還完，但你貸20年28F 10/13 18:14
→ Redchain: 卻不能選擇延後30年還完！
但方案訂了之後提早還款不划算欸@@
還是那個提早還款試算機有誤
→ qqphor: 大陸目前一直都在吵利息繳很多什麼叭叭啦的…..，前面文30F 10/13 18:17
→ qqphor: 章很多可以去爬
→ Goog1e: 光是看到你拿總利息來比較 整篇文就可以不用看了...32F 10/13 18:19
請賜教@@
→ Goog1e: 兩者的總利息 單位價值是不一樣的 這樣要怎麼比33F 10/13 18:19
→ Goog1e: 現在的1元的價值 跟10年前的1元的價值 有一樣嗎？
所以還是通膨正解
→ qqphor: 小紅書有一堆這種文章35F 10/13 18:20
小紅書？
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 18:20:57
→ qqphor: 來台灣的大陸人，對PTT贊賞有加，說這平台可以問很多事也36F 10/13 18:21
→ qqphor: 比較有真話，我覺得只有房版啦，其他呵呵
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 18:22:09
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 18:22:45
→ qqphor: 你爬文會比較快，至少10篇的文章，之後你就解了38F 10/13 18:24
推 jpwd: 最簡單的投資法，比如你和合庫房貸2千萬2%，然後歐印買合庫39F 10/13 18:25
→ jpwd: 殖利5%，每年賺利差3%，那你要賺20年，30年，還是現金買不
→ jpwd: 屑賺？我知道你不屑賺，那就當我沒回答。
能賺當然賺 XD
雖然說我房貸貸出來沒辦法拿去投資，但我大概懂你例子的意思了
推 frowning1226: 年限這種問題要看利率，利率低時拖延比較有利42F 10/13 18:26
→ frowning1226: 目前房貸利率就是低於通膨，所以省下來再買
→ frowning1226: 都比拿去還要有利，而且年限真的只是心裡作用
@@
推 Redchain: 利息是貸款本金乘以利率，銀行會規定你3或5年內不能提前45F 10/13 18:30
→ Redchain: 還款，過了之後要不要提前還就隨你，但到時候你可能會發
→ Redchain: 現自己捨不得提前還款了
台銀現在沒有綁約還好，不過提前還款怎樣算都不合
推 carden31: 你提早還款的算法是怎麼算的？是每月分攤還是一筆多還48F 10/13 18:32
一次大筆，譬如100萬
→ Redchain: 貸30年比20年多出的利息只是你的心魔，過不了這個檻你會49F 10/13 18:34
→ Redchain: 很難接受這利息差，但如果想通了就會發現長貸款年限不是
→ Redchain: 人人都能擁有的禮物，有些人現在想貸40年還貸不到呢
@@
→ qqphor: 40年+152F 10/13 18:36
→ qqphor: 50歲不符資格….
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 18:39:40
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 18:40:29
推 maxboy06: 去了解你的房子的出租行情 把房貸月繳控制在比租金低54F 10/13 18:46
→ qqphor: 你提的問題和小紅書那些被房貸炸到一樣，55F 10/13 18:46
→ qqphor: 版上有很高手都有解過為什麼，你可以爬這些人的文章
→ maxboy06: 這樣改天出什麼意外繳不出房貸還可以租人57F 10/13 18:47
推 qqphor: fr大，你這個點很好，這樣想很容易理解，謝謝分享58F 10/13 18:55
推 WMV: 投資最低的5-6%獲益可以蓋得住1%利息支出59F 10/13 18:57
推 k0939770752: 你貸三十年你用20年的月繳，最後總利息就是二十年而60F 10/13 19:00
→ k0939770752: 已應該很好懂吧!
推 lescholar: https://bit.ly/2BZxjQs62F 10/13 19:04
→ lescholar: 你選30年但提前還款 並不吃虧
→ lescholar: 除非你自制力很差有錢會亂花 或是有提前還款違約金 不
→ lescholar: 然還款年限越長違約風險越低 你一樣可以選擇提前還款不
→ lescholar: 會多付錢
提前償還房貸一點都不吃虧，實際例子算給你看 - 魯爸的財富自由之路
[圖]
許多人認為提前償還房貸的效益非常低，因為前期繳交過多的利息，而後期才開始繳納本金。真的是這樣嗎?本文用實際計算告訴你提前償還一點都不吃虧。 ...

 
推 popcool: 投資效益當然要一起看，只要想成把可提早還的錢拿去投資67F 10/13 19:12
→ popcool: ，只要打的贏利率當然是越晚還越好，等於是借低利的錢出
→ popcool: 來滾
推 prostar: 年限只是給自己一個緩衝的空間 想早點還就早點還70F 10/13 19:12
→ prostar: 讓心理負擔降低
→ prostar: 建議你這麼在意的話貸30然後用20年的月繳去還
→ prostar: 等你發現30的好處之後再慢慢還
噓 TyuzuChou: 為什麼不考慮通膨呢？74F 10/13 19:18
→ qqphor: 樓上，你爬完原PO的文章了嗎，推文也看了嗎，那裡沒講通75F 10/13 19:20
→ qqphor: 膨

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