※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-12-03 13:53:08
看板 home-sale
作者 標題 [閒聊] 大樓戶數少真的是硬傷
時間 Sat Dec 3 08:50:39 2022
我住過300多戶到幾十戶的社區，都算新的大樓，發現真的是根本性的差異。
戶數少（低於一百）的社區真的容易有毛病，就算全新的房子也一樣。而且錢的事情因為
戶數少變得需要算比較精，算得精就容易吵架。就算很熱心的主委也會非常難做人。
如果戶數多（200-400），這屆沒管好，總是會輪到比較有能力的管委會，比較有機會走
回正軌。錢被亂花一兩屆，社區還扛得住。
另外親戚兩個北市低於一百戶的社區都一樣的情況，一戶幾千萬，戶數少結果沒人想管社
區，裡面住好幾戶是高社經，更不想管大樓的事情，委員被選上也不來開會，事情也不想
做。
區，裡面住好幾戶是高社經，更不想管大樓的事情，委員被選上也不來開會，事情也不想
做。
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推 : 戶數越少，越難遇到肯管會管的。1F 12/03 09:01
推 : 很多掛名裝死，只想裝作自己有在做事2F 12/03 09:04
推 : 而且戶數少，能當的也就是那幾個換來換去3F 12/03 09:04
推 : 十幾戶更慘。群力不足知識不足，開4F 12/03 09:04
→ : 會都能用盧的還各種恐嚇管委會。
→ : 會都能用盧的還各種恐嚇管委會。
推 : 是，我覺得五百戶以上才夠。6F 12/03 09:07
→ : 100戶只能算堪用，200戶以上是基本7F 12/03 09:07
推 : 200戶以上差不多可以，低於100的我幾乎都會跳過8F 12/03 09:09
推 : 低於一百真的慘9F 12/03 09:13
推 : 300~400甜蜜點 現在住戶水準提升 數量大就穩10F 12/03 09:14
推 : 戶數少的除非房價是相對高的地區，比如雙北精華區，不然11F 12/03 09:16
→ : 都是慘案居多
→ : 白話一點講住戶錢不夠，就算他不願計較也是真沒錢啊
→ : 一般人的話建議200左右的戶數比較剛好
→ : 有錢不做還有救沒啥事是花錢不能解決的
→ : 沒錢的就沒救了啦
推 : 沒人想當委員福利砸下去就有了啦
→ : 都是慘案居多
→ : 白話一點講住戶錢不夠，就算他不願計較也是真沒錢啊
→ : 一般人的話建議200左右的戶數比較剛好
→ : 有錢不做還有救沒啥事是花錢不能解決的
→ : 沒錢的就沒救了啦
推 : 沒人想當委員福利砸下去就有了啦
→ : 要找到很扛的物業 然後管理費真的會很貴18F 12/03 09:21
→ : 100內的只有精華區那些 一個月管理費繳2萬沒差的扛得住
→ : 100內的只有精華區那些 一個月管理費繳2萬沒差的扛得住
推 : 基本上大部分的事都能用錢解決，如果沒有很大的可能是錢20F 12/03 09:22
→ : 不夠
→ : 戶數太對也有相對問題，樹大必有枯枝，人多必有白癡這道理
→ : 不會變啦
→ : 不夠
→ : 戶數太對也有相對問題，樹大必有枯枝，人多必有白癡這道理
→ : 不會變啦
推 : 100戶就少的話，那華廈怎麼辦啊？24F 12/03 09:27
推 : 所以有些華廈...25F 12/03 09:28
→ : 而且台灣主流看起來也是社區大樓
→ : 而且台灣主流看起來也是社區大樓
推 : 當公寓住啊又沒差27F 12/03 09:29
推 : 講一個我朋友華廈一棟10戶，光電梯就沒保養過，現在24年28F 12/03 09:31
→ : 左右了開始有毛病了，之前是偶爾才壞現在很常壞，監視器沒
→ : 錢裝，好不容易籌到錢，因為地下室發電機整套電線被剪光，
→ : 消防安檢跟一些問題才湊錢買監視器
→ : 阿結果又說主機放誰家吵來吵去不了了之
→ : 結果事情就是這麼雖這麼扯，沒裝監視器地下室電線又被剪了
→ : XDD
→ : 後來大家才說每戶一年一千給放主機那一戶才暫時告一個段
→ : 落
→ : 但是我看應該撐不久，因為被放的就我朋友家，他說一堆低
→ : 能兒住戶照三餐要看監視器，都一堆鳥毛白癡事，他說想要
→ : 明年不要那9000(1000X9)不然煩死
→ : 左右了開始有毛病了，之前是偶爾才壞現在很常壞，監視器沒
→ : 錢裝，好不容易籌到錢，因為地下室發電機整套電線被剪光，
→ : 消防安檢跟一些問題才湊錢買監視器
→ : 阿結果又說主機放誰家吵來吵去不了了之
→ : 結果事情就是這麼雖這麼扯，沒裝監視器地下室電線又被剪了
→ : XDD
→ : 後來大家才說每戶一年一千給放主機那一戶才暫時告一個段
→ : 落
→ : 但是我看應該撐不久，因為被放的就我朋友家，他說一堆低
→ : 能兒住戶照三餐要看監視器，都一堆鳥毛白癡事，他說想要
→ : 明年不要那9000(1000X9)不然煩死
推 : 物業團隊大概 3-4個櫃台 1個機電 3-4個保全 清潔外包40F 12/03 09:35
→ : 如果明年這樣我看還有的吵了41F 12/03 09:35
→ : 這樣的配置一個月管理費支出大約要8x~9x萬 其他機電日常42F 12/03 09:35
→ : 維修電梯保養垃圾清運大小公設電費啥的30~50跑不掉
→ : 維修電梯保養垃圾清運大小公設電費啥的30~50跑不掉
→ : 10幾戶的華夏 有作電梯保養的比例不知道高不高 20.30年44F 12/03 09:36
→ : 更換電梯重大設備的比例不知道多高
→ : 更換電梯重大設備的比例不知道多高
推 : 保養是一個到時使用年限到更慘46F 12/03 09:36
→ : 一次更大筆平常沒存的社區...
→ : 一次更大筆平常沒存的社區...
→ : 所以100戶內要攤這種團隊 一戶平均就是1萬5以上的管理費48F 12/03 09:37
→ : 這樣說起來感覺華廈是個投資可以、自住不好的產品……49F 12/03 09:37
→ : K大算的差不多啦 我自己也當委員常在蓋章，看的數字差不多50F 12/03 09:38
→ : 就這樣
→ : 就這樣
→ : 一萬五也太高了吧 一般會精減一些物業支出來降低管理費？52F 12/03 09:39
→ : 華廈是最複雜的 大部分華廈土地持分太少了 30年以上只能53F 12/03 09:39
→ : 一直拉皮 不太容易督更
→ : 一直拉皮 不太容易督更
→ : 不然100戶的怎麼辦…每戶每月15K好像不大可能啊55F 12/03 09:39
→ : 一萬五是大概講也還要看戶數跟公設，還有你們找的物業水56F 12/03 09:39
→ : 平可高可低
→ : 平可高可低
→ : 但確實是也有例外 有的華廈很神奇 一大堆佔梯外推58F 12/03 09:40
推 : 市區大多小基地，戶數是能多到哪去？59F 12/03 09:40
→ : 特例的就別太期待自己會遇到，我都覺得我很背XDD60F 12/03 09:41
→ : 可以省阿 人數砍半 物業只看6am~20pm 其他用遠端61F 12/03 09:41
→ : 最省就是一個幹事+會計 一個阿北坐早班櫃台 其他通通外包
→ : 最省就是一個幹事+會計 一個阿北坐早班櫃台 其他通通外包
推 : 選建商比較實在，便宜的建商住戶大多想省錢63F 12/03 09:43
→ : 櫃台阿北休假讓幹事或會計來輪 很多只有20幾戶的只能這樣64F 12/03 09:43
推 : 我上面講的只裝監視器就超省了還是...ㄏㄏㄏㄏ65F 12/03 09:43
→ : 但你自己算阿 幹事5萬會計4萬阿北3萬 還要加勞健退年終66F 12/03 09:44
→ : 機電保養維修掃地外包 20萬一個月給20戶分還是 8000起
→ : 機電保養維修掃地外包 20萬一個月給20戶分還是 8000起
推 : 我朋友的華廈也蠻有趣的，社區電梯壞了沒錢換，結果電梯門68F 12/03 09:46
→ : 口變成每層的置物區
→ : 口變成每層的置物區
推 : 不是可以管委會外包嗎70F 12/03 09:46
推 : 戶數太多可能會被黑道壟斷 利益太大惹71F 12/03 09:47
推 : 我們家40年大樓差不多100戶，照樓上K大這種配置但有24小時72F 12/03 09:47
→ : 保全 ，一戶兩三千還可以。20戶的真的比較難阿…
→ : 保全 ，一戶兩三千還可以。20戶的真的比較難阿…
推 : 我這呀 一堆有錢人但大家都很忙 XDDD74F 12/03 09:49
推 : 如果是豪宅等級應該就沒什麼問題75F 12/03 09:50
→ : 嗯 我家那是一大堆退休婆媽整天在樓廳交際，不可能爛掉…76F 12/03 09:51
→ : 不然好像40年戶數不多的通常問題很多
→ : 不然好像40年戶數不多的通常問題很多
推 : 外包還是要花錢，所以還是回歸我上面說的78F 12/03 09:52
→ : 有時候有錢人不是很忙是不想管或者理這種事
→ : 但是你叫他花錢他是ok的
→ : 有時候有錢人不是很忙是不想管或者理這種事
→ : 但是你叫他花錢他是ok的
→ : 我們家之前感覺也滿有趣的，一直都直接請三個阿北輪24H。81F 12/03 09:54
→ : 後來阿北們年紀垂垂老矣，有一次有小偷入侵根本無法衝出去
→ : 抓XD，才換成物業外包
→ : 後來阿北們年紀垂垂老矣，有一次有小偷入侵根本無法衝出去
→ : 抓XD，才換成物業外包
推 : 人少錢太少 很難做事 人多錢多 會有那種很奇怪的人覬覦 一兩84F 12/03 09:55
→ : 百戶差不多啊
→ : 百戶差不多啊
→ : 豪宅住戶有錢就好辦事啦86F 12/03 09:56
→ : 戶數少只有豪宅比較可能正常運作物業87F 12/03 09:58
→ : 所有住戶中最爛最下賤這是什麼事都不做不參與，卻很愛瞎扯水88F 12/03 10:01
→ : 很深、污錢啊，人間垃圾!
→ : 很深、污錢啊，人間垃圾!
推 : 這種低能兒不用理他就好了90F 12/03 10:03
推 : 我住過780戶的，管委會沒有最爛只有更爛91F 12/03 10:06
推 : 沒有錢才是硬傷92F 12/03 10:09
推 : 有些戶數多的也沒用，住戶硬是不調管理費。東省西省品
→ : 質也省一省。
推 : 有些戶數多的也沒用，住戶硬是不調管理費。東省西省品
→ : 質也省一省。
→ : 超過一百戶的我都開始扣分耶95F 12/03 10:16
推 : 我現在就住四十戶的，好得很。96F 12/03 10:17
→ : 另一間兩百戶的也不錯，各有優缺點。
→ : 另一間兩百戶的也不錯，各有優缺點。
推 : 我覺得管理費高低就是社區素質最直接的反應。一個社區98F 12/03 10:19
→ : 要正常運作維護的花費，是很固定的很好抓的。每個管理
→ : 費的收入只能抓到剛好打平的都很危險。
→ : 要正常運作維護的花費，是很固定的很好抓的。每個管理
→ : 費的收入只能抓到剛好打平的都很危險。
推 : 我新北社區167戶，管理費一坪35，車位管理費200，超級便宜101F 12/03 10:20
推 : 社區要是沒人出來當官委又不願意出錢那是一定會爛掉102F 12/03 10:20
→ : ，管理還不錯，真的讚103F 12/03 10:20
推 : 100戶是我心中最理想的戶數104F 12/03 10:20
→ : 沒人想管，不就是沒錢不好做事嗎？沒做好好就會莫名其105F 12/03 10:20
→ : 妙挨罵。久了誰想幹…
→ : 妙挨罵。久了誰想幹…
→ : 還有那種投票投輸就在那邊喊多數暴力的107F 12/03 10:21
推 : 除了高管理費，還有一個秘訣就是不要怕給人賺…水清無魚108F 12/03 10:23
→ : ，有人願意花時間我們就出錢。
→ : ，有人願意花時間我們就出錢。
→ : 管委不是可以偷吃大樓人妻嗎110F 12/03 10:25
→ : 一堆違法喊多數，還敢大聲111F 12/03 10:26
→ : 自以為人多就沒違法也是好笑
→ : 自以為人多就沒違法也是好笑
推 : 我朋友買的二十幾年大樓戶數少一坪35管理費，搞到現在沒113F 12/03 10:30
→ : 錢換電梯住戶又不願意調管理費，頂樓漏水沒錢用只能補
→ : 防水漆沒兩年又漏，開住戶大會就是一直吵，但要調管理費
→ : 又被否決了，之前看過幾間舊大樓晚上沒請保全直接拉大
→ : 門的也有，舊大樓管理費低的要買低樓層比較保險，至少你
→ : 還能爬樓梯
→ : 錢換電梯住戶又不願意調管理費，頂樓漏水沒錢用只能補
→ : 防水漆沒兩年又漏，開住戶大會就是一直吵，但要調管理費
→ : 又被否決了，之前看過幾間舊大樓晚上沒請保全直接拉大
→ : 門的也有，舊大樓管理費低的要買低樓層比較保險，至少你
→ : 還能爬樓梯
推 : 窮才是毛病好嗎 台北蛋黃30年老大樓大約30戶 一樣換新電119F 12/03 10:31
→ : 梯 地下室車道重漆 24hr保全 一週園藝保養2次
→ : 戶數少哪是“硬傷” 否則照這個道理一層一戶的豪宅建案
→ : 都達不到你口中的戶數標準了
→ : 梯 地下室車道重漆 24hr保全 一週園藝保養2次
→ : 戶數少哪是“硬傷” 否則照這個道理一層一戶的豪宅建案
→ : 都達不到你口中的戶數標準了
推 : 看住戶組成吧 現在住三十幾戶屋齡二十年左右的華廈123F 12/03 10:32
→ : 一堆公教老人or銀行業退休 社區只有白班的警衛阿北
→ : 而已 管理費一坪60～70 目前為止還可以啦 只是都沒人
→ : 想當主委就是了 這兩年還決議當主委每個月有錢拿XD
→ : 我家偏好戶數少 超過一百戶就要特別考慮了
→ : 一堆公教老人or銀行業退休 社區只有白班的警衛阿北
→ : 而已 管理費一坪60～70 目前為止還可以啦 只是都沒人
→ : 想當主委就是了 這兩年還決議當主委每個月有錢拿XD
→ : 我家偏好戶數少 超過一百戶就要特別考慮了
→ : 窮+低管理費才是硬傷好嗎128F 12/03 10:33
→ : 財產信託給銀行就好了，幫助報表協助支出，選什麼主委129F 12/03 10:39
→ : A管理費拿回扣的一堆
→ : A管理費拿回扣的一堆
推 : 目前100戶很剛好～～那種超過200戶以上看起來很像國宅131F 12/03 10:43
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/SeFcqW6h.png)
推 : 我現在住的只有33戶 完全沒問題 舒服的很 尤其疫情時代133F 12/03 10:49
→ : 出入的人少 比較不擔心
→ : 出入的人少 比較不擔心
→ : 不要放肥照片135F 12/03 10:50
推 : 人愈多愈阿雜136F 12/03 10:54
推 : 戶數少就是精簡項目 犧牲服務 花在重點項目 警衛請白天收137F 12/03 10:58
→ : 包裹信件 少戶 住戶素質就很重要
→ : 戶數多嘴很雜 變得什麼事都花錢最簡單也是最快
推 : 經驗上 老人越多的一般社區 最爛 什麼都要出嘴 然後不當
→ : 管委 搞小團體攻擊管委 搞得沒人要做
→ : 沒人做就是花錢請人 請人還要問金流 自己又不當
→ : 包裹信件 少戶 住戶素質就很重要
→ : 戶數多嘴很雜 變得什麼事都花錢最簡單也是最快
推 : 經驗上 老人越多的一般社區 最爛 什麼都要出嘴 然後不當
→ : 管委 搞小團體攻擊管委 搞得沒人要做
→ : 沒人做就是花錢請人 請人還要問金流 自己又不當
推 : 看來住透天最好 全部自己管143F 12/03 11:05
推 : 有些住富一個月繳納幾千 要求警衛 不能滑手機 要微笑 要144F 12/03 11:11
推 : 我們基金八千多萬，每次開會都在討論禮券和折讓XD145F 12/03 11:11
→ : 親切 搞到離職率超高 又不願意提高管費請高檔物業146F 12/03 11:11
推 : 戶數多的才麻煩吧！出入複雜的，我看過一個社區五百147F 12/03 11:12
→ : 戶的就不想買了
→ : 戶的就不想買了
推 : 我以為高社經的社區會比較好管149F 12/03 11:15
推 : 年輕人社區比較好溝通 高社經意見很多150F 12/03 11:16
→ : 是真的 跟老人溝通很累…151F 12/03 11:17
推 : 我最少的社區88戶 管理費就得收到140152F 12/03 11:20
→ : 我也不喜歡戶數少
→ : 但太多也很討厭
→ : 我也不喜歡戶數少
→ : 但太多也很討厭
推 : 個人覺得120～150戶左右 管理費一坪90到100元 應該最理想155F 12/03 11:24
→ : 戶數多人雜 戶少要碼管理費一坪150以上
→ : 戶數多人雜 戶少要碼管理費一坪150以上
推 : 所以華夏大多沒有管理啊 算是有電梯的公寓157F 12/03 11:27
→ : 150-200差不多 剛好可以請24H保全
→ : 150-200差不多 剛好可以請24H保全
推 : 我這130 不過應該要200才夠健康 但大家都不想漲 XDDD159F 12/03 11:37
推 : 覺得200戶左右差不多很剛好，附近社區有600戶的，住戶160F 12/03 11:39
→ : 雜也超難決定事情
→ : 雜也超難決定事情
推 : 我這個社區1000多戶，一堆人想當管委會撈油水162F 12/03 11:41
→ : 我這邊110戶，每年一兩戶會賣，住戶穩定 管委會多半不差吧163F 12/03 11:43
→ : 想多買還等不太到
→ : 想多買還等不太到
→ : 戶數少相對單純，處理事情溝通過程比較容易，但缺點就是165F 12/03 11:45
→ : 管理基金可能不足，看你怎麼思考，反正不管戶數多少都有
→ : 缺點
→ : 管理基金可能不足，看你怎麼思考，反正不管戶數多少都有
→ : 缺點
→ : 而且高社經但年紀大的住戶多，社區有任何問題他們都只想花錢168F 12/03 11:45
→ : 了事，或是一些設備不願跟上時代，年輕住戶覺得他們很煩很難
→ : 溝通
→ : 了事，或是一些設備不願跟上時代，年輕住戶覺得他們很煩很難
→ : 溝通
推 : 台灣管理費錢都花在人事上171F 12/03 11:47
→ : 現在就算收了80 100未來還是GG
→ : 日本的華夏大概30-40年屋齡
→ : 都是巡守制，物業公司一個管理員負責好多間社區
→ : 他是一個團隊是負責照看10-20個建案
→ : 所以華夏都沒有管理員，而是需要的時候按鈴
→ : 對講機就會有人協助，或是請他過來支援
→ : 所以他們一個月管理費可能跟我們台灣差不多
→ : 月繳4000台幣，有2000存到修繕基金
→ : 然後人家的修繕基金是信託的
→ : 根本不怕被侵佔
→ : 一開始就有管理公司在負責修繕的基金運用
→ : 所以你可以看他們時間一到就換電梯
→ : 每隔10年，外牆維護，樓頂防水
→ : 台灣就沒有這個法規制度
→ : 日本在當年泡沫經濟時代蓋房子的時候，就已經設下的條件
→ : 所以日本40年的華夏還是維護的很好
→ : 日本在做管理的公司，就是那些大型的地產
→ : 成立子公司做建物管理
→ : 台灣人總覺得日本人養房子貴
→ : 其實不是的
→ : 而是人家在40年前就收管理費，就要求存修繕基金
→ : 而台灣是40年前還很窮，在蓋公寓
→ : 還沒有公寓大廈管理的概念
→ : 日本40年前就在蓋SRC耐震高樓社區了
→ : 現在就算收了80 100未來還是GG
→ : 日本的華夏大概30-40年屋齡
→ : 都是巡守制，物業公司一個管理員負責好多間社區
→ : 他是一個團隊是負責照看10-20個建案
→ : 所以華夏都沒有管理員，而是需要的時候按鈴
→ : 對講機就會有人協助，或是請他過來支援
→ : 所以他們一個月管理費可能跟我們台灣差不多
→ : 月繳4000台幣，有2000存到修繕基金
→ : 然後人家的修繕基金是信託的
→ : 根本不怕被侵佔
→ : 一開始就有管理公司在負責修繕的基金運用
→ : 所以你可以看他們時間一到就換電梯
→ : 每隔10年，外牆維護，樓頂防水
→ : 台灣就沒有這個法規制度
→ : 日本在當年泡沫經濟時代蓋房子的時候，就已經設下的條件
→ : 所以日本40年的華夏還是維護的很好
→ : 日本在做管理的公司，就是那些大型的地產
→ : 成立子公司做建物管理
→ : 台灣人總覺得日本人養房子貴
→ : 其實不是的
→ : 而是人家在40年前就收管理費，就要求存修繕基金
→ : 而台灣是40年前還很窮，在蓋公寓
→ : 還沒有公寓大廈管理的概念
→ : 日本40年前就在蓋SRC耐震高樓社區了
推 : 至少要250户，不然真的有得你受196F 12/03 12:12
→ : 分母少 比較難經營啦197F 12/03 12:30
→ : 不管幾百戶 大部分人就只想爽住不想管事 只有一開始有198F 12/03 12:31
→ : 熱情而已 所以大樓老了都是垃圾
→ : 熱情而已 所以大樓老了都是垃圾
推 : 請物業公司全包管委會根本沒太多事，說到底都是錢，戶200F 12/03 12:41
→ : 數少管理費收超高也沒問題，不要戶數少管理費又低的才一
→ : 堆問題，最麻煩的是二十幾年以上的大樓當初收的低，現在
→ : 住戶又不同意調漲，差不多該大修的時間又沒錢
→ : 數少管理費收超高也沒問題，不要戶數少管理費又低的才一
→ : 堆問題，最麻煩的是二十幾年以上的大樓當初收的低，現在
→ : 住戶又不同意調漲，差不多該大修的時間又沒錢
推 : 我親戚住新北近北市7-8年的大樓，住戶快200戶，管理費一204F 12/03 12:44
→ : 坪才收70有夠佛
→ : 坪才收70有夠佛
推 : 我媽家是三層樓的小社區，總共不到八十户，但可能地主就住206F 12/03 12:45
→ : 在這裡，房子三十年了感覺還是管理的很好
→ : 三棟樓
→ : 在這裡，房子三十年了感覺還是管理的很好
→ : 三棟樓
推 : 正常啦 無報酬工作當然沒人想做 平常上班就累得要死209F 12/03 12:58
→ : 了還要管社區屎尿 有油水撈才會有人想做
→ : 了還要管社區屎尿 有油水撈才會有人想做
推 : 看樓上這樣，不知道有沒有人住過建商自住自蓋的大樓，管理211F 12/03 12:59
→ : 會比較優嗎？
→ : 會比較優嗎？
推 : 100-200最剛好 戶數太多的大樓看看想污錢的有多少213F 12/03 13:09
推 : 軍宅幾千戶最爽 當個主委油水滿出來214F 12/03 13:25
推 : 87戶（是真的），每坪60，公積金應該是還有600萬以上。215F 12/03 13:32
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