※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-08-30 04:52:02
看板 home-sale
作者 標題 [請益] 請問轉增貸？
時間 Mon Aug 29 23:19:42 2022
有網友說，如果原本的房子增值，
B銀行鑑價2000萬，就可以貸1600萬出來，
扣掉欠A銀行的貸款假設300萬，
那麼還有1300萬可買第二間。
可是有另一個網友說，
其實轉增貸在房市修正時會有風險，
假設原本鑑價的2000萬房子，
修正了10 %，變成1800萬，
能貸的金額就變成1440萬，
那就必須先還銀行160萬，
而且還是要繳1440萬轉增貸的利息。
很多人一時籌不到160萬加上每月該繳的貸款，
房子就變成法拍屋了。
有幾個地方看不太懂，想請問：
原本鑑價2000萬，跌10%，
這10%是由B銀行來估算的嗎？
（就算同一棟，單價也會有點落差，怎麼知道房價是在修正？）
多久重新估價一次呢？
在幾個月內要退還銀行這160萬？
一時湊不出這麼多錢，就真的沒辦法了嗎？
那房價如果又漲回來10 %，B銀行會退還這160萬嗎？
轉增貸還有其他風險嗎？
謝謝！
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.228.32 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1Z3DaGl3 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1661786384.A.BC3.html
推 : 跌了是你下一次辦轉增貸金額才會影響.1F 08/29 23:24
→ : 已經簽約撥款的,他不會管你,不會叫你補.
→ : 理財型房貸一年一簽的才會被斷銀根,下一年不簽給你.
→ : 已經簽約撥款的,他不會管你,不會叫你補.
→ : 理財型房貸一年一簽的才會被斷銀根,下一年不簽給你.
推 : 請問轉增貸怎麼評估自己房子的鑑價？4F 08/29 23:30
推 : 叫銀行去估.5F 08/29 23:31
→ : 轉貸和你辦房貸一樣,可以多找幾家估.
→ : 不過業務能力強的話,可以有一些特殊註記.
→ : 例如新裝潢,樓層高之類的,稍微拉抬估價金額.
→ : 轉貸和你辦房貸一樣,可以多找幾家估.
→ : 不過業務能力強的話,可以有一些特殊註記.
→ : 例如新裝潢,樓層高之類的,稍微拉抬估價金額.
推 : 鑑價都是看銀行端啦 每家鑑價結果不一定相同9F 08/29 23:33
→ : 然後一次簽20年或30年 你只要乖乖繳款 銀行不會沒事找
→ : 你麻煩
→ : 反正你中間想換銀行會想辦法留你
推 : 而且你可以問所謂的另一個網友 修正要補錢的話 那增
→ : 值銀行給你錢？
→ : 然後一次簽20年或30年 你只要乖乖繳款 銀行不會沒事找
→ : 你麻煩
→ : 反正你中間想換銀行會想辦法留你
推 : 而且你可以問所謂的另一個網友 修正要補錢的話 那增
→ : 值銀行給你錢？
推 : 第二個網友不知道在供三小 你還信15F 08/29 23:36
→ : 簽的當下 成數 年限 寬限期就不會改了 只有一個會變動16F 08/29 23:37
→ : 那就是利率
→ : 那就是利率
→ : 照這個邏輯你一般房貸銀行也要一修正就叫你補錢？18F 08/29 23:37
→ : 會不會是西卡好朋友al 他之前也說房子跌價 銀行會叫你19F 08/29 23:38
→ : 補錢 應該是沒記錯 好一陣子沒看到他
→ : 補錢 應該是沒記錯 好一陣子沒看到他
推 : 他不是轉移到股票版..XD21F 08/29 23:39
推 : 也好 房子這種負資產不適合他 我說要犧牲點幫他接收負22F 08/29 23:43
→ : 資產又不理我….
→ : 資產又不理我….
推 : 跌了會補錢...以為是股票融資催繳嗎XDD24F 08/29 23:44
→ : 沒常識不做功課還要上來害人的，真的活該被嗆
→ : 所以看起來4成房貸比理財型房貸多了一點安全係數
→ : 之前還在想理財型房貸這麼猛，到底有沒有破綻XDD
→ : 沒常識不做功課還要上來害人的，真的活該被嗆
→ : 所以看起來4成房貸比理財型房貸多了一點安全係數
→ : 之前還在想理財型房貸這麼猛，到底有沒有破綻XDD
推 : 不過說真的 常常看不懂銀行借錢的依據 同樣條件可能這28F 08/29 23:52
→ : 家銀行被當寶 換家銀行是棵草
推 : 像我這個月問 永豐富邦國泰兆豐條件都不錯 然後問到凱
→ : 基 直接無法承作 乾
→ : 家銀行被當寶 換家銀行是棵草
推 : 像我這個月問 永豐富邦國泰兆豐條件都不錯 然後問到凱
→ : 基 直接無法承作 乾
推 : 這跟那間銀行放款剩餘額度有關.32F 08/29 23:54
→ : 有些放得多的,年底沒扣打...就找藉口刁難.
→ : 另一種就是他們企金做很爽的時候,房貸也會比較無心.
→ : 在一者就是遇到爛業務...XD...不一定是能力爛,也可能人員爛.
→ : 有些放得多的,年底沒扣打...就找藉口刁難.
→ : 另一種就是他們企金做很爽的時候,房貸也會比較無心.
→ : 在一者就是遇到爛業務...XD...不一定是能力爛,也可能人員爛.
推 : 分行不同也不同 像我之前分別貸款兩家兆豐不同分行 一36F 08/30 00:00
→ : 家就很好談 要走的時候還跟了一些條件想留我 另外一家
→ : 就佛心放貸 啥都不給 要走不留
→ : 家就很好談 要走的時候還跟了一些條件想留我 另外一家
→ : 就佛心放貸 啥都不給 要走不留
推 : 我們國家的銀行會要求追加抵押品嗎？39F 08/30 00:01
→ : 沒遇過40F 08/30 00:04
→ : 我比較幸運也比較菜2012到現在沒遇到跌到我入手價過
→ : 我爸媽有 但也沒被要求什麼 就默默每個月還款
→ : 我比較幸運也比較菜2012到現在沒遇到跌到我入手價過
→ : 我爸媽有 但也沒被要求什麼 就默默每個月還款
推 : 不要去做重新估值的動作，沒人會找麻煩43F 08/30 00:08
→ : 房價普遍性都在跌的時候，應該景氣很低迷
→ : 政府應該會有一些措施要求金控只要繳得出來就好
→ : 房價普遍性都在跌的時候，應該景氣很低迷
→ : 政府應該會有一些措施要求金控只要繳得出來就好
→ : 謝謝回覆！我也覺得第二位網友說法怪怪的，46F 08/30 00:14
→ : 房價又不是股票融資能看出賠幾趴再追繳。
→ : 想再請問，
→ : 那用轉增貸的1300萬去買間小房，
→ : 假設利率已經升到最高2.5%，
→ : 只要每個月都還能夠按時繳本息，
→ : 過了3年綁約期，
→ : 用原價1300萬賣掉，
→ : 扣掉已繳3年的本息+房仲費+政府的稅+有的沒的，
→ : 豈不是穩賺？賺錢有這麽簡單？
→ : 是不是我有漏掉或誤會什麼呢？
→ : 房價又不是股票融資能看出賠幾趴再追繳。
→ : 想再請問，
→ : 那用轉增貸的1300萬去買間小房，
→ : 假設利率已經升到最高2.5%，
→ : 只要每個月都還能夠按時繳本息，
→ : 過了3年綁約期，
→ : 用原價1300萬賣掉，
→ : 扣掉已繳3年的本息+房仲費+政府的稅+有的沒的，
→ : 豈不是穩賺？賺錢有這麽簡單？
→ : 是不是我有漏掉或誤會什麼呢？
→ : 看不懂 你原價買賣？ 交易成本跟利息你就虧了耶 還是你57F 08/30 00:17
→ : 要說中間收租
推 : 你轉增貸的1300萬 又不是繳三年就還完 你賣掉後清償原
→ : 本的1300萬債務 賺在哪？
→ : 正確的方向應該是轉增貸出來的現金過水後繼續投資房產
→ : 不停的讓自己坐大
推 : 如果是出租件 你的出租投報大過你的資金成本跟持有成
→ : 本 那當然是借越多賺越多
推 : 喔喔 看懂你的意思了 你是舉你原本的例子繼續說 那你
→ : 這1300萬內 是來自你原本的還款跟房價的增值 其實不
→ : 用轉貸直接賣掉意思一樣
推 : 轉貸是在不賣掉房子的前提下去把房子增值的部分套現
→ : 你根本不需要在搞一個原價買賣被吃交易成本 你會在
→ : 投入下一個房產是為了繼續房產的投資
→ : 要說中間收租
推 : 你轉增貸的1300萬 又不是繳三年就還完 你賣掉後清償原
→ : 本的1300萬債務 賺在哪？
→ : 正確的方向應該是轉增貸出來的現金過水後繼續投資房產
→ : 不停的讓自己坐大
推 : 如果是出租件 你的出租投報大過你的資金成本跟持有成
→ : 本 那當然是借越多賺越多
推 : 喔喔 看懂你的意思了 你是舉你原本的例子繼續說 那你
→ : 這1300萬內 是來自你原本的還款跟房價的增值 其實不
→ : 用轉貸直接賣掉意思一樣
推 : 轉貸是在不賣掉房子的前提下去把房子增值的部分套現
→ : 你根本不需要在搞一個原價買賣被吃交易成本 你會在
→ : 投入下一個房產是為了繼續房產的投資
推 : 這問題解法就是 找BCDEFG銀行業務一起問 看願意給你什71F 08/30 00:35
→ : 麼鑑價跟成數還有有利條件，找一個你覺得最有利的跟他
→ : 簽就好了。
→ : 麼鑑價跟成數還有有利條件，找一個你覺得最有利的跟他
→ : 簽就好了。
→ : 我是假設在一個最糟的情況下，不斷升息，74F 08/30 00:37
→ : 且三年後突然需要變現，所以才用原價賣掉，
→ : 想了解這樣是否會賠錢，還是仍會賺呢？
→ : 且三年後突然需要變現，所以才用原價賣掉，
→ : 想了解這樣是否會賠錢，還是仍會賺呢？
推 : 看你租金跟交易成本的落差啊 還有賺是跟什麼比 跟一77F 08/30 00:41
→ : 間都不買比 一定賺 那如果你三年後會需要大量現金 為
→ : 什麼不三年後在轉貸使用增值的套現呢
推 : 這樣來說好了 我原本本金可能只有200 買了1000的房子
→ : 那我漲到1500 我可能必須要賣他拿到1500後還掉800貸
→ : 款盈餘700 扣掉本金200 是不是賺500 但如果我不賣掉
→ : 拿去轉貸價值1500貸款1200還掉原本800盈餘400 本金20
→ : 0我先收回 剩餘200在投入下一間1000的房子 我是不是
→ : 有兩間在收租了 而且本金已經收回
→ : 只要我的出租投報是賺錢的 我可以用類似的方式讓自己擴
→ : 大規模
推 : 所以這個問題本質在如何利用增值帶來的效益 如何從銀
→ : 行搬錢 進而去做任何能贏過銀行利率的投資來賺取利差
→ : 不需要去設定什麼特別的狀況
推 : 你就想簡單一點 你設定銀行利率是2.5% 那如果你有一個
→ : 穩定投資是5%的 是不是就是借越多賺越多 也就是所謂的
→ : 「穩賺」 當然任何事都不能說100% 你只能找一個勝率極
→ : 高且適合你的 凡事都有風險 就像我今天出門有可能被車
→ : 撞 但我會因此不出門嗎
→ : 間都不買比 一定賺 那如果你三年後會需要大量現金 為
→ : 什麼不三年後在轉貸使用增值的套現呢
推 : 這樣來說好了 我原本本金可能只有200 買了1000的房子
→ : 那我漲到1500 我可能必須要賣他拿到1500後還掉800貸
→ : 款盈餘700 扣掉本金200 是不是賺500 但如果我不賣掉
→ : 拿去轉貸價值1500貸款1200還掉原本800盈餘400 本金20
→ : 0我先收回 剩餘200在投入下一間1000的房子 我是不是
→ : 有兩間在收租了 而且本金已經收回
→ : 只要我的出租投報是賺錢的 我可以用類似的方式讓自己擴
→ : 大規模
推 : 所以這個問題本質在如何利用增值帶來的效益 如何從銀
→ : 行搬錢 進而去做任何能贏過銀行利率的投資來賺取利差
→ : 不需要去設定什麼特別的狀況
推 : 你就想簡單一點 你設定銀行利率是2.5% 那如果你有一個
→ : 穩定投資是5%的 是不是就是借越多賺越多 也就是所謂的
→ : 「穩賺」 當然任何事都不能說100% 你只能找一個勝率極
→ : 高且適合你的 凡事都有風險 就像我今天出門有可能被車
→ : 撞 但我會因此不出門嗎
→ : 隔壁貸款版徵一徵業務就有答案了96F 08/30 00:50
→ : 1300購入3年後1300售出 還是賠錢 賠在交易成本97F 08/30 00:51
→ : 不過1300購入後就出租，3年租金-利息-租賃成本就是你這
→ : 3年多賺的。
→ : 不過1300購入後就出租，3年租金-利息-租賃成本就是你這
→ : 3年多賺的。
→ : 能夠一直收租是最理想的情況100F 08/30 00:53
→ : 只是怕三年後1300萬的小房沒增值，
→ : 那就不能轉增貸換現金了。
→ : 如果又急需用錢，是不是只能原價賣掉？
→ : 非常感謝大家的解惑^_^
→ : 只是怕三年後1300萬的小房沒增值，
→ : 那就不能轉增貸換現金了。
→ : 如果又急需用錢，是不是只能原價賣掉？
→ : 非常感謝大家的解惑^_^
推 : 轉增貸的科目是購屋貸款還是周轉金呢？105F 08/30 00:57
推 : 急需用錢我覺得你還是三年後再去轉增貸來應急 不要搞這106F 08/30 00:58
→ : 些有的沒的
→ : 我看聯徵都是掛週轉金
→ : 所以這也會是一種可以避開購屋貸款筆數被央行限制的方
→ : 式
推 : 像我現在就是 六筆貸款 購屋貸款0筆
→ : 些有的沒的
→ : 我看聯徵都是掛週轉金
→ : 所以這也會是一種可以避開購屋貸款筆數被央行限制的方
→ : 式
推 : 像我現在就是 六筆貸款 購屋貸款0筆
→ : 目前是想購買小房，112F 08/30 01:05
→ : 其實三年後也不會急需用到大筆錢，
→ : 只是假想最糟的情況^^謝謝大家的解說
→ : 其實三年後也不會急需用到大筆錢，
→ : 只是假想最糟的情況^^謝謝大家的解說
--
※ 看板: home-sale 文章推薦值: 0 目前人氣: 0 累積人氣: 18
回列表(←)
分享