※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-03-02 01:15:08
看板 home-sale
作者 標題 [請益] 這樣的投資邏輯有問題嗎?
時間 Wed Mar 1 11:19:18 2023
大家好 因為現在手邊有一些閒錢 打算投入房地產 地點是高雄
（股市已經有配置了 所以暫不討論）
因為目前的想法是中長期投資（持有5~10年）
而且因為各種因素實在沒法當親力親為的包租公
所以目前有兩個策略：
1. 買出租件，但找業者代租代管
2. 買增值件，買了放著
目前是傾向２
但至於要找甚麼物件，我的想法是：
1. 在蛋黃區，挑一間屋況普（需小整理）、總價500以下的老公寓（五樓也可）來屯
2. 在蛋黃區，挑一間最便宜的三房平車買下來
3. 在蛋黃區，挑一間兩房大樓，找業者代租代管
因為收支比的關係我能貸的已經不多了
所以老公寓可能就不貸款了，三房平車可能只能貸四成之類的
不曉得大家有沒有甚麼建議 謝謝
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 175.99.183.178 (臺灣)
※ 作者: doushebu 2023-03-01 11:19:18
※ 文章代碼(AID): #1Z_iGu2Q (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1677640760.A.09A.html
推 : 老破公寓1F 03/01 11:21
推 : 那就一間達底就好，找社宅很方便，我2間都是找社宅2F 03/01 11:40
→ : 詢問進度，隨時回報，最後公證簽約
→ : 詢問進度，隨時回報，最後公證簽約
推 : ......哪有什麼出租件增值件，隨便丟個詞你就咬4F 03/01 11:48
→ : 有價值的房隨便都租得掉，沒價值的房你買他幹嘛?
→ : 有價值的房隨便都租得掉，沒價值的房你買他幹嘛?
推 : 出租件和增值件基本上是重疊的吧，除非要買爛到不能6F 03/01 12:01
→ : 住等都更
→ : 住等都更
→ : 貸4成 那乾脆不要玩了 槓桿開太小8F 03/01 12:02
→ : 同樓上，不開槓桿投保更好的很多欸9F 03/01 12:03
→ : 投報*
→ : 投報*
推 : 投資客？11F 03/01 12:08
推 : 增值間（如重劃區）也可以出租啊，我也是找專業租賃處理，12F 03/01 12:11
→ : 租金價格問題而已。
→ : 租金價格問題而已。
推 : 才一間出租，一年頂多只花一兩天吧。14F 03/01 12:11
推 : 請問上面提到四成太少原因是什麼呢？感謝15F 03/01 12:33
推 : 或者該問那投資件幾成比較合理呢？@@
推 : 或者該問那投資件幾成比較合理呢？@@
→ : 文章有說收支比17F 03/01 12:42
推 : 怎麼會沒差別 你在重劃區當然可以租 租金投報能贏舊市18F 03/01 12:43
→ : 區？ 你在舊市區增值潛力能贏重劃區？ 的確會部分重疊
→ : 但還是會有些差距 全部混在一起的菜雞膩
→ : 老是在那混淆視聽 說當房東多糟多困難 然後自己繼續當
→ : 呵呵
→ : 區？ 你在舊市區增值潛力能贏重劃區？ 的確會部分重疊
→ : 但還是會有些差距 全部混在一起的菜雞膩
→ : 老是在那混淆視聽 說當房東多糟多困難 然後自己繼續當
→ : 呵呵
→ : 怎麼會沒有出租件增值件XDD23F 03/01 13:17
推 : 我發現他真的不懂 跟我說房租投報天花板是3% 然後利率224F 03/01 13:38
→ : % 賺1% 啥 你真的總投報3% 你現金買房扣啥利率 你扣利
→ : 率代表你借貸 隨便槓桿都不會只有3% 哪來到賺1% 你以
→ : 為包租公會為了賺1%去買房喔
→ : % 賺1% 啥 你真的總投報3% 你現金買房扣啥利率 你扣利
→ : 率代表你借貸 隨便槓桿都不會只有3% 哪來到賺1% 你以
→ : 為包租公會為了賺1%去買房喔
噓 : 有28F 03/01 13:38
→ : 我開始懷疑他說房東很難當 其實他根本沒當過29F 03/01 13:38
推 : 真的雜訊很多 最近
推 : 真的雜訊很多 最近
推 : 通常最安全就老公寓(排除頂樓.一樓)31F 03/01 13:41
→ : 二房三房車如低槓桿不見得有優勢
→ : 要精算你的金流適合哪種
→ : 另外別對代管期望太高, 可參考我的分享文”包租代管好
→ : 雷啊” .. 自己的資產自己管理最安心
→ : 二房三房車如低槓桿不見得有優勢
→ : 要精算你的金流適合哪種
→ : 另外別對代管期望太高, 可參考我的分享文”包租代管好
→ : 雷啊” .. 自己的資產自己管理最安心
→ : 看他寫的他是真的不懂36F 03/01 13:45
推 : 自己挑房客37F 03/01 13:45
推 : 我找社宅 但是房客我挑的
推 : 我找社宅 但是房客我挑的
→ : 頂樓跟一樓 有頂加 外推 地下室 可以利用39F 03/01 13:46
→ : 投報夠 沒有理由排除任何型態
→ : 投報夠 沒有理由排除任何型態
噓 : 要不要問chatGPT比較快41F 03/01 13:56
推 : IB大息怒, 您是走租金特化路線42F 03/01 13:58
→ : 小弟走無腦收租路線(家庭式)省事
→ : 各有優缺點, 這篇版主看起來傾向走後者
→ : 小弟走無腦收租路線(家庭式)省事
→ : 各有優缺點, 這篇版主看起來傾向走後者
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/e3D4smO.png)
→ : 其實租房的人，比你我想像的多46F 03/01 14:17
→ : 還在槓桿咧，都給你成本近乎0，獲利無限大了47F 03/01 14:24
→ : 你一間一千萬的房全額貸，最大的出租利潤就是10萬
→ : 你能貸一億買十間賺一百萬，了不起，貸款獲利王就是你
→ : 要加個億萬比較威，億萬貸款獲利王
→ : 你一間一千萬的房全額貸，最大的出租利潤就是10萬
→ : 你能貸一億買十間賺一百萬，了不起，貸款獲利王就是你
→ : 要加個億萬比較威，億萬貸款獲利王
→ : 沒有怒啊51F 03/01 14:27
→ : 誰跟你一千萬最大利潤是10萬 別鬧了好不好
→ : 誰跟你一千萬最大利潤是10萬 別鬧了好不好
→ : 說真的要怎麼貸一億買十間啊?每次銀行業務打給我推房貸53F 03/01 14:28
→ : 我跟他說要買第三間以上，業務都跟我說再聯絡
→ : 一千萬收租3%，年收30萬。一千萬全貸2%。利息20萬
→ : 最大收入30萬減支出20萬=10萬，還不算其它稅金三X的喔
→ : 我跟他說要買第三間以上，業務都跟我說再聯絡
→ : 一千萬收租3%，年收30萬。一千萬全貸2%。利息20萬
→ : 最大收入30萬減支出20萬=10萬，還不算其它稅金三X的喔
→ : 為什麼只能收3%?57F 03/01 14:31
→ : 雙北平均租屋投報才2.5%，我給你3%已經很看得起了吧58F 03/01 14:32
→ : 笑死 平均就是有高有低啊XDD59F 03/01 14:33
→ : 我花不到三千萬買的 可以收150萬
→ : 我花不到三千萬買的 可以收150萬
→ : 所以你高手拿3%阿，其它菜雞想跟風的拿2%61F 03/01 14:34
→ : 就跟你說有些房子投報就是高62F 03/01 14:34
→ : 我拿不只3%
→ : 先不說隔套 台北市能租2萬的房子 有可能600萬 有可能1000
→ : 萬有可能1200萬
→ : 投報就差一倍
→ : 甚至型態比較特別的 400萬就能租2萬
→ : 但同樣600萬或400萬能租2萬的 有些是不能保值的 有些可以
→ : 這就看你怎麼挑
→ : 我拿不只3%
→ : 先不說隔套 台北市能租2萬的房子 有可能600萬 有可能1000
→ : 萬有可能1200萬
→ : 投報就差一倍
→ : 甚至型態比較特別的 400萬就能租2萬
→ : 但同樣600萬或400萬能租2萬的 有些是不能保值的 有些可以
→ : 這就看你怎麼挑
推 : 所以你走特規路線，鐘形曲線外的特例有什麼好講的70F 03/01 14:43
→ : 平均就是2.5%，你了不起弄到6%，說好好賺?都給你賺走了
→ : 要菜雞喝風喔
推 : 但這也還好，比較好奇怎麼貸得到一億?
→ : 平均就是2.5%，你了不起弄到6%，說好好賺?都給你賺走了
→ : 要菜雞喝風喔
推 : 但這也還好，比較好奇怎麼貸得到一億?
推 : 那我七間都超過3% 要看買賣合約還是租約嗎74F 03/01 15:07
→ : 你到底知不知道你的賺1%有多可笑
→ : https://i.imgur.com/9xf7Vd7.jpg
→ : 只賺1%不如去賣菜
推 : 我想到我放過一間 我連回家都不用回就可以貼了
→ : https://moptt.tw/p/home-sale.M.1634551862.A.DDF
→ : 你到底知不知道你的賺1%有多可笑
→ : https://i.imgur.com/9xf7Vd7.jpg
→ : 只賺1%不如去賣菜
推 : 我想到我放過一間 我連回家都不用回就可以貼了
→ : https://moptt.tw/p/home-sale.M.1634551862.A.DDF
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/9xf7Vd7h.jpg)
[心得] 出租件的獲利 - 看板 home-sale - 批踢踢實業坊
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s26492755 (BBX) 剛好最近有一個租了23個月的房客退租 （跑去買了江翠北AB區） 這個房客是找過我最多次的 總共四次 雖然別的包租公婆說我在無病呻吟 但我其他組房客 都更少找我
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/G1aWLI8b.jpg)
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/obhbHTFb.jpg)
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/AYrVYplb.gif)
→ : 你只看租金跟總價就好80F 03/01 15:12
→ : 然後再看我的頭期跟實拿租金
→ : 這個公道自在人心啦
→ : 對了 怕你說這是以前 我最新買的去年九月還十月 買571
→ : 萬 租16500
→ : 我要開車回家了 掰
→ : 然後再看我的頭期跟實拿租金
→ : 這個公道自在人心啦
→ : 對了 怕你說這是以前 我最新買的去年九月還十月 買571
→ : 萬 租16500
→ : 我要開車回家了 掰
推 : 除非你能出租1.5萬不然找包租就好86F 03/01 15:13
推 : 樓上有提到，找社宅房客一定要自已挑，這很重要的。
推 : 樓上有提到，找社宅房客一定要自已挑，這很重要的。
推 : 億萬貸款獲利王就是厲害，給你拍拍手88F 03/01 15:29
推 : 想跟風的要想清楚要有本事破3%，要不就是被攤提的2.5%
→ : 3.5%很棒棒，一千萬的房，每年能賺15萬呢
推 : 想跟風的要想清楚要有本事破3%，要不就是被攤提的2.5%
→ : 3.5%很棒棒，一千萬的房，每年能賺15萬呢
推 : 我只講一次 其實也是打給板友看 我不知道你哪來的全額91F 03/01 16:07
→ : 貸 一億 一千萬 十間這些數字 首先全額貸 代表你投報會
→ : 很大很大你知道嗎 你根本沒拿出本金 無本套利 這不現
→ : 實 我們一般說的總投報 是你拿出了房子的全款現金 也是
→ : 投報的下限 此時你根本沒有借貸不需要去扣利息也就是
→ : 資金成本 但因為房子好槓桿 我打給你的那間還2019貸款
→ : 六成 現在套房我能七成五了 等於我只需要拿出兩成五
→ : 的本金 其他的借貸 分母會是我實際拿出的錢 投報就會
→ : 往上拉 也就是現金投報 唉 你是真的不懂 我完成可以理
→ : 解西卡說的 我打文章是給看得懂的人看的
推 : 你比下巴還下巴 廁所還廁所 左邊刺3A右邊刺3P 前胸Qoo
→ : 後背Anti哥 頭戴CC腳踩雪崩 我真的是服了
→ : 我鵝子哭起來都沒你歡
→ : 你隨便找一個板上其他包租公 跟他說獲利1%的故事看看
→ : 貸 一億 一千萬 十間這些數字 首先全額貸 代表你投報會
→ : 很大很大你知道嗎 你根本沒拿出本金 無本套利 這不現
→ : 實 我們一般說的總投報 是你拿出了房子的全款現金 也是
→ : 投報的下限 此時你根本沒有借貸不需要去扣利息也就是
→ : 資金成本 但因為房子好槓桿 我打給你的那間還2019貸款
→ : 六成 現在套房我能七成五了 等於我只需要拿出兩成五
→ : 的本金 其他的借貸 分母會是我實際拿出的錢 投報就會
→ : 往上拉 也就是現金投報 唉 你是真的不懂 我完成可以理
→ : 解西卡說的 我打文章是給看得懂的人看的
推 : 你比下巴還下巴 廁所還廁所 左邊刺3A右邊刺3P 前胸Qoo
→ : 後背Anti哥 頭戴CC腳踩雪崩 我真的是服了
→ : 我鵝子哭起來都沒你歡
→ : 你隨便找一個板上其他包租公 跟他說獲利1%的故事看看
噓 : 三小105F 03/01 16:29
→ : 跟你說有出租件你說沒有 跟你說有4% 5%獲利的 你說那是
→ : 特規路線 這不就是出租件
→ : 最好是十十件可以把全部出租市場都賺走
→ : 最好是十間就可以把全部出租市場都賺走
→ : 跟你說有出租件你說沒有 跟你說有4% 5%獲利的 你說那是
→ : 特規路線 這不就是出租件
→ : 最好是十十件可以把全部出租市場都賺走
→ : 最好是十間就可以把全部出租市場都賺走
推 : 月租金*12/房屋總價 不就是投報率 搞的那麼複雜幹嘛…110F 03/01 16:34
→ : 還是又要天才覺得他的投報率才是投報率XD
→ : 還是又要天才覺得他的投報率才是投報率XD
→ : 我舉剛無腦租出去的其中一間，總價170萬，租6500，78000/1112F 03/01 17:31
→ : 700000=4.58%，算4 ％，不能只有算投報率，還要算另一個現
→ : 金投報率78000/400000含仲稅成本=19.5%，這應該可以理解了
→ : 吧，對了我是小小小菜鳥房東XD
→ : 700000=4.58%，算4 ％，不能只有算投報率，還要算另一個現
→ : 金投報率78000/400000含仲稅成本=19.5%，這應該可以理解了
→ : 吧，對了我是小小小菜鳥房東XD
噓 : 你玩股票會不曉得租金就是房價的基本面嗎？租不出去的116F 03/01 23:14
→ : 房價是能漲到哪，出租件增值件的迷思就跟高股息一樣
→ : 房價是能漲到哪，出租件增值件的迷思就跟高股息一樣
推 : 增值件一直都不是租不出去 而是租金投報比不上租物件118F 03/02 00:02
→ : 但他的期待是增值
→ : 股票沒法類比房地產的
推 : 有人跟你說過增值件租不出去或是出租件不會增值嗎 取向
→ : 問題
→ : 他們會有部分重疊 房地產其實可以細分
推 : 我在汐止做增值兩房 買520才租12000 在那時候這啥租屋
→ : 投報 快笑死 結果三年多後賣672 我當初拿出來100初 幾
→ : 乎翻倍
推 : 然後我到新莊的第一個套房 560 租17500 但增值就沒那
→ : 麼好 懂嗎
→ : 抱歉 小孩有時亂會無法連續回
→ : 真心想問這邊很多人願意解答
→ : 但他的期待是增值
→ : 股票沒法類比房地產的
推 : 有人跟你說過增值件租不出去或是出租件不會增值嗎 取向
→ : 問題
→ : 他們會有部分重疊 房地產其實可以細分
推 : 我在汐止做增值兩房 買520才租12000 在那時候這啥租屋
→ : 投報 快笑死 結果三年多後賣672 我當初拿出來100初 幾
→ : 乎翻倍
推 : 然後我到新莊的第一個套房 560 租17500 但增值就沒那
→ : 麼好 懂嗎
→ : 抱歉 小孩有時亂會無法連續回
→ : 真心想問這邊很多人願意解答
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